Amministratore di Condominio

Question 1

Amministratore interno*

Answer 1

• L’amministratore interno è quella persona (fisica o giuridica) scelta tra i condòmini
  dell’edificio (condominio o supercondominio).
• Deve essere un proprietario o al massimo un usufruttuario. Non un conduttore.
• In quanto scelto tra i condòmini, l’amministratore interno non deve aver conseguito il diploma di scuola superiore, né deve avere frequentato corsi di formazione iniziale e non deve frequentare corsi di aggiornamento.
• Una volta nominato, l’amministratore interno assume gli stessi obblighi e le medesime responsabilità di un qualunque amministratore.

Question 2

Assicurazione dell’amministratore*

Answer 2

• L’amministratore può scegliere di stipulare un’assicurazione professionale (generale o individuale - specifica per il ruolo) di sua iniziativa (in quanto non obbligatoria) oppure su richiesta dell’assemblea come condizione per la nomina.
• Trattandosi di contratto a favore dell’assicurato (l’amministratore), la relativa spesa è a suo carico.

Question 3

Associazioni di categoria*

Answer 3

• Non esiste un albo degli amministratori. Un’alternativa ai fini della formazione, dell’aggiornamento e nella rappresentanza nei rapporti con le istituzioni e con i terzi, potrebbe essere quella di associarsi ad una delle tante associazioni specifiche.

Question 4

Attribuzioni*

Answer 4

• Il codice civile differenzia i compiti dell’amministratore in attribuzioni (ha potere d’iniziativa autonoma entro certo limiti - ex il dover adoperarsi per conservare le parti comuni di un edificio solo quando necessario) e obblighi (ex apertura conto corrente) cui è sempre tenuto ad adempiere.
• Gli obblighi sono inderogabili mentre le attribuzioni possono essere estese o comunque specificate da parte dell’assemblea condominiale.
• L’art. 1130 cc elenca le attribuzioni per legge.
• Le attribuzioni sono:
  1) Esecuzione delle delibere e convocazione dell’assemblea annuale
  2) Cura dell’osservanza del regolamento
  3) Disciplina dell’uso delle cose comuni
  4) Riscossione contributi
  5) Erogazione spese
  6) Compimento atti conservativi
  7) Esecuzione adempimenti fiscali
  8) cura registro di anagrafe condominiale
  9) Cura registro dei verbali
  10) Cura del registro di nomica e revoca
  11) Cura registro di contabilità
  12) Conservazione documentazione tecnico-amministrativa
  13) Attestazione stato dei pagamenti e liti
  14) Redazione rendiconto annuale di gestione
  15) Redazione preventivo annuale di gestione
  15) Legittimazione attiva e passiva nei giudizi d’interesse condominiale
  16) Provvedimenti dell’amministratore
  17) Erogazione spese straordinarie
  18) Convocazione assemblea ordinaria e straordinaria
  19) obbligo di convocazione
  20) facoltà di convocazione
  21) conseguenze per l’omessa convocazione

Question 5

Esecuzione delle delibere e convocazione dell’assemblea annuale (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 5

• L’esecuzione di una delibera è l’attività che l’amministratore di condominio, in quanto mandatario, deve fare per realizzare le decisioni dell’assemblea condominiale, osservando la diligenza del buon padre di famiglia (o quella che si richiede ai professionisti, se l’attività di amministrazione è svolta in contesto professionale); essa comprende quanto specificamente deliberato in riunione e tutte le attività accessorie e strumentali alla corretta realizzazione di tale deliberazione (ex in caso di lavori, contattare azienda, preventivo, delibera piano di riparto ecc).
• L’amministratore dovrà verificare con attenzione la corretta esecuzione dell’intervento in quanto non gli si potrà mai contestare la qualità del lavoro quanto piuttosto non aver vigilato (culpa in vigilando).
• L’attività dell’amministratore di esecuzione delle delibere assembleari prevede anche la difesa giudiziale della loro validità in caso di richiesta di annullamento da parte di uno o più condomini.
• Poiché l’impugnazione della delibera dev’essere preceduta dall’esperimento obbligatorio di un tentativo di mediazione l’amministratore si dovrà far autorizzare dall’assemblea a parteciparvi (alla mediazione).

Question 6

Cura dell’osservanza del regolamento (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 6

• Curare l’osservanza del regolamento condominiale vuol dire rispettare e fare rispettare a tutti i condomini le norme regolamentari contenute.
• Il regolamento è quella sorta di statuto del condominio nel quale sono contenute una serie di norme che hanno come minimo lo scopo di disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, l’amministrazione ed il decoro dell’edificio.
• E’ possibile fare sanzioni in caso di inosservanza del regolamento (art 70). In questo caso l’amministratore dovrà occuparsi di raccogliere ogni elemento utile a riprova della violazione e condividerlo in sede di assemblea che dovrà deliberare sull’attuazione.
• Nel caso di insuccesso del tentativo bonario di richiamo all’osservanza del regolamento, sebbene non sia necessaria alcuna autorizzazione per l’azione giudiziale, è invece obbligatoria l’autorizzazione da parte dell’assemblea per la partecipazione alla mediazione che deve necessariamente precedere l’azione giudiziaria tesa ad ottenere l’osservanza del regolamento.

Question 7

Disciplina dell’uso delle cose comuni (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 7

• Disciplinare l’uso delle cose comuni significa assicurare il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.) dei beni e servizi comuni e che nessuno dei condòmini prevarichi sugli altri.
• L’attività di disciplina dell’uso delle cose comuni è strettamente collegata:
  a) alle delibere assembleari, che possono contenere disposizioni in merito;
  b) al regolamento di condominio che ha tra i principali contenuti proprio quello della disciplina dell’uso delle cose comuni;
  c) alla riscossione dei contributi, per l’evidente ragione che l’erogazione della maggior parte dei servizi condominiali può essere garantita solamente in presenza di regolari versamenti da parte dei condòmini, che consentano, quindi, i regolari flussi di cassa.
• L’amministratore ha un potere autonomo e discrezionale nella disciplina dell’uso delle cose comuni in tutti quei casi in cui le delibere e/o il regolamento non contengano indicazioni esaurienti.

Question 8

Riscossione contributi (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 8

• L’amministratore deve adoperarsi affinchè i condòmini versino le proprie quote, ossia le somme dovute sulla base di un atto approvato dall’assemblea (preventivo, consuntivo, ecc.) o comunque emanato dall’amministratore sulla base di un proprio provvedimento.
• E’ possibile distinguere due tipologie di riscossione:
  a) la riscossione su base volontaria, ossia quella che si ottiene con lo spontaneo adempimento da parte dei condòmini;
  b) la riscossione su base coattiva, ossia quella che si ottiene a seguito d’ingiunzione da parte dell’Autorità Giudiziaria e rispetto alla quale la legge impone precise
  tempistiche di attivazione.
• Alla riscossione delle quote deve seguire la pronta registrazione delle stesse sul registro di contabilità (art. 1130 n. 7 c.c.) nonché il loro versamento sul conto corrente condominiale (art. 1129, settimo comma, c.c.).
• Allo stato attuale non esiste alcun obbligo per i condòmini di versare direttamente sul conto corrente condominiale le loro quote, potendo gli stessi eseguire il pagamento nelle mani dell’amministratore anche in contanti, salvo, per questa ultima ipotesi, il caso di pagamenti sopra la soglia di legge (€ 3.000,00) superata la quale è vietato l’uso del denaro contante.
• L’attività di riscossione stragiudiziale delle somme non è attività rispetto alla quale è obbligatoria l’assistenza di un legale ed il relativo costo non può essere unilateralmente addebitato al condomino moroso, che avrebbe diritto a contestarlo.

Question 9

Erogazione spese (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 9

• L’amministratore condominiale deve effettuare i pagamenti dovuti in relazione ai contratti in essere tra il condominio ed i suoi fornitori in base quanto deliberato in assemblea.
• L’erogazione delle spese avviene:
  a) in via ordinaria, sulla base di tutto quello che è stato deliberato in assemblea
  b) in via straordinaria, sulla base di provvedimenti propri dell’amministratore, il quale può ordinare lavori di manutenzione straordinaria nel caso di urgenza degli
  stessi (art. 1135, secondo comma, c.c.).
• L’amministratore ha il potere di erogare le spese approvate dall’assemblea e tutte quelle che, sebbene non preventivamente ratificate dall’assemblea,
  siano comunque inscindibilmente connesse con la gestione del condominio.
• Nel caso in cui l’amministratore abbia erogato una spesa ordinaria non ottenendo la successiva approvazione (ratifica) da parte dell’assemblea, egli potrà sempre intentare una causa (previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) per vedere riconosciuta la correttezza del proprio operato.

Question 10

Compimento atti conservativi (Attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 10

• Compiere gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.), materiali, giudiziali e stragiudiziali, vuol dire adoperarsi al fine di salvaguardare l’integrità dell’edificio e dei relativi impianti e servizi.
• Quindi oltre ad attivarsi per manutenere al meglio le parti comuni, può anche agire stragiudizialmente e non contro il costruttore, i condomini o terzi che abbiamo compiuto atti illeciti .

Question 11

Esecuzione adempimenti fiscali (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 11

• Eseguire gli adempimenti fiscali significa compiere tutte quelle attività di carattere fiscale legate alla gestione ordinaria/straordinaria del condominio (art. 1130 n. 5 c.c.).
• Il condominio è sostituto d’imposta, ciò vuol dire che ad ogni pagamento soggetto a ritenuta d’acconto, l’amministratore deve trattenere una parte dell’imponibile della somma dovuta al fornitore per poi versarla allo Stato tramite f24, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento a titolo di acconto sulle imposte dovute dal fornitore medesimo.
• Altri adempimenti fiscali sono:
• Agevolazioni fiscali per opere di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
• Certificazione unica
• Modello 770
• Quadro AC
• Inoltre deve versare le imposte quando dovuto quali:
  Imu, Tari e Tosap.
• Qualora l’amministratore venisse meno a questi obblighi, nel caso di sanzioni verrebbero irrogate al condominio, ma anche nel caso non ci fossero (ex non aver usufruito di agevolazioni fiscali per la ristrutturazione) i condomini potrebbero rivalersi sull’amministratore con richieste di risarcimento e revocarlo.

Question 12

cura registro di anagrafe condominiale (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 12

• L’amministratore è obbligato alla formazione, alla conservazione e all’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale (art. 1130)
• Tale registro contiene:
• le informazioni su generalità dei condòmini (cf, residenza, domicilio) sia titolati di diritti reali(proprietari), che reali di godimento (usufruttuari) o personali di godimento (conduttori)
• dati identificativi catastali dell’unità immobiliare
• diritti reali o personali di godimento esistenti
• dati sulle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni dell’edificio (Attestato di agibilità)
• ogni variazione dei dati sopra indicati
• Non è obbligatorio per i condomini fino a 8 unità
• la collaborazione da parte dei condomini nella formazione e nell’aggiornamento del registro è essenziale per cui l’amministratore è tenuto, in prima battuta a richiederli tramite semplice comunicazione. In caso di mancata risposta dovrà richiederla tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Decorsi 30 giorni, se anche in questo non si otterranno i dati necessari allora l’amministratore potrà acquisire autonomamente tale informazioni addebitando i costi ai relativi condomini (entratel - fisconline).
• In caso di decesso del proprietario gli eredi sono tenuti a comunicare all’amministratore eventuali modifiche legate alla successione. Non è obbligo dell’amministratore.
• Nel caso di compravendita il notaio non è tenuto a comunicare il passaggio di proprietà all’amministratore.
• I condomini devono comunicare all’amministrazione qualsiasi modifica entro i 60 gg.
• Non è possibile risalire ai contratti di locazione neanche a quelli registrati c/o l’agenzia delle entra senza un’autorizzazione da parte del tribunale
• Rispetto alla normativa sulla privacy l’amministratore può richiedere solo i dati pertinenti e non eccedenti quelli richiesti alla compilazione del registro dell’anagrafe condominiale. Così come il condomino non è tenuto a dare prova delle informazioni fornite. Per es l’amm. non può richiedere copia dell’atto di vendita
• Per tale attività di acquisizione dei dati l’amministratore potrà richiedere un compenso, oltre alle spese necessarie, se preliminarmente riportato sul preventivo di nomina.
• Alla cura del registro di anagrafe condominiale si affianca l’obbligo di consentirne la consultazione ai condòmini, che possono essercitare tale loro diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.
• Omettere la cura di tale registro o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

Question 13

Cura registro dei verbali (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 13

• Formazione e aggiornamento del registro con tutti i verbali dell’assemblea condominiale dove sono riportate tutte le informazioni utili a rendere il verbale valido e non contestabile, le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne facciano richiesta.
  Ad esso, quando esistente, dev’essere allegato il regolamento condominiale;
• Il verbale può essere redatto con il pc e la stampa incollata sul registro.
• Ogni condominio ha diritto di consultazione previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.
• Il costo può essere addebitato al condominio.
• L’omessa cura di tale registro o non consentire ai condòmini di prenderne visione può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

Question 14

Cura registro nomina e revoca (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 14

• E’ quel registro nel quale vanno indicate in ordine cronologico tutte le nomine (alle quali vanno equiparate le conferme, siano esse tacite o esplicite) e le revoche;
  se queste sono avvenute per via giudiziale assieme alla data vanno indicati anche gli estremi identificativi del provvedimento dell’Autorità Giudiziaria.
• L’utilità di questo registro è soprattutto quella di evitare che venga rinominato un amministratore già precedentemente revocato per via giudiziale.
• Come per tutti i verbali è obbligatoria la cura e la possibilità dei condomini di poter consultarlo previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.
• Il costo può essere addebitato al condominio.
• Non curare il registro secondo o comunque impedire ai condòmini di prenderne visioni possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio
  (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

Question 15

Cura registro di contabilità (attributi amministratore di condominio)*

Answer 15

• Cura del registro contabile nel quale sono annotate tutte le entrate e le uscite del condominio che devono essere annotate non oltre trenta giorni dalla data di effettuazione.
• Può essere digitale.
• Oltre alla cura l’amministratore è tenuto a dare la possibilità ad ogni condomino di poter consultare gratuitamente o ottenere una copia (a pagamento) secondo gli orari, le date e i luoghi indicati dall’amministratore.
• Il costo per la stampa della copia e per il servizio offerto possono essere addebitati al condominio.
• L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge
  rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale
  dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

Question 16

Conservazione documentazione tecnico-amministrativa (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 16

• La legge (art. 1130 n. 8 c .c.) impone all’amministratore la conservazione della documentazione riferibile al rapporto con i condòmini (es. corrispondenza) e quella
  tecnico-amministrativa inerente all’edificio.
• Si tratta di un’attività di custodia con obbligo di consegna al momento del passaggio di documentazione susseguente alla cessazione dell’incarico per dimissioni o revoca.
• A differenza delle così dette pezze giustificative del rendiconto di gestione (art. 1130-bis, primo comma, c.c.) rispetto alle quali vige un obbligo di conservazione decennale, la documentazione inerente ai rapporti con i condòmini e quella tecnico-amministrativa riguardante l’edificio devono essere sempre conservate senza scadenza.
• Alla conservazione di questa documentazione, si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, sebbene non espressamente previsto dal codice civile. A differenza dei registri condominiali, tuttavia, non è posto in capo all’amministratore alcun obbligo d’indicazione dei giorno in cui tale consultazione, previo appuntamento, può essere effettuata.
• Come per il registri condominiali deve dedursi che le
  spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Question 17

Attestazione stato dei pagamenti e liti (attribuzioni amministratore di condominio)*

Answer 17

• Si tratta di una dichiarazione che l’amministratore deve
  rilasciare a qualunque condomino gliene faccia richiesta (art. 1130 n. 9 c.c.) dove venga riportato che a quella data ci siano insoluti o meno insoluti o anche decreti ingiuntivi.
• Non fornire le informazioni richieste dai condòmini rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

Question 18

Redazione rendiconto annuale di gestione (attr. amm. cond.)*

Answer 18

• Si tratta dell’attività strettamente collegata alla gestione dell’annualità appena trascorsa e serve a aggiornare i condòmini dell’attività svolta nell’anno di gestione, delle spese sopportate (in funzione del preventivo precedentemente approvato o comunque quelle occorse) nonché di tutta l’attività connessa all’incarico affidato.
• Il codice civile specifica che il rendiconto di gestione deve essere redatto in modo tale da “convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130 n. 10 c.c.).
• La convocazione deve avvenire entro centottanta giorni, ma l’assemblea può tenersi anche successivamente.
• I 180 giorni si considerano a partire dalla data di chiusura dell’esercizio. Non rispettare questa scadenza può portare alla richiesta di revoca dell’amministratore da parte dei condomini. Non esiste una revoca giudiziale automatica.

Question 19

Redazione preventivo annuale di gestione (attr. amm. cond.)*

Answer 19

• E’ il documento e relativo piano di riparto utili a delineare le spese che si dovranno da affrontare nell’anno di gestione a venire e il relativo peso in capo ai singoli condomini.
• Il cc non non prevede l’obbligo di redazione del bilancio preventivo come per esempio per il rendiconto annuale che serve a chiudere l’esercizio. Rimane il fatto che è fondamentale ai fini della gestione condominiale.

Question 20

Legittimazione attiva e passiva nei giudizi d’interesse condominiale(attr. amm. cond.)*

Answer 20

• La legittimazione attiva e passiva rappresenta la titolarità del potere di promuovere una causa e del corrispettivo dovere di resistervi. In quanto legale rappresentante del condominio, l’amministratore è investito del potere/dovere di iniziare un giudizio o
  di resistervi nell’interesse del condominio.
• L’art. 1131, sioccupa di questo aspetto.
• Siccome non è chiaro in quali circostanze l’amministratore sia autorizzato ad agire o resistere in giudizio autonomamente (senza autorizzazione assembleare) ma visto che in ogni contenzioso è obbligatorio il tentativo di mediazione per il quale l’autorizzazione assembleare è imprescindibile, conviene contestualmente farsi autorizzare entrambi nel caso in cui la prima fallisca.

Question 21

Provvedimenti dell’amministratore (attr. amm. cond.)*

Answer 21

• Sono tutti quelle decisioni assunte dall’amministratore che è tenuto a prendere per poter espletare i suoi obblighi. (ex dal sollecito di pagamento alla richiesta di
  somme per l’erogazione dei servizi comuni, al piano di ripartizione delle stesse.
• Tutti i provvedimenti dell’amministratore sono obbligatori ma contestabili tramite ricorso all’assemblea o all’autorità giudiziaria.
• In tal caso l’azione giudiziaria dev’essere preceduta dal tentativo di mediazione mentre il ricorso all’assemblea, non deve necessariamente precedere quello al giudice.

Question 22

Erogazione spese straordinarie (attr. amm. cond.)*

Answer 22

• L’amministratore ha il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria.
• Il codice civile in materia condominiale non specifica che cosa debba intendersi per manutenzione ordinaria e straordinaria, diciamo che se su un impianto è prevista la manutenzione ordinaria qualora occorra sostituirlo potrebbe essere considerato un lavoro straordinario.
• Non necessariamente sono straordinarie quelle non indicate nel bilancio preventivo (ex cambio della lampadina) di certo quelle che prevedono una spesa consistente.
• L’amministratore può agire senza previa autorizzazione assembleare soprattutto se l’intervento ha carattere di urgenza al fine di evitare danni o pericoli. La spesa sostenuta in questo dovrà essere ratificata in occasione della prima assemblea utile.
• In caso di contestazione o di mancata ratifica da parte dell’assemblea della spesa straordinaria erogata dall’amministratore di condominio, la competenza a decidere sulla sua legittimità, in mancanza di accordo nell’ambito della procedura di mediazione (obbligatoria in questi casi), è rimessa all’Autorità Giudiziaria territorialmente competente (quella del luogo in cui è ubicato l’immobile), ossia al Giudice di Pace per
  controversie di valore non superiore a € 5.000,00 o al Tribunale per quelle di valore maggiore a tale cifra.

Question 23

convocazione assemblea ordinaria e straordinaria (attr. amm.cond.)*

Answer 23

• Attività consistente nel recapito di un documento, chiamato avviso di convocazione nel quale sono contenute le informazioni necessarie a consentire la
  corretta partecipazione all’assemblea degli aventi diritto a partecipare.
• La convocazione è atto proprio dell’amministratore che deve e/o può compierlo di propria iniziativa o su
  sollecitazione dei condòmini.

Question 24

Obbligo di convocazione (Attr. amm. cond.)*

Answer 24

• L’amministratore è obbligato (rischio di revoca giudiziale) a convocare l’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto consuntivo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
• Inoltre è obbligato (rischio di revoca giudiziale) a convocare l’assemblea anche su richiesta di un solo condomino entro trenta giorni dalla suddetta richiesta, a patto che si tratti di gravi irregolarità finanziarie imputabili alla gestione dell’amministrazione o alla necessità di intervenire su barriere architettoniche. Per altri motivi occorre che a fare richiesta di convocazione siano almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 del condominio. L’amministratore in questo caso non è obbligato ma avrà 10 gg per rispondere superati i quali i condomini potranno convocare autonomamente l’assemblea.
• E’ obbligato a convocare l’assemblea anche nei casi in cui il condominio sia citato in giudizio in relazione a materie che esulano dalle sue attribuzioni (es. giudizio
  di revisione delle tabelle millesimali, cfr. art. 69 disp. att. c.c.) e in tutti quei casi di notificazione di provvedimenti amministrativi rispetto ai quali non ha alcun potere autonomo di decisione.

Question 25

Facoltà di convocazione (attr. amm. cond.)*

Answer 25

• L’amministratore ha il potere di convocare
  l’assemblea straordinaria tutte le volte che lo ritenga necessario o quando viene avanzata richiesta da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio. In questo avrà 10 gg per rispondere, anche se non obbligato, e qualora non la faccia entro i termini i condomini potranno convocare l’assemblea autonomamente.

Question 26

conseguenze per l’omessa convocazione (attr. amm. cond.)*

Answer 26

• Nei casi in cui c’è obbligo di convocazione, l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale qualora il giudice lo ritenesse opportuno.
• Qualora, invece, l’amministratore non convochi l’assemblea straordinaria richiesta da
  almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore millesimali dell’edificio,
  questi, trascorsi dieci giorni dalla richiesta, possono autoconvocare un’assemblea in
  sostituzione dell’amministratore (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

Question 27

Compenso dell’amministratore*

Answer 27

• A differenza delle professioni regolamentate, non esistono tariffari di riferimento, né le associazioni di categoria possono imporre ai loro iscritti di rispettare eventuali tariffari predisposti per lo svolgimento dell’attività.
• Poiché l’incarico ha durata annuale, il compenso dell’amministratore si riferisce ad un anno di gestione.
• L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo (non valgono in automatico le condizioni della gestione precedente pena l’annullabilità), deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta e può farlo sia come un’unica voce omnicomprensiva, o indicando una voce generale e tante voci quanti sono gli adempimenti pagabili a parte oppure chiedere un compenso indicando esclusivamente singole voci di spesa.

Question 28

Conflitto d’interesse*

Answer 28

• Per evitare conflitti di interesse l’amministratore non può essere delegato in assemblea da nessun condomino.
• Inoltre nel caso in cui sia socio o titolare di una società fornitrice è obbligatorio che lo faccia presente.

Question 29

Durata dell’incarico dell’amministratore*

Answer 29

• L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. (art 1129).
• Questo art. però non è chiaro infatti da un lato, c’è chi ritiene che la norma preveda una sorta di mandato annuale con rinnovo tacito per un altro anno (cioè una specie di contratto 1+1, laddove prima della convocazione dell’assemblea non intervenga una richiesta di revoca), dall’altro c’è chi ritiene che nulla sia cambiato e che, quindi, ogni anno l’amministratore debba inserire nell’ordine del giorno la questione inerente il suo rapporto con la compagine con proroga se non viene revocato.
  Le prime pronunce giurisprudenziali in materia propendono per la soluzione del così detto 1+1, quindi, l’amministratore di condominio ha pieno titolo, per il primo anno successivo alla “prima nomina” a
  non inserire all’ordine del giorno nessun riferimento in merito a quest’argomento a meno che non gli venga chiaramente richiesto dai condomini di metterlo all’ordine del giorno.

Question 30

Nomina dell’amministratore*

Answer 30

• La deliberazione di nomina è valida se sia in prima, sia in seconda convocazione c’è il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.). Le due maggioranze devono concorrere.
• La legge n. 220 del 2012, prevede la possibilità di nominare un amministratore condominiale di società di persone o di capitali.
• Deliberare la nomina di una persona non sta a significare che la stessa debba essere da quel momento considerata amministratore del condominio. Poiché tra amministratore e condòmini s’instaura un rapporto contrattuale, affinché quel contratto possa dirsi
  perfezionato, è necessario che la nomina sia accettata.
• Nella maggior parte dei casi la deliberazione di nomina non è altro che l’accettazione del preventivo di gestione presentato dall’amministratore. In tal caso
  saranno i condòmini (o eventualmente l’amministratore revocato) a dover comunicare l’accettazione del preventivo. In questo caso, quindi, la deliberazione di nomina altro non è che accettazione della proposta (preventivo dell’amministratore).

Question 31

Nozione e obbligatorietà dell’amministratore*

Answer 31

• L’amministratore di condominio è il legale rappresentante della compagine sia nei rapporti tra i condòmini, sia nei rapporti con i terzi.
• La giurisprudenza ha specificato che siccome il condominio non è dotato di una propria personalità giuridica, l’amministratore debba essere considerato il legale rappresentante dei singoli condòmini in relazione alle loro quote di compartecipazione al condominio anche se poi la legge n. 220 del 2012 riconosce al condominio una propria soggettività autonoma dai condòmini.
• Di certo l’amministratore è un mandatario del condominio, ossia una persona alla quale la collettività condominiale affida l’incarico di compiere in sua rappresentanza ed in relazione alle parti comuni una serie di atti giuridicamente vincolanti.
• La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono almeno nove (tale norma è considerata inderogabile e quindi neanche il regolamento contrattuale può modificarla).
  Un regolamento condominiale però può prevedere l’obbligo di nomina anche in presenza di meno condòmini.
• Riguardo al conteggio
  a) il numero delle unità immobiliari non conta, si possono avere venti unità immobiliari e due soli condòmini e ciò non comporta alcun obbligo
  di nomina;

b) nel caso di unità immobiliari in comproprietà, ai fini del conteggio del numero dei condòmini questi valgono al pari di uno; infatti hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea (cfr. art.67 disp. att. c.c.);
c) nel caso di discesa sotto la soglia di obbligatorietà in corso di mandato non v’è alcuna decadenza dall’incarico dell’amministratore in carica.
- Nel caso in cui ci sia obbligatorietà di nomina, qualsiasi condomino o l’amm. dimissionario possono provvedere alla richiesta giudiziale di nomina a patto che ci sia stata almeno un’assemblea precedente che abbia provato a nominarne uno.
- La procedura giudiziale di nomina dell’amministratore non è soggetta al tentativo di mediazione in quanto fa parte dei procedimenti in camera di consiglio (Senza che il giudice faccia udienza).

Question 32

Obblighi dell’amministratore*

Answer 32

• L’amministratore ha specifici obblighi sia durante il mandato che dopo.
• L’inadempimento può portare sia alla revoca giudiziale che ad un richiesta di risarcimento danni.
• Gli obblighi sono:
  1) Comunicazione dei propri dati
  2) Comunicazioni relative ai registri
  3) Polizza assicurativa individuale (se prevista dal regolamento o richiesta dall’assemblea)
  4) Adeguamento massimali polizza nel caso di esecuzione di lavori straordinari
  5) Targa dell’amministratore
  6) targa del così detto facente funzione
  7) obbligo di apertura di un conto corrente intestato al singolo condominio
  8) obbligo di utilizzazione del conto corrente
  9) obbligo di consegna della documentazione
  10) obblighi nelle more della consegna (e prorogatio imperii)
  11) obbligo di agire per la riscossione forzosa
  12) obblighi relativi alla comunicazione del compenso .
  13) obblighi connessi alle cause condominiali
  14) obblighi connessi alla formazione iniziale e periodica

Question 33

Comunicazione dei propri dati (obblighi amm.)*

Answer 33

• L’amministratore appena nominato deve comunicare i propri dati ai condomini quali:
  a) i propri dati anagrafici (nome, cognome, data di nascita)
  b) professionali (partita IVA, indirizzo studio, recapiti)
  c) il codice fiscale
  d) nel caso si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione (oltre alla partita IVA della stessa).
• Anche se non espressamente specificato dalla legge può farlo indicandoli nel preventivo, nella carta intestata della convocazione dell’assemblea o ancora meglio verbalizzandoli.
• L’omessa comunicazione dei dati all’accettazione dell’incarico e ad ogni rinnovo rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può comportare la revoca giudiziale su ricorso anche solamente di un condomino.

Question 34

Comunicazioni relative ai registri (obblighi amm.)*

Answer 34

All’accettazione dell’incarico e ad ogni suo rinnovo l’amministratore deve comunicare ai condomini:

a) il locale ove si trovano i registri condominiali (registro di anagrafe, dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca dell’amministratore);
b) “i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”. L’amministratore deve (anche se non specificato dalla legge) indicare i costi per l’eventuale spesa e eventualmente quelli per il compenso del servizio.

• Anche se non espressamente specificato dalla legge può farlo indicandoli nel preventivo, nella carta intestata della convocazione dell’assemblea o ancora meglio verbalizzandoli.
• L’omessa comunicazione delle informazioni inerenti alla consultazione e all’estrazione di copia dei registri,
  all’accettazione dell’incarico e ad ogni rinnovo rappresenta una grave irregolarità nella gestione, che può comportare la revoca giudiziale su ricorso anche solamente di un condomino.

Question 35

Polizza assicurativa individuale (obbligo amm.)*

Answer 35

• Obbligatoria solo se richiesto dell’assemblea.
• L’assicurazione indicata riguarda il singolo condominio richiedente e non ha nulla a che vedere con quella generale per la responsabilità civile eventualmente stipulata dall’amministratore che potrebbe non essere sufficiente.

Question 36

Adeguamento massimali polizza nel caso di esecuzione di lavori straordinari (obbligo amm.)*

Answer 36

• Questa attività riguarda tanto la polizza individuale per il singolo condominio (ove richiesta), tanto quella generale per la responsabilità professionale dell’amministratore.

Question 37

Targa dell’amministratore (obbligo amm.)*

Answer 37

• L’art. 1129 specifica che sul luogo di accesso al condominio (es. vicino al portone o vicino ai citofoni) o su quelli di maggior uso comune, purché accessibili a terzi, devono essere indicate le generalità (nome, cognome, luogo e data di nascita), il domicilio (indirizzo studio professionale) ed i recapiti, anche telefonici, dell’amministratore, generalmente su una targa.
• Questo è utile in quanto manca un’anagrafe
  pubblica degli amministratori di condominio
• In caso di inadempimento però non essendo considerata una grave irregolarità di gestione non si incorre a nessun rischio.
• Trattandosi di adempimento riguardante
  l’amministratore quale legale rappresentante del condominio e non la sua figura professionale a sé stante, la spesa per la realizzazione e l’installazione
  della targa grava sui condòmini ed essere ripartita tra di essi in ragione dei millesimi di proprietà (criterio generale di spesa), salvo diverso accordo (art. 1123,
  primo comma, c.c.).

Question 38

Targa del così detto facente funzione (obbligo amm.)*

Answer 38

• Il così detto facente funzioni di amministratore è quella persona che pur non essendo stata formalmente nominata svolge attività simili a quella del legale rappresentante dell’edificio di solito con meno di 9 condomini. Spesso è un condomino.
• E’ obbligato anche lui a mettere una targa riportante le stesse informazioni di quella dell’amministratore ma non essendo legale rappresentante del condominio le citazioni e gli atti giudiziali devono essere notificate a tutti i condomini.
• La spesa per la realizzazione e l’installazione della targa debba gravare sui condòmini ed essere ripartita tra di essi in ragione dei millesimi di proprietà (criterio generale di spesa), salvo diverso accordo (art.
  1123, primo comma, c.c.).

Question 39

Apertura di un conto corrente intestato al singolo condominio (obbligo amm.)

Answer 39

• L’amm. è tenuto ad aprire o volturare un conto corrente bancario o postale per ogni condominio gestito e in caso di silenzio dell’assemblea può decidere quale a propria discrezione.
• Ai fini dell’apertura e della chiusura del conto corrente, per l’amministratore è sufficiente recarsi presso l’istituto prescelto con la deliberazione di nomina ed un proprio documento di riconoscimento.
• La mancata apertura del conto corrente rappresenta grave irregolarità che, previo tentativo assembleare, può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore su richiesta anche di un solo condomino (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
• L’apertura del conto corrente è obbligatoria solamente se l’assemblea nomina un amministratore ed indipendentemente dal fatto che questo sia scelto tra i condòmini dello stabile.

Question 40

Obbligo di utilizzazione del conto corrente (obbligo amm.)*

Answer 40

• L’amm. è obbligato ai somme in entrata (versamenti dei condòmini, ecc.) ed in uscita (pagamenti ai fornitori, ecc.).
• Anche in caso di pagamento in contanti di un quota da parte di un condomino l’amm. è obbligato a versarla e possibilmente a ridosso della data di registrazione nel registro di contabilità.
• La mancata utilizzazione del conto corrente condominiale rappresenta grave irregolarità che previo tentativo assembleare può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore su richiesta anche di un solo condomino (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
• Emettere assegni scoperti potrebbe non solo portare alla revoca dell’autorizzazione ad emettere assegni da parte del condominio ma firmando senza timbro del condominio o senza autorizzazione dello stesso anche ad una conseguenza più grave e cioè quella della protestabilità in capo all’amminstratore che in quel caso si troverebbe nella condizione in cui non sarebbe più in grado di poter esercitare la propria professione.

Question 41

Obbligo di consegna della documentazione (obbligo amm.)* Passaggio di consegna

Answer 41

• L’amministratore uscente per revoca o per rinuncia è tenuto a consegnare tutta la documentazione in possesso relativa al condominio o al nuovo amministratore nominato o ad un condomino qualora l’edificio non abbia la obbligatorietà di nomina di un condominio (meno di 9 condomini).
• I documenti che devono essere consegnati sono:
  • ultimo bilancio approvato;
  • elenco dei condòmini e relativi indirizzi;
  • tabelle millesimali e regolamento condominiale;
  • chiavi e timbri;
  • registri dei verbali di assemblea;
  • contratti con le ditte fornitrici e relative fatture;
  • libretti di esercizio e certificazioni relative agli impianti;
  • codice fiscale del condominio;
  • estratti conto corrente e chiavi di accesso on line;
  • polizza di assicurazione;
  • certificato di prevenzione incendi;
  • contratti di appalto dei lavori in corso di esecuzione;
  • atti giudiziari relativi a contenziosi che hanno coinvolto il condominio;
  • certificazione del modello 770 nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi;
  • ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo
  • registri obbligatori
  • regolamento
  • abitabilità del fabbricato ( in caso di nuovi appartamenti)
  • cassa

Question 42

obblighi nelle more della consegna (e prorogatio imperii) (obbligo amm.)*

Answer 42

• L’amministratore uscente ha l’obbligo di ultimare qualsiasi attività necessaria prima del passaggio di consegne.
• Secondo la giurisprudenza la prorogatio imperii è un istituto a cui deve attenersi anche l’amm. di condominio. La legge 220/2012 invece solleva l’amministratore da tale incarico. Di fatto si può dedurre che la cosa migliore sia rispettarlo qualora in occasione della interruzione del servizio non ci sia ancora stata una nomina di un successore.
• Per tutte le attività secondo prorogatio imperii non è previsto alcun compenso.

Question 43

Obbligo di agire per la riscossione forzosa (obbligo amm.)*

Answer 43

• L’art. 1130 n. 3 c.c. impone all’amministratore di riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi
  comuni.
• L’art. 1129, obbliga il mandatario ad attivare entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio (e non dall’approvazione del rendiconto) la procedura di riscossione forzosa.
• Con delibera assembleare non si può esulare l’amm. da tale obbligo ma al più si possono richiedere delle tempistiche minori o maggiori ai 6 mesi previsti.
• La riscossione forzosa deve riguardare un credito esigibile e può avvenire con decreto ingiuntivo nel caso di fallimento dei solleciti e del tentativo di mediazione.
• L’amministratore che non si attiva nei modi e nei termini appena indicati o comunque stabiliti dall’assemblea potrebbe incorrere in una revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione.

Question 44

Obblighi relativi alla comunicazione del compenso (obbligo amm.)*

Answer 44

• L’art. 1129 impone all’amministratore tale comunicazione al momento dell’accettazione dell’incarico e ad ogni suo rinnovo.
• Il mancato adempimento comporta la nullità della nomina.
• Si ritiene l’obbligo adempiuto se :
• Se viene comunicato in occasione del preventivo prima della nomina
• Se viene comunicato all’accettazione della nomina
• In occasione della prima assemblea in cui si formalizza l’incarico

Question 45

Obblighi connessi alle cause condominiali (obbligo amm.)*

Answer 45

• L’art. 1131 c.c. cita che “nei limiti delle attribuzioni
  stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio
  o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.
• Per tutte le altre controversie non rientranti tra quelle che può gestire autonomamente allora qualsiasi sua azione, sia attiva che passiva, deve essere deliberata.
• Diversamente i condòmini possono chiederne la revoca giudiziale ed il risarcimento dei danni.

Question 46

Obblighi connessi alla formazione (obbligo amm.)*

Answer 46

• L’amministratore è obbligato, oltre a possedere i requisiti di onorabilità, anche ad una formazione iniziale (per prendere l’attestato di abilitazione) sia periodica di aggiornamento.
• L’inadempimento in materia di formazione iniziale e periodica può portare alla revoca giudiziale. Mentre la carenza dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione automatica del mandato.

Question 47

Obbligo di formazione iniziale ed esenzioni (obbligo amm.)*

Answer 47

Chi vuole assumere incarichi di amministrazione condominiale deve aver frequentato un corso di formazione iniziale che abbia la durata di almeno 72 ore, con uno specifico contenuto didattico, e le cui lezioni siano tenute da persone in possesso
di specifici requisiti. Il tutto dev’essere certificato da una figura di garanzia della bontà
del corso denominata responsabile scientifico.

• L’obbligo di formazione iniziale non riguarda tutti gli amministratori. Il regime delle eccezioni è previsto che gli amministratori già in attività al momento dell’entrata in vigore della legge (220 del 2012) non avevano l’obbligo di frequenza di un corso di formazione iniziale alla condizione che abbiano svolto attività di amministratore condominiale per almeno un anno dal 18 giugno 2010 al 18 giugno 2013.
• Ulteriore deroga rispetto agli obblighi formativi è prevista per i così detti amministratori interni che non hanno alcun obbligo di avere frequentato un corso di formazione iniziale indipendentemente dall’eventuale svolgimento di attività in periodi precedenti l’entrata in vigore della riforma. Ai condòmini è sufficiente tale
  qualità per assumere la gestione del condominio al quale partecipano.

Question 48

Obbligo di formazione periodica ed esenzioni (obbligo amm.)*

Answer 48

• Chi svolge l’attività di amministratore condominiale, oltre ad avere frequentato un corso di formazione iniziale deve seguire annualmente dei corsi di
  formazione periodica.
• I corsi di formazione periodica (o anche corsi di aggiornamento) devono avere la durata minima di quindici ore e vertere su specifici argomenti individuati nel decreto ministeriale n. 140 del 2014. Tali corsi devono essere tenuti da formatori aventi i requisiti imposti dal decreto e devono essere certificati da un responsabile scientifico anch’egli individuato tra i possessori dei requisiti previsti dal d.m. n. 140 del 2014.
• Quelli periodici hanno cadenza annuale che decorre dall’entrata in vigore del decreto e quindi dal 09/10 di ogni anno.
• Eccezione: Gli amministratori interni, ossia gli amministratori scelti tra i condòmini non hanno alcun obbligo di formazione periodica. Ai condòmini, quindi, basta tale qualità per mantenere la gestione del condominio al quale partecipano.

Question 49

Ratifica dell’operato dell’amministratore*

Answer 49

• La ratifica è quell’attività di competenza assembleare che consistente nell’approvazione di uno o più provvedimenti presi dall’amministratore al di fuori dei propri poteri. Di solito vengono ratificate in occasione dell’accettazione del consuntivo.
• Classico esempio di provvedimenti ratificabili sono quelli riguardanti le cause condominiali, nelle quali l’amministratore è intervenuto senza preventiva autorizzazione assembleare, oppure in riferimento a spese per opere straordinarie non urgenti.
• La ratifica non è obbligatoria ma una facoltà. Questo vuol dire che l’assemblea può comunque negare la ratifica e di conseguenza addossare le conseguenze del provvedimento sull’amministratore.
  Conseguenze che possono avere natura economica (es. pagamento opere ordinate) anche risarcitoria. In tal caso resta sempre salvo il diritto dell’amministratore di agire giudizialmente per vedere riconosciuta la legittimità del proprio operato.

Question 50

Reati dell’amministratore*

Answer 50

• Il reato è quel comportamento sanzionato dalla legge con una condanna penale.
• A seconda della gravità è possibile distinguere i reati in delitti (es. furto, appropriazione indebita) e contravvenzioni (es. incauto acquisto, disturbo al riposo delle persone, ecc.).
• I reati, poi possono essere “propri” (legati alla persona che li compie ex. esempio di reato proprio è quello di concussione che può essere commessa solamente da un pubblico ufficiale o da un incaricato di pubblico servizio) o comuni ( quelli commissibili da chiunque per esempio quello di furto, di appropriazione indebita, di truffa, ecc.)
• I reati, poi, possono essere distinti in dolosi, ossia compiuti volontariamente, e colposi, ossia frutto di un’azione volontaria ma della quale non si voleva quell’esito.
• I reati, inoltre, possono essere commissivi, commessi da qualcuno, oppure omissivi, ossia per non avere impedito un fatto.
• L’amministratore di condominio, in quanto mandatario del condominio, può commettere reati connessi all’esercizio di quell’incarico, come l’appropriazione indebita di cose o somme di denaro riferibili al condominio, ingiuria o diffamazione, truffa, ecc.
• Vi sono poi dei reati propri della figura dell’amministratore, che lo riguardano in quanto
  tale come il reato di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina che può vedere imputato l’amministratore in quanto legale rappresentante dei condòmini, oppure i reati connessi ad infortuni sul lavoro (si pensi ad infortuni
  del portiere, oppure a quelli connessi alla qualità di committente nel caso di lavori di
  manutenzione).

Question 51

Requisiti per l’assunzione dell’incarico*

Answer 51

• La legge (art. 71-bis disp. att. c.c.), prevede due tipologie di requisiti quelli di onorabilità e quelli di professionalità.
• Per i primi è richiesto alle persone che vogliano assumere incarichi:
  1) di avere il godimento dei diritti civili;
  2) di non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro
  delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3) di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4) di non essere interdetti o inabilitati;
  5) di non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari.
• Per i secondi (professionalità) è richiesto alle persone che vogliano assumere incarichi:
  1) di essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  2) di avere frequentato un corso di formazione iniziale
  3) di frequentare annualmente corsi di formazione periodica
• Se ad assumere l’incarico è una società i requisiti appena citati “devono essere posseduti
  dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di
  svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i
  servizi”.
• Le eccezioni cui s’è fatto riferimento in precedenza riguardano i requisiti di professionalità. Nel caso in cui l’incarico sia affidato ad uno dei condòmini non è necessario alcuno dei tre requisiti di professionalità.
  Qualora, invece, una persona abbia svolto l’attività di amministratore per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data l’entrata in vigore della legge n. 220/2012 non è richiesto né il diploma di
  scuola secondaria di secondo grado, né la frequenza di un corso di formazione, restando però l’obbligo di aggiornamento.

Question 52

Perdita (e mancanza) dei requisiti (assunzione incarico)*

Answer 52

• La perdita dei requisiti fà riferimento soprattutto a quelli di onorabilità. Nel caso in cui l’amministratore subisca una condanna penale o un protesto per esempio, cessa automaticamente l’incarico e qualsiasi condomino può convocare un’assemblea per la nomina del sostituto.
• Il mancato aggiornamento professionale può attivare una richiesta di revoca del mandato.

Question 53

Mancanza ab origine dei requisiti (assunzione incarico)*

Answer 53

• Nel caso i requisiti siano mancanti ab origine, per quelli di onorabilità comporta automaticamente la nullità dell’incarico, per quelli professionali, magari assolti successivamente, potrebbe comportarla ma non in modo per così dire automatico.

Question 54

Responsabilità dell’amministratore*

Answer 54

• L’amministratore che accetta la nomina assume, in ragione all’incarico, una serie di responsabilità ad essa connesse di ordine civile e penale.
• Le prime possono essere tanto di ordine contrattuale, ossia derivanti dall’inesatto adempimento del mandato, tanto avere origine extracontrattuale.
• La responsabilità penale dell’amministratore può avere carattere omissivo, ossia sanzionare il legale rappresentante per ciò che non ha fatto nel corso della propria gestione e che, invece, avrebbe dovuto fare, oppure commissiva, che necessita di una condotta positiva.

Question 55

Responsabilità civile amministratore*

Answer 55

• Per quanto riguarda la responsabilità civile dell’amministratore condominiale bisogna partire dalla considerazione del contratto assimilabile a quello di mandato che sottoscrive. Quindi a fronte di un pagamento di una retribuzione, s’impegna a porre in essere una serie di atti giuridici in favore del condominio con la diligenza del buon padre di famiglia.
• L’inadempimento o l’inesatto adempimento rispetto ai propri doveri, pertanto, possono portare ad una responsabilità di natura contrattuale.
• L’amministratore quindi risponde del proprio
  inadempimento se non prova che esso è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (ex a seguito del distacco della corrente a causa di un mancato pagamento dovuto alla morosità del condominio)
• L’amministratore risponde a titolo di responsabilità contrattuale, verso il condominio, anche quando il condominio è da considerarsi parte responsabile nell’ambito di un illecito extracontrattuale, dove la responsabilità della compagine possa essere connessa
  all’inesatto adempimento dell’incarico
  dell’amministratore.
• Per ragioni di opportunità – anche se non esiste alcun obbligo in tal senso – è preferibile che le azioni
  di responsabilità verso l’amministratore siano attivate una volta che lo stesso sia cessato dal proprio incarico.
• In caso di contrasti tra le parti (condominio e amministratore o ex amministratore) la decisione sulla responsabilità dovrà essere assunta da un giudice,
  o da un arbitro laddove la controversia venga deferita ad arbitri.
• La materia della responsabilità contrattuale dell’amministratore è soggetta al preventivo esperimento del tentativo di conciliazione.

Question 56

Responsabilità penale amministratore*

Answer 56

• L’amministratore di condominio può compiere delle azioni (o ometterle) che sono sanzionate a livello penale.
• Tali comportamenti antigiuridici prendono il nome di reati, che a loro volta si distinguono – in ragione della loro gravità – in delitti e contravvenzioni.
• L’amministratore, in quanto tale, può essere punito sia per la commissione di un delitto, sia per la commissione di una contravvenzione.
• Nell’ambito dei reati commissivi dell’amministratore condominiale, i più ricorrenti sono rappresentati dall’appropriazione indebita (sottrazione di somme di denaro dalla cassa condominiale) o dalla truffa.
• L’amministratore può commettere anche altri reati,
  quali ad esempio l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (in questo caso delle ragioni del condominio) con violenza sulle cose o sulle persone.
• Esistono, poi, una serie di reati connessi alla sua veste di datore di lavoro, si pensi ai rapporti con il portiere, oppure con i committente di lavori edili. In
  tal caso l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere di condotte omissive, ossia di non aver fatto quanto imposto/prescritto dalla legge.
• Classici gli esempi delle lesioni o dell’omicidio colposo sono conseguenza della violazione di norme poste a tutela della sicurezza dei lavoratori.
• Altro esempio di reato omissivo, è quello previsto e punito dall’art. 677 del codice penale, vale a dire Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina.

Question 57

Revoca dell’amministratore*

Answer 57

• La revoca dell’amministratore può essere assembleare o giudiziale su ricorso anche di un solo condomino.
• Revocare un amministratore vuol dire recedere unilateralmente dal vincolo contrattuale o, nel caso
  di revoca giudiziale, chiedere all’Autorità Giudiziaria di sciogliere quel vincolo.
• Essendo la revoca una causa di cessazione dell’incarico, salvo differenti disposizioni evincibili dalla delibera che l’ha disposta (es. obbligo di consegna della documentazione ad uno dei condòmini), l’amministratore uscente è tenuto a compiere gli atti urgenti onde evitare pregiudizi per il condominio (art. 1129, ottavo comma, c.c.).

Question 58

Revoca assembleare amministratore*

Answer 58

• La revoca assembleare può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea, anche il giorno successivo all’accettazione della nomina (se accettata) ma in ogni modo, essendoci un rapporto che riporta a quello del mandato, questo potrebbe portare comunque ad un risarcimento danni da parte del condominio salvo che incorra una giusta causa.
• La revoca dev’essere sempre deliberata dalla maggioranza dei presenti all’assemblea che
  rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Question 59

Revoca giudiziale amministratore*

Answer 59

• Se un amministratore è stato revocato giudizialmente allora non potrà più essere rinominato in quel condominio.
• L’Autorità Giudiziaria competente è il Tribunale del circondario in cui è ubicato il condominio.
• La procedura giudiziale di revoca dell’amministratore non è soggetta al tentativo di mediazione in quanto annoverabile tra i procedimenti in camera di consiglio.

Quali sono le ragioni che possono portare alla revoca dell’amministratore da parte dell’Autorità Giudiziaria?
a) se l’amministratore non rende il conto della propria gestione;
b) se non informa l’assemblea della notifica di
provvedimenti giudiziali/ amministrativi esorbitanti dalle proprie attribuzioni;
c) più in generale, se commette gravi irregolarità nella gestione.

• Il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la revoca dell’amministratore può essere proposto da ciascun condomino:
  a) direttamente al verificarsi di gravi irregolarità nella gestione;
  b) successivamente ad un previo tentativo di revoca assembleare quando si sia in presenza di una mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale e/o nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali.
• In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, può rivalersi nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.

Question 60

Gravi irregolarità comportanti la revoca giudiziale: casistica

Answer 60

• La legge n. 220 del 2012 (la riforma del condominio) ha introdotto nel codice civile, al dodicesimo comma dell’art. 1129, una serie di elementi indicativi
  dell’irregolarità nella gestione. Si tratta di casi esemplificativi e comunque non vincolanti
  per la decisione dei giudici

1) omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente;
4) gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio (cancellazione dell’ipoteca), a meno che non deliberata in assemblea;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
Ciò sta a significare che l’amministratore deve costantemente informarsi presso il legale
dello stato della procedura e impegnarsi a fornirgli i mezzi economici in relazione alle
stesse, sollecitando e suggerendo azioni ulteriori ove utile o necessario.

7) in ottemperanza agli obblighi di riguardanti la tenuta dei registri condominiali ed il rilascio delle certificazioni di stato di pagamenti e liti in corso;

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati e dei locali ove si trovano i registri condominiali, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere,
previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Question 61

Società di capitali e amministrazione condominiale*

Answer 61

• Sono società di capitali le società per azioni (s.p.a.), le società a responsabilità limitata (s.r.l.) e le società in accomandita per azioni (s.a.p.a).
• La nomina deve avvenire in favore della società in persona del legale rappresentante, eventualmente indicando il dipendente incaricato di svolgere attività di amministrazione condominiale il quale deve essere anche lui abilitato all’incarico e quindi possedere i requisiti di onorabilità e di professionalità.
• Nel caso di s.a.p.a., poiché i soci accomandatari rispondono illimitatamente, i requisiti di onorabilità e professionalità devono essere posseduti anche da eventualmente personale in azienda che non si occupa direttamente della gestione del condominio.

Question 62

Società di persone e amministrazione condominiale

Answer 62

• Sono società di persone le società semplici (s.s.), le società in nome collettivo (s.n.c.) e le società in accomandita semplice (s.a.s.).
• Le società di persone non hanno personalità giuridica distinta da quella dei loro partecipanti, ciò vuol dire che delle obbligazioni assunte dalla società rispondono illimitatamente tutti i soci e che devono possedere tutti i requisiti di onorabilità e professionalità.

Question 63

Documentazione da conservare per 10 anni (obbligazioni amministratore)*

Answer 63

• I documenti da conservare:
• Il registro di anagrafe condominiale;
• Il registro dei verbali delle assemblee;
• Il registro di contabilità;
• I registri di nomina e revoca degli amministratori
• I documenti giustificativi delle spese (fatture e ricevute)
• Estratti conto
• Contratti stipulati