Ripartizione Spese Flashcards
1
Q
Ripartizione spese*
A
- La ripartizione delle spese è quell’attività di competenza dell’amministratore (o dei condòmini in sua assenza) finalizzata ad attribuire a ciascun condomino una quota dei costi da sostenersi in relazione ad una spesa (es. spese complessive di gestione oppure in relazione ad uno specifico intervento).
- Attraverso la ripartizione si ottiene un piano di ripartizione che una volta approvato dall’assemblea, consente di richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.), salve le conseguenze legate ad eventuali contestazioni giudiziarie.
- Altra attività connessa alla ripartizione delle spese è l’attribuzione della spesa al proprietario, piuttosto che all’usufrutturario o al conduttore, secondo quelle che sono le indicazioni di legge.
- Eccezion fatta per specifici casi (es. manutenzione ascensore, revisione contabilità condominiale, attivazione sito internet), la legge individua per lo più delle categorie generali in relazione ai criteri di ripartizione della spesa applicabili.
2
Q
Contestazione delle spese*
A
- L’ Opposizione alla spesa può essere fatta prima che venga sostenuta o durante portandola all’attenzione dell’assemblea.
- Può limitarsi ad una semplice critica alla quale non segue alcuna impugnazione formale, quindi con conseguente sostanziale accettazione, oppure può essere fatta una contestazione giudiziale attraverso l’impugnazione della delibera che la dispone/ratifica o l’impugnazione del provvedimento dell’amministratore in cui è contenuta.
- Fino alla sospensione il condomino che la contesta è comunque tenuto ad adempiere.
- Classico esempio di spesa oggetto di contestazione può essere quella relativa ad una spesa straordinaria ordinata dall’amministratore, rispetto alla quale il condomino contesta la sussistenza del requisito dell’urgenza che ne legittima la disposizione.
3
Q
Contestazione delle spese attribuite*
A
- L’ Opposizione alla spesa attribuita dall’amministratore.
- La contestazione relativa all’attribuzione può riguardare:
a) la corretta applicazione dei criteri di ripartizione legali o convenzionali
b) un condomino che contesta un’attribuzione di spesa che ritiene non lo competa
In entrambi i casi la contestazione, ove non si fermi a mere critiche, può portare all’impugnazione del provvedimento che le ha disposte (es. delibera assembleare) per ottenere l’invalidazione.
4
Q
Criteri convenzionali di ripartizione*
A
Criteri convenzionali di ripartizione*
- Il codice civile detta un criterio di ripartizione generale ma non esclude una diversa convenzione nel senso che se esiste un accordo tra tutti i condòmini che può valere una tantum, per più volte o anche a tempo indeterminato, può essere applicato un criterio di ripartizione diverso da quello legale.
- Classico esempio di criterio convenzionale di ripartizione delle spese è quello che prevede la suddivisione del compenso dell’amministratore in parti uguali piuttosto che secondo millesimi di proprietà.
- Spesso le modifiche ai criteri legali sono contenute nel regolamento contrattuale, ma non è da escludersi la loro approvazione in un contesto differente, ad esempio in sede assembleare.
- In caso di compravendita dell’unità immobiliare in seguito ad una modificazione convenzionale del criterio di ripartizione delle spese, è necessario, ai fini della sua applicazione, che anche il nuovo condomino lo accetti (all’atto dell’acquisto o anche in un momento successivo). L’approvazione di un criterio di ripartizione in deroga a quelli legali senza il consenso di tutti i condòmini, secondo la giurisprudenza, rappresenta causa di nullità della delibera mentre l’approvazione di un criterio errato di ripartizione comporta l’annullabilità della delibera.
5
Q
Criteri legali di ripartizione*
A
- Il codice civile contiene una serie di norme, i criteri legali di ripartizione, che disciplinano le modalità di ripartizione delle spese.
Due le caratteristiche principali:
a) la derogabilità, con il consenso di tutti i condòmini, in favore di criteri convenzionali di riparto.
b) la sostanziale genericità, che, salvo particolari eccezioni, ha creato e tutt’ora crea molta incertezza in merito al criterio applicabile.
- Il criterio legale principe è quello che vuole la ripartizione di una serie di spese in funzione dei millesimi di proprietà che nella maggior parte dei casi viene utilizzato per le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni.
- Esistono, poi, una serie di spese, connesse all’uso di determinati beni e servizi, rispetto alle quali prevale un differente criterio in funzione dell’uso di ogni singolo condomino. Il riferimento è alle spese di manutenzione delle scale e dell’ascensore, rispetto alle quali trova applicazione l’art. 1124 c.c., nel quale è previsto che tali oneri debbano essere suddivisi tra i condòmini per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
- Allo stesso modo in relazione al lastrico solare in uso o proprietà esclusiva la legge specifica che le spese di manutenzione/ricostruzione debbano essere sopportare per un terzo dall’utilizzatore/proprietario esclusivo e per la restante parte dai condòmini proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serva da copertura, in ragione dei
millesimi di proprietà (art. 1126 c.c.). - In relazione, poi, al solaio interpiano, la legge prevede una ripartizione paritaria dei costi di manutenzione/ricostruzione tra i proprietari delle unità immobiliari cui lo stesso serve da copertura e da piano di calpestio, specificando che restano “a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a
carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. - Più in generale, rispetto alle spese connesse all’utilizzo delle cose comuni, l’art. 1123, specifica che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”
- I criteri di massima così individuati consentono di valutare nell’ambito di quale categoria la singola spesa debba essere riportata al fine delle operazione di calcolo delle quote individuali.
- La tabella di ripartizione contiene anche l’attribuzione della spesa al proprietario piuttosto che all’usufruttuario o al conduttore (quale persona è obbligata al pagamento).
6
Q
Tabella ripartizione delle spese*
A
Legenda: Proprietario: P. Inquilino: I. Nudo proprietario: N.P. Usufruttario: U.
vedi tabella link
https://drive.google.com/file/d/1ZH4lbQoxpkw53peEqYRc4xOrWQhr1sS4/view?usp=sharing
7
Q
Imputazione del pagamento*
A
Imputazione del pagamento*
- Dichiarazione del debitore con la quale specifica a quale debito riferire il pagamento effettuato.
- La legge attribuisce alla dichiarazione del debitore preminente valore: è lui a poter decidere, quando paga, che cosa sta pagando (art. 1193, primo comma, c.c.).
- In assenza d’indicazioni del debitore, si applica l’art. 1193, secondo comma, c.c. che recita:
“In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore; tra i più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l’imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti”.
8
Q
Luogo del pagamento*
A
- Il codice civile, prevede che l’obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio che il creditore ha al tempo della scadenza. Se tale domicilio è diverso da quello che il creditore aveva quando è sorta l’obbligazione è ciò rende più gravoso l’adempimento, il debitore, previa dichiarazione al
creditore, ha diritto di eseguire il pagamento al proprio domicilio. Siccome il domicilio del condominio, salvo diverse indicazioni, coincide con il domicilio professionale dell’amministratore (o comunque con il suo indirizzo ad esempio in caso di amministratore interno), ne discende che le quote condominiali debbano essere versate presso il domicilio dell’amministratore. - Ovviamente esiste la possibilità di accordi differenti (es. riscossione domiciliare delle quote), oppure la possibilità di pagare diversamente (es. mediante bonifico bancario sul conto corrente condominiale).
9
Q
Modalità del pagamento*
A
- Per modalità di pagamento deve intendersi la forma in cui il condomino è tenuto a pagare le quote tramite contanti. Il codice civile non disciplina alcuna particolare modalità quindi fino alla soglia prevista per legge di pagamenti contanti i condòmini possono versare le somme direttamente nelle mani dell’amministratore .
- Al di sopra di quella soglia dovranno versare mediante assegno o per mezzo di un bonifico bancario.
- L’amministratore è obbligato a riversare quella somma sul conto corrente condominiale, dato l’obbligo di transito su di esso di tutte le somme “ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio”.
10
Q
Obbligazione*
A
- L’obbligazione prevede almeno due soggetti coinvolti: il creditore – cioè chi deve ricevere la prestazione – ed il debitore, ossia chi deve eseguirla.
- Possono essere pecuniarie o prevedere altri adempimenti (obblighi di fare, come per esempio le obbligazioni imposte dalla legge all’amministratore stesso) e obblighi di non fare (obblighi di evitare determinati comportamenti).
- All’inadempimento delle obbligazioni da parte del debitore segue la possibilità per il creditore di agire giudizialmente per ottenere l’adempimento, eccezion fatta per i casi di impossibilità sopravvenuta per cause estranee alla sua volontà (art. 1218 e ss. c.c.).
11
Q
Obbligazione propter rem*
A
- L’obbligazione propter rem è quell’obbligo che viene applicato ad un soggetto in funzione della relazione giuridica tra il soggetto stesso ed una particolare cosa. Nel caso delle obbligazioni condominiali, si parla di obbligazione propter rem in quanto il condomino, essendo tale, ha un obbligo di pagamento verso il condominio delle quote a lui riferibili in funzione del diritto di comproprietà sulle parti comuni.
- La caratteristica dell’obbligazione propter rem è che essendo legata alla relazione giuridica con un bene materiale può essere applicata a diversi soggetti. Tizio vende a Caio la propria unità immobiliare e al trasferimento del diritto accede automaticamente il trasferimento dell’obbligo di pagamento delle spese condominiali, sia pur nei limiti indicati dall’art. 63 disp. att. c.c. (ossia in relazione al passato obbligo solidale di pagamento per le spese dell’anno precedente e per quelle nel corso del quale è avvenuta la vendita).
- Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
- Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
- In ambito condominiale, quindi, l’obbligo di pagamento sorge in ragione della proprietà del bene, mentre la misura del medesimo è determinata in ragione dei criteri di riparto applicabili e delle spese approvate dall’assemblea o disposte dall’amministratore.
12
Q
Obbligazione solidale e parziaria*
A
- Obbligazione rispetto alle quale può essere chiesto l’adempimento dell’intero debito, rispettivamente, a tutti i debitori (es. nel caso di unità immobiliare concessa in usufrutto), detti obbligati in solido, oppure ai debitori solamente con riferimento alla loro quota di debito, obbligati in via parziaria.
- L’obbligazione può essere solidale o parziaria anche dal lato del creditore.
- La riforma del condominio (legge n. 220/2012) recita: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo la citazione degli altri condomini”.
- Si tratta di una forma di solidarietà attenuata dal beneficio di preventiva citazione dei condòmini non in regola con i pagamenti. La possibilità per il creditore di agire contro i morosi, è data dal fatto che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi” (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.).
- L’effettiva applicazione di questa norma è, tuttavia, elusa dal fatto che la giurisprudenza – per lo meno nelle prime applicazioni delle norme introdotte dalla legge n. 220/2012 – considera legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale (si veda Voce, Pignoramento).
13
Q
Persona obbligata al pagamento*
A
Persona obbligata al pagamento*
- Soggetto cui l’amministratore può chiedere il pagamento e che, nel caso di inadempimento, può adire legalmente tramite azione giudiziaria.
- L’individuazione della persona tenuta al pagamento è di fondamentale importanza in quanto si deve evitare d’incappare in azioni non concesse (si veda, ad esempio, Voce,condomino apparente).
- Sempre obbligato nei confronti del condominio è il proprietario dell’unità immobiliare; coobbligato in solido è l’usufruttuario (art. 67 disp. att. c.c.). Ne discende che nell’ipotesi di unità immobiliare concessa in usufrutto l’amministratore di condominio ha azione, alternativa, diretta contro entrambi, al di là della specifica imputabilità della singola voce di spesa.
- Stesse conclusioni possono trarsi per i diritti di uso (ex negozio) e di abitazione, rispetto ai quali il codice civile rimanda alle norme sull’usufrutto in quanto applicabili (art. 1026 c.c.) e non paiono esserci motivi ostativi all’applicazione delle norme disciplinanti l’obbligo di pagamento delle spese condominiali.
- Se l’unità immobiliare è concessa in locazione, secondo la consolidata giurisprudenza, tale rapporto non ha alcun valore in relazione alle spese condominiali (anche se in conduttore è tenuto al loro pagamento, ma verso il proprietario) sicché all’amministratore di condominio non è concessa azione diretta contro l’inquilino (Cass. 12 gennaio 1994 n. 246), rimanendo il proprietario l’unico obbligato verso la compagine.
- Stesse conclusioni valgono per i rapporti assimilabili alla locazione (es. comodato, affitto, leasing, ecc.)
14
Q
Quietanza del pagamento*
A
- Attestazione rilasciata dall’amministratore, o da chi riceve il pagamento, nella quale si dichiara che la persona ha eseguito un determinato pagamento.
- Il debitore, cioè il condomino, ha diritto alla quietanza, ma non sussiste alcun obbligo per il creditore di automatico rilascio: insomma la quietanza è rilasciata su richiesta (art. 1199 c.c.).
- Nel caso di un pagamento da parte di un debitore con più debiti il creditore può decidere a quale debito imputare il pagamento e quindi la quietanza. Il debitore in questa caso non può pretendere un’imputazione diversa tranne nel caso in cui non ne venga informato.
15
Q
Spese in base al consumo*
A
- Spese sostenute dai condòmini non in ragione delle tabelle millesimali di proprietà o d’uso, ma sulla base dell’effettivo utilizzo del servizio del quale il fornitore richiede il pagamento.
- Il pagamento delle spese in base al consumo necessita della presenza di misuratori (si veda Voce, Contatori), in grado di rilevare l’effettivo consumo effettuato dal singolo condomino.
