handelshuur Deel 1

Question 1

6 cumulatieve voorwaarden

Answer 1

1) Huurovereenkomst

2) Betreffende onroerend goed.

3) Bestemd voor uitoefenen van een kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf.

4) Met eigen cliënteel.

5) Bestemming moet hoofdzakelijk zijn.

6) Uitdrukkelijk of stilzwijgend overeengekomen bij het sluiten
van de overeenkomst of uitdrukkelijk in de loop van het
contract.

Question 2

Mondeling of schriftelijk?

Answer 2

Huurovereenkomst schriftelijk of mondeling, maar bij mondeling
contract geen vaste datum mogelijk en bewijsproblemen over
o.m. bestemming goed.

Question 3

KLEINHANDEL OF AMBACHTELIJK BEDRIJF ?

Answer 3

▪ In een kleinhandel zet de handelaar zijn waar rechtstreeks aan het publiek af.
▪ Bijna fysiek contact tussen handelaar en zijn cliënteel.
▪ Gaat over winkels in het algemeen, benzinestations, apothekers, etc.
▪ Niet enkel verkoop maar ook het leveren van prestaties:
▪ Hoteliers, bankfilialen, reisbureaus, bioscoopuitbaters…

Question 4

Wat bedoeld de HVC met een ‘prestatie’?

Answer 4

Maar wat is een “prestatie”? Cass. 2014: “de vraag of de huurder diensten verstrekt aan het publiek moet worden beoordeeld aan de hand van een economische analyse van zijn activiteit”; zo werd het uitbaten van een rotatieparking in een gehuurd onroerend goed gekwalificeerd als een handelshuur, hoewel vrijwel louter ter beschikking stellen van ruimte.
Contrasteer met Cass. 1980: kampeerterrein uitgesloten.

Question 5

Vrije beroepen: Horen zij onder de handelshuur of niet?

Answer 5

Vroeger uitgesloten (geen handelaars), maar tegenwoordig het ruimere ondernemersbegrip in WER, en vallen binnen definitie “leveren van prestaties” – dus geen uitsluiting meer.

Question 6

Op wat heeft de handelshuur geen toepassing?

Answer 6

▪ Groothandel, industriële bedrijven: geen kleinhandel

Question 7

Vals supermartk onder kleinhandel?

Answer 7

omvang kleinhandel heeft geen belang, een supermarkt is een
kleinhandel, dus toepassing HHW.

▪ Transportbedrijven, taxibedrijven, verhuizingsondernemingen: activiteit
buiten de gehuurde lokalen, geen rechtstreeks contact met publiek in
gehuurde ruimte.

Question 8

Wat wordt er bedoeld met eigen clienteel?

Answer 8

▪ Handelaar of ambachtsman moet eigen cliënteel hebben.

▪ Handelaar moet niet eigenaar handelszaak zijn, enkel uitbaten.

Question 9

wat moet de hoofdzakelijke bestemming zijn?

Answer 9

Gehuurde goed moet hoofdzakelijke bestemming tot kleinhandel of ambacht hebben: combinatie van personeel en materieel criterium.
▪ Hoofdberoep van huurder
▪ Hoofdbestemming van lokalen.
▪ Tussen partijen moet overeenkomst bestaan over bestemming gehuurd goed voor uitbating kleinhandel of ambachtelijk bedrijf, via uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord.

▪ Handelsbestemming kan ook tijdens lopende huur worden verkregen, maar dan is uitdrukkelijk akkoord tussen partijen nodig; vanaf dat tijdstip loopt negenjarige termijn.
▪ Wijziging van bestemming zonder akkoord: geen toepassing HHW.
Algemeen huurrecht: eenzijdige wijziging bestemming = grond tot
ontbinding

Question 10

Wat is de duur van de handelshuur?

Answer 10

Handelshuur (basiscontract en hernieuwingen): in principe
telkens 9 jaar.
▪ Voortijdige beëindiging:

▪ Huurder: einde van 3-jarige periode, opzeggingstermijn 6
maand vooraf, geen motief.

▪ Verhuurder: einde van 3-jarige periode, enkel indien voorzien in contract, opzeggingstermijn 1 jaar vooraf, beperkt aantal motieven.

Bijzonder systeem van huurhernieuwing: 3 x hernieuwing
mogelijk, telkens nieuw contract van 9 jaar:

▪ Huurder moet hernieuwing vragen, ingewikkelde en gedetailleerde procedure, op straf van verval.

▪ Verhuurder kan hernieuwing weigeren, ingewikkelde regeling
met specifiek aantal motieven, of andere voorwaarden voorstellen.

Question 11

Wat als er geen duur is bepaald in het contract?

Answer 11

▪ Geen duur bepaald in contract (mondelinge huur, per definitie), of
bedraagt minder dan negen jaar: kan op verzoek van huurder tot
negen jaar worden verlengd.

▪ Einde overeenkomst: bepaalde duur, dus van rechtswege, maar
verhuurder meldt dit best toch, wegens mogelijkheid huur van
onbepaalde duur als huurder in goed wordt gelaten

Question 12

Wat houdt in de voortijdige beeindiging van de huur door de huurder

Answer 12

DOOR DE HUURDER
▪ Huurder kan eenzijdig contract beëindigen, op het einde van elke
3-jarige periode. Opzeggingstermijn: 6 maand vooraf verhuurder
kennis geven bij gerechtsdeurwaardersdeurwaardersexploot of aangetekend schrijven (art. 3, lid 3 HHW).

▪ Geen motivering van opzegging nodig.

▪ Huurder kan afstand doen van recht in authentieke akte of
verklaring bij de vrederechter. NIET (uiteraard) in contract zelf,
en ook geen contractuele sanctie voor vroegtijdige beëindiging,
want HHW is dwingend recht.

Question 13

Wat houdt in de voortijdige beeindiging van de huur door de verhuurder

Answer 13

▪ Verhuurder kan eenzijdig contract beëindigen, op het einde van
elke 3-jarige periode (art. 3, lid 5 HHW), maar slechts in sommige gevallen en onder voorwaarden.

▪ Mogelijkheid tot beëindiging moet uitdrukkelijk voorzien zijn in contract; de toepasselijke voorwaarden moeten uitdrukkelijk worden opgesomd (Cass. 2016: verwijzing naar art. 3 is niet voldoende) en mogen uiteraard de grenzen van de wet niet overschrijden.

Verhuurder kan slechts gebruik maken van dit recht, wanneer:

▪ Hij zelf handel wil beginnen in het goed (of kapitaalsvennootschap).

▪ Verwanten een handel willen beginnen in het goed.

▪ Een handel zal worden uitgebaat worden in het goed door een
persoonsvennootschap, waarvan de werkende vennoten of de
vennoten die 3/4 van het kapitaal bezitten, verwanten zijn.

Question 14

voortijdge beeinding van de huur door wederzijdse akkoord

Answer 14

▪ Opzeggingstermijn: 1 jaar vooraf huurder kennis geven bij
gerechtsdeurwaardersdeurwaardersexploot of aangetekend
schrijven (art. 3, lid 5 HHW).

▪ In veel gevallen uitzettingsvergoeding verschuldigd (gelijk aan 1, 2 of 3 jaar huur).

▪ De partijen kunnen bij onderling akkoord het contract beëindigen
voor het verstrijken van de termijn van de lopende huurovereenkomst. Hun akkoord moet in authentieke akte of verklaring bij vrederechter worden vastgelegd (art. 3, lid 4 HHW). Notaris of vrederechter kan huurder wijzen op zijn rechten (de
“vereenvoudiging” in de Waalse versie biedt die garantie niet).

▪ Dwingend recht: miskenning formalisme = relatieve nietigheid.

Question 15

HUURHERNIEUWING
SYSTEEM

Answer 15

▪ Opeenvolgende huurovereenkomsten van negen jaar

▪ Na het verstrijken van de overeengekomen duur van de initiële
handelsovereenkomst (9 jaar of meer), kan de huurder de
hernieuwing (NIET: verlenging) van de huurovereenkomst
vragen. 3 opeenvolgende hernieuwingen van 9 jaar mogelijk (art. 13, lid 1 HHW) = principieel 36 jaar (tenzij de initiële huur meer
dan 9 jaar was).

▪ Meer dan 36 jaar is (uiteraard) mogelijk, maar met akkoord van
de verhuurder (buiten het dwingend toepasselijke systeem, dat
eindigt na 3 hernieuwingen). Lopende huurovereenkomst kan ook
worden vervangen door volledig nieuwe overeenkomst, vanaf 0.

▪ Hernieuwingsprocedure is moeilijk. Huurder, die ze niet perfect
doorloopt, staat op straat. Prejudiciële vraag @ Grondwettelijk
Hof: discriminatie van handelshuurder? Antwoord: billijke
afweging tussen verplichtingen huurder en verhuurder.

Question 16

Wat zijn de voorwaarden voor huurhernieuwing?

Answer 16

Huurder moet (uiteraard) bewijzen dat huurovereenkomst
bestaat, die recht op hernieuwing inhoudt. Mogelijk problematisch
bij mondelinge overeenkomsten.

▪ Handelshuurder (en eventueel onderhuurder) moet dezelfde
handel voortzetten (tenzij anders overeengekomen). Ruime
interpretatie: zich richten tot hetzelfde cliënteel volstaat.

▪ Recht op hernieuwing is niet afhankelijk van recht op
handelszaak. Zowel hoofdhuurder als onderhuurder kunnen
hernieuwing aanvragen, ook al is de hoofdhuurder geen eigenaar
of huurder van de in het goed uitgebate handelszaak.

Question 17

wat is de duur van de hernieuwde huur, en aard van de huur hernieuwing?

Answer 17

9 jaar. Partijen kunnen kortere
duur overeenkomen bij verklaring voor vrederechter of
authentieke akte (art. 13, lid 1 HHW). Hernieuwing mag ook
meer dan 9 jaar zijn, zonder formaliteiten.

▪ Na de 3 wettelijke hernieuwingen blijft contractuele hernieuwing
mogelijk, daar doen partijen wat ze willen.
▪ Aard van de huurhernieuwing

▪ Huurhernieuwing is geen verlenging van lopende huur, maar
een volledige nieuwe overeenkomst, die van de vorige kan
verschillen. Belangrijk indien het gehuurde goed wordt
vervreemd: vaste datum van oorspronkelijke huur geeft niet
automatisch vaste datum aan hernieuwde huur.

▪ Ondanks titel van hoofdstuk “Recht op huurhernieuwing” is er
geen absoluut recht op huurhernieuwing, want verhuurder kan weigeren. Hoogstens recht op uitzettingsvergoeding.

Question 18

Huurhernieuwing, wat is de wettelijke maximum, wat zijn de gevolgen van huurhernieuwing?

Answer 18

Wettelijk maximum van drie hernieuwingen houdt in dat
verhuurder nooit gedwongen kan worden tot overschrijden van de
wettelijk voorziene termijn van 36 jaar (behoudens langere
termijn oorspronkelijke overeenkomst).

▪ Huurder kan afstand doen van recht op hernieuwing, maar niet
vóór wettelijke termijn om hernieuwing aan te vragen.

▪ (Uiteraard) geen recht op huurhernieuwing bij vroegtijdige
beëindiging door partijen (art. 3, lid 4 HHW).
▪ Gevolgen van huurhernieuwing

▪ Hernieuwing slaat op het gehele goed, ook de lokalen voor
bewoning en de nodige bijkomstige lokalen (art. 15 HHW), maar
niet op de delen, die de huurder voor een ander gebruik heeft
onderverhuurd (art. 16, II HHW).

Question 19

Aanvraag tot huurhernieuwing:

Answer 19

Principe: huurder moet de hernieuwing vragen, gebeurt nooit
automatisch. Procedure in art. 14 HHW is erg formalistisch.
▪ Tijdstip van de aanvraag: huurder moet aanvraag tot
hernieuwing doen tussen 18 en 15 maand (anderhalf jaar!)
vóór het verstrijken van de lopende huur. Sanctie: relatieve
nietigheid (verhuurder kan bevestigen).

Question 20

Vorm van de aanvraag tot huurhernieuwing

Answer 20

▪ Vorm van de aanvraag: op straf van verval, bij
gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief.
▪ Aangetekende brief moet ondertekend zijn…
▪ Geen andere vormen van mededeling mogelijk
(pakjesvervoerder, “per drager”…).
▪ Indien meer dan een verhuurder: aanvraag betekenen aan alle
verhuurders, tenzij een van hen gemandateerd is om het goed
te beheren.
▪ Indien verhuurder vruchtgebruiker: aanvraag aan hem
volstaat, want hernieuwing handelshuur is daad van beheer,
niet van beschikking.

Question 21

Gevolgen van een ongeldige aanvraag

Answer 21

▪ Een aanvraag die niet geldig is qua vorm, inhoud en tijdstip is
relatief nietig. De verhuurder is er niet toe verplicht de huurder
hiervan op de hoogte te brengen.
▪ Detaillisme en formalisme van de wet laat geen beroep toe op
algemene rechtsbeginselen.

▪ Het bewust stilzitten van de verhuurder die de nietige aanvraag heeft ontvangen, is noch contractuele fout noch rechtsmisbruik.

▪ Verhuurder kan nietige aanvraag steeds bevestigen.
▪ Huurder die tijdig vaststelt dat hij een ongeldige aanvraag heeft
gedaan, kan een nieuwe aanvraag doen, zolang dit gebeurt tussen de
15de en 18de maand voor het verstrijken van de lopende huurtermijn.
▪ Huurder die geen of een ongeldige aanvraag doet, is vervallen
van zijn recht op hernieuwing.
▪ Goed verlaten bij einde huurtermijn.
▪ Geen rechtsmiddel tegen.

Question 22

Aanvraag van huurhernieuwing, handelshuur van onbepaalde duur:

Answer 22

▪ Het komt vaak voor dat de partijen niets ondernemen. Als de huurder
na het einde van de huurtermijn in het goed wordt gelaten, dan komt
een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde duur tot stand
(art. 14, lid 3 HHW), indien de huurder zijn wil laat blijken om het
genot van het goed te behouden en de verhuurder hier minstens
stilzwijgend mee instemt.

▪ Kan niet contractueel worden uitgesloten (dwingend recht).

▪ De voorwaarden van de nieuwe overeenkomst blijven in alle opzichten identiek.

▪ Verhuurder kan overeenkomst te allen tijde beëindigen, maar
opzeggingstermijn van 18 maanden (anderhalf jaar!), en huurder kan
gedurende de eerste drie maand (18de-15de maand) nog een
huurhernieuwing vragen. Huurder krijgt 2de kans (zie schema).

Question 23

aanvraag huurhernieuwing reactie van de verhuurder

Answer 23

▪ Principe: de verhuurder moet klare wijn schenken
▪ Ongeldige aanvraag: verhuurder hoeft niets te doen; huur eindigt
van rechtswege.
▪ Geldige aanvraag: drie mogelijkheden (binnen drie maand via gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief):
▪ Ja (uitdrukkelijk, impliciet).
▪ Ja, maar…
▪ Neen (motivering beïnvloedt uitzettingsvergoeding).
▪ Antwoord van verhuurder is niet aan vormvoorwaarden
gebonden, maar moet wel consequent zijn.

Question 24

HUURHERNIEUWING
VERHUURDER: AKKOORD

Answer 24

▪ Huurhernieuwing komt tot stand door eenvoudige aanvraag
huurder in twee gevallen.
1) Uitdrukkelijk akkoord van de verhuurder.
2) Geen of laattijdig antwoord van de verhuurder.
▪ Indien verhuurder antwoordt binnen de drie maand, komt de
nieuwe overeenkomst tot stand zonder meer.
▪ Verhuurder kan binnen die termijn niet meer terugkomen op
initiële toezegging.

Question 25

HUURHERNIEUWING
VERHUURDER/ TEGENVOORSTE

Answer 25

▪ De verhuurder kan in principe akkoord gaan, maar andere
voorwaarden aanbieden (steeds onder dezelfde vorm, bij
gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief). Voorwaarden
moeten voldoende duidelijk zijn.

▪ Huurder moet uitdrukkelijk instemmen met het tegenvoorstel of zaak voor vrederechter brengen, binnen 30 dagen (art. 18, lid 1 HHW).
Stilzitten leidt tot verval van huurhernieuwing! Termijn begint te lopen vanaf datum ontvangst antwoord verhuurder.

▪ Als huurder akkoord gaat, ontstaat er nieuwe huur met voorwaarden
voorgesteld door verhuurder.
▪ Indien rechtszaak, doet vrederechter uitspraak naar billijkheid (art. 18, lid
2 HHW – uitzonderlijk in contracten).`

▪ Onenigheid bij huurprijs: art. 19 HHW als richtlijn. Vrederechter heeft ruime
appreciatiebevoegdheid.
▪ Partijen kunnen beroep instellen tegen het vonnis. Huurder kan afzien van zijn aanvraag, indien niet akkoord met vonnis in beroep, binnen 15 dagen na betekening (art. 20 HHW).

Question 26

HUURHERNIEUWING
VERHUURDER: WEIGERING

Answer 26

▪ Weigeringsgronden
▪ Verhuurder kan huurhernieuwing weigeren: 6 wettelijke gronden +
weigering zonder motivering (+ 2 bijzondere gevallen).
▪ Huurder kan de opgegeven reden betwisten. Als verhuurder geen
reden opgeeft, moet hij hoogste uitzettingsvergoeding betalen (3 jaar
huur + eventueel bijkomende vergoeding)

Question 27

Wat zijn de 6 weigeringsgronden bij huurhernieuwing?

Answer 27

1. Eigen gebruik door verhuurder of verwanten (art. 16, I, 1° HHW).
2. Einde commerciële bestemming goed.
3. Sloping en wederopbouw
4. Ernstige tekortkoming van de huurder
5. Beter aanbod van een derde
6. Ontbreken van een wettig belang

Question 28

HUURHERNIEUWING
VERHUURDER: WEIGERING

Answer 28

▪ Betwisting van het weigeringsmotief door de huurder

▪ Huurder kan aanvaarden, of opnieuw binnen 30 dagen naar
vrederechter.
▪ Geen hernieuwing: verrijking zonder oorzaak.
▪ Vervreemding van het gehuurde goed tijdens procedure.

Question 29

HUURHERNIEUWING
VERVREEMDING GEHUURDE GOED

Answer 29

Nieuwe huur moet vaste datum hebben.
▪ Zo niet kan de verkrijger de huurder alsnog opzeggen of
uitzetten.
▪ Wel recht op uitzettingsvergoeding.
▪ Vervreemding van het gehuurde goed tijdens procedure.
▪ Huurder moet verder onderhandelen met verkrijger (die wellicht goede redenen heeft om te weigeren).
▪ “Verkrijger” = titularis eigendomsrecht; indien nog geen
overdracht eigendomsrecht, geen recht van spreken (maar
betwist).