Assemblea di Condominio

Question 1

Nozione e competenza generale*

Answer 1

• Il codice civile non dà nessuna descrizione dell’assemblea di condominio e quindi bisogna fare riferimento a quelle dottrinali e giurisprudenziali.
• L’assemblea è un organo (in senso a-tecnico), un organismo o comunque un’autorità, naturale, strutturale e permanente che sovraintende all’attività di gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio con competenza generalizzata le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini.
• Le competenze dell’assemblea per quanto riguarda la gestione e la conservazione delle parti comuni, possono arrivare a ratificare l’operato dell’amministratore relativo ad interventi adottati al di fuori dei suoi poteri.
• Si distingue tra l’assemblea ordinaria e straordinaria.

Question 2

Assemblea ordinaria*

Answer 2

• L’assemblea ordinaria è quella riunione che si deve tenere ogni anno per la discussione e l’approvazione del rendiconto annuale e che deve essere convocata dall’amministratore (qualora esista è obbligato) entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale).
• All’ordine del giorno cmq possono essere aggiunti anche altri argomenti di discussione come per esempio la deliberazione di lavori straordinari, le innovazioni e nel caso anche la riconferma della nomina dell’amministratore.
• In assenza di amministratore, l’assemblea – anche quella ordinaria – può essere convocata
  da ciascun condomino.
• La differenza tra assemblea ordinaria (annuale) e assemblea straordinaria è puramente nominale in quanto possono essere trattati gli stessi argomenti indifferentemente.

Question 3

Assemblea straordinaria*

Answer 3

• L’assemblea straordinaria è quella riunione che può essere convocata in qualunque momento dell’anno.
• Possono indirla:
  a) l’amministratore, di propria iniziativa ogni qual volta lo ritenga utile/necessario o quando almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore dell’edificio gliene abbiano fatto richiesta;
  b) i suddetti condòmini nell’ipotesi di mancata tempestiva risposta dell’amministratore.
• Non esistono sostanziali differenze tra assemblea ordinaria ed assemblea straordinaria. Modalità di convocazione e quorum costitutivi e deliberativi sono identici. Anche le modalità d’impugnazione delle delibere non differiscono.
• L’unica assemblea che differisce sostanzialmente nella procedura di convocazione è quella prevista in relazione alla modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni.

Question 4

Assemblea indetta per le modificazioni delle destinazioni d’uso*

Answer 4

• Quando si convoca un’assemblea per discutere le modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni bisogna tenere presente delle modalità di convocazione e verbalizzazione diverse rispetto le assemblee ordinarie e straordinarie.
• L’amministratore (o chi convoca l’assemblea) deve :
  a) affiggere l’avviso di convocazione per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati;

b) comunicarlo mediante lettera raccomandata o pec, in modo da farlo pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione;
c) indicare nell’ordine del giorno a pena di nullità della deliberazione le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

• Il segretario dell’assemblea nella redazione della
  deliberazione deve specificare espressamente che sono stati effettuati gli adempimenti di cui sopra.

Question 5

Autoconvocazione*

Answer 5

Procedura di convocazione dell’assemblea gestita direttamente dai condòmini. Essa può avvenire:

a) in presenza dell’amministratore, allorquando questi non abbia risposto alla richiesta di convocazione da parte di almeno due condòmini che rappresentino
per lo meno un sesto del valore dell’edificio;

b) sempre, in assenza dell’amministratore;
c) sempre e senza formalità nel caso di decadenza dell’amministratore per perdita dei requisiti di onorabilità.

Question 6

Contenuto e comunicazione dell’avviso di convocazione*

Answer 6

L’avviso di convocazione, redatto dall’amministratore qualora presente o dai condomini, deve contenere:

a) il giorno in cui si terrà l’assemblea tanto in prima, quanto in seconda convocazione;
b) l’ora in cui si terrà l’assemblea tanto in prima, quanto in seconda convocazione;
c) il luogo in cui si terrà l’assemblea tanto in prima, quanto in seconda convocazione;
d) specifica indicazione dell’ordine del giorno.
- L’assemblea in seconda convocazione deve tenersi entro il decimo giorno rispetto alla prima convocazione e comunque non nello stesso giorno solare.
- L’avviso di convocazione non contenente le informazioni essenziali suindicate può portare ad una richiesta d’invalidazione della successiva delibera.
- L’avviso di convocazione deve essere ricevuto dagli aventi diritto a partecipare all’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. (bisogna conteggiare quello della I° convocazione ma non quello di ricezione).

Question 7

Convocazione di più assemblee con unico avviso*

Answer 7

• Si tratta della possibilità che ha l’amministratore di inserire nell’avviso di convocazione l’indicazione che l’assemblea possa tenersi in più date (che chiaramente debbono essere indicate).
• In tal caso la riunione che riprende in data successiva alla prima sarà la medesima assemblea (in prima o seconda convocazione a seconda di quando era stata costituita) senza necessità di verifica dell’esistenza dei
  quorum costitutivi.

Question 8

Forma dell’avviso di convocazione*

Answer 8

• L’avviso di convocazione è un atto a forma vincolata. Le forme previste sono:
  a) posta raccomandata (è indifferente la presenza dell’avviso di ricevimento);
  b) posta elettronica certificata (è fondamentale che la comunicazione avvenga tradue indirizzi p.e.c.);
  c) fax;
  d) consegna a mano (è indispensabile la firma del destinatario per attestazione di consegna).
• Esistono 2 eccezioni:
  a) le forme stabilite ad hoc per il caso di convocazione di assemblea per la modificazione delle destinazioni d’uso dei beni comuni;

b) l’assenza di forme per il caso di assemblea convocata per la sostituzione dell’amministratore cessato dall’incarico a causa di perdita dei requisiti di
onorabilità. In questo caso si potrebbe anche trasmettere oralmente ma a condizioni ragionevoli (per esempio non dopo poche ore) e specificando il tema della revoca dell’amministratore altrimenti viene meno tale possibilità di forma.

Question 9

Competenza dell’assemblea*

Answer 9

• Tutte le competenze dell’assemblea sono inderogabili, ossia non le possono essere sottratte nemmeno in forza di un regolamento condominiale di natura contrattuale.
• Per competenze dell’assemblea s’intende l’insieme delle questioni sulle quali è legittimata a discutere e quindi deliberare (uso, spese e conservazione delle
  parti comuni).

Question 10

Approvazione opere di manutenzione straordinaria, innovazioni e deliberazione
di un fondo speciale (competenze assemblea)*

Answer 10

• Deliberazioni consistenti nella decisione di fare eseguire opere conservative o innovative delle parti comuni.
• Il cc distingue rispetto al condominio le spese per l’uso e quelle per la conservazione.
• Quest’ultime possono essere ordinarie, straordinarie e urgenti.
• Fanno riferimento alla manutenzione straordinaria tutti quegli interventi che esulano dai quelli normali finalizzati a consentire la normale funzionalità delle parti/impianti comuni.
• Quanto alle spese concernenti tali interventi, l’art. 1135 n. 4 del codice civile specifica che per gli stessi debba essere previsto “un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori” e che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Question 11

Approvazione preventivo di gestione (competenze assemblea)*

Answer 11

• Si tratta della deliberazione concernente le previsioni degli interventi e delle relative spese riguardanti l’anno di gestione che andrà ad affrontarsi.
• Il codice civile non specifica – a differenza ad esempio dell’approvazione del rendiconto – entro quanto tempo dall’inizio dell’anno di gestione l’amministratore debba presentare il preventivo
  per la gestione.
• L’ultimo preventivo di gestione approvato ha valenza non soltanto fino all’approvazione del consuntivo sostitutivo, ma fino all’approvazione di un nuovo preventivo per l’anno di riferimento. Infatti il rendiconto
  consuntivo riepiloga e chiude contabilmente un anno di gestione, ma non ha alcuna forza programmatoria, che invece è riconosciuta al preventivo.

Question 12

Approvazione regolamento e tabelle millesimali (competenze assemblea)*

Answer 12

• Si tratta della deliberazione con la quale l’assemblea dota il condominio del proprio statuto nonché dello strumento tecnico che consente il calcolo delle maggioranze assembleari e della ripartizione delle spese
• Quanto all’approvazione del regolamento può essere approvato a maggioranza purché il suo contenuto non esorbiti dal contenuto indicato dall’art. 1138 c.c..
• Quanto alle tabelle millesimali, possono essere approvate/modificate a maggioranza assoluta dall’assemblea.

Question 13

Approvazione rendiconto consuntivo di gestione (competenze assemblea)*

Answer 13

• Si tratta della competenza dell’assemblea finalizzata a vagliare ed (eventualmente) approvare il rendiconto della gestione dell’anno appena trascorso.
• Per anno di gestione s’intende un periodo di tempo di 365 giorni e non necessariamente il periodo 1 gennaio/ 31 dicembre.
• L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno di gestione.

Question 14

“Multe” condominiali (competenze assemblea)*

Answer 14

• Malgrado esista un principio di divieto di autotutela l’assemblea ha un particolare deroga che gli consente di deliberare delle sanzioni pecuniarie verso i condomini.
• Ai sensi dell’art. 70 “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al
  fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice”.
• E’ importante però riuscire a dimostrare l’infrazione.

Question 15

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore (competenze assemblea)*

Answer 15

• Si tratta della competenza sulla scelta della persona dell’amministratore condominiale.
• C’è però una differenza tra nomina e conferma, in quanto potrebbe valere il tacito rinnovo per il secondo anno (non è chiaro). Ad ogni modo dopo il biennio occorre effettuare una nuova nomina anche se viene rinominato lo stesso.

Question 16

Ratifica dell’operato dell’amministratore (competenze assemblea)*

Answer 16

• Il rappresentato (condominio) ha sempre potere di ratificare l’operato del rappresentante (amministratore) che abbia esorbitato dai propri poteri. (Ex: spesa straordinaria non urgente o della costituzione in giudizio in relazione a controversie esorbitanti dalla competenza dell’amministratore o stipulazione di contratti di assicurazione che è di competenza assembleare)
• Resta fermo il diritto dei condòmini dissenzienti alla ratifica d’impugnare la relativa delibera, allorquando la ritengano viziata da eccesso di potere.

Question 17

Revisione regolamento e tabelle millesimali (competenze assemblea)*

Answer 17

• L’assemblea ha il potere di revisionare a maggioranza assoluta le norme interne che regolano il funzionamento del condominio (regolamento di condominio), nonché gli indicatori dei valori delle unità immobiliari utili al funzionamento dell’assemblea ed alla ripartizione delle spese (tabelle di ripartizione).
• Per il regolamento contrattuale - unanimità
• Per il regolamento assembleare - maggioranza assoluta (maggioranza intervenuti che rappresentino la metà del valore del condominio)
• Per le tabelle millesimali possono essere revisionate a maggioranza assoluta solamente quando risulta:
  1) che le tabelle sono conseguenza di un errore sia di fatto (errori di calcolo) che di diritto (errore nell’interpretare le direttive legislative es. far incidere sul conteggio il fatto che l’u.i. sia ristrutturata);
  2) che, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
• La soglia del quinto riduce notevolmente la necessità di revisionare le tabelle in quanto gli ampliamenti previsti dal piano casa non possono superare il 20%.
• Gli unici casi potrebbero essere l’aggiunta di un piano, la demolizione di un’unità immobiliare ed eventuale ricostruzione oppure l’aumento delle u.i. con la vendita per esempio dell’appartamento del portiere o l’aggiunta di una villetta a schiera.
• L’accorpamento di più appartamenti non richiedono alcuna modifica in quanto il valore millesimale rimane invariato ed è indipendente dal numero delle unità, così come il cambiamento della destinazione d’uso.
• Non possono essere impugnate le valutazioni del perito se effettuate nel rispetto delle disposizioni ministeriali.
• Nel caso in cui l’assemblea non deliberi circa la revisione dei valori millesimali e quindi si renda necessario ricorrere al giudice, può essere convenuto in giudizio unicamente l’amministratore, anziché, come in precedenza, tutti i condomini, il quale sarà obbligato a relazionare all’assemblea circa il ricevimento della notifica della causa promossa da uno o più condomini per non incorrere a revoca dell’incarico e/o risarcimento del danno.

Question 18

Composizione dell’assemblea*

Answer 18

Per composizione dell’assemblea deve intendersi l’insieme delle persone aventi diritto (proprietari, usufruttuari) a prendere parte all’assemblea condominiale in relazione agli argomenti inseriti nell’ordine del giorno.

Question 19

Conduttore (composizione assemblea)*

Answer 19

• Conduttore (inquilino affittuario) è chi detiene un’unità immobiliare in ragione di un contratto di locazione.
• Il conduttore ha diritto di voto nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria (impianti centralizzati).
• Ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
• L’amministratore non ha l’onere di convocare anche il conduttore in quanto questo deve essere fatto dal proprietario che è tenuto ad informarlo. Ad ogni modo, anche a fronte della possibilità di usufruire dei dati nel registro dell’anagrafe condominiale obbligatorio, si potrebbe in qualche procedere in tal senso.

Question 20

Eredità giacente e partecipazione all’assemblea (composizione assemblea)*

Answer 20

• Al momento della morte di una persona e fino all’accettazione dell’eredità, si avrà una situazione così detta di eredità giacente quindi ragionevolmente è il caso di convocare a partecipare all’assemblea gli eredi, sia pur impersonalmente.

Question 21

Fallimento e partecipazione all’assemblea (composizione assemblea)*

Answer 21

• Il curatore, in quanto amministratore del patrimonio del fallito è quello che deve essere invitato alle assemblee di condominio.
• Uno degli effetti del fallimento, infatti, è la sottrazione al fallito della disponibilità di una serie di beni. Tra questi i beni immobili e di conseguenza la loro gestione che ricomprende anche gli aspetti condominiali.

Question 22

Leasing immobiliare e partecipazione all’assemblea (composizione assemblea)*

Answer 22

• Il leasing immobiliare “consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà” .
• Può essere offerto solo da banche e società finanziare e rivolto solo a privati per l’utilizzo dell’immobile a fine esclusivamente abitativo.
• Malgrado la legge non ne parli esplicitamente, si può considerare l’utilizzatore equiparabile al conduttore ai fini della partecipazione alle assemblee condominiali salvo accordi specifici con il proprietario (la società di leasing) come per esempio una delega permanente all’utilizzatore magari attraverso la domiciliazione delle
  comunicazioni condominiali presso l’abitazione.
• In casi simili spetta all’amministratore,
  ove in possesso del contratto o comunque di comunicazioni del genere, provvedere ad
  inviare le comunicazioni – sempre indirizzate al proprietario – presso l’utilizzatore.

Question 23

Proprietario e pluralità di proprietari (composizione assemblea)*

Answer 23

• Il prorietario è la persona titolare del diritto di proprietà sulla cosa.
• Il diritto di proprietà è il più importante diritto tra quelli reali.
• Il proprietario di un’unità immobiliare in condominio assume la qualità di condomino e come tale è titolare di una serie di diritti e di obblighi in relazione alla gestione della compagine come il diritto di prendere parte alle assemblee condominiali.
• In assenza di altri diritti reali sul suo bene (es. usufrutto, si veda Voce, Usufrutto) il diritto a prendere parte all’assemblea è pieno ed assoluto.
• L’omessa convocazione all’assemblea di condominio del proprietario dell’unità immobiliare è sicuramente causa di invalidità della delibera, più nello specifico di annullamento della stessa.
• Nel caso di pluralità di proprietari – classici gli esempi dell’immobile ereditato o comunque in comunione tra coniugi – tutti quanti gli interessati hanno diritto ad essere avvisati dello svolgimento dell’assemblea, ma solamente uno di essi, in rappresentanza di tutti, ha diritto di partecipare alla riunione.

Question 24

Rent to buy e partecipazione all’assemblea (composizione assemblea)*

Answer 24

• Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
• In relazione alla convocazione all’assemblea condominiale, il proprietario e conduttore in rent to buy sarebbero entrambi necessariamente destinatari dell’avviso di convocazione per le assemblee di condominio, ma soltanto il conduttore voterebbe negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione, mentre il proprietario avrebbe diritto di voto nelle restanti deliberazioni”.

Question 25

Unità immobiliare all’asta e partecipazione all’assemblea (composizione assemblea)*

Answer 25

• Al custode devono essere inviati gli avvisi di convocazione per le assemblee di condominio.

Question 26

Usufruttuario*

Answer 26

• È usufruttuario il titolare del diritto reale di godimento su cosa altrui chiamato, per l’appunto, usufrutto.
• In presenza di usufrutto il proprietario assume il ruolo di nudo proprietario.
• L’usufruttuario dev’essere convocato in relazione a tutte le assemblee ordinarie, mentre l’avviso di convocazione dev’essere comunicato al nudo proprietario per le assemblee riguardanti opere straordinarie.

Question 27

Convocazione dell’assemblea*

Answer 27

• È l’atto iniziale del procedimento di indizione della riunione che può essere eseguito dall’amministratore quando presente e dai condomini quando non esista l’amministratore, sia stato revocato o qualora sia finalizzata alla revoca dell’amministratore.
• La convocazione dell’assemblea è vincolata al rispettivo “Avviso di convocazione”, tranne nel caso in cui la convocazione viene indetta a seguito di cessazione dell’incarico dell’amministratore per perdita dei requisiti di onorabilità.

Question 28

Convocazione da parte dell’amministratore (convocazione assemblea)*

Answer 28

• La convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore:
  a) è obbligatoria nel caso di assemblea ordinaria annuale finalizzata alla discussione sul rendiconto di gestione, nonché (eventualmente) agli altri argomenti indicati dall’art. 1135 c.c., (assemblea ordinaria), nonché di tutti quegli altri che si ritiene di affrontare in quella sede;
  b) è facoltativa in tutti quei casi in cui egli ritenga utile convocarla (assemblea straordinaria);
  c) è facoltativa quando gliene facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore dell’edificio, anche se in questo caso alla mancata convocazione entro dieci giorni dalla richiesta può seguire la convocazione da parte dei condòmini.

Question 29

Convocazione da parte dei condòmini (convocazione assemblea)*

Answer 29

• L’assemblea può essere indetta dai condòmini:
  a) quando almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio fanno richiesta all’amministratore ma quest’ultimo non abbia provveduto alla convocazione entro dieci giorni dalla sua presentazione.
  b) quando non c’è un amministratore ciascun condomino può prendere in qualunque momento l’iniziativa per la convocazione dell’assemblea ordinaria e straordinaria.
  c) quando pur essendoci stato un amministratore, questi è cessato dall’incarico per la perdita dei requisiti di onorabilità.

Question 30

Convocazione da parte dell’Autorità Giudiziaria (convocazione assemblea)*

Answer 30

• È eccezionale e non espressamente prevista dal codice, ma è stato ritenuto che quando un condomino fa richiesta all’Autorità Giudiziaria di assunzione di provvedimenti in sostituzione dell’assemblea (art. 1105, quarto comma, c.c.), questa possa convocare l’assemblea (o imporne la convocazione) ai fini della deliberazione in merito ad argomenti d’interesse condominiale.

Question 31

Delega*

Answer 31

• Atto scritto attraverso il quale una persona conferisce ad un’altra il potere di rappresentarla e di votare per lei nell’ambito dell’assemblea condominiale.
• La delega può essere rilasciata con specifico riferimento ad un’assemblea oppure avere carattere permanente fino ad un provvedimento di revoca.
• La delega può essere in bianco (lascia carta bianca al delegato) oppure specifica (specificando il voto per ogni punto all’ordine del giorno)
• Qualora durante una riunione un condomino dovesse lasciare l’assemblea è consigliato invitarlo a delegarne un altro che rimane al fine di non far decadere i quorum deliberativi e quindi a scongiurare eventuali impugnazioni.
• Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. Si tratta del così detto divieto d’incetta di deleghe.

Question 32

Delibera*

Answer 32

• In quanto frutto di un organismo collegiale, la delibera rappresenta la volontà dell’assemblea in relazione agli argomenti oggetto di discussione e votazione.
• Sebbene non esista una catalogazione legislativa è possibile distinguere tra:
  a) delibere a contenuto decisorio, che impongono all’amministratore o comunque ad un incaricato di porre in essere degli atti giuridici o dei fatti giuridicamente rilevanti;
  b) delibere a contenuto programmatico, che si limitano ad individuare l’attività da svolgere in futuro;
  c) delibere contenenti mere dichiarazioni di scienza, quando si prende atto di una certa situazione oggettiva rilevata da un condomino o da un terzo.
• In caso di delibere decisorie queste potranno essere impugnate – da chi è legittimato a farlo – per diverse ragioni che posso essere causa d’invalidità (dai semplici vizi nella procedura di convocazione, all’eccesso di potere, ecc.).

Question 33

Delibera annullabile*

Answer 33

• Le delibere contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio (art. 1137 c.c.) o assunte a seguito di violazioni nella procedura di convocazione (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) possono essere annullabili.
• L’annullabilità è il vizio meno grave delle delibere condominiali e può essere fatta valere dai condòmini dissenzienti ed astenuti entro trenta giorni dalla loro adozione e dagli assenti (nei casi indicati dalla legge, art. 66 disp. att. c.c.) entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale.
• L’omessa impugnazione sana ogni vizio e consente di affermare che la delibera sia divenuta inoppugnabile.

Question 34

Delibera nulla*

Answer 34

• La nullità è il vizio più grave da cui può essere affetta una delibera assembleare in quanto devono considerarsi applicabili le regole dettate in materia di nullità dei contratti. Di fatto un delibera può
• La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse (nel caso di delibere condominiali anche dai condòmini che votarono favorevolmente) ed in qualunque tempo (art. 1421 c.c.), fatti salvi gli effetti del tempo sull’usucapione e sulla prescrizione dell’indebito.
• L’unica ipotesi di nullità espressamente contemplata dal codice civile in relazione alle delibere condominiali riguarda l’ordine del giorno dell’assemblea convocata per decidere sulla modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni.
• Atro tipo di delibere nulle possono essere quelle prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e quelle comunque invalide in relazione all’oggetto”

Question 35

Omessa convocazione*

Answer 35

• L’omessa convocazione è un vizio della procedura di convocazione che consistente appunto nella mancata convocazione di uno o più condòmini.
• L’omessa convocazione comporta l’annullabilità della delibera e può essere fatta valere solamente dal diretto interessato
• La partecipazione all’assemblea della persona non convocata sana il vizio.

Question 36

Ordine del giorno*

Answer 36

• L’ordine del giorno rappresenta l’elenco degli argomenti che saranno oggetto di discussione nell’assemblea condominiale.
• Deve essere riportato in modo esaustivo nell’avviso di convocazione dell’assemblea.
• Nel convocare l’assemblea ordinaria annuale, l’amministratore deve quanto meno inserire nell’ordine del giorno l’approvazione del rendiconto.
• Nel convocare quella richiesta dei condòmini l’amministratore dovrà inserire nell’ordine del giorno gli argomenti indicati nella richiesta salvo quelle sui quali l’assemblea non può deliberare.
• Nel caso specifico di assemblea chiamata a deliberare sulla modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’ordine del giorno è soggetto a tassativa modalità di compilazione e eventuali inesattezze possono portare alla nullità della successiva delibera
• In tutti gli altri casi i vizi concernenti
  l’ordine del giorno possono portare all’annullamento della delibera.

Question 37

Presidente dell’assemblea*

Answer 37

• “L’assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto (molto raro) o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti. Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo. Il presidente dell’assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l’identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale”.
• Il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione”.

Question 38

Prima convocazione*

Answer 38

• La prima convocazione rappresenta il primo invito a presentarsi all’assemblea – il giorno, nell’ora e nel luogo indicati dall’avviso – per discutere e deliberare in merito agli argomenti indicati nell’avviso di convocazione.
• Considerati gli alti quorum costitutivi e deliberativi per prassi la riunione in prima convocazione è fissata volutamente ad orari che scoraggino la partecipazione alla stessa, così implicitamente invitando i condòmini a partecipare alla seconda. Nessuna irregolarità, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, è stata contestata in relazione a tale modus operandi.
• Il giorno e l’ora fissati per la prima convocazione sono tuttavia fondamentali rispettivamente con riferimento:
  a) alla comunicazione dell’avviso che dev’essere eseguita almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione;
  b) al giorno di svolgimento della seconda convocazione, che non può avvenire nel medesimo giorno solare della prima e comunque dev’essere fissato entro dieci giorni da quello indicato per la prima.

Question 39

Quorum costitutivi*

Answer 39

• I quorum costitutivi rappresentano le maggioranze che è necessario raggiungere, in prima e seconda convocazione, affinché l’assemblea possa dirsi validamente costituita (ferma restando comunque la regolare convocazione di tutti i condòmini).
• Si parla di maggioranze, in quanto il codice civile fa riferimento a due parametri:
  a) il numero dei condòmini;
  b) il valore millesimale dell’edificio.
• La ricorrenza dei quorum costitutivi dev’essere verificata solamente all’inizio dell’assemblea dal presidente e non anche nel corso o in caso di fissazione di assemblea in più riunioni in quella tenuta nei giorni successivi.
• Quorum costitutivi in prima convocazione:
  Tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
• Quorum costitutivi in seconda convocazione:
  Tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Question 40

Quorum deliberativi*

Answer 40

• I quorum deliberativi rappresentano le maggioranze necessarie per adottare regolarmente una deliberazione. Come per i quorum costitutivi la legge fissa delle maggioranze con riferimento agli aventi diritto a partecipare nonché al valore millesimale.
• Le maggioranze necessarie per le deliberazioni variano anche in funzione del fatto che si decida in prima o seconda convocazione (es. per l’approvazione del rendiconto o del preventivo), ferma restando la fissità di alcuni quorum, sempre uguali indifferentemente dal tipo di assemblea (es. nomina dell’amministratore di condominio).
• In caso 2 gruppi nella stessa riunione raggiungano entrambi i quorum previsti ma con votazioni opposte, la delibera si concretizzerà solo se un gruppo rispetto all’altro conta più teste e più valore. In caso delle stesse teste e stesso valore, o salemente più teste o più valore, allora non si avrà alcuna delibera.

Di seguito link alla tabella riepilogativa:

https://drive.google.com/file/d/1rqePJi9qYxEPxRoFxyuvfeEbXDaAWqgo/view?usp=sharing

Question 41

Seconda convocazione*

Answer 41

• Rappresenta l’invito a presentarsi all’assemblea in una data diversa da quella fissata come prima convocazione, sempre nello stesso avviso, per discutere e deliberare in merito agli argomenti indicati nell’avviso di convocazione.
• Il giorno e l’ora fissati per la prima convocazione sono fondamentali perché l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima ma non oltre dieci giorni la stessa data.

Question 42

Segretario dell’assemblea*

Answer 42

• Figura deputata alla verbalizzazione materiale delle deliberazioni nonché delle operazioni concernenti la regolarità della convocazione e costituzione dell’assemblea.
• È una figura non prevista dal codice civile in materia di condominio negli edifici che ha la funzione di assistenza del presidente.
• Nulla vieta che l’amministratore stesso possa fare il segretario qualora votato dall’assemblea in tal senso.

Question 43

Sostituzione di delibera*

Answer 43

• Si tratta di una delibera assembleare che sostituisce una precedente decisione dell’assemblea.
• La sostituzione può avvenire in quanto i condòmini hanno cambiato idea rispetto alla decisione precedentemente assunta, oppure per eliminare una deliberazione viziata e che potrebbe essere annullata.
• In caso di una delibera impugnata, se viene sostituita con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge determina la causa può essere interrotta e semmai potrebbe andare avanti solamente i fini della decisione sulle spese di lite.

Question 44

Tardiva convocazione*

Answer 44

La tardiva convocazione è rappresentata dalla comunicazione fuori termine dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale.

• La tardiva convocazione può comportare l’annullabilità della successiva delibera se:
  a) nel caso di assembleare ordinaria e/o straordinaria l’avviso è comunicato (ossia ricevuto) senza il rispetto del termine di cinque giorni (o di quello maggiore previsto dal regolamento) tra ricezione e data fissata per la prima convocazione;
  b) nel caso di assemblea convocata per la modificazione della destinazione d’uso dei beni comuni se non è pervenuto al destinatario almeno venti giorni prima.
• La partecipazione all’assemblea della persona tardivamente convocata sana il vizio.

Question 45

Verbale*

Answer 45

• Il verbale è quel documento nel quale sono riportate le deliberazioni assunte dall’assemblea, tutte le operazioni inerenti la costituzione e la votazione indispensabili a consentire la verifica della regolare costituzione e deliberazione, nonché, ove richiesto, le brevi dichiarazioni rilasciate dai condòmini.
• Un verbale incompleto può essere annullato, ad esempio, se non è chiaro chi abbia votato ed in che modo nonché quali siano i quorum deliberativi o se quelli costituivi siano stati raggiunti.
• La mancata sottoscrizione del verbale da parte di presidente e segretario può essere causa di nullità dello stesso.

Question 46

Conflitto d’interesse in assemblea*

Answer 46

• Si presenta nel caso in cui un condomino si ritrovi a dover votare su una delibera che lo riguarda direttamente. In questo caso il voto del condomino non verrà conteggiato.
• Oppure nel caso cui l’amministratore sia interno e occorra deliberare sulla nomina o il rinnovo dell’amministratore stesso. Il suo voto non verrà conteggiato.