Fisco e Tributi - Amministratore e Condominio

Question 1

Dichiarazione inizio attività (amministratore)*

Answer 1

Bisogna compilare il modello AA9/12 e specificare come codice ADECO 68.32.00 (Amministrazione per condomini e gestioni immobili per conto terzi)

Question 2

La cassa di previdenza (amministratore)*

Answer 2

• Gestione separata legge 335/95.
  I liberi professionisti non iscritti ad albi professionali provvedono ad autoliquidare il contributo e a dichiararlo nell’apposito quadro allegato alla dichiarazione dei redditi (RR).
  L’aliquota 2019, anch’essa immutata rispetto al 2018, è pari al 25,72%, di cui 0,72% per addizionali. Pagano, invece, il 24% i professionisti titolari di pensione.

Question 3

Regime fiscale (amministratore)- Semplificato ordinario*

Answer 3

Regime fiscale (amministratore)- Semplificato ordinario*

• Il regime semplificato è il regime “naturale” (non c’è bisogno di opzione) per le “imprese minori”.
• Sono considerate imprese minori i soggetti che, ai sensi dell’art. 18 D.P.R. n. 600/1973, sono ammessi al regime di contabilità semplificata e non hanno optato per il regime di contabilità ordinaria.
• Il regime semplificato è quindi applicabile a ditte individuali, lavoratori autonomi (è il loro regime naturale a prescindere dai compensi), S.n.c. -società in nome collettivo, S.a.s. - società in accomandita semplice che nell’anno precedente hanno conseguito ricavi per un ammontare non superiore:
  • ad € 400.000,00 in caso l’attività consista in prestazioni di servizi;
  • ad € 700.000,00 in caso di altre attività (cessione di beni, produzione ecc.)
• Caratteristiche:
  • Le imposte di calcolano applicando gli Scaglioni Irpef all’imponibile ottenuto dalla somma algebrica dei ricavi e dei costi sostenuti
  • Applicazione IVA, IRPEF, addizionali e studi di settore
  • Obblighi connessi alla sostituzione d’imposta (ritenuta acconto)
  • Obbligo di tenuta della contabilità e dei registri IVA
  • Obbligo di fatturazione elettronica
• Adempimenti contabili:
  Obbligo di tenuta dei registri e le scritture contabili redatte in partita doppia:
• Registri IVA (fatture emesse, corrispettivi, acquisti, incassi e pagamenti e movimentazioni finanziarie) integrati con l’annotazione delle operazioni non soggette ad IVA, ma rilevanti per la determinazione del reddito.
• Registro dei beni ammortizzabili
• Scritture contabili previste per i sostituti di imposta relativamente ai dipendenti (libri paga e matricola);

Question 4

Regime fiscale (amministratore)- Forfettario*

Answer 4

• E’ il regime “naturalmente” applicabile alle persone fisiche che non superano i 65.000 di fatturato e che sono già in attività o che la iniziano.
• Non sono previsti limiti temporali.
• Legge 190/2014
  La legge di Stabilità 2015, ai commi 54-89, stabiliva le condizioni di adesione e le ragioni di esclusione dal regime forfettario per gli operatori economici di dimensioni ridotte. È stata poi successivamente modificata
• Caratteristiche:
  • Imposta sostitutiva al 15% (5% per i primi 5 anni)
  • Determinazione forfetaria del reddito
  • Esonero dall’applicazione dell’IVA e di altri tributi e dagli obblighi connessi alla sostituzione d’imposta
  • Nessun obbligo contabile
  • Esonero dalla fatturazione elettronica (anche se può scegliere di utilizzarla)

Question 5

Conservazione delle scritture contabili (Amministratore)*

Answer 5

• I registri previsti ai fini IVA devono essere tenuti a norma dell’art. 2219 del codice civile e numerati progressivamente in ogni pagina.
• È possibile conservare i registri IVA sia supporto informatico sia su supporto cartaceo.
• Art. 2219«Tutte le scritture devono essere tenute secondo le norme di un’ordinata contabilità, senza spazi in bianco, senza interlinee e senza trasporti in margine. Non vi si possono fare abrasioni e, se è necessaria qualche cancellazione, questa deve eseguirsi in modo che le parole cancellate siano leggibili»

-Art. 2220 «Le scritture devono essere conservate per dieci anni dalla data
dell’ultima registrazione [2312,2457].
Per lo stesso periodo devono conservarsi le fatture, le lettere e i telegrammi ricevuti e le copie delle fatture,delle lettere e dei telegrammi spediti [2214]. Le scritture e i documenti di cui al presente articolo possono essere conservati sotto forma di registrazioni su supporti di immagini, sempre che le registrazioni corrispondano ai documenti e possano in ogni momento essere rese leggibili con mezzi messi a disposizione dal soggetto che utilizza detti supporti»

Question 6

Verifiche e accertamenti (amministratore)*

Answer 6

• Gli uffici dell’imposta sul valore aggiunto possono disporre l’accesso di impiegati dell’Amministrazione finanziaria nei locali destinati all’esercizio di attività commerciali, agricole, artistiche o professionali … per procedere ad ispezioni documentali, verificazioni e ricerche e ad ogni altra rilevazione ritenuta utile per l’accertamento dell’imposta e per la repressione dell’evasione e delle altre violazioni.
• Gli impiegati che eseguono l’accesso devono essere muniti di apposita autorizzazione che ne indica lo scopo, rilasciata dal capo dell’ufficio da cui dipendono.
• Tuttavia per accedere in locali che siano adibiti anche ad abitazione, è necessaria anche l’autorizzazione del procuratore della Repubblica. In ogni caso, l’accesso nei locali destinati all’esercizio di arti o professioni dovrà essere eseguito in presenza del titolare dello studio o di un suo delegato.
• Gli avvisi relativi alle rettifiche e agli accertamenti previsti nell’art. 54 e nel secondo comma dell’art. 55 devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione.
• Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione o di presentazione di dichiarazione nulla l’avviso di accertamento dell’imposta a norma del primo comma dell’art. 55 può essere notificato entro il 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.

Question 7

Condominio come sostituto d’imposta* -

Answer 7

• Il sostituto di imposta è «Chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto, deve esercitare la rivalsa se non è diversamente stabilito in modo espresso» (art. 64 D.P.R. 600/1973)
• In sostanza il sostituto d’imposta opera quale sostituto del contribuente e trattiene, ove non sia diversamente stabilito (es. per le detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie il condominio non opera alcuna ritenuta, ad operarla è l’istituto di credito delegato ad effettuare il pagamento), e versa per conto del sostituito una percentuale sul compenso a titolo d’imposta;
• la trattenuta avviene per l’intera imposta, ovvero anche semplicemente a titolo d’acconto (com’è proprio per il caso del condominio);
• Il sostituto d’imposta è il condominio non l’amministratore che agisce ed opera quale legale rappresentante del primo. (le sanzioni previste nel caso di inadempimenti sono a carico del condominio).
• Il condominio quale sostituto d’imposta deve operare all’atto del pagamento dei dipendenti, dei lavoratori autonomi e dei prestatori di servizi una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti.
• L’art. 25 specifica poi che la ritenuta deve essere operata dal condominio quale sostituto d’imposta anche sui compensi percepiti dall’amministratore di condominio.
• La ritenuta non opera laddove il particolare regime fiscale al quale è soggetto il percipiente reddito non la prevede (es. così detti regime dei minimi e regime forfettario).
• A seconda della tipologia di rapporto al quale inserisce la ritenuta varia:
• per gli appalti 4% (Codici Tributo 1019 per le persone fisiche o 1020 per le società).
• per i lavoratori autonomi 20%.(codice 1040)
• Il versamento della ritenuta d’acconto va effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento della fattura.
• Rispetto alle ritenute effettuate per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, nella misura del 4% sull’imponibile, l’art. 25-ter del d.p.r. n. 600/73, specifica che:
  il versamento delle ritenute effettuate debba avvenire quando l’ammontare delle ritenute operate raggiunga l’importo di euro 500; in ogni caso, quindi anche qualora la predetta somma non sia raggiunta, il condominio è comunque tenuto all’obbligo di versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
• Il pagamento dei corrispettivi deve avvenire tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all’amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli, stabiliti da un decreto ministeriale.
• Il versamento delle ritenute d’acconto è sempre effettuato mediante il modello F24. In caso di ritardi, inadempimenti, ecc., il condominio ha diritto di rivalersi sull’amministratore per i danni derivanti da sue mancanze.
• La prescrizione dell’azione di responsabilità, trattandosi di responsabilità contrattuale, è decennale.

Question 8

Certificazione unica (condominio)*

Answer 8

• Entro il 7 marzo di ogni anno, i sostituti d’imposta utilizzano la Certificazione unica (Cu), per attestare i redditi di lavoro dipendente e assimilati.
• La Certificazione unica va rilasciata al percettore delle somme, utilizzando il modello “sintetico” entro il 31 marzo mentre la trasmissione all’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello “ordinario” deve essere effettuata entro il 7 marzo (per i privati, ossia coloro che accedono al 730 precompilato) o entro il 31 ottobre (percettori titolari di partita iva).

Question 9

Modello 770 (condominio)*

Answer 9

• Si presenta entro il 31 ottobre di ogni anno ed ha lo scopo di riepilogare i versamenti delle ritenute effettuati nell’anno.

Question 10

Quadro AC (condominio)*

Answer 10

Quadro AC (condominio)*

• È un quadro del Modello Unico e viene utilizzato dagli amministratori di condominio negli edifici per effettuare i seguenti adempimenti:
  1) comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali.
  2) comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 605). Tale obbligo sussiste anche nell’ambito di un condominio con non più di otto condomini.
• Non devono essere comunicati i dati relativi:
• alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore
• alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte ( a cui sono state pagate le ritenute d’acconto)
• I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta mod. 770 che il condominio è obbligato a presentare per l’anno.
• Attenzione: qualora l’amministratore di condominio fosse esonerato dalla presentazione del modello Redditi, il solo quadro AC unitamente al frontespizio deve essere ugualmente trasmesso all’Amministrazione Finanziaria, essendo necessario per il confronto dei dati inviati con la comunicazione dei dati su parti comuni dei condomini.