Gebiedsontwikkeling H7 Spelers in de waardeketen

Question 1

Hoe werkt de waardeketen?

Answer 1

Iedere schakel in het gebiedsontwikkelingsproces voegt waarde toe, in geld of maatschappelijke baten. Tussen de schakels zit ook een transactiemoment, wat voor marktpartijen het verdienmodel is

Question 2

Wat is een vb van een transactiemoment tussen de schakels?

Answer 2

grondexploitant heeft masterplan opgezet, grond en gebouwen aangekocht en programma opgesteld en verkoopt de grond door aan de vastgoedontwikkelaar

Question 3

wat zijn enkele belangrijke verschillen in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 3

• gemeenten beperken zich vaker tot de eerste schakel (faciliteren)
• corporaties doen meer de laatste schakels vd keten (beheren)
• nieuwe partij: de gebiedsregisseur (verbinden)

Question 4

wat zijn problemen nu in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 4

• grondeigenaar wacht op beter tijden en zijn grond nu niet wil verkopen
• gebrek aan professionele capaciteit, vooral bij gemeenten
• onrendabele top: gebrek aan risicodragende financiering van de eerste fase van gebiedsontwikkeling ‘badkuip’

Question 5

Wat is de positie van de gemeente in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 5

• veel taken opgeschoven in sociale domein
• gevaarlijk als gemeente dubbele rol gaat spelen (bv eigen grond eerst ipv kansrijke
  plannen van marktpartijen)
• actief grondbeleid uitvoeren -> financieel-economisch verbonden -> continuïteit
• investering grondposities neemt af

Question 6

Wat is de positie van gebiedsregisseurs in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 6

Gebiedsregisseur bevordert samenhang, voortgang, efficiency en draagvlak voor de hele gebiedsontwikkeling en fungeert als schakel tussen meerdere partijen: gemeente, ontwikkelaars, corporaties, lokale belangengroepen en andere organisaties. Nog steeds kan de dominante partij deze rol op zich nemen, maar dus ook onafhankelijk iemand aanstellen.

Question 7

Wat is de positie van ontwikkelaars in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 7

• Het aantal ontwikkelaars met voldoende eigen vermogen om grootschalig risicodragend te investeren in gebiedsontwikkeling is beperkt

verschillende typen ontwikkelaars:
- gebieds- en projectontwikkelaars: Richten zich op de concept- en planontwikkeling van het totale gebied, inclusief het bouwrijp maken en opstalontwikkeling
- nicheontwikkelaars: Richten zich op specifieke (binnenstedelijke) projecten en nichemarkten, zoals Ikea, en grootschalige, specifieke opdrachtgevers. Geheel of beperkt op eigen risico
- fee- en conceptontwikkelaars: Geven advies in de concept- en planontwikkelingsfase en lopen geen investeringsrisico. Hier vallen gedelegeerd ontwikkelaars ook onder = ontwikkelen uit naam van een risicodragende partij.

Question 8

Wat is de positie van woningcorporaties in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 8

Door Woningwet zijn ze beperkt tot hun kerntaken: exploitatie en (ver)bouw van sociale huurwoningen en beheer/onderhoud directe omgeving. Alleen in de gebieden waar ze dominant zijn of waar de markt nog weinig/geen commercieel perspectief ziet komen ze in de eerste fases van gebiedsontwikkelingen.

Question 9

Wat is de positie van beleggers in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 9

2 soorten beleggers
- Institutionele beleggers (pensioenfondsen/verzekeraars) -> vaak nemen ze kant-en-klare
verhuurde producten af, weinig bedrijven doen zelf aan (gebieds)ontwikkeling.
- Private ontwikkelende belegger -> meestal alleen kleine producten, lokaal of regionaal.

Question 10

Wat is de positie van bouwers in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 10

Sommige ontwikkelaars zijn ook onderdeel van bouwconcern, maar in verhouding tussen ontwikkelen en bouwen kunnen verschuivingen optreden.
In crisistijd hebben bouwers zich teruggetrokken uit de eerste fase om risico’s te vermijden

Question 11

Wat is de positie van eindgebruikers in de waardeketen sinds de crisis?

Answer 11

Dringen vaak al eerder door in de waardeketen of worden van tevoren al betrokken (cocreatie).
In de projectontwikkeling kunnen ze inspraak hebben, maar in de
gebiedsontwikkeling zie je de individuele eindgebruiker meestal nog niet. Je hoort wel hun stem via marktonderzoeken en participatietrajecten:
- participatie in ontwerpsessies voor het concept, masterplan
- vroegtijdige communicatie via sociale media
- tijdelijke gebruikers die hun positie benutten om de definitieve setting in te kleuren