Regolamento di Condominio

Question 1

Regolamento di condominio*

Answer 1

• Il regolamento di condominio è quella sorta di statuto della compagine, redatto in forma scritta, obbligatorio quando vi partecipino più di dieci condòmini, che contiene norme finalizzate alla gestione e conservazione delle cose comuni e, in particolari casi, anche regole limitative dei diritti dei singoli sulle parti di proprietà comune e/o esclusiva (reg. contrattuale), nonché sulla disciplina della ripartizione delle spese.
• La legge non fornisce una definizione di regolamento, ma è ricavata dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
• Non è probabilmente possibile una formazione giudiziale di un regolamento.

Question 2

Approvazione del regolamento*

Answer 2

• Espressione di volontà, sotto forma di deliberazione assembleare o di accordo tra condòmini, finalizzata all’adozione di uno statuto regolamentatore della gestione del condominio.
• Il regolamento di condominio può essere approvato:
  a) dall’assemblea, in qualunque momento della vita del condominio, in tal caso di parlerà di regolamento assembleare;
  b) al momento della costituzione del condominio, ossia mediante accettazione da parte dell’acquirente del regolamento condominiale allegato al contratto di acquisto e predisposto da parte dell’originario unico proprietario (es. costruttore) dell’edificio. Si tratta del così detto regolamento di origine contrattuale, per la cui efficacia è necessario il consenso di tutti i condòmini;
  c) in qualunque momento con accordo sottoscritto da tutti i condòmini.

Question 3

Regolamento assembleare*

Answer 3

• Regolamento di condominio adottato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno la metà del valore dell’edificio.
• L’adozione del regolamento assembleare è obbligatoria nei condominii con più di dieci partecipanti e deve contenere “le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”
• Esempi di voci che un regolamento assembleare può contenere:
• descrizione dell’edificio, delle sue pertinenze e dello stato di consistenza;
• elencazione delle eventuali servitù attive e passive gravanti o a favore del condominio, con l’indicazione degli atti e degli estremi di riferimento per poterle individuare;
• elencazione dei beni e dei servizi condominiali distinguendo:
  
  • beni e/o servizi comuni a tutti i partecipanti al condominio
  • beni e/o servizi comuni a parte dei partecipanti al condominio e suscettibili di godimento esclusivo per un gruppo di essi
  • beni e/o servizi in comune con altri edifici
  • beni e/o servizi in uso esclusivo a singoli condomini
  • obblighi dei condomini
• divieti per i condomini
• norme sulla gestione e sull’uso dei servizi
• criteri di ripartizione delle spese in funzione dei diversi capitoli di spesa
• norme sulla gestione e sull’amministrazione del condominio
• organi del condominio
• norme riguardanti la convocazione ed il funzionamento dell’assemblea
• compiti e funzioni dell’amministratore
• compiti e funzioni del consiglio di condominio se previsto
• Non è possibile inserire nel regolamento norme che vietano ai condomini di tenere animali domestici nel loro appartamento
• Il regolamento assembleare deve ovviamente rispettare le disposizioni legislative infatti potrebbe anche solo riportare dei richiami alle norme di legge (ad esempio in tema di decoro architettonico, ripartizione spese o convocazione dell’assemblea).
• L’assemblea, anche senza l’unanimità, può modificare le disposizioni regolamentari in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini. Per pari uso si intende che ciascun condomino deve poter trarre dalle cose comuni il massimo godimento possibile, ma, al contempo, l’eventuale maggiore utilizzazione deve consentire, sia pure a livello di previsione potenziale, un godimento di pari natura ed intensità da parte degli altri condomini.
• Il regolamento assembleare dev’essere allegato al registro dei verbali e deve essere messo a disposizione dall’amministratore ai condòmini per la consultazione e l’estrazione di copia da lui firmata.
• L’adozione del regolamento, ai sensi dell’art. 1107 c.c. (dettato in materia di comunione, ma applicabile al condominio in ragione del generale rimando a questa disciplina contenuto nell’art. 1139 c.c.), vincola gli eredi ed aventi causa di chi era condomino al momento della suddetta approvazione.
• Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del fabbricato)

Question 4

Regolamento contrattuale

Answer 4

• Il regolamento contrattuale è quell’accordo sottoscritto da TUTTI i condòmini:
  a) al momento dell’acquisto delle unità immobiliari, attraverso adesione al regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio;
  b) in un momento successivo.
• In quanto sottoscritto da tutti i condomini il regolamento contrattuale può contenere clausole più stringenti di quelle inseribili in un regolamento assembleare. Quindi può esprimersi anche su indicazione riguardo alle proprietà esclusive e alle rispettive destinazioni d’uso, nell’interesse di tutto il condominio o di una sua parte.
• a titolo di esempio:
  1) attribuire a uno o più condomini l’uso esclusivo di determinate parti comuni del condominio;
  2) limitare il potere di rappresentanza in assemblea;
  3) escludere i condomini proprietari dei locali commerciali dalla partecipazione alle spese relative ai beni e ai servizi comuni non goduti;
  4) vietare le modifiche dell’assetto architettonico dell’edificio;
  5) vietare il cambiamento della destinazione d’uso delle unità immobiliari.
• Il regolamento contrattuale però non può decidere su alcuni articoli inderogabili come per esempio non può prevedere un termine di convocazione dell’assemblea inferiore a quello disposto dall’art. 66 disp. att. c.c..
• Il regolamento contrattuale può contenere clausole più stringenti, ma non deve contenerle per forza.

Question 5

Regolamento giudiziale*

Answer 5

• Regolamento di condominio formato a seguito d’una istanza giudiziale formulata da uno o più condòmini.
• Sebbene in giurisprudenza siano rintracciabili pronunce che ritengono possibile l’approvazione giudiziale del regolamento (Cass. 1 febbraio 1993 n. 1218), la migliore dottrina (A. Scarpa – A. Celeste, Riforma del condominio, Giuffré, 2013) tende a
  considerare impossibile tale opzione in quanto mai l’Autorità Giudiziaria può sostituire a propria valutazione discrezionale a quella dell’assemblea.
• Per legge però un giudice può procedere alla nomina e alla revoca giudiziale dell’amministratore.

Question 6

Revisione del regolamento

Answer 6

• L’assemblea può sostituire o cancellare le clausole del regolamento. Quando non obbligatorio (meno di 10 condomini) l’assemblea può delibare anche l’abrogazione totale dello stesso.
• La revisione del regolamento assembleare avviene sempre con una deliberazione che deve riportare come minimo il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
• La revisione del regolamento contrattuale, invece, necessita di consensi differenti in funzione delle clausole interessate. Le clausole aventi natura contrattuale possono essere modificate solamente con il consenso scritto di tutti i condòmini (l’unanimità).
• Per le clausole aventi natura assembleare, invece, pur se contenute in un regolamento contrattuale, è sufficiente il voto favorevole maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Question 7

Trascrizione del regolamento

Answer 7

• La trascrizione di un atto, quindi anche del regolamento, è quell’attività che ne consente la pubblicazione nei pubblici registri immobiliari, così da essere conoscibile ed opponibile a terzi (ha efficacia nei confronti di terzi). La trascrizione non è condizione di efficacia dell’atto sotteso, ma piuttosto di sua opponibilità a terzi.
• Potrebbe essere consigliabile la trascrizione del regolamento contrattuale in modo tale che l’eventuale mancata citazione nei successivi atti di vendita sarebbe compensata dalla conoscibilità, chiaramente non in relazione al contenuto complessivo ma con riferimento a specifici diritti.