Cause Condominiali

Question 1

Cause condominiali*

Answer 1

Bisogna distinguere tra:

a) quelle che riguardano violazione o errata applicazione degli articoli che disciplinano il condominio (c.c. dal 1117 al 1139)
b) quelle che vedono il condominio quale parte del giudizio, indipendentemente dal fatto che si tratti di controversie su materie di cui al punto a);
c) controversie che vedono il condominio quale compagine correlata di liti tra vicini, senza alcuna connessione con le norme condominiali.

Question 2

Accertamento tecnico preventivo*

Answer 2

• In caso di un contenzioso che riguarda di solito danni a cose che devono essere riparate con urgenza le parti interessate possono richiedere l’accertamento tecnico preventivo che è un procedimento di urgenza finalizzato a verificare, prima del giudizio, lo stato delle cose e risalire alle eventuali cause del danno per accertarne la responsabilità” (art. 696, primo e secondo comma,c.c.).
• L’accertamento tecnico preventivo può coinvolgere il condominio, tanto come parte ricorrente, quanto come resistente.
• La possibilità per l’amministratore del condominio di costituirsi o resistere in giudizio autonomamente va valutata caso per caso.

Question 3

ADR (alternative dispute resolution)*

Answer 3

Per alternative dispute resolution, l’acronimo Adr, s’intende la risoluzione alternativa delle controversie, ossia la loro soluzione fuori delle aule di giustizia, attraverso una serie di strumenti, disciplinati dalla legge o comunque individuati dalle parti e finalizzati a risolvere una controversia, eliminando così il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Question 4

Arbitrato*

Answer 4

• L’arbitrato rappresenta un metodo alternativo di risoluzione delle controversie ed è disciplinato anche dal codice di procedura civile, il quale specifica che “le parti possono far decidere da arbitri le controversie tra di loro insorte che non abbiano per oggetto diritti indisponibili (quelli che non hanno contenuto patrimoniale: ex diritto alla vita, al nome, all’assistenza, al mantenimento - mentre i diritti disponibili sono quelli con contenuto patrimoniale: ex diritto di proprietà su un bene o su un credito) salvo espresso divieto di legge”.
• Quindi possono tassativamente riguardare solo diritti disponibili e devono essere valutati caso per caso.
• In ambito condominiale le controversie condominiali possono essere deferite ad arbitri o in presenza di una clausola contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale oppure in un accordo siglato da tutti i condòmini.
• Nelle controversie che vedono il condominio parte contro terzi, è consentito deferire la controversia ad arbitri se l’assemblea abbia approvato la così detta clausola arbitrale con le stesse maggioranze previste per la deliberazione delle liti attive e passive.
• La legge distingue tra arbitrato rituale ed arbitrato irrituale.
• L’ arbitrato rituale e irrituale sono espressioni di un unico fenomeno negoziale, alternativo al ricorso al giudice ordinario e si differenziano solamente in quanto attraverso l’arbitrato rituale le parti intendono ottenere effetti esecutivi mentre attraverso quello irrituale intendono ottenere effetti solo negoziali e non una sentenza ma un contratto.

Question 5

Azioni di nunciazione*

Answer 5

• Le azioni di nunciazione sono quelle azioni che il proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento e più in generale il possessore di un bene possono iniziare quando ritengono che l’oggetto del loro diritto possa rischiare dei danni a seguito delle azioni di altri.
• Il codice civile contempla due azioni di nunciazione: la denuncia di nuova opera e la denuncia di danno temuto.

Question 6

Denuncia di nuova opera (azioni di nunciazione)*

Answer 6

• Si tratta di un’azione di nunciazione che si propone attraverso un ricorso cautelare e che ha lo scopo di far cessare con immediatezza un’opera intrapresa sulla propria proprietà o su quella dell’altro, che possa recare danno alla cosa sulla quale si ha il diritto di proprietà, un altro diritto reale oppure si esercita il possesso.
• La denuncia di nuova opera può essere azionata purché l’opera non sia terminata ed entro l’anno dal suo avvio. Si tratta di un atto conservativo che può essere proposto dall’amministratore senza preventiva autorizzazione assembleare.
• L’autorità giudiziaria può vietare la continuazione della opera oppure permetterla ordinando però le opportune cautele: nel caso in cui inizialmente vieti la continuazione ma successivamente, nella decisione di merito, le opposizioni risultino infondate, può prevedere il risarcimento del danno prodotto dalla sospensione dell’opera; nel caso invece permetta inizialmente il proseguimento dell’opera ma poi successivamente il denunciante ottenga una sentenza favorevole, può prevedere la demolizione o la riduzione dell’opera stessa nonchè il risarcimento del danno a favore del denunziante, nonostante la permessa continuazione”.

Question 7

Denuncia di danno temuto (azioni di nunciazione)*

Answer 7

• La denuncia di danno temuto è un’azione giudiziale cautelare che consente di ricorrere in giudizio per evitare che da un edificio, un albero o da un’altra cosa possa derivare un danno grave e prossimo (nel tempo) alla cosa oggetto della proprietà, di altro diritto reale o del possesso
• Si tratta di un atto conservativo che può essere proposto dall’amministratore senza preventiva autorizzazione assembleare.
• Secondo l’art. 1172 c.c. l’autorità giudiziaria, secondo le circostanze, deve provvedere ad ovviare al pericolo e, qualora ci siano i presupposti, dispone idonea garanzia per i danni eventuali”.

Question 8

Azioni petitorie*

Answer 8

• Sono azioni che il proprietario può attuare per tutelare il proprio diritto di proprietà, che ritiene d’essere minacciato dal comportamento (e dalle pretese) altrui.
• Il codice civile, negli articoli dal 948 al 951, prevede quattro tipologie di azioni petitorie:
• quella di rivendicazione (art. 948 c.c.)
• quella negatoria (art. 949 c.c.)
• quella di regolamento di confini (art. 950 c.c.)
• quella per apposizione di termini.
• Avendo natura reale e non meramente conservativa, quanto meno per le prime tre azioni è indispensabile l’autorizzazione
  alla lite da parte dell’assemblea per l’amministratore condominiale. (a differenza delle azioni di natura conservativa)

Question 9

Azione di rivendicazione (azioni petitorie)*

Answer 9

• Si tratta di quell’azione, disciplinata dall’art. 948 c.c., che consente al proprietario della cosa di recuperarne il possesso, con accertamento del suo diritto di proprietà.
• L’onere della prova spetta all’attore nel giudizio di rivendicazione, ossia al proprietario.

Question 10

Azione negatoria (azioni petitorie)*

Answer 10

• L’azione negatoria è un’altra azione petitoria intraprendibile dal proprietario di un bene ma a differenza di quella di rivendicazione, è finalizzata a contestare il diritto di altri sul proprio bene e non è l’attore (il proprietario) l’onere della prova ma al convenuto.
• L’azione in esame si differenzia sostanzialmente da quella di rivendicazione anche in relazione all’onere della prova delle parti in causa.
• Classico esempio di azione negatoria è quella intrapresa al fine di ottenere una dichiarazione riguardo l’inesistenza della servitù sul proprio bene (dell’attore proprietario).

Question 11

Azione di regolamento dei confini (azioni petitorie) *

Answer 11

• È un’atra azione petitoria che può intraprendere ciascuno dei proprietari di fondi confinanti al fine di domandare all’Autorità Giudiziaria di fissare proprio i confini (art. 950 c.c.) in quanto fino a quel momento risulterebbero incerti.

Question 12

Azione di apposizione di termini (azioni petitorie)*

Answer 12

• L’azione di apposizione di termini è un’altra azione petitoria, disciplinata dall’art. 951 c.c., che a differenza di quella di regolamento dei confini questi ultimi sono certi e incontestati ma si chiede semplicemente di apporvi segni di delimitazione (perchè magari mancanti o divenuti irriconoscibili) al fine di evitare sconfinamenti e usurpazioni.

Question 13

Azioni possessorie*

Answer 13

• Si tratta di azioni riconosciute in riferimento al possesso di un bene e che si possono distinguere in:

a) azioni tese a reintegrare nel possesso chi ne è stato spogliato (così detta azione di
reintegrazione o di spoglio, art. 1168 c.c.);

b) azioni tese a manutenere il possesso (così detta azione di manutenzione nel possesso, art. 1169 c.c.).
- Rispetto alle azioni petitorie, che riguardano il diritto di proprietà, le azioni possessorie sono esperibili anche da chi ha semplicemente il possesso del bene, quindi sia chi beneficia del diritto di proprietà sia di altri diritto reale (ex: usufruttuario o titolare di una servitù di passaggio).
- Per esempio può “agire in possessoria” per spoglio, il condominio contro il condomino che si sia appropriato del sottosuolo, da considerarsi parte comune.

Question 14

Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite*

Answer 14

• La differenza rispetto all’accertamento tecnico preventivo sta nel fatto che per intraprenderla non è necessario il requisito dell’urgenza, previsto per il procedimento d’istruzione preventiva ex art. 696 c.p.c.
• E’ finalizzata ad un tentativo di conciliazione. Se quest’ultimo dovesse fallire è comunque utile in quanto entrambi le parti coinvolte posso richiederla e utilizzarla per la causa successiva.

Question 15

Dissenso dalla lite*

Answer 15

• E’ la comunicazione dei condòmini attraverso la quale si notifica all’amministratore il proprio dissenso dalla lite (attiva o passiva) deliberata dall’assemblea, entro un dato periodo dalla decisione (trenta giorni da quello di sua conoscenza, art. 1132 c.c.).
• Mentre in alcuni casi la sua applicazione potrebbe sembrare particolarmente difficile (ex decreto ingiuntivo contro i condòmini morosi) può avere più senso in quei casi in cui si voglia evitare una causa considerata già persa al fine di evitare la condanna al pagamento delle spese legali della controparte.
• La giurisprudenza non si è espressa univocamente sulla forma di comunicazione del dissenso, comunque anche se già in assemblea si è manifestato il proprio dissenso dalla lite è necessaria la notifica o a mezzo di ufficiale giudiziario o tramite raccomandata.

Question 16

Immissioni intollerabili*

Answer 16

• Per immissioni intollerabili si intendono quelle di fumo, di calore, rumori ecc che superino la normale tollerabilità anche in assenza di una determinata soglia imposta dalla legge.
• Comunque anche il fatto che l’immissione rimanga entro la soglia di legge non significa che automaticamente deve essere considerato tollerabile ma la valutazione della tollerabilità può essere fatta dal giudice sulla base degli elementi forniti dalle parti e può concludersi con l’inibizione dell’attività oppure con la prescrizione di idonee cautele atte ad eliminare il rumore o a riportarlo entro limiti tollerabili.
• Si può anche agire per ottenere il risarcimento del danno.

Question 17

Impugnazione delibera assembleare*

Answer 17

• Azione esperibile dai condòmini (e, per quanto di loro competenza, anche dagli usufruttuari) tesa ad ottenere l’invalidazione di una decisione assembleare che si considera illegittima.
• Impugnare una delibera non vuol dire per forza impugnare l’intero contenuto di un verbale che, al suo interno, può contenere più deliberazioni.
• Rispetto all’impugnazione della delibera è fondamentale valutare il valore della controversia, Fino ad € 5.000,00 la competenza è del Giudice di Pace, oltre questa soglia s’impugna innanzi al Tribunale, anche se quelle cause che fanno riferimento le modalità d’uso dei servizi di condominio sono sempre di competenza del gdp.
  E’ cmq previsto in futuro che al gdp vengano assegnate le cause fino alla soglia di € 30.000,00 e tutte quelle in materia condominiale indifferentemente dal valore.
• In ogni caso è sempre obbligatoria la procedura di mediazione.

Question 18

Mediazione civile e commerciale*

Answer 18

• La mediazione è quell’attività svolta da un terzo imparziale finalizzata ad assistere due o piu’ soggetti nella ricerca di un accordo amichevole in una controversia, anche formulando una proposta per la risoluzione della stessa”.
• Si fa riferimento a mediazione civile e commerciale, in quanto il decreto legislativo che la disciplina fa riferimento alla materia civile e commerciale riguardanti diritti disponibili.
• La procedura di mediazione può essere obbligatoria o facoltativa.
• E’ obbligatoria in materia di “condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari”.
• Per la partecipazione alla procedura è necessaria l’assistenza di un avvocato; la durata del procedimento non può superare i tre mesi, altrimenti le parti sono libere di adire l’Autorità Giudiziaria anche se la procedura non si è conclusa.

Question 19

Mediazione tributaria*

Answer 19

• Nel caso di controversie di competenza della Commissione Tributaria, entro determinati limiti è necessario intraprende una procedura così detta di mediazione tributaria.
• Per le controversie di valore non superiore a ventimila euro il ricorso produce anche gli effetti di un reclamo e può contenere una proposta di mediazione con rideterminazione dell’ammontare della pretesa.
• Il reclamo è l’atto introduttivo della mediazione tributaria e ad esso dev’essere fornita risposta entro novanta giorni, altrimenti la parte reclamante è libera di agire in giudizio.
• Il reclamo si presenta allo stesso ente impositore (ax agenzia delle entrate) perchè non esiste alcun organismo terzo chiamato a mediare per evitare la lite.

Question 20

Negoziazione assistita*

Answer 20

• È un’altra misura finalizzata alla risoluzione alternativa delle controversie.
  “La negoziazione assistita da uno o più avvocati è un accordo mediante il quale le parti convengono di cooperare in buona fede e con lealtà per risolvere in via amichevole la controversia tramite l’assistenza di avvocati”.
• Tale procedura è obbligatoria in relazione alle controversie in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti e per tutte quelle tese ad ottenere il pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro.
• Sono escluse quelle già soggette alla procedura di mediazione obbligatoria e quelle rispetto alle quali è possibile chiedere un decreto ingiuntivo di pagamento.
• Al pari della mediazione civile, anche la negoziazione assistita è imprescindibile per procedere successivamente all’azioen giudiziale.

Question 21

Procedimento di sfratto*

Answer 21

• È una procedura finalizzata al rilascio degli immobili per scadenza del contratto di locazione o per morosità.
• In relazione allo sfratto per morosità bisogna distinguere tra locazioni ad uso abitativo e non:
  
  • Nelle prime, la procedura di sfratto è sempre eseguibile al mancato pagamento anche di una sola mensilità di canone o dalla scadenza del contratto
  • Per le locazioni ad uso commerciale e fatte salve specifiche indicazioni contrattuali, lo sfratto per morosità non è perseguibile se l’inadempimento è di scarsa importanza. Cosa possibile in un rapporto di lunga durata qual è la locazione commerciale se, ad esempio, in tanti anni si è pagato in ritardo solamente una volta.
• La procedura di sfratto per morosità, dunque, rappresenta una procedura ad hoc in relazione alla locazione ad uso abitativo.
• La differente destinazione d’uso non incide, invece, in relazione allo sfratto per finita locazione. Nel caso però di locazione ad uso commerciale il provvedimento di rilascio può essere eseguito solamente in seguito al pagamento dell’indennità di avviamento( che il proprietario deve pagare al conduttore).

Question 22

Procedimento di volontaria giurisdizione*

Answer 22

• Si tratta di una particolare attività richiesta all’Autorità Giudiziaria che non ha natura giurisdizionale, ma amministrativa e non serve ad attuare diritti, ma più semplicemente ad attuare una fattispecie
• È il caso, ad esempio, della nomina dell’amministratore, rispetto alla quale l’Autorità Giudiziaria può intervenire in sostituzione dell’assemblea inerte (si veda Voce, Nomina dell’a.).
• Il giudice competente per questo genere di procedure è il Tribunale, che si pronuncia in camera di consiglio ma in futuro è previsto uno spostamento della competenza nelle procedure di volontaria giurisdizione riguardanti il condominio in capo al giudice onorario di pace.

Question 23

Querela

Answer 23

• La querela è una dichiarazione nella quale “si manifesta la volontà che si proceda in riferimento a un fatto previsto dalla legge come reato” (art. 336 c.p.p.).
• Vi sono casi in cui la querela è condizione di procedibilità dell’azione penale, ossia mancando tale atto non è possibile punire il reo (es. per determinati tipi di furto).
• La querela dev’essere presentata entro novanta giorni decorrenti da quello in cui la persona offesa ha notizia del fatto-reato.
• In quanto istanza tesa alla punizione di un altro soggetto, la querela deve contenere gli elementi di fatto utili a circostanziare la fattispecie punibile.
• Per quanto riguarda i reati contro le parti comuni di un edificio in condominio, è dubbia la possibilità per l’amministratore di sporgere querela senza apposita procura speciale rilasciata dai condòmini nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (contro tale possibilità si veda Cass. 29 novembre 2000 n. 6).

Question 24

Ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.*

Answer 24

• Il codice di procedura civile disciplina una serie di procedure cautelari finalizzate ad ottenere, prima della causa (o anche nel suo corso), dei provvedimenti provvisori, anticipatori degli effetti della condanna, qualora ciò sia necessario in relazione a
  situazioni urgenti non altrimenti definibili.
• Si pensi alle azioni per denuncia di nuova opera o di danno temuto, dove la parte istante, oltre al risarcimento del danno, ha interesse ad un’immediata sospensione della realizzazione dell’opera o alla rimozione del pericolo.
• Il ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 del codice di procedura civile ha la stessa funzione, ma è utilizzabile quando le altre azioni ordinariamente previste per i giudizi cautelari non sono esperibili.
• Fondamentali ai fini dell’ottenimento del provvedimento, oltre all’impossibilità di esperire altre azioni, sono:
  a) il così detto fumus boni iuris, ossia la parvenza del buon diritto. In sostanza il ricorrente deve essere in grado di dimostrare che la domanda di merito che andrà a formulare sarà fondata;
  b) il così detto periculum in mora, ossia il pericolo di danno grave ed irreparabile che potrebbe derivare se non venissero approvati particolari provvedimenti.

Question 25

Ricorso per decreto ingiuntivo*

Answer 25

• Procedimento monitorio che si attiva per ricorso (e non per citazione) attraverso il quale, sulla base di una serie di documenti (per esempio la prova di aver espletato un servizio o fornito un prodotto ecc…) e una prova scritta dove sia chiaro il credito vantato (polizze, cambiali, assegni, fatture, parcelle di professionisti, scritture private, ecc così come il piano di reparto approvato dall’assemblea condominiale) si chiede ad un giudice di emettere un decreto di condanna al pagamento di una somma di denaro o alla consegna di determinate cose rivolto al debitore della prestazione.
• Si tratta di un procedimento inaudita altera parte in quanto, fino alla notificazione del decreto, il giudice valuta le ragioni del creditore solamente sulla base delle sue produzioni documentali senza che il debitore abbia possibilità di contestare.
• Attraverso il decreto ingiuntivo si possono richiedere:
• il pagamento una somma liquida di denaro (si intende per liquido l’ammontare di denaro oggettivamente determinato o facilmente determinabile attraverso una formula matematica che non lasci spazio a interpretazioni)
• la consegna di una determinata quantità di cose fungibili (attraverso beni di identica utilità sostituibili a quelli originali )
• la consegna di una cosa mobile determinata
  quindi si può richiedere il pagamento degli oneri condominiali sulla base dello stato di ripartizione approvato in assemblea

non si possono richiedere:

• il rilascio di beni immobili
• esecuzione di obblighi di fare
• Può essere attivato:
  • dal creditore persona fisica (imprenditori individuali, liberi professionisti e lavoratori);
  • dal creditore che rientra nelle categorie dell’art. 633 del c.p.c. (avvocati, procuratori, cancellieri e notai);
  • dal creditore persona giuridica (ad esempio società commerciali);
  • dal condominio.
• Affinché possa essere emesso un decreto ingiuntivo, il credito dev’essere:
  a) certo, cioè non contestato;
  b) liquido, ossia determinato nel suo ammontare o comunque facilmente determinabile;
  c) esigibile, cioè scaduto.
• per importi inferiori sotto i 5000 sarà competente il giudice di pace (attraverso presentazione di documentazione cartacea) altrimenti il giudice ordinario (attraverso procedura telematica). Per quelli riguardanti il pagamento del tfr spetterà al giudice del lavoro.
• Il ricorso deve contenere:
  • l’indicazione della parte ricorrente (contenente dati identificativi quali sede, residente, codice fiscale, partita iva e dati del legale rappresentante);
  • l’indicazione del procuratore della parte ricorrente (con indicazione del codice fiscale, indirizzo di studio ove la parte ricorrente elegge il domicilio, indirizzo di posta elettronica certificata e il numero di fax);
  • l’oggetto e i motivi della domanda di ingiunzione (somma di danaro, cosa mobile determinata e somma di denaro che il ricorrente accetta in sostituzione delle cose fungibili);
  • i documenti per provare l’esistenza del credito;
  • la eventuale richiesta di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo;
  • la eventuale richiesta di distrazione degli onorari legali al procuratore che ne ha fatto anticipo.
• Depositato il ricorso per decreto ingiuntivo il giudice designato può:
  • chiedere al ricorrente di depositare entro un dato termine documentazione integrativa necessaria a provare il credito (se il ricorrente non vi provvede, il ricorso viene rigettato);
  • rigettare il ricorso con provvedimento motivato (in questo caso il creditore può nuovamente depositare ricorso per decreto ingiuntivo o attivare una causa ordinaria);
  • accogliere la domanda e quindi emettere il decreto ingiuntivo.
• provvisoria esecuzione (decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo - che può essere immediatamente portato in esecuzione sul patrimonio del debitore), quando ci sia un titolo una valida urgenza
• l’amministratore, senza previa autorizzazione assembleare, e senza necessità di effettuare un tentativo di mediazione, ha la facoltà di richiedere un ricorso di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo
• l’art. 644 del c.p.c. dispone che, a pena di inefficacia, il ricorso e il decreto ingiuntivo emesso devono essere notificati alla parte debitrice entro il termine di 60 giorni dalla data di deposito del decreto. 90 se all’estero.
• In caso di decreto da parte di un fornitore nei confronti del condominio moroso è autorizzato a comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi affinchè su di loro eventuali creditori terzi possano rivalersi nei limiti della quota spettante e deliberata.
• qualora l’escussione abbia esito negativo, il creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno.
• il debitore ha 40 giorni per opporsi al decreto superati i quali il creditore può far diventa il decreto un titolo valido per l’esecuzione dei beni del debitore.
• In ogni caso nel momento in cui il decreto riceve formula esecutiva non è più opponibile
• Il debitore può proporre opposizione, ma nonostante questa potrebbe essere concessa la provvisoria esecuzione, ossia la possibilità per il creditore di esperire azioni esecutive, per esempio un pignoramento, qualora il debitore non adempiesse spontaneamente.
• Nel caso in cui il debitore non proceda spontaneamente occorre emettere un atto di precetto
• Dopo 10 giorni dell’emissione dell’atto di precetto senza riscontro il creditore può procedere con le seguenti procedure esecutive attraverso l’ufficiale giudiziario:
  • esecuzione attraverso pignoramento mobiliare;
  • esecuzione attraverso pignoramento immobiliare;
  • esecuzione attraverso pignoramento presso terzi;
  • in caso di soggetto fallibile, ricorso per la declaratoria di fallimento.
• In caso di opposizione probabilmente il giudice chiederà di procedere con la mediazione che probabilmente (in quanto per legge non esiste un obbligato a farlo) attiverà il creditore.

Question 26

Soccombenza virtuale*

Answer 26

• Nei casi in cui il contenzioso finisca, per esempio nel caso in cui il condominio sostituisce la deliberazione impugnata, la causa viene portata a termine solamente per valutare chi debba pagare le spese di lite.