Supercondominio Flashcards
1
Q
Supercondominio*
A
- E’ una particolare tipologia edilizia nella quale più edifici, che a loro volta possono costituire autonomi condòmini, hanno in comune beni, impianti o servizi tra quelli indicati nell’art. 1117 c.c. o comunque ad essi equiparabili.
- Il supercondominio, così definito, è una figura che ha trovato il proprio riconoscimento prima di tutto in ambito giurisprudenziale (si veda Cass. 7 luglio 2000 n. 9096), per poi trovare la propria consacrazione anche in ambito legislativo (art. 1117-bis c.c.).
2
Q
Amministratore del supercondominio*
A
- Persona – fisica o giuridica - eletto dall’assemblea del supercondominio per la gestione delle parti comuni dei vari edifici che compongono il supercondominio.
- L’amministratore s’interfaccia tanto con i condominii – che rappresentano comunque i suoi mandanti e diretti obbligati nei rapporti economici (quote condominiali) – tanto con gli amministratori, in relazione a tutto quanto necessiti di coordinamento con riferimento alla gestione delle parti comuni.
- Stante l’applicazione a questa fattispecie delle norme sul condominio, così come stabilito dall’art. 1117-bis c.c., anche per l’amministratore del supercondominio la nomina è obbligatoria se i (super) condòmini sono più di nove.
- In assenza di divieti legislativi deve ritenersi che l’amministratore del supercondominio possa essere uno degli amministratori dei condòmini che lo compongono ed allo stesso modo che la stessa persona possa amministrare tutti i condominii ed il supercondominio.
- Come per l’amministratore di condominio, anche la figura in esame dev’essere in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. ed allo stesso modo la perdita dei suddetti requisiti comporta le medesime conseguenze.
- Al pari dell’amministratore interno del condominio, anche per il supercondominio è richiesto il solo possesso dei requisiti di onorabilità.
- In breve: le due figure sono sostanzialmente sovrapponibili, per cui è possibile rimandare a tutte le Voci inerenti l’amministratore condominiale al fine di una valutazione della figura in esame.
3
Q
Assemblea del supercondominio*
A
- Organismo decisionale con competenza generale in materia di gestione e conservazione delle parti comuni agli edifici che vanno a comporre il supercondominio.
- La composizione dell’assemblea del supercondominio, quando all’ordine del giorno si affrontano argomenti relativi alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina (e revoca anche se non specificato) dell’amministratore, varia in funzione del numero dei partecipanti alla suddetta compagine. Il terzo comma dell’art. 67 disp. att. c.c., infatti, specifica che quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, il proprio rappresentante all’assemblea.
È una novità legislativa introdotta dalla così detta riforma del condominio. Sebbene fosse pacifico nelle prime letture di questa norma che alla competenza sulla nomina corrispondesse per analogia quella sulla revoca, in giurisprudenza non sono mancate interpretazioni tese a negare tale lettura (in tal senso Trib. Milano 30 agosto 2016 n. 9844). - Per tutte le altre materie, al di là del numero dei condòmini, è sempre competente l’assemblea composta da tutti i condòmini.
- Quanto alle modalità di convocazione, anche quando ad essere convocati sono i rappresentanti dei condòmini, alle formalità concernenti la costituzione, ai quorum deliberativi, ecc. si applicano le norme dettate in materia di assemblea del condominio.
4
Q
Delegato per l’assemblea del supercondominio*
A
- Persona, scelta dall’assemblea del condominio tra i condòmini o tra gli estranei al condominio, cui è demandato il compito di rappresentare i condòmini in occasionedell’assemblea del supercondominio.
- Il delegato non può essere scelto né tra gli amministratori dei condominii né essere individuato nella persona dell’amministratore del supercondominio.
- La sua nomina è sempre obbligatoria, superati i sessanta partecipanti complessivi ai vari condominii che compongono il supercondominio.
- Il delegato assume le vesti di mandatario e secondo queste regole risponde del proprio operato (si veda Voce, Mandato (contratto di) avendo come proprio referente l’amministratore dell’assemblea del condominio che l’ha nominato.
- Egli agisce in piena autonomia, tant’è che la legge impedisce all’assemblea che lo nomina di apporre al delegato limiti o condizioni al potere di rappresentanza; tenutasi l’assemblea del supercondominio, egli dovrà riferirne l’esito all’amministratore, che a sua volta lo comunicherà all’assemblea (art. 67, quarto comma disp. att. c.c.).
- La legge prevede la possibilità di pervenire ad una nomina giudiziale del rappresentante nel caso di mancata nomina da parte dell’assemblea. In tal senso dispone l’art. 67, terzo comma, disp. att. c.c., il quale specifica che in mancanza di nomina assembleare “[…] ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. - La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.
- È utile rammentare che la nomina del delegato è validamente deliberata con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno due terzi del valore millesimale dell’edificio.
5
Q
Regolamento del supercondominio*
A
- Lo statuto del supercondominio, ossia l’insieme di regole dettate per il funzionamento della compagine supercondominiale.
- Per quanto concerne il regolamento del supercondominio, valgono le stesse regole e gli stessi limiti riguardanti il regolamento condominiale in relazione all’origine ed alla natura del regolamento.
6
Q
Tabelle millesimali del supercondominio*
A
- Strumento di funzionamento del supercondominio, che consente la formazione delle maggioranze assembleari in relazione al valore delle unità immobiliari rispetto alle parti comuni espresso il millesimi, nonché la ripartizione delle spese.
- La Suprema Corte ha affermato che per i Supercondomini vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un’altra che ripartisce poi tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive.
In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali:
a) la prima che riguarda i millesimi supercondominialie stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condòmini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. Per esempio, 400 millesimi all’edificio A, 320 all’edificio B e 280 all’edificio C;
b) la seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. - Una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condòmini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale;
- Per il resto, vale quanto detto in relazione alle tabelle millesimali del condominio anche con riferimento alla procedura di approvazione/revisione delle tabelle.
