Gebiedsontwikkeling H8 Publieke-private samenwerking (PPS) Flashcards
Waarom is samenwerking vrijwel altijd aan de orde?
- Publiek-private samenwerking en ‘polderen’ is een traditie in ons land.
- Het is hier gebruikelijk dat zowel overheden als marktpartijen voor gebiedsontwikkeling
grond- en vastgoedposities innemen (hierdoor ‘gedwongen’ samenwerken) - Het publieke omgevingsrecht geldt op zoveel deelterreinen dat de overheid zich niet kan beperken tot louter een globaal planologisch kader.
Wat is een marktpartij?
een persoon of organisatie die producten of diensten aanbiedt/afneemt op
een bepaalde markt
Wat houdt de samenwerkingsmodel ‘gemeentelijke planvorming en exploitatie’ in? (klassiek model)
- gemeente neemt initiatief, doet planvorming, grondverwerving en grondexploitatie
- markt komt pas bij uitgifte bouwrijpe kavels (planuitwerking)
- Nadeel: geen marktkennis en organisatiekracht
- Voor de crisis was dit een goed model, na de crisis niet meer
Wat houdt de ‘bouwclaimmodel’ in?
- marktpartij werft de grond en levert het in bij de gemeente voor een bouwclaim
- samen werking tussen gemeente en markt over planvorming, prijs etc
- Vooral geschikt voor buitenstedelijke locaties
- Vooral geschikt voor buitenstedelijke locaties
- Ontwikkelaars en bouwers stellen productie veilig en gemeente houdt ‘regie’
- Voordeel: marktpartij kan invloed uitoefenen op plan, verkaveling, fasering enz.
- Nadeel: marktpartijen wilden in crisis niet meer hun claim verzilveren, dus
gemeenten bleven met grond zitten.
Wat houdt de ‘Consessiemodel’ in?
- concessiemodel staat aan de private uiteinde: binnen gemeentelijke
randvoorwaarden stuurt marktpartij de gebiedsontwikkeling aan - verschilt niet veel van private exploitatie
- gemeente verkoopt eigen grond met concessiecontract, meestal na selectieprocedure
- Marktpartij is verplicht om gemeente op te laten dragen voor kosten van openbare
voorzieningen (Kostenverhaal). Als ze langs middellijke weg tot een overeenkomst
komen is dit een anterieure overeenkomst. - Concessie komt in de praktijk alleen voor bij relatief eenvoudige gebiedsontwikkelingen
met weinig context, anders is er meer gemeentelijke bemoeienis nodig. - Nederland: concessieachtige model-omgevingswet telt op zoveel deelterreinen
Wat houdt de ‘private exploitatie’ in?
- verschilt niet veel van private consessiemodel
- marktpartijen ontwikkelen op eigen grond
- gemeente kan een exploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar sluiten
- gemeente bekostigt dan binnen- en buitenplanse publieke voorzieningen
- gemeente kan zo haar wensen laten gelden in aandeel sociale woningbouw, kavels enz.
Wat houdt de ‘Joint venture ultralight’ in?
- DAT = Develop Apart Together
- Als verschillende financieel-economisch autonome projecten (projectontwikkelingen
en bouwplannen) in een centrale publiek-private gebieds-organisatie worden gecoördineerd. - De actieve marktpartijen en gemeente betalen samen de gebiedsorganisatie
(organisatie doet zelf geen grote investeringen, ontwikkeld geen vastgoed of grondexploitatie) - De gebiedsregisseur is belangrijk; moet actieve partijen op één lijn houden en door gemeentelijke bureaucratie bijeen weten te breken. Kan uit marktpartij komen,
onafhankelijke procesmanager of gemeenteambtenaar.
Wat houdt de ‘Joint venture light’ in?
- Heeft meer verplichte dingen: gezamenlijke planvorming, gezamenlijke
mastergrondexploitatie, verwerving van restgronden, faseringsafspraken,
verkoopafstemming en -coördinatie. - Geen/lichte gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM)
- Uitleg: Plangebied opgeknipt met grondexploitaties per deelgebied met een
marktpartij, die deelplannen zelf realiseren. Als een deelgebied aan de beurt is voor
realisatie wordt die grond aan GEM geleverd en vindt er grondruil plaats waardoor
grondeigendomsverhouding weer herstelt (zo houdt iedereen belang bij realisatie van
vervolg-deelplannen).
Wat doet GEM?
Geen/lichte gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM)
runt mastergrondexploitatie + gebiedsoverschrijdende investeringen. Partijen houden hun oorspronkelijke grondposities totdat gebiedsontwikkeling is afgerond en blijven deze financieren. GEM light is dus in termen van kapitaalbeslag en vervult rol van de bewaker. Hierdoor lichtere organisatie, minder financiering en meer flexibiliteit.
Wat houdt de ‘Joint venture met GEM’ in?
- Deze vorm is ontstaan tijdens enorme gebiedsontwikkelingen van Vinex.
- Er kwam een gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij waarin de gronden werden opgenomen, een aparte, gezamenlijke sturingsorganisatie (cv of bv) en een eigen financieringsarrangement. Gemeente en ontwikkelaars hebben hierin een aandeelhoudersbelang.
- Marktpartijen waren zo verzekerd van financieel-economische betrokkenheid vd
gemeente en gemeente kon meeprofiteren van voordelige resultaten van
grondexploitatie.
Wat is de DBFMO?
Design, build, fincance, maintain, operate
Wat is een Consortium?
tijdelijke samenwerkingsverband tussen verschillende partijen
Waarom ging een zware PPS in crisistijd niet goed?
In de gevallen dat het mis ging bleef de gemeente achter met een financiële tegenvaller, omdat de private partijen meestal net iets slimmer hadden gecontracteerd en makkelijker
konden wegkomen.
Naar welke vorm van samenwerking gaan wij meer? en waarom?
We gaan steeds meer richting lichtere, faseerbare en flexibelere vormen van samenwerking:
- in de crisis bleek dat plannen en samenwerkingen te star waren om soepel mee te bewegen met de gewijzigde omstandigheden (planwijziging, toe-/uittreding partijen)
- de mens naar gefaseerd werken met globaal concept ipv alles vastomlijnd
- in één keer grote financieringen aantrekken is lastig
- Partijen willen de ‘costs of governance and control’ van de samenwerking reduceren
Wat is belangrijk voor het slagen van een PPS bij gebiedsontwikkeling?
- Elkaars belangen kennen/begrijpen;
- continuïteit;
- transparantie van marktpartijen;
- onderling vertrouwen
