Definizioni Generali Flashcards
1
Q
Caposcala*
A
- Il caposcala non è una figura disciplinata dal codice civile.
- Può essere considerato un sostituto del mandatario, ai sensi dell’art. 1717 c.c. in quanto l’amministratore di condominio può farsi coadiuvare
da un sostituto che ha il compito di eseguire le incombenze a lui delegate come ad esempio la riscossione degli oneri condominiali. - La responsabilità delle sue azioni rimangono dell’amministratore in quanto unico titolare del mandato.
2
Q
Condominio*
A
- Il condominio non ha bisogno di atti costitutivi formali; nasce non appena l’originario unico proprietario cede la proprietà anche di una sola delle unità immobiliari che lo compongono.
- il codice civile non fornisce alcuna nozione in merito al condominio, per questo qualsiasi definizione gli venga assegnata, sia nel diritto che come particolare tipo di organizzazione, deriva esclusivamente dalla dottrina e dalla giurisprudenza.
- Nel diritto, visto che le regole generali della comunione non soddisfanno le caratteristiche particolari del condominio possiamo definirlo come una particolare forma di comunione “forzosa”, incidentale (in quanto non è soggetta ad accettazioni preventive) e irrinunciabile (in quanto non si può rinunciare al diritto sulle cose comuni) che s’instaura per il solo fatto che due o più unità immobiliari siano in proprietà di
distinte persone ed abbiano in comune uno o più beni e/o servizi tra quelli elencati dall’art. 1117 del codice civile o comunque elementi strumentali e funzionali al
godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. - Come organizzazione, la legge non si occupa di delineare la figura giuridica del condominio.
- Possiamo definirlo come un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica vera e propria, dotato di autonomia patrimoniale per così dire imperfetta, che si occupa della gestione delle parti comuni dell’edificio per mezzo dell’amministratore che agisce secondo le delibere delle assemblee.
3
Q
Condominio minimo*
A
- È il condominio costituito da due proprietari indifferentemente dalle unità immobiliari possedute ma basta che vi sia la comproprietà di parti o servizi comuni o comunque strumentali al godimento delle proprietà immobiliari esclusive elencate dall’art. 1117 del c.c..
- La gestione del condominio minimo, che può essere demandata ad un amministratore, prevede quindi decisioni prese all’unisono (per l’evidente impossibilità di deliberare a maggioranza); nel caso di empasse – come per qualunque altro condominio – le decisioni
necessarie possono essere richieste all’Autorità Giudiziaria (art. 1105, quarto comma,
c.c.). - Come ogni altro condominio, anche il condominio minimo deve avere un proprio
codice fiscale, delle tabelle millesimali e, laddove sia presente l’amministratore, un
proprio conto corrente. - In caso di condominio minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condominio ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ex art. 1134 c.c..
4
Q
Condominio orizzontale / verticale*
A
- Il condominio orizzontale è quello con unità immobiliari che non si sviluppano in senso verticale ma orizzontale non necessariamente aderenti.(ex villette a schiera)
- Con la legge 220 del 2012 (riforma del condominio) si chiarisce che quello orizzontale può essere considerato condominio nel momento in cui siano presenti beni, servizi o impianti comuni o strumentali al godimento delle proprietà esclusive di quelli elencati nell’art. 1117 cc
- Il condominio verticale è rappresentato da un edificio che si sviluppa in senso verticale e che comprende unità immobiliari, piani o porzioni di piani, di proprietà di diverse persone.
5
Q
Condominio parziale*
A
- Il condominio parziale è quella particolare forma di comunione nella quale i beni, servizi e/o impianti elencati nell’art. 1117 c.c. o quelli comunque strumentali al godimento delle singole proprietà esclusive non sono in condominio tra tutti i condòmini, ma solamente ad un gruppo ristretto di essi (ex edificio con più scale).
- Il condominio parziale non ha un suo proprio CF in quanto ha solo una funzione di gestione interna tra i condomini.
- Le spese dei beni comuni sono a carico solo dei condomini che ne traggono utilità.
- Si possono indire assemblee di condominio parziale
- Tutte le delibere di queste assemblee possono essere adottate a livello interno ma “esternamente” quello che può essere rappresentato è solo il condominio tutto.
6
Q
Condomino e condomino apparente*
A
- Il condomino è il proprietario (o comproprietario) di un’unità immobiliare facente parte di un edificio in condominio, ma sono considerati condomini anche l’usufruttuario e il locatore.
- – Condomino apparente —
- Il condomino apparente è colui il quale si comporta come condomino (ex esegue pagamenti e partecipa a proprio nome alle assemblee) ma che non vanta alcun diritto reale sull’unità immobiliare.
- A livello legale non si ha possibilità di agire giudizialmente contro il così detto condomino apparente ma solo sul reale condomino riportato sui pubblici registri immobiliari.
7
Q
Consiglio dei condòmini (o consiglio di condominio)*
A
- È un organismo collegiale con funzioni consultive e di controllo sull’operato dell’amministratore.
- L’assemblea infatti può nominare, oltre all’amministratore anche un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini (proprietari) negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Funzionale soprattutto in presenza di condomini particolarmente grandi
- Prevarrà comunque sempre il volere dell’assemblea
a prescindere dalle considerazioni del consiglio - Salvo accordi l’attività di consigliere è da ritenersi gratuita
8
Q
Divisione delle parti comuni*
A
- la regola di base prevede l’indivisibilità delle parti comuni;
- per effettuare un’eventuale divisione è sempre necessario il consenso di tutti i condòmini
e che la stessa non renda l’uso delle cose oggetto di divisione più scomodo anche ad un solo condomino. (Art. 1119 cc)
9
Q
Piano di ripartizione*
A
- Documento nel quale è indicata la suddivisione di una spesa approvata o ancora da deliberare dall’assemblea o comunque disposta dall’amministratore in ragione dei propri poteri (artt. 1130-1135 c.c.) di solito unita al preventivo ed al rendiconto di gestione
- Farlo approvare preventivamente consente all’amministratore di ricorrere all’Autorità giudiziaria per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
- L’amministratore o comunque chi predispone il piano di ripartizione delle spese deve farlo osservando i criteri previsti dalla legge o quelli applicabili in ragione di particolari accordi intercorsi tra tutti i condòmini (art. 1123, primo comma, c.c.).
10
Q
Preventivo di gestione*
A
- È il documento che deve essere esaminato dall’assemblea in sede di riunione annuale, la cui funzione è quella di indicare, in modo preciso e dettagliato, le spese che il condominio andrà ad affrontare nel corso dell’anno futuro.
- L’anno di gestione può ma non deve per forza coincidere con l’anno di calendario. (gestioni “interannuali”).
- La legge non prevede, invece, la possibilità di aumentare oltre il termine annuale la gestione del condominio.
- E’ competenza dell’amministratore redigerlo ma l’assemblea ha piena facoltà di modificarlo.
11
Q
Registri condominiali*
A
- I 4 registri condominiali indicati dal cc devono essere custoditi dall’amministratore e sono:
- r. dei verbali delle assemblee (art. 1130 n. 7 c.c.): dove sono riportate tutte le informazioni utili ai fini della valutazione della legittimità della delibera, le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne facciano richiesta.
Ad esso, quando esistente, dev’essere allegato il regolamento condominiale; - r. di anagrafe condominiale: dove sono riportate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive
del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio” (art. 1130 n. 6 c.c.).
c) r. di contabilità: dove devono essere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate” (art. 1130 n. 7 c.c.);
d) r. di nomina e revoca dell’amministratore: dove devono essere “annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale (art.
1130 n. 7 c.c.).
12
Q
Rendiconto di gestione*
A
- Il rendiconto di gestione è quel documento composto da più documenti quali il registro di contabilità, il riepilogo finanziario (situazione patrimoniale e fondi disponibili e riserve), il piano di riparto e una nota sintetica ed esplicativa della gestione appena conclusa con riferimenti anche ai rapporti in corso e alle questioni pendenti.
- Nel rendiconto di gestione e nell’allegato piano di ripartizione sono contenuti i saldi
negativi o positivi di ciascun condomino verso la compagine. - Deve essere presentato dall’amministratore all’assemblea entro centottanta giorni (art. 1130 n. 10 c.c.) decorrenti dalla chiusura dell’anno di gestione
- La mancata osservanza del suddetto termine può portare alla revoca giudiziale su ricorso
anche di un solo condomino (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).
13
Q
Scioglimento del condominio*
A
- Quando esistono i presupposti affinchè un condominio si possa dividere in altrettanti condomini indipendenti è possibile richiedere lo scioglimento del condominio iniziale attraverso delibera assembleare o provvedimento giudiziale ( su domanda di almeno 1/3 dei conproprietari).
- Il quorum deliberativo voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.
- Qualora gli edifici scorporati abbiamo dei beni in comune si potrà applicare la disciplina del supercondominio.
- Qualora invece occorra effettuare delle modifiche materiali, allora il quorum deliberativo dovrà essere la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
- I condominii che risultano dallo scioglimento dell’originario unico condominio devono
richiedere il proprio codice fiscale all’Agenzia delle entrate.
14
Q
Supercondominio*
A
- Il codice civile non fornisce una definizione specifica del supercondominio. Anche in questo caso ci si rifà alla giurisprudenza.
- Di fatto si è in presenza di un supercondominio quando più condomini, o più edifici, oppure condomini e/o edifici abbiamo in comune beni e servizi così come elencati dall’art. 1117 del cc. (via di accesso, portineria, illuminazione, aree verdi ecc.)
- Il supercondominio è dotato di propri centri decisionali ed esecutivi regolati dalle stesse norme dettate in materia di condominio o in determinate circostanze da specifiche norme.
- Come un qualunque condominio, anche il supercondominio dev’essere dotato di un proprio codice fiscale.
15
Q
Usufrutto*
A
- L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui che può avere una durata corrispondente alla vita dell’usufruttuario ed in caso di costituzione in capo ad una persona giuridica, una durata non superiore a trent’anni.
- Come tutti i contratti che costituiscono diritti reali, anche il contratto di costituzione di usufrutto dev’essere redatto sotto forma di scrittura privata o atto pubblico e – per essere opponibile a terzi – dev’essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri
immobiliari. - È consentito costituire un diritto di usufrutto su beni comuni (si pensi all’alloggio del portiere) purché tutti i condòmini manifestino in forma scritta il loro consenso.
- L’esistenza del diritto di usufrutto deve essere portata a conoscenza dell’amministratore di condominio, quale dato da inserirsi all’interno del registro di anagrafe condominiale.
- L’ usfruttuario ha il diritto di partecipare a specifiche assemblee condominiali (art. 67 disp. att. c.c.) nonché la sua responsabilità solidale con il nudo proprietario per il pagamento degli oneri condominiali a qualunque titolo richiesti (art. 67 disp. att. c.c.)
