u9 Flashcards
compraventa
MODULO 2: PARTE ESPECIAL
BOLILLA 9
DEFINICION
El art. 1123 del CCC establece que “Hay compraventa si
una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”.
Asimismo, dispone que el contrato no será de compraventa si le falta algún requisito esencial, sin importar la calificación o denominación efectuada por las partes (conf. art. 1127 CCC)
CARACTERES 6
El contrato de compraventa presenta los siguientes caracteres:
● Consensual. pues hace nacer obligaciones por el solo consentimiento.
Dicho en otras palabras, la entrega es solvendi causa, o sea, para cumplir el efecto de la transmisión dominial (art. 750 CCC), y no contrahendi causa, para el perfeccionamiento del contrato. Entendemos que la consensualidad continúa aún en las denominadas compras manuales, donde nacerán y se extinguirán en el acto, por su cumplimiento, las obligaciones de los contratantes. Para nosotros las manuales son verdaderas compraventas; para otros autores, las mismas no caerían dentro de la definición del art. 1123 CCC, pero sí dentro de su espíritu.
● Bilateral: Pues las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra, de conformidad con lo
dispuesto en el art. 966 CCC.
Debe destacarse que no basta que en el contrato bilateral, cada una de las partes resulte obligada con una prestación, o sea que existan obligaciones contrapuestas, sino que entre ambas debe existir un vínculo de reciprocidad, de interdependencia, por lo que cada parte no está obligada a su propia prestación, sin que sea debida la prestación de la otra; una resulta así presupuesto de la otra.
En la compraventa, una no debe el precio si la otra no se obliga a transmitir la propiedad de la cosa. En el contrato bilateral, también puede decirse que ambas partes se constituyen recíprocamente en deudores y acreedores, son al mismo tiempo deudor y acreedor, deben surgir sus obligaciones en el mismo momento:
coexistir, lo que no impide que dichas obligaciones nazcan y se extingan instantáneamente como ocurre en los contratos manuales.
● Oneroso: comprendido en el concepto del art. 967 CCC, porque la ventaja que otorga una de las
partes —obligarse a transferir la propiedad de la cosa— se da teniendo en cuenta la ventaja que la
otra le otorga de pagarle un precio, aunque éste sea vil, mas no lo sería si aquél fuera irrisorio, pues en tal caso no existiría sacrificio
Por ende, se da aquí el problema de determinar el límite entre la contraprestación vil y la irrisoria. La irrisoria Será aquella que atento las circunstancias del caso las partes no le asignan importancia alguna, careciendo de intención de contraer un vínculo en sentido jurídico. Si el precio fuera irrisorio —de modo tal que su monto descienda tanto que resulte despreciable—, no existiría compraventa, pues no se daría el sacrificio del que habla la ley. Si el precio estipulado es ínfimo, irrisorio, no posee ninguna existencia real.
En tal supuesto desaparece la onerosidad del contrato y debe predicarse del mismo su carácter de
donación y, en su consecuencia, la aplicabilidad a la especie de la regulación propia de tal figura
contractual.
● No formal. Más allá de la materialización requerida por el art. 260 CCC, según el cual es preciso que todo acto voluntario presente algún modo de exteriorización de la voluntad del sujeto respecto del objeto y en orden a la consecución del fin jurídico propuesto, impera en este contrato la libertad en esta materia, de acuerdo con los arts. 284 y 1015 CCC, esto es, el principio de “libertad de formas”, pues la ley no establece solemnidad alguna para su celebración. Ahora bien, tal es solamente el principio general, susceptible de diversas excepciones, con relación a la transmisión de la propiedad, o a los efectos de la prueba, o con fines protectorios:
● a) Compraventa de inmuebles: contrato formal relativo, atento lo dispuesto por el inc. a) del art.
1017 CCC, el cual exige que los contratos que tengan por objeto la adquisición, modificación o
extinción de derechos reales sobre inmuebles, se celebren en escritura pública. En caso de no haber sido celebrado con los recaudos que la ley establece, quedará concluido como contrato en que las partes se han obligado a llenar la forma notarial (art. 1018 CCC), pudiendo, si fuera del caso, entablar la correspondiente demanda por escrituración para obtener el instrumento que la ley exige. Especialmente, para el boleto de compraventa los arts. 1170 y 1171 CCC establecen los
requisitos necesarios para otorgar prioridad al derecho del comprador sobre el de los terceros y su oponibilidad en el concurso o quiebra del vendedor;
● b) Automotores: el art. 1º del decreto-ley 6582/58 establece: “La transmisión del dominio de
automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”.
● c) Embarcaciones: ver arts. 156 a 159 del dec.-ley 20.094/73, en particular la diferencia existente
entre buques de un arqueo superior a las 10 toneladas deben instrumentarse mediante escritura
pública y no así los menores donde basta el instrumento privado con la firma certificada.
● d) Aeronaves: ver arts. 45, 49, 50 y 53 del Código Aeronáutico, donde se exige el instrumento
público o privado debidamente autenticado, a los fines de la registración.
● e) Caballos de pura sangre de carrera: la ley 20. 378 exige la inscripción del contrato en el registro genealógico del Ministerio de Agricultura y Ganadería para perfeccionar la transmisión del dominio entre partes y frente a terceros.
● f) Ganado: la ley 22.939 establece que todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor debe instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente; y que la transmisión de dominio de los animales de pura raza puede perfeccionarse mediante acuerdo de partes por inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos.
● g) Armas y explosivos: ver ley 20.429, donde se establecen requisitos especiales para ser vendedor, la calidad de legítimo usuario de cada parte y la autorización de la autoridad pública
correspondiente.
● h) Compraventas de consumo: ver ley 24.240, especialmente el art. 10 que establece la forma ad
luciditatem o de contenido del instrumento de venta. En la Convención de Viena expresamente se
establece la aformalidad de la compraventa, en su ámbito de aplicación.
● Conmutativo, en tanto se trata de un contrato oneroso en el cual las ventajas para todos los
contratantes son ciertas (conf. art. 968 CCC); aunque naturalmente conmutativo, puede pactarse
como aleatorio, supeditando la determinación de las ventajas o pérdidas a un acontecimiento
incierto (ej.: si el comprador asume el riesgo de que la cosa futura no llegue a existir, art. 1131 CCC
in fine).
● Nominado, pues la ley regula este contrato especialmente (art. 970 CCC).
CARACTERES
El contrato de compraventa presenta los siguientes caracteres:
1)
● Consensual. pues hace nacer obligaciones por el solo consentimiento.
Dicho en otras palabras, la entrega es solvendi causa, o sea, para cumplir el efecto de la transmisión dominial (art. 750 CCC), y no contrahendi causa, para el perfeccionamiento del contrato. Entendemos que la consensualidad continúa aún en las denominadas compras manuales, donde nacerán y se extinguirán en el acto, por su cumplimiento, las obligaciones de los contratantes. Para nosotros las manuales son verdaderas compraventas; para otros autores, las mismas no caerían dentro de la definición del art. 1123 CCC, pero sí dentro de su espíritu.
CARACTERES 2)
● Bilateral: Pues las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra, de conformidad con lo
dispuesto en el art. 966 CCC.
Debe destacarse que no basta que en el contrato bilateral, cada una de las partes resulte obligada con una prestación, o sea que existan obligaciones contrapuestas, sino que entre ambas debe existir un vínculo de reciprocidad, de interdependencia, por lo que cada parte no está obligada a su propia prestación, sin que sea debida la prestación de la otra; una resulta así presupuesto de la otra.
En la compraventa, una no debe el precio si la otra no se obliga a transmitir la propiedad de la cosa. En el contrato bilateral, también puede decirse que ambas partes se constituyen recíprocamente en deudores y acreedores, son al mismo tiempo deudor y acreedor, deben surgir sus obligaciones en el mismo momento: coexistir, lo que no impide que dichas obligaciones nazcan y se extingan instantáneamente como ocurre en los contratos manuales.
CARACTERES 3)
● Oneroso: comprendido en el concepto del art. 967 CCC, porque la ventaja que otorga una de las
partes —obligarse a transferir la propiedad de la cosa— se da teniendo en cuenta la ventaja que la
otra le otorga de pagarle un precio, aunque éste sea vil, mas no lo sería si aquél fuera irrisorio, pues en tal caso no existiría sacrificio
Por ende, se da aquí el problema de determinar el límite entre la contraprestación vil y la irrisoria. La irrisoria Será aquella que atento las circunstancias del caso las partes no le asignan importancia alguna, careciendo de intención de contraer un vínculo en sentido jurídico. Si el precio fuera irrisorio —de modo tal que su monto descienda tanto que resulte despreciable—, no existiría compraventa, pues no se daría el sacrificio del que habla la ley. Si el precio estipulado es ínfimo, irrisorio, no posee ninguna existencia real.
En tal supuesto desaparece la onerosidad del contrato y debe predicarse del mismo su carácter de
donación y, en su consecuencia, la aplicabilidad a la especie de la regulación propia de tal figura
contractual.
CARACTERES 4)
● No formal. Más allá de la materialización requerida por el art. 260 CCC, según el cual es preciso que todo acto voluntario presente algún modo de exteriorización de la voluntad del sujeto respecto del objeto y en orden a la consecución del fin jurídico propuesto, impera en este contrato la libertad en esta materia, de acuerdo con los arts. 284 y 1015 CCC, esto es, el principio de “libertad de formas”, pues la ley no establece solemnidad alguna para su celebración. Ahora bien, tal es solamente el principio general, susceptible de diversas excepciones, con relación a la transmisión de la propiedad, o a los efectos de la prueba, o con fines protectorios:
● a) Compraventa de inmuebles: contrato formal relativo, atento lo dispuesto por el inc. a) del art.
1017 CCC, el cual exige que los contratos que tengan por objeto la adquisición, modificación o
extinción de derechos reales sobre inmuebles, se celebren en escritura pública. En caso de no haber sido celebrado con los recaudos que la ley establece, quedará concluido como contrato en que las partes se han obligado a llenar la forma notarial (art. 1018 CCC), pudiendo, si fuera del caso, entablar la correspondiente demanda por escrituración para obtener el instrumento que la ley exige. Especialmente, para el boleto de compraventa los arts. 1170 y 1171 CCC establecen los
requisitos necesarios para otorgar prioridad al derecho del comprador sobre el de los terceros y su oponibilidad en el concurso o quiebra del vendedor;
● b) Automotores: el art. 1º del decreto-ley 6582/58 establece: “La transmisión del dominio de
automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”.
● c) Embarcaciones: ver arts. 156 a 159 del dec.-ley 20.094/73, en particular la diferencia existente
entre buques de un arqueo superior a las 10 toneladas deben instrumentarse mediante escritura
pública y no así los menores donde basta el instrumento privado con la firma certificada.
● d) Aeronaves: ver arts. 45, 49, 50 y 53 del Código Aeronáutico, donde se exige el instrumento
público o privado debidamente autenticado, a los fines de la registración.
● e) Caballos de pura sangre de carrera: la ley 20. 378 exige la inscripción del contrato en el registro genealógico del Ministerio de Agricultura y Ganadería para perfeccionar la transmisión del dominio entre partes y frente a terceros.
● f) Ganado: la ley 22.939 establece que todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor debe instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente; y que la transmisión de dominio de los animales de pura raza puede perfeccionarse mediante acuerdo de partes por inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos.
● g) Armas y explosivos: ver ley 20.429, donde se establecen requisitos especiales para ser vendedor, la calidad de legítimo usuario de cada parte y la autorización de la autoridad pública
correspondiente.
● h) Compraventas de consumo: ver ley 24.240, especialmente el art. 10 que establece la forma ad
luciditatem o de contenido del instrumento de venta. En la Convención de Viena expresamente se
establece la aformalidad de la compraventa, en su ámbito de aplicación.
CARACTERES 5)
● Conmutativo, en tanto se trata de un contrato oneroso en el cual las ventajas para todos los
contratantes son ciertas (conf. art. 968 CCC); aunque naturalmente conmutativo, puede pactarse
como aleatorio, supeditando la determinación de las ventajas o pérdidas a un acontecimiento
incierto (ej.: si el comprador asume el riesgo de que la cosa futura no llegue a existir, art. 1131 CCC
in fine)
caracteres 6)
● Nominado, pues la ley regula este contrato especialmente (art. 970 CCC).
ELEMENTOS ESENCIALES (4)
A. Sujetos
La capacidad de los sujetos en la compraventa se regula tanto para personas humanas (arts. 22 a 50 y 100 a 140 del Código Civil y Comercial) como para personas jurídicas (arts. 141 a 224 CCC), con normas adicionales para los contratos en general (arts. 1000 a 1002 CCC).
B. Consentimiento
En términos generales, el consentimiento en la compraventa sigue principios ya conocidos. Una excepción se encuentra en la “obligación de vender” del art. 1128 CCC, que regula situaciones en las que una persona está en la necesidad jurídica de vender. Este artículo amplía el concepto de compraventa, aplicando sus normas a enajenaciones tanto voluntarias como forzadas, como las derivadas de ejecuciones judiciales.
Ejemplos de ventas forzosas:
1. Expropiación por causa de utilidad pública: Regida por la ley 21.499, es una transmisión forzosa donde no se aplica el consentimiento. 2. Obligación de vender impuesta por convención o testamento: Puede darse por promesas unilaterales o bilaterales de venta, cargas testamentarias, o pactos de retroventa y reventa. 3. División de condominio cuando la cosa es indivisible: Previsto en los arts. 1997 y 2002 CCC. 4. Remate judicial de bienes del propietario: Ocurre en ejecución judicial, sin voluntad del propietario. 5. Obligación del administrador de vender bienes ajenos: Como ocurre en la quiebra según la ley 24.522. 6. Venta forzosa por razones de medianería: El propietario de una finca puede exigir medianería conforme al art. 2014 CCC.
Venta en remate
En la subasta pública, el contrato se celebra con el mejor postor, ya sea en remates judiciales (ordenados por un juez) o privados (decididos por el dueño). El remate judicial se rige por normas procesales, mientras que el privado sigue las disposiciones del CCC.
C. Objeto
El objeto de la compraventa es la cosa cuya propiedad se transfiere.
D. Precio en dinero
El precio en la compraventa es la contraprestación en dinero. Según los arts. 765 y siguientes del CCC, el dinero puede ser moneda de curso legal o no. Si bien existen casos en que la ley suple la falta de acuerdo sobre el precio (art. 1143 CCC para cosas muebles), la regla general es que sin precio, no hay contrato de compraventa.
DIFERENCIA CON EL CONTRATO DE OBRA
El análisis importa un examen de las obligaciones de las partes, tal como lo indica el art. 1125 CCC:
“Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra”.
Especialmente, como puede verse, la necesidad de esta comparación se da entre la compraventa de cosa futura y el contrato de obra cuando el contratista provee la materia principal.
Sintéticamente, cuando el proceso de producción es standard nos encontramos frente a una compraventa de cosa futura, mas si interesa esa actividad —el modo de hacer la obra (ver art. 1264 CCC)—, el contrato será de obra. En la compraventa, la obligación de resultado es un dar y en la obra un hacer.
DIFERENCIA CON LA PERMUTA
En el contrato de permuta existe cambio de una cosa por otra, mientras que en la compraventa, por la transmisión de la propiedad de un bien material se obliga a entregar una suma de dinero, siendo tal su similitud que en todo lo que no esté regulado expresamente se aplicarán las normas del contrato de compraventa, a tenor de lo normado por el art. 1175 CCC.
La importancia práctica de la distinción reside en la situación del adquirente que sufre la evicción, por las diferentes consecuencias jurídicas de dicho instituto en un contrato y en el otro. Particularmente, el copermutante evicto puede pedir la restitución de la cosa que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños; o hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en el régimen general de los arts.1033 y sigtes. (conf. art. 1174 CCC).
COMPARACION CON OTRAS FIGURAS
Comparación con la dación en pago
La dación en pago es un modo de extinción de las obligaciones, “cuando el acreedor voluntariamente acepta en pago una prestación diversa de la adeudada” (art. 942 CCC).
Si lo que se entrega en pago al vendedor es una cosa —en lugar de dinero—, ello se hace solvendi causa; mientras que la compraventa no requiere la entrega pues se perfecciona con el mero consentimiento de las partes y no tiene finalidad extintiva.
La compraventa hace nacer obligaciones: la de transmitir la propiedad y la de pagar el precio. La
circunstancia de que luego no se cumpliese o se extinguiese en forma distinta no desnaturaliza el acuerdo.
Si la cosa dada en pago se hace a cambio de un precio en dinero, se aplican las reglas de la compraventa; si la cosa recibida por el acreedor fuese, por ejemplo, un crédito a favor del deudor, se juzgará por las reglas de la cesión de derechos; si se recibe en pago una cosa, a cambio de la cosa sobre la cual se contrató, regirán las normas de la permuta, y así sucesivamente (art. 943 CCC).
Comparación con la cesión
Cuando un derecho es cedido por un precio en dinero, merece ser comparada la cesión de derechos con el contrato de compraventa. La diferencia se da por el objeto: en la compraventa son las cosas, a tenor de lo normado por los arts. 1123, 1125 y 1129 CCC, mientras que la cesión recae sobre derechos, de conformidad a lo establecido por los arts. 1614 y 1616 CCC.
Cierto es que si la transmisión de la titularidad de un derecho se hace a cambio de un precio en dinero, el contrato se regirá por las normas de la compraventa (conf. art. 1614 CCC).
Comparación con el contrato de locación de cosas
La compraventa tiende a transferir la propiedad de una cosa por un precio en dinero, mientras que la locación el uso y también el goce temporario de un objeto material por un precio también en dinero. El comprador tiene la cosa con ánimo de poseedor, con la finalidad de adquirir el dominio; el locatario lo hace en carácter de tenedor.
- COSA VENDIDA y requisitos
Art. 1129 CCC. “Cosa vendida Pueden venderse
todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.”
REQUISITOS
a) Que sea material y jurídicamente posible (arts. 1003, 1004 y 279 CCC), lo que equivale a decir que la misma debe estar en el comercio, o lo que es lo mismo nos debemos guiar por lo normado por los arts. 234 a 237 CCC.
b) Que exista al celebrarse el contrato, o que sea susceptible de existir —existencia actual o eventual—, ya sea en su estado original o transformada por el trabajo humano o tener posibilidad de existencia (conf. arts.1007 y 1130 CCC).
c) Que esté determinada al contratarse o sea susceptible de ser determinada posteriormente, pues el art. 1005 CCC dispone que los bienes objeto de los contratos “deben estar determinados en su especie o género según sea el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si ésta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización”. También se reputa determinable cuando ella se deja al arbitrio de un tercero; pero si el tercero no pudiere, no quisiere o no llegare a determinarla, o no observare los criterios establecidos por las partes o por los usos y costumbres, lo hará el juez a petición de parte y por procedimiento abreviado (art. 1006 CCC)
VENTA DE COSA AJENA
Art. 1132CCC: “Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida en los términos del art. 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.”
Art 1008CCC: “Bienes ajenos. Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se trasmite, debe reparar los daños causados. Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa esta no se cumple.
El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de ellos”
VENTA DE COSA FUTURA
Art 1131CCC : “Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.”
COSA SUJETA A RIESGO
Art.1130 2da parte: “Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya
perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba daada.”
- PRECIO
El precio es el dinero que constituye la contraprestación de la obligación de transferir la propiedad de la cosa.
El dinero es moneda, de curso legal o no.
Constituye una obligación de dar sumas de dinero, en los términos de los arts. 765 y sigtes. CCC.
Si bien el legislador ha contemplado casos válidos de compraventa en los cuales las partes no han fijado el precio, supliendo la ley esa omisión (ej.: art. 1143 CCC para cosas muebles), la regla es que el contrato no será de compraventa si faltare el precio.
REQUISITOS
El precio debe reunir las siguientes condiciones:
a) debe ser en dinero;
b) debe ser cierto, o sea, determinado o determinable;
c) no debe estar sujeto a índices.
- Precio en dinero. El precio, como hemos dicho, debe ser en dinero. Si así no lo fuere, no sería
compraventa el contrato, pues le faltaría un requisito esencial en los términos del art. 1127 CCC.
Si se estableciera como contraprestación la entrega de una cosa en propiedad, obviamente nos
encontraríamos dentro de la permuta, con la excepción del precio mixto, de acuerdo a lo establecido en el art. 1126 CCC.
Si la cosa que se da como precio no se entregase en propiedad —en comodato por ejemplo— sería un contrato innominado.
Si en lugar de dinero se tratara de un hecho o de una abstención, nos encontraríamos en presencia de un contrato atípico o innominado.
El precio puede ser establecido en moneda extranjera. Dicha operación jurídica no convertiría al contrato en permuta, atento lo normado por el art. 765 CCC, sino simplemente debe entenderse que el comprador se obliga a dar cantidades de cosas, lo cual le permite liberarse entregando su equivalente en moneda de curso legal. - Precio cierto. El precio debe ser determinado o determinable. Ello sucede cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta; “en cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo” (art. 1133 CCC).
Sin embargo, en la compraventa de cosas muebles, el legislador suple el silencio de las partes sobre el precio, disponiendo que “se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate” (art. 1143 CCC).
POSIBILIDADES PARA SU DETERMINACIÓN.
a. Precio fijado por las partes: las partes pueden determinar el precio de distintos modos:
1) Estableciendo la cantidad a pagar. Este es el supuesto general y no merece mayor explicación. Las partes, dentro de la autonomía de la voluntad, establecen un importe determinado. Luego, en virtud del efecto vinculante (art. 959 CCC) no puede ser modificado, sino por un nuevo acuerdo de partes o por sentencia judicial que disponga revisarlo por aplicación de los institutos de la lesión o la imprevisión. Aquí cabe advertir, también, que, en ocasiones, el Estado ha intervenido con distintos mecanismos (precios mínimos o máximos, prohibición de indexación, variación de costos o repotenciación de deudas) invocando el orden público económico.
Por otra parte, el CCC contempla diversas modalidades que se pueden dar en la determinación del precio de las compraventas de inmuebles, fijando las reglas para resolver los casos en que resultan diferencias entre las medidas o superficies declaradas y las que en realidad tiene la cosa:
● Precio no convenido por unidad de superficie: Si la fracción de tierra, aunque esté edificada, tiene una diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho a pedir el ajuste de la diferencia. En tal caso, el comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra (conf. art. 1135 CCC).
● Precio convenido por unidad de medida de superficie: De conformidad con el art. 1136 CCC, el
precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble.
Finalmente, en materia de cosas muebles, encontramos también una previsión en sentido similar:
● Precio fijado por peso, número o medida: en tal caso, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. En caso de duda acerca del peso, se calcula el precio por el peso neto n(art. 1144 CCC).
2) Relacionándolo con el precio de otra cosa cierta. Se trata de la suma resultante de la comparación con otro bien, según su cotización en plaza o su estimación corriente. Así, puede enajenarse una cosa, por ejemplo, al precio que sea rematada otra, o al equivalente a cinco cabezas de ganado.
3) Remitiéndolo al valor de plaza en cierto día o lugar. Esta situación llamada también precio corriente, puede ser efectuada solamente con las cosas muebles. Es precio corriente el que tienen las cosas como valor común en el mercado y se forma o determina mediante operaciones suficientemente reiteradas y, por ello, representativas del valor real de las cosas.
El art. 1143 CCC alude al “precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate”. El precio de mercado puede ser información pública, como por ejemplo la publicada en un diario o la que surge de un informe oficial de la autoridad que controla el mercado como la Bolsa de Comercio; establecido el tipo de mercado y la fecha precisa en que se lo toma en cuenta, las partes pueden adoptarlo en forma parcial, es decir, “un tanto más o menos que éste”.
En última instancia, se debe estar al precio que determinan los corredores o, si no existiesen o no
funcionasen mercados de donde surja la determinación del monto a abonar, quedará al arbitrio de peritos.
b. Determinación por un tercero: el art. 1134 CCC permite también que el precio quede al arbitrio de un tercero, quien puede ser designado en el contrato o después de su celebración.
La norma citada se ha apartado de las reglas establecidas en el Código Civil (ley 340) en tanto admite que sea el Juez quien lo fije si las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación o sustitución del tercero o si éste no quiere o no puede hacerlo. Tanto en uno como en otro caso se configura un supuesto de integración del contrato.
Si el tercero fija el precio, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró y es
irrevocable. Se considera, en definitiva, como si el precio estimado por el tercero, hubiera sido el fijado por las propias partes desde el origen mismo del contrato.
Entendemos, asimismo, que hay precio cierto en la compraventa mediante subasta, donde la suma a pagar, al igual que el comprador, queda determinado por el que realiza la mejor oferta.
3. Precio serio. Debe rescatarse aquí la noción de valor para justificar el desplazamiento de la cosa, pues debe haber un equilibrio entre la cosa y el dinero a percibir.
La doctrina mayoritaria entiende que el precio debe ser serio y real, y esto implicaría negar valor al precio irrisorio.
El precio será de tal categoría cuando su monto descienda tanto que resulte despreciable.
Por ende, se da aquí el problema de determinar el límite entre la contraprestación vil y la irrisoria.
Pensamos que la irrisoria será aquella que, atento las circunstancias del caso, las partes no le asignan importancia alguna, careciendo de intención de contraer un vínculo en sentido jurídico.
En tal supuesto desaparece la onerosidad del contrato y debe considerarse nulo como compraventa aunque podrá predicarse del mismo su carácter de donación —si el negocio reuniese los requisitos para ser tal— y en su consecuencia la aplicabilidad a la especie de la regulación propia de tal contrato.
El precio vil, si bien menor al valor de la cosa en el mercado, es precio y por lo tanto existirá contrato de compraventa.
Lo dicho no implica negar la posibilidad de aplicación de la teoría de la lesión del art. 332 CCC en el
supuesto de precio vil, siempre que se den las circunstancias subjetivas previstas en el instituto.
4. El precio no debe estar sujeto a índices. En nuestro país el tema de la revalorización o indexación sufrió un largo proceso de transformación doctrinario, jurisprudencial y legal.
Entendemos que actualmente la problemática de la legitimidad o ilegitimidad de la actualización dineraria se encuentra resuelta en la ley 23.098, en sus arts. 7º y 10 —los cuales no fueron derogados por la ley 26.994 que sancionó el CCC—, donde expresamente prohíbe la actualización monetaria, indexación de precios,
