u8 Flashcards
BOLILLA 8 OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
1. DISPOSICIONES GENERALES
El Código Civil y Comercial regula conjuntamente y en un marco general, dos garantías tradicionales contenidas en todos los contratos a título oneroso:
● la responsabilidad por evicción y
● la responsabilidad por vicios ocultos (art. 1034).
Al regular de este modo ambos institutos, el nuevo Código Civil y Comercial reafirma la concepción
(sostenida, por ejemplo, por ALTERINI) según la cual el objeto y alcance del saneamiento comprende las garantías de evicción y por vicios redhibitorios (u ocultos).
La responsabilidad por evicción, indica la desposesión que sufre el adquirente de un derecho; la
responsabilidad por vicios ocultos, en cambio, se refiere a la indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquella desposesión.
Evicción:
la garantía de ser indemnizado que la ley le concede al adquirente a título oneroso que es
turbado en su derecho, por una causa anterior o concomitante a la adquisición. Para que funcione la garantía de evicción, quien adquiere a título oneroso debe verse enfrentado a otra persona que ejerce una pretensión jurídica en virtud de la cual le impide, total o parcialmente, el ejercicio del derecho transmitido.
Así, se suele denominar evicto al adquirente que ha sido vencido en la posesión de uso o goce de la cosa adquirida. Por oposición, el evictor es el tercero que lo vence, y llamamos garante, al que transmite el bien al evicto y que fue turbado en su derecho por el evictor.
Garantía por vicios ocultos o redhibitorios:
constituye un efecto propio o natural de todos los contratos a título oneroso, en virtud de la cual el enajenante debe asegurar al adquirente por los defectos que pudiesen afectar la materialidad de la cosa transmitida y que la hiciesen impropia para su destino. A partir de ello, entonces, puede hablarse de saneamiento cuando se trata de amparar al adquirente de los defectos que tenga la cosa y de la turbación que pueda sufrir por parte de terceros. Su fundamento radica en la garantía que debe el enajenante (quien ha recibido un precio) al adquirente respecto de que no será molestado por otra persona que invoque un mejor derecho sobre la cosa transmitida, y también respecto de que la cosa transmitida será apta para su destino y que no tiene defectos que repercutan en su valor, disminuyéndolo.
Por nuestra parte, hemos sostenido que el fundamento, tanto de la evicción como de los vicios
redhibitorios, se encuentra en
la ventaja, fruto del sacrificio propio de la onerosidad contractual, que obtiene el enajenante y que deriva en una obligación (moral y de equidad) respecto del adquirente.
Estas cláusulas las suministra la ley supletoria, de manera que se tienen por incorporadas al contrato aun cuando nada se exprese en él; pero pueden ser dejadas de lado por declaración expresa en contrario; en una palabra, existe sobre ellas plena disponibilidad para las partes, puesto que no hay compromiso del orden público.
Ello es así, con las salvedades establecidas en los arts. 1037 y 1038 del CCC. En efecto, en primer lugar, cualquier cláusula que implique supresión o disminución de la responsabilidad por saneamiento habrá de ser interpretada restrictivamente (art. 1037); en segundo lugar, frente a algunos supuestos particulares, la ley entiende, incluso, que tales cláusulas de supresión o disminución se tendrán por no convenidas; así:
a) cuando el enajenante conocía o debía conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios; y
b) cuando el enajenante actuase profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación (a menos que el adquirente también se desempeñase profesionalmente en esa misma actividad).
En estos casos, como consecuencia de la regla de interpretación restrictiva, la norma no admite las
cláusulas exonerativas de la responsabilidad puesto que suponen dolo del enajenante (conocía o debía conocer, por la causa que fuere o por el ejercicio de una profesión que le permitía ese conocimiento).
Cabe agregar, por último, que, sin perjuicio de que el saneamiento tiene una estrecha vinculación con los contratos a título oneroso, ello no implica que el adquirente a título gratuito (por ejemplo, el donatario) reclame con fundamento en este instituto. En efecto, según lo normado por el art. 1035, éste
“…puede ejercer en su provecho las acciones de responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antecesores”; con lo cual, el adquirente a título gratuito podrá reclamar, no a su antecesor inmediato, pero sí a quienes le hubieran transmitido a éste a título oneroso.
Establecido este marco conceptual de apreciación, el art. 1033 pasa a determinar, en primer lugar, quiénes son los sujetos pasivos de la garantía; esto es, quienes estarán obligados a prestarla:
a) el transmitente de bienes a título oneroso;
b) el que ha dividido bienes con otros;
c) los respectivos antecesores, en tanto y en cuanto hubieran realizado la transferencia a título oneroso.
Las consecuencias posibles ante la responsabilidad por saneamiento son, según lo normado por el art. 1039, las siguientes opciones a favor del acreedor:
a) reclamar el saneamiento del título (por ejemplo, desinteresando al tercero que reclama un derecho sobre la cosa objeto del contrato) o la subsanación de los vicios;
b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; y
c) declarar la resolución del contrato; esto es, extinguirlo (salvo en los supuestos previstos en los arts. 1050 y 1057).
A ello se agrega que, en principio, el acreedor cuenta también con la posibilidad de requerir la reparación de los perjuicios ocasionados (art. 1040); salvo:
a) si el adquirente conocía o podía conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios;
b) si el enajenante no conoció ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de los vicios;
c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente (esto es, si este último asumió la posibilidad de que se produjese la evicción o de que existiesen vicios ocultos);
d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.
Cabe aclarar que en los casos señalados en los incs. a) y b), la exención de responsabilidad no podrá invocarla el enajenante que se desempeñase profesionalmente en una actividad compatible con la
enajenación (salvo, a su vez, que el adquirente también se desempeñase profesionalmente en dicha actividad).
De la interpretación armónica de estos últimos dos artículos, puede concluirse en que:
1º) frente a un supuesto de responsabilidad por saneamiento, el enajenante
2º) sólo podría eximirse de
1º) frente a un supuesto de responsabilidad por saneamiento, el enajenante siempre debe responder (a través del saneamiento del título o la subsanación de los vicios, entregando un bien equivalente o devolviendo el precio) e, incluso, reparar los daños y perjuicios;
2º) sólo podría eximirse de responder por los daños y perjuicios (pero no del saneamiento) si concurriesen algunas de las causales de exclusión contenidas en el art. 1040. Esta lectura resulta consistente con lo normado en el art. 1043, que dispone que “el obligado al saneamiento no puede invocar su ignorancia o error, excepto estipulación en contrario”.
- GARANTÍA DE EVICCIÓN: DISPOSICIONES PARTICULARES EN MATERIA DE EVICCIÓN
El art. 1044 establece cuál es el alcance de la responsabilidad por evicción y señala que, a través de ella, se asegura la existencia y legitimidad del derecho transmitido. Esto es, la evicción puede originarse en la carencia, total o parcial, del derecho que se dijo transmitir: en consecuencia, el derecho no fue transmitido, o lo fue de manera menos plena, en menor medida, con cargas, etc.
Esta responsabilidad comprende los siguientes supuestos:
a) toda turbación de derecho, total o parcial, que recayese sobre el bien, por causa anterior o
contemporánea a la adquisición;
b) reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial (excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente); y
c) turbaciones de hecho causadas por el propio transmitente.
Debe existir, entonces, una turbación de derecho (un tercero invoca, judicialmente, un mejor derecho sobre el bien transmitido) y la causa de la turbación debe ser anterior a la adquisición:
el enajenante sólo puede garantizar la bondad del derecho que él ha transmitido, pero no contra la eventualidad de que, con posterioridad a la transmisión, algún otro adquiera un mejor derecho (inc. a).
Sobre este punto, si bien se ha señalado que la palabra evicción proviene de evincere, que significaría vencer en juicio, se ha establecido que ello no es necesario, bastando la existencia de un reclamo serio y fundado para dar lugar a la turbación que activa la responsabilidad.
Por último, conforme lo prescribe el inc. c) de la norma, es claro que existe, para el propio enajenante (y sus sucesores), la obligación de no hacer nada que pueda perturbar el derecho transmitido al adquirente
El art. 1045 establece, por el contrario, en qué supuestos queda excluida la responsabilidad del enajenante por la evicción. Así:
a) cuando se tratase de turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente;
b) cuando se tratase de turbaciones de derecho fundadas en una disposición legal; y
c) cuando la evicción resultase de un derecho de origen anterior a la transmisión y consolidado
posteriormente.
En el primer caso, como ya vimos, la responsabilidad no opera por cuanto las meras molestias de hecho (esto es, que no impactan sobre la existencia o legitimidad del derecho transmitido) quedan fuera de su ámbito de aplicación. Lo mismo sucede con aquellas turbaciones que, pese a incidir sobre el derecho, deben ser soportadas por provenir de una disposición legal: así, por ejemplo, la existencia de una servidumbre forzosa (art. 2166). El último supuesto de exclusión lo constituye el caso en que el derecho que ocasiona la evicción, si bien tiene un origen anterior a la transmisión, es adquirido con posterioridad (el ejemplo es clásico: la prescripción adquisitiva iniciada antes de una compraventa y consolidada después)
El siguiente artículo prevé una actuación fundamental en el esquema de esta responsabilidad: la citación de evicción. Ello así, en los siguientes términos: “si un tercero demanda al adquirente en un proceso del que pueda resultar la evicción de la cosa, el garante citado a juicio debe comparecer en los términos de la ley de procedimientos. El adquirente puede seguir actuando en el proceso”. De modo que, demandado el adquirente por un tercero que invoca un mejor derecho sobre el objeto del contrato, éste puede citar a juicio a su enajenante, el que podrá (su intervención es facultativa) tomar intervención y ocurrir en defensa de los derechos del adquirente; sólo así, si es vencido por el tercero, tendrá acción para reclamarle al enajenante los daños y perjuicios y la devolución del precio.
Siempre (sea cual fuere el resultado del juicio) el enajenante debe hacerse cargo de los gastos que el adquirente hubiese afrontado con motivo de la defensa de sus derechos (costas y demás gastos). Ello es así, salvo que el adquirente no hubiese citado de evicción al enajenante, o bien si, pese a haberlo citado, continuó con el pleito luego del allanamiento del enajenante a la acción deducida por el tercero (art. 1047).
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Caso práctico:
Lucía compra un terreno a Marcos mediante un contrato de compraventa. Un año después, Pedro demanda a Lucía, alegando que él es el verdadero propietario del terreno en virtud de un derecho que había adquirido anteriormente. Este escenario plantea la posible responsabilidad por evicción de Marcos, el enajenante.
Situación 1: Excepción de responsabilidad por turbaciones de hecho (art. 1045, inc. a)
Pedro, sin ninguna base jurídica, invade el terreno de Lucía y lo utiliza temporalmente para estacionar maquinaria. Esto es una turbación de hecho. Como la perturbación no afecta el derecho de propiedad de Lucía, sino que es solo una molestia física y proviene de un tercero ajeno a Marcos, la responsabilidad por evicción no opera. Lucía no puede reclamar a Marcos, ya que esta situación no afecta la legitimidad de su derecho de propiedad.
Situación 2: Excepción por turbaciones de derecho fundadas en una disposición legal (art. 1045, inc. b)
Posteriormente, Lucía descubre que una parte de su terreno está afectada por una servidumbre de paso que permite a los vecinos utilizar un camino que cruza por su propiedad. La servidumbre está establecida por la ley y Lucía debe soportarla, sin que pueda reclamar a Marcos por evicción. Esta situación está amparada por la exclusión de responsabilidad cuando la turbación deriva de una disposición legal, como en el caso de servidumbres forzosas (art. 2166 del Código Civil y Comercial).
Situación 3: Excepción por derechos de origen anterior a la transmisión y consolidado posteriormente (art. 1045, inc. c)
Antes de que Lucía comprara el terreno, Pedro había iniciado un proceso de prescripción adquisitiva (usucapión), pero todavía no lo había consolidado al momento de la compraventa entre Marcos y Lucía. Después de la compraventa, Pedro completa el plazo necesario para consolidar la prescripción y demanda a Lucía, obteniendo un fallo favorable que lo declara propietario. Aquí, aunque el derecho de Pedro tenía un origen anterior a la transmisión del terreno a Lucía, se consolidó después de la venta, lo que excluye la responsabilidad de Marcos por evicción.
Citación de evicción (art. 1046)
Ante la demanda de Pedro, Lucía decide citar a Marcos como garante en el proceso, tal como lo permite el artículo 1046. Marcos tiene la opción de comparecer y defender los derechos de Lucía en el juicio. Si Marcos interviene y Lucía es vencida por Pedro, Lucía tendrá derecho a reclamarle a Marcos los daños, la devolución del precio pagado, y cualquier otro perjuicio que haya sufrido.
Gastos del juicio (art. 1047)
Si Lucía cita a Marcos y él no comparece o es vencido en el juicio, Marcos deberá asumir los costos del proceso, incluyendo los gastos de defensa de Lucía. Sin embargo, si Lucía no citara a Marcos o continuara con el juicio después de que Marcos se allanara a la demanda de Pedro, Marcos quedaría exento de pagar los gastos.
Ante la promoción de una demanda, la responsabilidad por evicción cesa cuando:
a) el adquirente no cita al garante (enajenante) o lo hace después de vencido el plazo (que la ley procesal dispone) para hacerlo;
b) el garante no comparece al juicio y el adquirente, de mala fe, no opone las defensas pertinentes
(prescripción, por ejemplo), no las sostiene, o no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable;
c) el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante o somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable.
Sin embargo, este entramado recibe una excepción en la parte final del artículo: “…la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustanciación de los recursos eran inútiles; o que el allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho”.
En el art. 1049 del CCC se establecen supuestos en los que la ley no requiere la citación del enajenante, sino que directamente faculta al adquirente a resolver el contrato y, en su caso, solicitar los daños y perjuicios. Ellos son:
a) cuando el defecto del título afecta tan significativamente el valor del bien que, de haberlo conocido el adquirente, no hubiera celebrado el contrato; y
b) cuando la evicción proviene de una sentencia o un laudo arbitral: la desposesión se ha producido; en este caso, ya no resulta siquiera exigible la discusión judicial y el enajenante será responsable por la evicción producida.
Cabe agregar, finalmente, que en el art. 1050 CCC se dispone que si el adquirente sanea el título
defectuoso por el transcurso del tiempo (prescripción adquisitiva), se extingue la responsabilidad por evicción.
- VICIOS REDHIBITORIOS: DISPOSICIONES PARTICULARES EN MATERIA DE RESPONSABILIDAD POR
VICIOS OCULTOS
Los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce fue transmitido a título oneroso, existentes al tiempo de su adquisición, que tornan a la cosa impropia para el destino asignado o que de tal modo disminuyen su valor que, de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Ahora bien, la responsabilidad emergente de la presencia de vicios ocultos constituye una garantía propia de todos los contratos onerosos que protege al adquirente permitiéndole devolver la cosa al enajenante o exigirle una disminución del precio. Es importante destacar que, a diferencia de lo que sucede en la evicción, el vicio o defecto que ocasiona el funcionamiento de la garantía es de hecho, surge de la propia materialidad de la cosa
