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Question 1

BOLILLA 11 – LOCACIÓN
1. DEFINICIÓN

Answer 1

Hay locación cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

Question 2

BOLILLA 11 – LOCACIÓN
Elementos:

Answer 2

● transferir el uso y goce de una cosa
● temporalidad
● precio

Question 3

LOCACIÓN
Caracteres

Answer 3

● bilateral
● oneroso
● conmutativo
● de tracto sucesivo
● consensual

Question 4

DISPOSICIONES GENERALES
● Forma. Oponibilidad.

Answer 4

Art. 1188: “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también para sus prórrogas y modificaciones.”

Question 5

● Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada.
Art. 1189: “Excepto pacto en contrario, la locación:

Answer 5

a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b. subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.”

Question 6

Continuador de la locación

Answer 6

Art. 1190: “Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

Question 7

● Facultades del representante

Answer 7

Art. 1191: “Para celebrar el contrato de locación por más de tres año, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.

Question 8

OBJETO Y DESTINO

Answer 8

art. 1192: “Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.
Además, la cosa objeto del contrato debe ser determinada (en cuyo caso se aplicarán las reglas
concernientes a la obligaciones de dar cosas ciertas) o, si bien indeterminada, determinable (caso en que se aplicarán las reglas de las obligaciones de género, debiendo el deudor elegir una cosa de calidad media; conf. art. 762). Por ello, la indeterminación siempre es, en rigor, relativa: no es necesario especificar la individualidad de la cosa, pero sí, al menos, qué tipo o género de cosa pretende locarse (por ejemplo, no podría locarse un animal, pero sí un caballo de carrera). Además, como consecuencia de lo expuesto, también debe concluirse en que no pueden ser objeto del contrato de locación las cosas consumibles (salvo que se hubiese pactado un uso anormal de ellas que no implique agotarlas; por ejemplo, entregar un vino muy raro para su exposición) puesto que su uso (característica del contrato de locación) conllevaría su extinción. Por aplicación de los arts. 1187 (2º párrafo) y 1132 (venta de la cosa ajena), tampoco presenta inconvenientes la locación de la cosa ajena, puesto que la legitimación para disponer del uso y goce no coincide, necesariamente, con la de titularidad dominial; así, podría realizar un contrato de locación, por ejemplo, el propio locatario (sublocación)

Question 9

Art 1194: “El locatario debe dar a la cosa locada

Answer 9

el destino acordado en el contrato.

A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde por su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al
habitacional.”

Question 10

Art. 1196: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

Answer 10

a. el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes;
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor al importe equivalente a un
mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c. el pago de valor llave o equivalentes.”

Question 11

Art. 1195: “Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado,

Answer 11

cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite en el inmueble.”

Question 12

PREGUNTA DE EXAMEN
TIEMPO
Art. 1197: “Plazo máximo.

Answer 12

El tiempo de la locación, cualquiera se su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos previstos contados desde su inicio.”
De acuerdo con el modo en que se ha regulado y los motivos en que se funda, esta disposición puede estimarse como de orden público e indisponible por las partes; por ello, si el contrato fuese hecho por un plazo que excediese el máximo, debería ser considerado como ajustado al máximo permitido.
La distinción entre plazos según fuese el destino de la locación se funda en críticas surgidas como
consecuencia de la anterior regulación (que disponía, indistintamente, el plazo de diez años) puesto que el plazo menor podía resultar exiguo cuando pretendiese locarse para realizar una explotación lucrativa cuyos frutos demandasen el transcurso de un tiempo más prolongado.
Art. 1198: “Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 2 años, excepto los casos del art 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa.”
Ésta es, indudablemente, una norma de orden público y el plazo establecido es a favor del locatario y obligatorio para el locador. Por ello, se entiende que el locatario podría renunciar a él, aunque no en forma anticipada pues ello haría presumir un intento de evadir la regulación protectoria de sus derechos.

Lo que son los mínimos. Queda asi: el mismo será el que los contratantes hayan establecido. Para el supuesto que no se hubiese fijado plazo. En locaciones temporarias se observaran los usos y costumbres del lugar; en los acordados con destino a vivienda permanente será de 2 años y para los otros destinos será de 3 años

________——__---—--_.
Art 1199: “Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de
locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su
personal extranjero diplomático consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similar. Si el plazo del contrato supera los 3 meses, se presupone que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de un finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”

Question 13

Art. 1198: “Plazo mínimo de la locación de inmueble.

Answer 13

Lo que son los mínimos. Queda asi: el mismo será el que los contratantes hayan establecido. Para el supuesto que no se hubiese fijado plazo. En locaciones temporarias se observaran los usos y costumbres del lugar; en los acordados con destino a vivienda permanente será de 2 años y para los otros destinos será de 3 años

—————-
El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 2 años, excepto los casos del art 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa.”
Ésta es, indudablemente, una norma de orden público y el plazo establecido es a favor del locatario y obligatorio para el locador. Por ello, se entiende que el locatario podría renunciar a él, aunque no en forma anticipada pues ello haría presumir un intento de evadir la regulación protectoria de sus derechos

Question 14

Art 1199: “Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de
locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

Answer 14

a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su
personal extranjero diplomático consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similar. Si el plazo del contrato supera los 3 meses, se presupone que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de un finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”

Question 15

1. OBLIGACIONES DEL LOCADOR
   ● ENTREGA DE LA COSA

Answer 15

art. 1200: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en el estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.”

Entre las cosas que debe entregar el locador de incluye:
● las llaves de la cosa ya sea inmueble o mueble (auto, caja fuerte, escritorio, etc.)
● las servidumbres del inmueble (art 2172)
● los frutos y los productos ordinarios de la cosa, siempre que estuviesen pendientes de recolección;
● también están comprendidos en la locación ciertos servicios accesorios, como el de la portería,
calefacción, agua caliente, etc.; el locador no podrá excusarse de prestarlos aduciendo que no los
estipula el contrato, cuando la existencia de cañerías, calderas y otras instalaciones indicaban que
ellos estaban implícitamente contenidos en la locación.

En cambio la locación no comprende, excepto pacto en contrario:
● los frutos y los productos extraordinarios. No se alude a la abundancia de frutos que excedan la
producción normal, sino a los que no está en la naturaleza de la cosa producir. Por ejemplo, si en
una calera aparece una veta de oro.
● Los terrenos acrecidos por aluvión; sin embargo, parece razonable reconocer al arrendatario el
derecho al arrendamiento de tales terrenos si ofreciere por ellos un acrecentamiento proporcional
del alquiler; y en tal caso, el dueño no podría negarse reconocerle el uso y goce de ellos.
No ha de olvidarse que esas disposiciones son siempre interpretativas de la voluntad de las partes

Question 16

Lugar de entrega: puesto que el codigo no contiene sobre este punto reglas especiales para la locación, rige lo dispuesto por los artículos 873 y 874:

Answer 16

a. si hubiere lugar convenido en el contrato, la cosa debe entregarse allí; esta solución ni sólo es
aplicable a los muebles, sino tb a los inmuebles, pues es perfectamente posible hacer la tradición simbólica mediante la entrega de las llaves, lo que puede ocurrir en otro lugar que no sea el de la ubicación.
b. Si no hubiere lugar convenido, la entrega debe hacerse en donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato; y si no se puediere acreditar dónde se encontraba la cosa, en el domicilio del locador, que es el deudor de la obligación de entregar la cosa.

Tiempo de la entrega: si el contrato estipula plazo no hay problema; debe cumplirse con lo pactado. Si no lo estipula, debe entenderse que el locador tiene la obligación de entregarla de inmediato, a menos que los usos y costumbres reconocieran algún plazo.

Gastos de la entrega: los gastos de la entrega, salvo pacto en contrario, son a cargo del locador. Ello es así pues se aplican supletoriamente las normas de la compraventa. En el caso de que la locación sea con fines de vivienda, en cambio, entendemos (Borda) que los gastos de entrega se encuentran alcanzados por la prohibición del cobro al locatario contenida en el art. 1196 inc c, norma que además es de orden público.

Sanciones para el caso de incumplimiento de la obligación de entrega: en caso de incumplimiento de la obligación de entrega, el locatario tiene a su disposición las siguientes acciones:
● en primer lugar, puede reclamar el cumplimiento del contrato y pedir al tribunal que lo ponga en
posesión de la cosa, si el locador se negara a cumplir la sentencia que lo condena a entregar.
● En segundo lugar, puede pedir la resolucón del contrato.
● Por ultimo, el locatario puede demandar los daños que le resulten de la falta de entrega, siempre
que no hubiere mediado fuerza mayor.

Question 17

● CONSERVACIÓN

Answer 17

Art. 1201: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y
efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación interrumpe o turba el uso o goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”
Se trata de que el locatario debe ser mantenido en el uso y goce pacífico de la cosa locada, de modo tal que, mientras dure el contrato, se le asegure que ella conservará las cualidades que determinaron la contratación y que, de no haber estado presentes, lo hubieran llevado a no realizar el contrato.
Constituye, por tanto, una obligación que surge en su operatividad luego de la celebración del contrato pero que ya se encuentra contenida al momento de su celebración, puesto que, de no mantenerse las cualidades prometidas y que se tuvieron en miras al contratar, la locación quedaría frustrada en su finalidad.
Además, la norma contiene, como lógica derivación de lo anterior, la obligación de realizar las reparaciones que exigiese el deterioro causado por la calidad o defecto de la cosa locada.
Asimismo, quedan alcanzados los deterioros causados por la culpa del propio locador, sus dependientes o, incluso, por caso fortuito (como consecuencia de la aplicación de la conocida regla según la cual “las cosas crecen y perecen para sus dueños”) o terceros (en estos terceros no se incluye a aquellos por quienes debe responder el locatario; conf. art. 1206). Debe entenderse que existe deterioro cuando la cosa deja de estar en un buen estado de acuerdo con lo pactado o con el destino que pretendiere darse a la locación (por ejemplo, la presencia de goteras en un inmueble) y que excluye, por tanto, el supuesto de destrucción parcial (que implica, directamente, imposibilidad de uso y goce respecto de una determinada parte de la cosa locada; por ejemplo, derrumbe del techo de un cuarto de una casa).
Volviendo al art. 1201, esta norma prevé, en su parte final, que, si como consecuencia de la reparación o innovación que el locador realizase, el locatario viese interrumpido o turbados los derechos que emergen del contrato, podrá requerir la reducción temporal del canon locativo en proporción con la gravedad de la turbación, o, incluso y de acuerdo con las circunstancias verificadas, extinguir, vía resolución, el contrato.

Question 18

● PAGO DE MEJORAS

Answer 18

Art. 1202: “El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.”
Técnicamente, las mejoras constituyen una modificación valiosa de una cosa que se caracteriza por la introducción de alguna alteración material sobre aquélla.
A este respecto, además, tradicionalmente (ver art. 591 del Código Civil) se han distinguido:
a) las mejoras necesarias, es decir, aquellas modificaciones imprescindibles o sin las cuales la cosa no puede ser conservada;
b) las mejoras útiles, esto es, aquellas que, sin ser indispensables para la conservación de la cosa, son de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella; y
c) las mejoras voluntarias, suntuarias o de lujo, aquellas que tienen por finalidad la exclusiva utilidad para el que las hizo.
De acuerdo con la actual legislación, en el art. 1934 se definen estas mejoras en términos similares a los expuestos y que son coincidentes, además, con los delineados con anterioridad por la doctrina.
Pues bien, el art. 1202 establece que las mejoras necesarias, que son a cargo del locador (a diferencia de las mejoras necesarias pero de mero mantenimiento y que son a cargo del locatario —art. 1207—; es decir, la reparación de deterioros menores derivados del uso ordinario de la cosa) deben, en su caso, ser pagadas al locatario si éste las hubiese realizado y el contrato se hubiese disuelto antes del plazo pactado sin su culpa. Ello es así, incluso ante la ausencia de pacto expreso de las partes. Es pertinente aclarar que esto supondría una aparente contradicción con el art. 1211; sin embargo, como luego examinaremos, la falta de distinción que realiza esta última norma (en torno al modo de extinción contractual) para obligar al locador
a pagar al locatario todas las mejoras necesarias que hubiere introducido en la cosa locada, puede
resolverse con el propio texto del artículo, en cuanto señala que el locador deberá, en ese caso, el valor de la mejora; esto es, no lo efectivamente erogado (como sí sucede en el caso del art. 1202) sino el mayor valor que hubiese adquirido la cosa locada a raíz de la mejora introducida. Finalmente, el art. 1202 exceptúa claramente al locador de la obligación de pagar las mejoras necesarias cuando la cosa resulta destruida, sin culpa de las partes.

Question 19

1. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
   ● USO CONVENIDO

Answer 19

Art. 1205: “El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el
destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.”
En primer lugar, constituye obligación principal del locatario la de usar y gozar de la cosa locada conforme los términos de lo pactado o, en su caso, de acuerdo con el destino impuesto (conf. art. 1194). En caso de que el locatario incumpliere con esta obligación (aun sin causar daños al locador; conf. art. 1205 in fine), la otra parte quedará facultada a pedir la resolución del contrato (conf. art. 1219, inc. a). Esto es, resultará suficiente el objetivo cambio de destino de la cosa locada.

Question 20

● CONSERVACIÓN

Answer 20

Art. 1206: “El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.”

Art. 1207 “Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso
previo.”
En segundo lugar, el Código Civil y Comercial establece, en cabeza del locatario, la obligación de cuidar de la cosa locada y mantenerla en el estado en que la recibió. Por ello, “Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales… [y]…por destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito”. No responde, obviamente, por los daños ocasionados por acción del locador o sus dependientes (conf. arts. 1206 y 1201) pero sí por los ocasionados por hechos propios y por determinados terceros (visitantes ocasionales) así como por los daños derivados de un incendio, salvo que éste se produzca por caso fortuito. La parte final del primer párrafo del art. 1206 consagra el principio según el cual el abandono de la cosa locada importa el incumplimiento de esta obligación si el locatario lo hace “…sin dejar quien haga sus veces”; esto es, sin dejar a una persona que cuide de la cosa entregada en locación, considerando lo exigible por la conciencia media, el tipo de cosa locada y las demás circunstancias del caso. Esta circunstancia permite al locador solicitar la resolución del contrato (art. 1219, inc. b) y, en su caso, los daños y perjuicios producidos.
En tercer lugar, el art. 1207 establece el alcance de la obligación, que también pesa sobre el locatario, de mantener la cosa en buen estado y realizar las reparaciones que resulten necesarias a esos efectos.

La norma distingue el régimen según que la cosa locada fuese mueble o inmueble:
a. muebles: el locatario tendrá a su cargo los gastos de conservación y las mejoras de mero mantenimiento.
b. Inmuebles: el locatrio sólo tiene a su cargo los gastos de mero manteniemiento.

Para trazar una diferencia entre unas y otras, cabe recordar que, mientras las
● mejoras de mero mantenimiento son aquellas que implican la reparación de deterioros menores
originados por el uso ordinario y normal de la cosa (art. 1934, inc. c)
● los gastos de conservación importan aquellos que atienden a la subsistencia misma de la cosa.
Esta distinción teórica, sin embargo, suele darse, en la práctica, de forma confusa y, casi siempre, configura una cuestión de hecho y prueba que deberá resolver el juez de acuerdo con las circunstancias de cada caso. En el caso de locación de cosas inmuebles puede decirse, como principio general, que el locatario sólo debe correr con las mejoras de conservación que se deriven del uso ordinario que se ha hecho de la cosa locada, mientras que locador resulta obligado a cubrir aquellos gastos que resulten en una erogación más sustancial. Por ejemplo, constituiría una mejora de mero mantenimiento a cargo del locatario reparar una cerradura, pero sería a cuenta del locador reemplazar las cañerías deterioradas por el uso de un sector del inmueble.
En su última parte, el art. 1207 señala que las reparaciones necesarias que revistan carácter de urgencia, es decir, aquellas cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa (art. 1934, inc. d) y que no admiten demora, el locatario podría realizarlas a costa del locador dando previo aviso a este último; es claro que, en caso de que la urgencia ni siquiera permita aguardar la notificación al locador, el deber de buena fe igualmente obligaría al locatario a realizarlas por su cuenta y reclamar luego el reembolso.

Question 21

● PAGO DEL CANON

Answer 21

Art. 1208: “La prestación dineraria cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.”
En cuarto lugar, el art. 1208 fija la obligación del locatario de abonar la suma de dinero en que consiste el alquiler o canon locativo. Éste está constituido por el precio de la locación y todas aquellas otras prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por el locatario (por ejemplo, expensas ordinarias).
Este precio en dinero debe pactarse, a tenor de lo normado por el art. 765 del CCC, en moneda de curso legal, puesto que si no fuese así, “…la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.
Salvo que exista una estipulación expresa al respecto, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado, y, si es inmueble, por período mensual. Finalmente, la norma prevé, para el cobro de los alquileres (así como de toda otra obligación que se devengase periódicamente y que hubiese sido puesta a cargo del locatario), la vía ejecutiva en los términos en que se encuentra configurada en los códigos procesales

Question 22

● PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES

Answer 22

Art. 1209: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.”
La norma distingue, pues, aquellas cargas y contribuciones que pesan sobre la cosa misma, de aquellas derivadas de la actividad que se desarrolla, conforme con el destino pactado por las partes o impuesto de acuerdo a su naturaleza.
Las primeras (impuesto inmobiliario, por ejemplo), como regla, son a cargo del locador; mientras que las segundas (tasa municipal por salubridad e higiene en razón de la actividad que se desarrolla en un inmueble), son a cargo del locatario.

Question 23

● RESTITUCIÓN

Answer 23

Art. 1210: “El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.”
Constituye esta obligación el reverso de la obligación del locador de conceder el uso y goce a favor del locatario; una vez cumplido el plazo contractual, debe devolverse la cosa recibida a título de tenencia.
Como consecuencia, no deberá responder el locatario por los deterioros ocasionados por el uso normal de la cosa locada. Asimismo, conforme lo dispone dicha norma en su segundo párrafo, junto con la restitución de la cosa deben entregarse aquellas constancias o recibos que tuvieren relación con el contrato (pago de los servicios públicos domiciliarios, por ejemplo).

Question 24

1. RÉGIMEN DE MEJORAS

Answer 24

Art. 1211: “El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el
contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.”
Art. 1212: “La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se la recibió”.
Como regla, el art. 1211 estipula que el locatario podrá introducir las mejoras (sean ellas necesarias, útiles o suntuarias) que le permitan llevar adelante el uso y goce concedidos por el contrato.
Ello es así, excepto que:
a) existiese pacto expreso en contrario (como consecuencia de la autonomía de la voluntad de las partes);
b) las mejoras alterasen la substancia o la forma de la cosa locada (puesto que ello resulta una facultad del locador y no del locatario, mero tenedor); y
c) hubiese sido interpelado a restituir la cosa por el locador.
Ahora bien, para reclamar por la realización de mejoras, la regla es que el locatario podrá hacerlo respecto de las necesarias, pero no en relación con las útiles ni suntuarias. Tal regla reconoce como excepción lo dispuesto en los arts. 1202 y 1207, según explicamos más arriba.
Si las partes hubiesen pactado la prohibición (general o particular) de introducir mejoras (art. 1212), se considerará que el incumplimiento de dicha prohibición importará violar la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió (art. 1206) por parte del locatario y, por tanto, autorizará al locador a extinguir, por resolución, la relación contractual (art. 1219, inc. b).
Finalmente, en relación con las mejoras útiles o suntuarias cabe remitirse a lo establecido por el art. 1224, al regular lo concerniente a la extinción de la locación.

Question 25

Art.1224: “El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si

Answer 25

acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.”

Question 26

1. CESIÓN Y SUBLOCACIÓN

Answer 26

Art. 1213: “El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los art. 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar de destino la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.”
Art. 1214: “El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario.
Para ello debe comunicar al locador, por medio fechaciente, su intención de sublocar e indicarle el
nombre y el domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario le asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fechaciente, dentro del plazo de diez días de notificado.
El silencio del locador implica su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese a la oposición del sublocador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar de destino de la cosa locada.”

Question 27

Art. 1215: “Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en

Answer 27

el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir en contrato principal.”

Question 28

Art. 1216: “Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para

Answer 28

cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por el uso indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.”

Question 29

En primer lugar, en el art. 1213 se establece que el locatario, salvo pacto expreso en contrario, podrá ceder su posición contractual

Answer 29

“…en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes”; esto es, remitiendo a las normas que delinean una figura contractual particular en el actual sistema legal. En función de ello, prescribe que el incumplimiento de los requisitos allí previstos al respecto, importará violar la prohibición de variar el destino de la cosa locada (art. 1205) y, por tanto, autorizará al locador a resolver el contrato (art. 1219, inc. a) con más los daños y perjuicios que correspondieren.
En segundo lugar, el art. 1214 contempla la posibilidad de que el locatario dé en sublocación una parte de la cosa arrendada.

Question 30

A partir de estas definiciones, puede extraerse la diferencia entre ambos conceptos:
- cesión implica

Answer 30

la transmisión de la posición contractual a través de una figura regulada expresamente y a
la que el propio art. 1213 remite
- sublocación importa un nuevo contrato de locación celebrado entre locatario y sublocatario respecto de una parte de la cosa locada. Ello es así dado que, según el mismo art. 1213, “Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa”.

Para que la cesión sea procedente deben cumplirse, como se dijo, los recaudos establecidos en los arts. 1636 y siguientes; para que resulte válida la sublocación, por su parte, el mismo art. 1214 fija las condiciones:
a) ausencia de pacto en contrario en el contrato de locación;
b) comunicar al locador, por medio fehaciente, la intención de sublocar, indicando el nombre y domicilio de la persona con quien se pretende contratar y el destino que el sublocatario le asignará a la cosa;
c) ausencia de oposición expresa del locador (el silencio se entiende como conformidad con la sublocación propuesta), comunicada por medio fehaciente, dentro del término de diez días de notificado.

Si el locatario hubiese violado la expresa prohibición de sublocar contenida en el contrato o bien no hubiera seguido el procedimiento indicado, se considerará, como en el caso de la cesión de la posición contractual no autorizada, que se ha incumplido con la obligación de no variar el destino de la cosa locada y, por ende, quedará el locador facultado a solicitar la resolución del contrato con más los daños y perjuicios, si correspondieren. En este punto, cabe señalar que la prohibición contractual de ceder importa también la de sublocar y viceversa; esto significa que, prevista una de tales prohibiciones, se entiende implícita la otra.
En referencia a las relaciones que surgen entre sublocador y sublocatario, el art. 1215 dispone que se regirán por las normas previstas en el contrato respectivo y las del Capítulo referido a la locación de cosas; como es obvio, se entiende implícita en ese acuerdo la cláusula de usar y gozar de la cosa sublocada sin transgredir los términos del contrato principal.

Por último, el art. 1216 establece las acciones directas que caben entre locador y sublocatario, así como, viceversa, entre sublocatario y locador. Si bien configuran excepciones al principio de la naturaleza relativa de los contratos y las obligaciones que surgen de ellos, la norma estipula los límites y supuestos en los que pueden ejercerse. De este modo, el locador podrá exigir directamenteal sublocatario el pago de los alquileres adeudados (y de las demás obligaciones impuestas por la sublocación) hasta el monto que el último le debiera al locatario-sublocador; asimismo, el sublocatario podría también exigir al locador principal cumplir con las obligaciones que se derivan del contrato original (como, por ejemplo, la de conservar la cosa en buen estado). Como derivación del principio según el cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal, la parte final del art. 1216 prescribe que “La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo…”, por lo que este último nunca podría prever un plazo más extenso que el contrato principal; ello es así, salvo el caso en que se produjese, por ejemplo, la confusión entre locador y locatario sublocador

Question 31

1. EXTINCIÓN.

Answer 31

Art 1217: “Son modos especiales de extinción de la locación:
a. el cumplimiento del plazo convenido, o por requerimiento previsto en el art. 1218, según el caso;
b. la resolución anticipada.”
En el primer caso, tratándose de un plazo determinado, cierto o incierto, deberá estarse al cumplimiento de ese plazo, al término del cual el locador podrá exigir la restitución de la cosa. Si el plazo fuese indeterminado, se deberá ocurrir ante el juez a los efectos de fijar el plazo correspondiente de acuerdo con el procedimiento más breve que prevea la regulación procesal . Por otra parte, si el plazo fuese tácito la locación quedará concluida para el momento en que, acorde con los usos y costumbres, la cosa locada debiera ser restituida

Question 32

Art. 1218: “Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa,

Answer 32

no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el 1er párrafo.”
La continuación de la tenencia una vez vencido el plazo correspondiente no implica tácita reconducción “…sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente”; ante este requerimiento, pues, es que cabe dar por extinguido el contrato. Esta norma importa, en los hechos, no aplicar el régimen de la mora automática a la obligación de restituir la cosa objeto del contrato de locación

Question 33

Art. 1219: “El locador puede resolver el contrato:

Answer 33

a. por cambio de destino o uso irregular en los términos del art. 1205;
b. por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
c. por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos conecutivos.”

Art. 1220: “El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
El Código Civil y Comercial regula los casos de resolución imputable a alguna de las partes por
incumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato. De este modo, mientras en el art. 1219 establece los supuestos en que el contrato puede resolverse como consecuencia del comportamiento del locatario, en el art. 1220 hace lo propio respecto de las obligaciones que competen al locador.
Ello sucederá, primero, cuando:
a) el locatario hubiese cambiado el destino o usado irregularmente la cosa locada, conforme los términos del art. 1205;
b) el locatario faltase a la obligación de conservar la cosa en buen estado o hiciese abandono sin dejar quien haga sus veces (art. 1206); y
c) el locatario faltase a la obligación de pagar el canon convenido, durante dos períodos consecutivos (art. 1208).

Y, segundo, cuando:
a) el locador incumpliese con su obligación de conservar la cosa para que pueda llevarse a cabo el uso y goce convenido (art. 1201); y
b) el locador incumpliese con las garantías de evicción o la de vicios redhibitorios.

Question 34

Art. 1221: “El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

Answer 34

a. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar de
forma fechaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el 1er año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b. en los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”
El art. 1221 regula una serie de supuestos en los cuales el locatario (y sólo él), podrá resolver
anticipadamente el contrato de locación. Así, recogiendo los términos del art. 8º de la ahora derogada ley 23.091, el locatario podrá, cuando la cosa locada fuese un inmueble (cualquiera fuese el destino) y
hubiesen transcurrido seis meses de contrato, resolver anticipadamente el contrato previa notificación, en forma fehaciente, al locador. La norma no establece, en este caso, la antelación con la que el locatario deberá notificar su decisión al locador. Por lo demás, si hace uso de esta opción durante el primer año de vigencia del contrato, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble; si la decisión se adopta una vez transcurrido ese lapso, deberá abonar una suma equivalente a un mes de alquiler.
Por otro lado, para todos los casos de excepción al plazo mínimo legal de dos años (art. 1199), la norma mencionada faculta también al locatario a solicitar la resolución anticipada del contrato con la única condición de abonar el equivalente a dos meses de alquiler al locador. En este caso, no se requiere ni la notificación al locador ni que hubiesen transcurrido seis meses de contrato.
Según entendemos, pese a que el artículo en cuestión nada prescriba al respecto, se trataría de una norma de orden público, inderogable por voluntad de las partes, por lo que no sería válida la cláusula por la cual el locador pretendiera impedir el ejercicio de dicha facultad al locatario.

Question 35

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN

Answer 35

Art. 1122: “Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fechacientemente al locatario el pago de a cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a 10 días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación consignando lugar de pago.”
Art. 1223: “Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento
previsto en el este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los art. 1217 y 1219 inc c.
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días.”
En primer lugar, el art. 1222 impone al locador, en los casos de locación de inmuebles con destino
habitacional y con carácter previo a la demanda por desalojo por falta de pago de alquileres, intimar fehacientemente al locatario por la suma adeudada otorgándole un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos desde la recepción del requerimiento para cumplir con su obligación. A esos efectos, deberá consignar un lugar de pago.
Se trata de una norma con efectos tuitivos que tiende a ultimar las previsiones para evitar el desalojo en los supuestos de locaciones destinadas a vivienda.
En segundo lugar, el Código Civil y Comercial regula, en su art. 1223, los alcances y el procedimiento para llevar a cabo el desalojo del inmueble locado una vez extinguida la relación contractual. Así, luego de especificar que en ese momento debe restituirse la tenencia de la cosa locada, establece que cuando esa obligación resultase incumplida, no será aplicable el procedimiento de la cláusula resolutoria implícita (art. 1088) cuando pretendiese demandarse el desalojo por las siguientes causales:
a) cumplimiento del plazo convenido contractualmente (art. 1217, inc. a);
b) requerimiento de restitución por parte del locador una vez vencido el plazo convenido
contractualmente (arts. 1217, inc. a y 1218);
c) falta de pago del canon convenido durante dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c); y
d) resolución anticipada por voluntad del locatario (art. 1221, incs. a y b).
Ello es así porque, en los tres primeros casos, el locador no podrá iniciar la acción judicial de desalojo sin intimar de cumplimiento al locatario; en el último, por cuanto, tratándose del ejercicio de una facultad discrecional puesta en cabeza del locatario (siempre que cumpla con la indemnización estipulada), no puede hablarse de incumplimiento de las obligaciones del locador y, por tanto, no aparece uno de los presupuestos de aplicación de la cláusula resolutoria implícita.
Por último, el art. 1223 establece un plazo mínimo para la ejecución del lanzamiento, posterior a la
sentencia de desalojo: éste no podrá ser inferior a diez días; deberán, por tanto, las legislaciones
procesales, adaptarse a esta disposición.
En tercer lugar, el art. 1224 fija el destino de las mejoras útiles (aquellas que resultan provechosas para cualquier poseedor) o suntuarias (aquellas que fuesen de utilidad exclusivas de quien las introdujo); en este caso, el locatario podrá retirar cualquiera de ellas al concluir la locación, salvo que:
a) hubiese acordado que ellas quedarían en beneficio de la cosa locada;
b) si de la separación de las mejoras se siguiese un daño para la cosa; y
c) si separarlas no le proporcionase beneficio alguno.
Por su lado, el locador podría optar por conservar dichas mejoras (aun si hubiesen sido hechas en violación de lo previsto en el contrato, por no estar autorizadas) pagando el mayor valor (no lo efectivamente erogado) que, como consecuencia de ellas, adquirió la cosa locada.

Question 36

1. FIANZA EN LA LOCACIÓN

Answer 36

Extensión de la fianza: Las fianzas otorgadas en garantía del cumplimiento de las obligaciones del locatario obliga al que las prestó no sólo al pago de los alquileres sino tb al de cualquier otra suma de dinero que pueda adeudar el locatario como consecuencia del contrato salvo que se la hubiere limitado expresamente a determinadas obligaciones. (art 1575). En otras palabras: si el contrato no contiene una limitación expresa de la fianza, la responsabilidad del fiador es amplia y cubre todas las obligaciones del locatario.

Question 37

Término del contrato y fianza:

Answer 37

Art 1225: “Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución a tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
principal pagador, del contrato de locación original.”
Como se ve, la norma sanciona con la nulidad a toda estipulación por la cual se pretendiere prorrogar la obligación del fiador más allá del vencimiento del contrato, así como también a las extensiones anticipadas; solamente el consentimiento del fiador posterior al vencimiento del contrato, lo obliga por las deudas devengadas a partir de ese momento.
El art. 1225 dispone que el fiador queda liberado de su responsabilidad cuando el locador y el locatario han prorrogado tácita o expresamente o renovado el contrato a su vencimiento sin contar con su conformidad.
La solución es de estricta justicia pues el nuevo acuerdo de voluntades está prescindiendo de la voluntad del fiador y comprometiendo en forma más amplia su patrimonio, al extender la duración de la obligación.
Si bien la normano contempla de manera expresa la hipótesis de la mofificación del precio de la locación, la solución no puede variar: el fiador debe ser liberado cuando el locador y el locatario han modificado el contrato y agravado las obligaciones afianzadas. Esta situación es, además, gravísima pues al ampliarse la responsabilidad del fiador, se ha comprometido en forma más severa su patrimonio.
La modificación del precio puede acordarse sin instrumentar un nuevo contrato por escrito.
La modificación del precio ha provocado la novación de la obligación original, ya que importa una
alteración querida por las partes, lo que demuestra una intención indubitable de novar.

Question 38

Art. 1226: “El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a

Answer 38

percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.”
El art. 1226 concede al locatario la posibilidad de ejercer un derecho de retención que lo faculta, de ese modo, a percibir los frutos naturales que la cosa produjese para compensar, por ejemplo, lo debido por el locador en concepto de mejoras introducidas en la cosa locada.
Debemos recordar que, en función de lo normado por los arts. 2587 y siguientes del CCC, “Todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su poder la cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón de la cosa”. De modo tal que el derecho de retención lo ejercerá el locatario sobre la cosa locada que debe restituir.
Asimismo, toda vez que el art. 1226 no establece ninguna otra especificación al respecto, debe aplicarse el régimen general aludido (arts. 2587 y siguientes) y, por tanto, el derecho de retención no incluirá la facultad de usar la cosa (art. 2591, inc. a): es que, en rigor, se ha extinguido la obligación de usar la cosa locada y, como contrapartida, también la de pagar el canon locativo. No resulta exigible, por el contrario, la notificación establecida por el art. 2590 in fine, puesto que la percepción de los frutos (supuesto que activa la necesidad de dar aviso al deudor) es la exclusiva finalidad que se persigue con el ejercicio del derecho de retención en este especial supuesto