Vastgoedmanagement H3 Vastgoed in beweging

Question 1

Waarom is vastgoed continu in beweging?

Answer 1

Er worden nieuwbouwobjecten aan toegevoegd, er worden objecten verkocht of gesloopt en er worden objecten gerenoveerd of herbestemd

Question 2

Wat gebeurt er wanneer een gebouw niet meer van behoefte voorziet? Welk proces volgt dan?

Answer 2

een nieuwe ingreep is noodzakelijk of moeten de gebruikers verhuizen naar een ander gebouw, het cyclische proces van initiatief, voorbereiding en uitvoering

Question 3

Welke 2 perspectieven zijn er in het cyclisch proces?

Answer 3

• vanuit te huisvesten of gehuisveste gebruikers (vraagperspectief)
• vanuit de eigenaar van het vastgoedobject

Question 4

Aanbod- en vraagperspectief vergeleken: wat staat er centraal bij vraag- en aanbodperspectief?

Answer 4

vraagperspectief: behoefte en doelstellingen gebruiker
aanbodperspectief: vastgoedeigendom en baten en lasten hiervan

Question 5

Aanbod- en vraagperspectief vergeleken: wanneer start de cyclus bij vraag- en aanbodperspectief?

Answer 5

vraagperspectief:
- huisvesting niet meer past bij behoefte of doelstellingen gebruiker
- huisvesting te duur in relatie tot baten van gehuisveste gebruiker (en in relatie tot alternatieve huisvestingsmogelijkheden)
aanbodperspectief:
- baten/lasten-verhouding verslechtert
- kansen bestaan om via ingrijpen tot gunstiger baten/lastenverhouding te komen

Question 6

Aanbod- en vraagperspectief vergeleken: wat zijn alternatieve oplossingen bij vraag- en aanbodperspectief?

Answer 6

vraagperspectief:
- verhuizen naar andere huisvesting
- intern verhuizen
- gebruik van gebouw optimaliseren
- overleg met eigenaar over bouwkundige en andere ingrepen
aanbodperspectief:
- verkopen
- slopen (en nieuwbouw)
- renoveren
- herbestemmen

Question 7

Aanbod- en vraagperspectief vergeleken: wat zijn afwegingalternatieven bij vraag- en aanbodperspectief?

Answer 7

vraagperspectief:
- baten en lasten in ruimere zin – in relatie tot bereiken doelstellingen (bijvoorbeeld positieve invloed op omzet van
gehuisvest bedrijf of positieve bijdrage aan imago van de
gebruiker)
aanbodperspectief:
- vastgoedbaten en –lasten en (als het een eigenaar betreft met een vastgoedvoorraad) bijdrage aan voorraadbeleid

Question 8

Aanbod- en vraagperspectief vergeleken: wat is de relatie tussen vraagperspectief met aanbodperspectief bij vraag- en aanbodperspectief?

Answer 8

vraagperspectief:
- een vastgoedobject kan een andere gebruiker krijgen, terwijl het dezelfde eigenaar houdt
- zonder overleg met de eigenaar kan de gebruiker weinig of
geen bouwkundige ingrepen doen, omdat deze ingrepen de
waarde van het vastgoedobject (sterk) kunnen beïnvloeden
- gebruiker is voor de kwaliteit van de huisvesting afhankelijk
van de ingrepen die de eigenaar bereid is te doen
aanbodperspectief:
- een vastgoedobject kan een andere eigenaar krijgen, terwijl het dezelfde gebruiker houdt
- zonder vraag of behoefte geen inkomsten (van verhuur of verkoop)
- huisvestingsprobleem van gebruiker leidt ook tot actie bij eigenaar
- de eigenaar kan door slecht beheer problemen bij de
gebruiker veroorzaken

Question 9

Hoe kunnen de cyclus van vrager/gebruiker en cyclus van aanbieder/eigenaar kunnen ook asynchroon lopen?

Answer 9

Eigenaar kan mogelijkheden verkennen om vastgoedobject te verkopen zonder gebruiker te hinderen; gebruiker kan object beter gebruiken zonder eigenaar erbij te betrekken.

Question 10

Wat voor belangstegenstellingen kunnen tussen de eigenaar en gebruiker ontstaan in situaties waarin (bouwkundige) ingrepen in vastgoed nodig zijn?

Answer 10

• de ingrepen zijn voordelig voor de gebruiker, maar de gebruiker is niet altijd bereid om bij te dragen aan de lasten (zoals extra huur of eenmalige bijdrage
• de specifieke eisen van de gebruiker zou de potentiële verkoopwaarde van het vastgoed object kunnen laten dalen en is het moeilijker verhandelbaar
• de eigenaar zou willen dat de gebruiker op langere termijn gebruikt maakt van zijn specifieke ingrepen/eisen en zich bindt aan het object. Dit beperkt de gebruiker om zich te verplaatsen wanneer hij het wil (zoals wanneer er weer een afstemmingsprobleem voordoet)

Question 11

Hoe kunnen gebruikers zelf eigenaar van een vastgoed zijn (zogenoemde eigenaar-gebruikers)?

Answer 11

• Gebruiker wil vastgoedobject ontwikkelen en zoekt financier die lasten draagt in ruil voor eigendom project (+ baten die daaruit komen)
• Gebruiker wil vastgoedobject ontwikkelen en betaalt zelf
• (Toekomstige) vastgoedeigenaar gaat vastgoed ontwikkelen ‘voor de markt’, dus later een gebruiker zoeken

Question 12

Waar hangt levensduur van vastgoed vanaf? (4)

Answer 12

• fysieke kenmerken
• mate waarin het object verhandeld kan worden
• mate waarin het object een waarde vertegenwoordigt voor de eigenaar
• mate waarin het object een behoefte van de samenleving, organisaties of (groepen) individuen voorziet

Question 13

Wat zijn de verschillende soorten levensduren?

Answer 13

1. technische levensduur - technische geschiktheid
2. functionele levensduur - functionele geschiktheid
3. economische levensduur - economische geschiktheid

Question 14

Wat is een technische levensduur?

Answer 14

Tijdsduur waarbinnen vastgoedobject de technische en bouwfysische prestaties kan leveren, die nodig zijn om gebouw te gebruiken en veiligheid en gezondheid van gebruikers kan waarborgen

Question 15

Waardoor kan technische levensduur achteruit gaan?

Answer 15

• invloeden van buitenaf (zon, wind, regen)
• intrinsieke veroudering materialen
• gebruik (slijtgage, kwaliteitsvermindering)
• regelgeving (hoger eisen isoleren bv)
• wensen/verwachting van eigenaars en
  gebruikers (esthetisch niet goed meer)

Question 16

Hoe loopt de technische levensduur?

Answer 16

Tijdens de technische levensduur wordt er geen kwaliteit toegevoegd tov de aanvang, wel kan er ingrijpend onderhoud nodig zijn wanneer de kwaliteit lager is dan de acceptagtiegrens

Question 17

Wanneer stopt de technische levensduur?

Answer 17

als gebouw zo zwaar beschadigd/verouderd is dat het geen gebruiker meer kan huisvesten en ook niet veranderd kan worden met fysieke ingrepen

Question 18

Wat is de functionele levensduur

Answer 18

Tijdsduur waarbinnen het vastgoedobject voldoen aan de functionele eisen van de gebruiker en de activiteiten worden ondersteund

Question 19

Waardoor kan functionele levensduur achteruit gaan?

Answer 19

• regelgeving (hogere eisen mbt functionele kwaliteit (bv plafondhoogte)
• veranderende wensen/verwachtingen gebruiker over uiterlijk, grootte,
  voorzieningsniveau, bereikbaarheid,
  parkeervoorzieningen enz

Question 20

Hoe loopt de functionele levensduur?

Answer 20

functionele levensduur kan meerder fase hebben. Als de bestaande kwaliteit niet meer wordt geaccepteerd eindigt de 1e levensduur. De 2e levensduur kan ingaan wanneer de eigenaar een functie wil verlengen of veranderen etc

Question 21

Hoe stopt een functionele levensduur?

Answer 21

als er geen gebruiker meer is die (huisvestings)lasten wil dragen voor
geboden kwaliteit en er geen functies/activiteiten worden ondersteund

Question 22

Wat is de economische levenduur?

Answer 22

Tijdsduur waarbinnen de baten(inkomsten) van het vastgoedobject voor de eigenaar hoger zijn dan de lasten

Question 23

Waardoor kan economische levensduur achteruit gaan?

Answer 23

• wanneer baten verminderen door de mate waarin het de behoefte en marktswerking van de gebruiker voorziet
• wanneer lasten hoger worden, betrekking op kosten die worden gemaakt om vastgoedobject de gewenste prestaties te laten leveren

wisselende economische omstandigeheden

Question 24

Hoe loopt de economische levensduur?

Answer 24

het heeft investeringsmomenten dus heeft geen rechte lijn: er is een wisseling tussen baten en lasten

Question 25

Hoe stopt de economische levensduur?

Answer 25

Levensduur eindigt als eigenaar geen enkele
mogelijkheid meer ziet om positief saldo
tussen baten en lasten te creëren

Vaak eindigt de economische levensduur ook als de functionele levensduur eindigt

Question 26

Wat is een toelichting over de toeneming van het vereiste prestatieniveau?

Answer 26

Organisaties en werknemers stellen steeds hogere eisen aan de werkomgeving en de wetgeving voor veiligheid, gezondheid en milieu

Question 27

Wat zijn de 4 impacts van ingreepniveaus?

Answer 27

materialisatie, ruimtelijke indeling, gebouw volume en functie

Question 28

Waarin worden strategieën na beëindiging functionele levensduur in onderscheiden?

Answer 28

• functieverlenging/functie-instandhouding
• Functieverandering
• Functiebeëindiging

Question 29

Wat is de ingreep niveau van functieverlenging/functie-instandhouding? en wat wordt er veranderd?

Answer 29

• modificatie: materialisatie
• renovatie/verbouw: materialisatie en ruimtelijke indeling
• uitbreiding: materialisatie ruimtelijke indeling en gebouwvolume

Question 30

Wat is de ingreep niveau van functieverandering? en wat wordt er veranderd?

Answer 30

herbestemming: materialisatie ruimtelijke indeling, gebouwvolume en functie

Question 31

Waarin van functie verandering worden onderscheiden?

Answer 31

• upgrading = verbeteren van prestatievermogen van vastgoedobject om aan prestatie-eisen van gebruiker te voldoen.
• downgrading = verlagen van gebruikerseisen door wijziging in functie en soort
  gebruiker, zodat vraag zich aanpast aan verminderde prestaties van aanbod.

Question 32

Wat is de ingreep niveau van functiebeëindiging? en wat wordt er veranderd?

Answer 32

sloop: materialisatie ruimtelijke indeling, gebouwvolume en functie

Question 33

Welke twee alternatieven zijn interessant voor de eigenaar van grond en gebouw?

Answer 33

• slopen plus verkoop van de grond
• sloop en nieuwbouw op dezelfde locatie. Slopen kan ook tot doel hebben om ander
  vastgoed meer waarde te geven

Question 34

Wat is de volgorde van ‘veranderingsimpact’? oftewel strategieën voor vastgoedobjecten?

Answer 34

Consolideren – Onderhouden – Modificeren – Renoveren/Verbouwen – Uitbreiden –
Herbestemmen – Verkopen – Slopen

Question 35

Wat zijn huisvestingsalternatieven?

Answer 35

alternatieven vanuit het perspectief vd gebruiker, bv verhuizen
naar ander gebouw of intern herschikken van organisatieonderdelen over gebouwen om beter in de behoefte te voorzien.