Contratti Condominiali

Question 1

Contratti condominiali*

Answer 1

• Il contratto, specifica l’art. 1321 c.c., è quell’accordo “di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.
• Il condominio stipula una serie di contratti finalizzati alla erogazione di servizi nell’interesse comune, ma anche alla manutenzione e conservazione delle parti e degli impianti comuni.
• I contratti conclusi dal condominio sono soggetti alle norme dettate dal codice civile e siccome la giurisprudenza lo definisce anche consumatore anche al codice del consumo.

Question 2

Appalto (contratto di)*

Answer 2

• L’appalto, “è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
• Può essere pubblico (PA) o privato. Nella fattispecie condominiale si considera ovviamente il privato.
• Due le parti: il committente(nel cond. l’amministratore che ha quindi degli obblighi di legge a cui non può sottrarsi), cioè chi ordina l’opera o la prestazione del servizio e l’appaltatore (imprenditore), ossia chi tale opera o servizio deve prestare.
• Si tratta di un contratto consensuale a prestazioni corrispettive – l’opera è eseguita a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro – , ad effetti obbligatori da parte dell’appaltatore, di durata indicata, con gestione a rischio dell’appaltatore.
• In buona sostanza quest’ultimo assume un’obbligazione di risultato e quindi s’impegna a realizzare l’opera concordata, gravando su di lui, ad esempio il pericolo che la stessa possa essere più costosa di quanto pattuito (salvo il caso di aumento di prezzi o variazioni necessarie del progetto, insomma salvi i casi in cui il rischio derivi da fattori esterni imprevedibili).
• Il contratto di appalto deve allegare il progetto, il capitolato e il corrispettivo.
• Per deliberare i lavori che non rappresentino innovazione ci vuole la maggioranza assoluta, al contrario ci vuole quella qualificata
• L’APPALTATORE deve rispettare il criterio legale dell’ESECUZIONE DELL’OPERA A REGOLA D’ARTE
• La tipologia di contratto di appalto più ricorrente è quella riguardante l’esecuzione di interventi di manutenzione delle parti comuni (es. rifacimento facciata, ecc.), ma si può configurare come appalto anche la prestazione del servizio di pulizia scale (contratto d’opera).
• I contratti d’appalto non necessitano della forma scritta – sebbene questa sia fortemente consigliabile – mentre è obbligatorio che le parti rispettino le norme dettate in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro, con particolare attenzione a quelle dettate con riferimento ai cantieri temporanei o mobili.
• I professionisti generalmente coinvolti sono:
  
  • Il progettista
  • Il direttore dei lavori
  • Il responsabile dei lavori (che coincide di solito con il progettista in fase di progettazione e con il DL in fase di esecuzione)
• L’amministratore ha l’obbligo della redazione del D.U.V.R.I (documento unico valutazione dei rischi interferenti)
• L’appalto è un contratto di durata che presuppone il decorso di un certo periodo di tempo fra conclusione del contratto ed adempimento. In questo arco temporale l’originario rapporto di valore tra le due prestazioni può modificarsi e il legislatore prevede l’applicabilità della revisione del prezzo convenuto. Per questo è definito CONTRATTO ELASTICO.
• E’ prevista quindi una variazione del prezzo, per motivi non prevedibili, fino al decimo del totale pattuito senza necessità di revisionare il contratto.
• le variazioni possono essere:
• concordate: autorizzate per iscritto dal committente su richiesta scritta se parte dell’appaltatore
• necessarie: Sono quelle che è necessario apportare affinché il progetto sia eseguito a regola d’arte
  Qualora l’importo di dette variazioni superi il sesto del prezzo inizialmente convenuto, sia l’appaltatore che il committente può recedere dal contratto e può ottenere un equo indennizzo
• ordinate dal committente: In tal caso l’appaltatore ha diritto ad una maggiorazione del compenso e l’entità della modifica non deve superare il sesto del prezzo complessivo convenuto
• Il committente ha diritto di verificare l’opera compiuta appena l’appaltatore lo mette in condizione di poterla eseguire (art. 1662).
• La verifica - che può eseguirsi non solo ad opera finita ma anche durante i lavori (art. 1662) - è un atto giuridico in senso stretto. Può essere compiuta dal committente oppure da persona di sua fiducia (collaudatore).
• il collaudo, che è il risultato della verifica è un atto giuridico in senso stretto, e cioè una dichiarazione di scienza con cui si dichiara se l’opera è eseguita a regola d’arte o meno, attestando il risultato della verifica.
• se il committente dichiara che l’opera è conforme al progetto ed eseguita a regola d’arte, necessariamente accetta la consegna dell’opera.
• Non è escluso che si possa avere un collaudo senza accettazione (quando si dichiara che l’opera è difforme da quanto previsto) o un’ accettazione senza né verifica né collaudo (art. 1665 comma 4) o una verifica con successiva accettazione, ma senza collaudo (quando il committente effettua la verifica ma trascura di comunicare il risultato all’appaltatore: articolo 1665 comma 3).
• L’accettazione è un negozio giuridico -successivo al collaudo- con cui il committente
  dichiara di accettare l’opera eseguita. Spesso l’accettazione è tacita.
  Quando il committente dichiara che l’opera è conforme al progetto ed eseguita a regola d’arte, infatti, il lavoro si presume accettato.
• L’accettazione comporta quali effetti l’esonero dell’appaltatore da ogni responsabilità per i vizi e le difformità conosciuti o riconoscibili dell’opera ed il diritto al pagamento del prezzo.
• Per difformità si intende una discordanza dell’opera da
  quanto prescritto in contratto, mentre per vizio si intende la mancanza di modalità o qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte
• L ‘appaltatore deve la garanzia in due casi:
  a) per le difformità rispetto al progetto originale, garanzia che sussiste indipendentemente dal fatto che l’opera sia ben eseguita o immune da vizi;
  b) per i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente, nonostante i vizi fossero da lui conosciuti o conoscibili, ha accettato l’opera e le difformità (art. 1667 comma 2). In ogni caso l’appaltatore è responsabile se conosce i vizi e li tace in mala fede.
• Se esistono i presupposti di garanzia allora il committente può chiedere, a sua scelta:
• che vengano eliminati i vizi a spese dell’appaltatore;
• che venga diminuito il prezzo.
  Il comma 1 dell’articolo 1668 aggiunge che è “salvo il risarcimento del danno in caso di colpa dell’appaltatore”.
• L’articolo 1668 comma 1 prevede che il committente possa anche chiedere la risoluzione del contratto qualora i vizi o le difformità siano di notevole entità, tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione.
• Corresponsabilità dell’appaltatore e del progettista:
• se il vizio di costruzione dipende solo dall’appaltatore (mentre il progetto era
  ineccepibile), la responsabilità sarà esclusivamente a carico dell’appaltatore;
• se il vizio di costruzione dipende unicamente da un errore del progetto, ma l’appaltatore non era in grado di accorgersene per le particolari conoscenze
  tecniche che erano richieste, la responsabilità sarà a carico del solo progettista;
• La garanzia decade in due casi (art. 1667):
  a) se non è fatta denuncia entro il termine di decadenza di 60 giorni dalla scoperta (ma la denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi);
  b) se la denuncia non è effettuata entro due anni dalla consegna dell’opera (termine che è considerato di prescrizione).
• Il contratto può essere recesso in questi casi:
• Il recesso del committente: purché tenga indenne l’appaltatore dalle spese sostenute, dai lavori eseguiti e dal mancato guadagno
• Il recesso per variazioni del progetto: Se le variazioni superano il sesto del costo complessivo dell’opera
• La risoluzione per eccessiva onerosità: nei casi in cui l’aumento dei prezzi non dipenda né dalla sorpresa geologica (art. 1664 comma 2) né da circostanze imprevedibili
• La risoluzione per impossibilità sopravvenuta (non imputabile ad alcuna delle parti)
• La diffida: Quando, nel corso dell’opera, si accerta che la prosecuzione non procede secondo quanto stabilito nel contratto e a regola d’arte
• La morte e l’incapacità dell’appaltatore
• L’impresa appaltatrice, come è detto nel già visto articolo 1655 c.c., deve eseguire i lavori in piena autonomia, con una propria organizzazione e
  con propri mezzi. Conseguenza di ciò è che essa deve ritenersi unica responsabile dei danni che eventualmente possono derivare a terzi nell’esecuzione dell’opera
• il concorso di colpa è presumibile nell’eventualità in cui l’appaltatore sia un mero esecutore di dettagliati ordini da parte del committente.
• In caso di furti commessi negli appartamenti da ladri che abbiano utilizzato i ponteggi dell’appaltatore per compiere la loro azione, la giurisprudenza ha riconosciuto la corresponsabilità colposa del condominio per avere tollerato che la ditta appaltatrice si servisse di mezzi non adeguati a garantire la sicurezza altrui, imponendo dunque al condominio un onere attivo di controllo

Question 3

Difformità e vizi dell’opera (appalto)*

Answer 3

• L’appaltatore è il responsabile per le difformità ed i vizi dell’opera.
• E’ difforme quando ci sia una discrepanza tra l’opera realizzata e quella progettata.
  Un esempio in tal senso può essere rappresentato da una stanza di metratura inferiore a quella progettata.
• I vizi, invece, consistono nella mancanza di qualità dell’opera anche in relazione alle regole dell’arte che devono seguire nella sua realizzazione. È viziato l’impianto che non funziona correttamente o l’intonaco non posato secondo le regole che ne disciplinano la posa e che, ad esempi tende a distaccarsi.
• I vizi e le difformità devono essere denunciati all’appaltatore entro sessanta giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria allorquando l’appaltatore li abbia riconosciuti.
• L’azione per l’eliminazione dei vizi e/o delle difformità si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera, anche se il committente può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
  La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati nascosti dall’appaltatore”.
• Il committente beneficia ovviamente del diritto al risarcimento del danno e in particolari casi è possibile agire per la risoluzione del contratto (art. 1668 c.c.).
• Nel caso di vizi e difetti di cose comuni, l’amministratore può agire in garanzia senza necessità di autorizzazione assembleare, purché il condominio sia stato parte del contratto di appalto.

Question 4

Rovina e difetti (appalto)*

Answer 4

• La responsabilità per rovina e difetti di immobili, meglio nota come responsabilità per gravi difetti, è regolata dall’art. 1669 c.c. ed ha natura extracontrattuale, ossia può essere fatta valere anche da chi non era parte del contratto di appalto (si pensi al caso di acquisto di immobili in costruzione).
• “I gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell’acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell’ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell’immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità
  dello stesso sotto l’aspetto abitativo, come per esempio quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione”.
• L’azione per gravi difetti è esperibile dall’amministratore di condominio senza necessità di autorizzazione assembleare quando riguardino le parti comuni, essendo l’azione annoverabile tra gli atti conservativi che lo stesso deve compiere.
• I gravi difetti (e quindi non quelli di scarsa rilevanza o sospetti) devono essere denunciati entro un anno dalla scoperta, cioè “dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causate dall’imperfetta esecuzione dell’opera”.
• A seguito di una semplice manifestazione del problema o di una consulenza tecnica, spetterà al giudice di merito valutare la gravità della situazione e quindi dettare gli eventuali tempi e le azioni da apportare.
• Il diritto del committente, specifica il secondo comma dell’art. 1669 c.c., si prescrive in un anno dalla denuncia.

Question 5

Nozione di consumatore*

Answer 5

• Il codice del consumo definisce il consumatore quale “persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”.
  Un geometra che acquista un televisore per la propria abitazione, senza richiedere che sia fatturato (si badi: accettando quindi lo scontrino fiscale), è da considerarsi consumatore.
• La giurisprudenza, essendo il condominio sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei condomini, ed essendo questi ultimi persone fisiche che operano non per scopi imprenditoriali o professionali, tende ad applicare la normativa a tutela del consumatore.
• In tal senso si è espressa anche l’Antitrust (Autorità garante della concorrenza e del mercato, Agcm) in materia di clausole vessatorie (Nel diritto italiano, le clausole vessatorie sono le clausole presenti nei contratti che producono uno squilibrio dei diritti a danno del consumatore) nei contratti che hanno come parte un condominio.
• In realtà questa presa di posizione, fondata sulla mancanza di personalità giuridica del condominio, può trovare delle obiezioni rispetto a quei condominii esclusivamente composti da unità immobiliari destinate ad attività commerciali e di proprietà di professionisti, che li usano per la loro attività, oppure anche con riferimento ai condominii misti.
• Ad ogni modo non può parlarsi di automatica applicazione della disciplina prevista in materia di contratti dei consumatori anche ai condominii, ma è necessario eseguire una valutazione caso per caso.

Question 6

Nozione di professionista*

Answer 6

• Il codice del consumo definisce un professionista quale “persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, oppure un suo intermediario”.
• Si tratti di un artigiano o di un avvocato, la persona che agisce nell’ambito della propria attività lavorativa è da considerarsi professionista. Tale definizione vale per entrambe le parti contrattuali (quindi può aversi un contratto tra due professionisti) e riguarda anche le persone giuridiche. L’attività professionale ha rilievo anche se il contratto non riguarda strettamente il suo esercizio, ma le condizioni di esercizio (si pensi alla stipula dei contratti di fornitura dell’energia elettrica, aggiornamento professionale, ecc.).

Question 7

Obbligazioni di mezzi*

Answer 7

• Nell’ambito di un rapporto obbligatorio, con le obbligazioni di mezzi il debitore s’impegna a tenere una determinata condotta in favore del creditore, senza che a ciò segua necessariamente l’ottenimento di un risultato (Cass. 5 agosto 2013 n. 18612).
• Classico esempio di obbligazione di mezzi è rappresentato dalle prestazioni dell’avvocato, che s’impegna per conto del cliente a far valere un diritto di questo nell’ambito di una controversia, senza che da ciò discenda un obbligo di vittoria.
• Un altro esempio sono le obbligazioni assunte dai medici.

Question 8

Obbligazioni di risultato*

Answer 8

• Nell’ambito di un rapporto obbligatorio, con le obbligazioni di risultato il debitore s’impegna con la propria prestazione a far conseguire al proprio creditore un risultato ben individuato negli accordi tra di essi.
• Classico esempio di obbligazione di risultato è quella derivante per l’appaltatore dal contratto di appalto, attraverso il quale esso s’impegna a realizzare un’opera e/o a prestare un servizio in favore del creditore.

Question 9

Opera (contratto di)*

Answer 9

• Si ha contratto d’opera quando una persona si obbliga a compiere a fronte di un corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.
• Se la prestazione d’opera è intellettuale si parlerà di prestazione d’opera intellettuale (art. 2230 c.c.).
• E’ sostanzialmente uguale al contratto d’appalto (stesse obbligazioni) la differenza sostanziale sta nel tipo di realtà imprenditoriale. In quello d’opera di solito parliamo di un professionista o piccola impresa a differenza di quello d’appalto nel quale viene di solito coinvolta una media grande azienda.

Question 10

Capitolato*

Answer 10

• Di solito è presente in allegato ai contratti di appalto e ne diventa parte integrante, infatti va sottoscritto da entrambe le parti (committente e appaltatore).
• E’ redatto dall’impresa o dal direttore lavori
• Si può distinguere in
• Capitolato generale: contiene condizioni generali indicate dal committente e che possono essere applicate da tutti gli appaltatori
• Capitolato Speciale: contiene condizioni specifiche per un determinato lavoro per uno specifico appaltatore