Edilizia e Condominio Flashcards
1
Q
Attività edilizia libera*
A
- Si tratta di una serie d’interventi, specificamente previsti dall’art. 6 del d.p.r. n. 380 del 2001 per i quali non è necessario alcun titolo abilitativo, essendo sufficiente, al massimo, una comunicazione preventiva da inviarsi anche per via telematica.
- Ovviamente devono essere svolti nel rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.
- Esempi:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola. - Richiedono la comunicazione di inizio lavori (si vedano Voci, CIL e CILA) alcuni interventi di manutenzione straordinaria quali, ad esempio, l’aperura di porte interne o lo spostamento di pareti interne.
- Per qualsiasi dubbio è comunque possibile rivolgersi presso lo sportello unico per l’edilizia competente.
2
Q
Cambio di destinazione d’uso*
A
- Si ha un cambio di destinazione d’uso quando si cambia la modalità di utilizzazione dell’immobile o dell’unità immobiliare rispetto alla destinazione originaria passando tra queste categorie previste:
a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
- A seconda della tipologia di cambio di destinazione d’uso potrebbe essere sufficiente una Scia, ad esempio nell’ipotesi di mutamento funzionale senza alcuna opera edilizia, oppure di un permesso di costruire, nel caso di opere edilizie con mutamento strutturale.
- Oneri da sostenere:
- Gli oneri necessari per i lavori (nel caso in cui si debbano far fronte a degli interventi edilizi);
- Le spese relative agli onorari dei professionisti (pratiche urbanistiche o catastali, la direzione lavori;
- Oneri di urbanizzazione ();
() legata al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione. Se il mutamento non comporta alcun incremento del carico urbanistico, il pagamento dei relativi oneri non è dovuto in quanto privo di causa. - Contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà, infatti, di conseguenza anche la rendita catastale necessaria su cui calcolare le imposte (Imu, Tari, Tasi (abolita nel 2020), ecc.).
- Come step finale occorre richiedere il certificato di agibilità al Comune, fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza, compresa l’eventuale Certificazione Energetica ottenuta.
3
Q
CIL*
A
- La CIL è l’acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori è quel documento da inviarsi, al comune competente, prima dell’inizio di una serie di lavori specificamente indicati dall’art. 6, secondo comma, del d.p.r. n. 380/01.
- Si tratta di solito di lavori di natura ordinaria che potrebbe essere richiesta in alcuni comuni si e in altri no.
- Esempi
a) Gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
b) Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.
c) Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l‘indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
d) Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al D.M. 02/04/1968, n. 1444.
e) Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa. Introdotto con l’ art. 13 della L. 134/2012 - Quando alla comunicazione di inizio lavori, al termine degli stessi, viene inviata anche la comunicazione di fine lavori, entrambe avranno valenza anche ai fini dell’aggiornamento catastale.
- La mancata comunicazione della CIL comporta la sanzione pecuniaria pari ad € 1.000,00, salvo riduzione in caso di ravvedimento e comunicazione nel corso dei lavori.
- Data la varietà degli strumenti urbanistici locali (fintanto che non verrà approvato il regolamento edilizio unico, così come previsto dall’art. 4, comma 1-sexies, d.p.r. n. 380/01) prima di iniziare qualunque opera, anche se apparentemente ricadente tra quelle indicate è sempre bene rivolgersi presso lo sportello unico per l’edilizia competente.
4
Q
CILA*
A
- È la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
- Variante della procedura del CIL, caratterizzata dalla necessità di allegare alla comunicazione una relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, nella quale si asseveri la conformità degli interventi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
- Riguarda soprattutto i lavori di natura straordinaria.
- Esempi:
• Interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.
• Modifiche Interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
5
Q
Comunicazione alla ASL*
A
Comunicazione alla ASL*
- Si tratta di un adempimento previsto dal testo unico sulla salute e sicurezza sul lavoro, che impone al committente o al responsabile dei lavori di comunicare all’azienda sanitaria locale e alla direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti, la così detta notifica preliminare.
- Si tratta di una serie d’informazioni utili a identificare il cantiere, il committente, l’appaltatore nonché il costo dei lavori.
- Tale notifica preliminare (altrimenti nota come comunicazione alla ASL) dev’essere inviata nei casi specificamente dettati dall’art. 99 del d.lgs n. 81 del 2008, ossia:
a) cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea;
b) cantieri che, inizialmente non soggetti all’obbligo di notifica, ricadono nelle categorie di cui alla lettera a) per effetto di varianti sopravvenute in corso d’opera;
c) cantieri in cui opera un’unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini-giorno. - La suddetta comunicazione ha fondamentale importanza anche in relazione alla possibilità di fruire delle detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia.
6
Q
Condono edilizio*
A
- Il condono rappresenta un insieme di misure finalizzate a sanare abusi edilizi e prevede il pagamento di una serie di sanzioni, oltre che nella regolarizzazione amministrativa dell’opera abusiva.
- Si può beneficiare del condono solo quando viene varata un’apposita legge;
la stessa legge, solitamente, contiene i limiti e le condizioni di accesso al beneficio. - Cosa differente dal condono è il così detto permesso in sanatoria.
In questo caso la sanatoria riguarda opere ed interventi non autorizzati o difformi da quelli realizzati, ma che comunque si sarebbero potuti realizzare, mentre il condono edilizio riguarda interventi edilizi a monte illegittimi. - Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di una contravvenzione che nel caso di intervento realizzato in parziale difformità verrà calcolata con riferimento solo alla parte di opera difforme dal permesso.
- Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata”.
7
Q
Demolizione*
A
- La demolizione è un’attività finalizzata all’abbattimento di un edificio o di una sua parte.
- L’attività di demolizione, sia essa finalizzata o meno alla ricostruzione, è sicuramente un’attività edilizia quindi è sempre necessario seguire una procedura amministrativa prima di dare inizio all’opera demolitiva (SCIA).
- Data la varietà delle norme regionali e degli strumenti urbanistici locali prima di iniziare qualunque opera demolitiva è sempre bene rivolgersi presso lo sportello unico per l’edilizia competente.
8
Q
DIA*
A
- La Denuncia di Inizio Attività è una modalità di comunicazione dell’inizio lavori utilizzabile in sostituzione della procedura di richiesta del permesso di costruire (PDC)
- Esempi:
• Interventi di ristrutturazione edilizia, cosiddetta «pesante», cioè che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A di cui al D.M. 02/0411968, n. 1444, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli. - Va inviata almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, allo sportello unico per l’edilizia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie” (art. 23, primo comma, d.p.r. n. 380/01).
- Le opere rispetto alle quali è possibile presentare la DIA sono indicate all’art. 22, terzo comma, d.p.r. n. 380/01.
- Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale possono bloccare i lavori entro il termine di inizio degli stessi.
- Resta salvo chiaramente ogni potere di verifica successivo. Come dire: il mancato blocco dell’inizio lavori entro il termine di legge non sana le eventuali irregolarità.
9
Q
Direttore dei lavori*
A
- Il direttore dei lavori è un rappresentante del committente che essendo da lui nominato assume i suoi stessi poteri verso l’appaltatore nel rispetto ovviamente di ordini vincolati.
- Del direttore dei lavori si fa menzione tanto nel testo unico per l’edilizia (d.p.r. n. 380/01), quanto nel testo unico sulla salute e sicurezza sul lavoro (d.lgs n. 81/08), anche se in nessun testo normativo è compiutamente definita tale figura.
- Il direttore dei lavori per conto del committente presta un’opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, anche se tra le sue obbligazioni rientrano l’accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera, e segnalando all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera”.
- Un ruolo di primaria importanza con notevoli responsabilità.
10
Q
DURC*
A
- Il DURC è il Documento Unico di Regolarità Contributiva e attesta la regolarità dei versamenti dovuti agli Istituti previdenziali e, per i datori di lavoro del settore edile, la regolarità dei versamenti dovuti alle Casse edili.
- La richiesta del DURC è sicuramente obbligatoria in relazione ai lavori privati nell’ambito dell’edilizia tranne per quelli così detti in economia.
- Non è necessario per l’affidamento del servizio di pulizia delle scale.
11
Q
Manutenzione ordinaria
A
- Fanno parte della manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
- gli interventi di manutenzione ordinaria non richiedono un’autorizzazione edilizia
- Richiedono comunque il rispetto delle norme sempre vigenti quali:
- Rispetto delle prescrizioni in materia di salute e sicurezza sul lavoro;
- Rispetto delle norme antisismiche;
- Rispetto delle norme di prevenzione incendi;
- Rispetto delle norme igienico-sanitarie, ecc.;
- Esempi:
- Pitturare le scale condominiali
- sostituire un portone con uno simile
- Pavimentazioni interne
- Pavimentazioni esterne a patto che rispettino le stesse caratteristiche
- Intonaci interni ed esterni
- Riparazione o sostituzione di infissi sia interni che esterni
- Rifacimento di rivestimenti e/o intonaci di facciate e prospetti esterni, a patto che non siano modificate le caratteristiche preesistenti, quali sagoma, materiali, colori, aggetti, ornamenti.
- Pulizia di rivestimenti e/o intonaci di facciate e prospetti esterni
- Riparazione o sostituzione di finiture esterne degli edifici, quali canali di gronda, pluviali ecc
- Installazione di grate di sicurezza esclusivamente nei vani finestra ed a filo del muro.
- Sostituzione di apparecchi idrico-sanitari
- Interventi finalizzati a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (quali impianti che utilizzano l’energia elettrica, impianti radiotelevisivi, impianti anti-intrusione, impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento, e di refrigerazione. impianti idrici e sanitari, impianti che utilizzano gas, impianti di protezione antincendio, ecc.) senza la realizzazione di nuovi volumi tecnici sia fuori che entro terra.
- Installazione di tende o tendoni a parete o con ancoraggio a terra non permanente, gazebo, zanzariere, pergolati, ecc., al servizio di unità immobiliari a destinazione abitativa.
- Installazione di antenne o parabole di piccole dimensioni.
- Realizzazione di recinzioni costituite esclusivamente da paletti infissi al suolo e rete metallica.
12
Q
Manutenzione straordinaria*
A
- Fanno parte della manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici, la sagoma o la forma delle stesso e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
- Esempi di interventi di manutenzione straordinaria sono :
- il consolidamento delle scale e dei solai
- la sostituzione del portone con uno completamente differente
- il consolidamento di strutture di fondazione
- il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
- Rifacimento o nuova costruzione di tramezzi interni, ivi compresa l’apertura di vani in tramezzi esistenti o finestre
- Rifacimento o nuova costruzione di controsoffitti.
- Modifica, sostituzione o nuova realizzazione di collegamenti verticali esistenti, quali scale, rampe, montacarichi, ascensori, ecc., all’interno di una singola unità immobiliare.
- Interventi su prospetti di aggetti, ornamenti e colori
- rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi
- la modifica integrale dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico, dell’impianto sanitario
13
Q
Permesso di costruire (PDC)*
A
- Il caso più noto di necessità del permesso di costruire è sicuramente quello legato alla costruzione ex novo di un immobile o in quelle ristrutturazioni in cui è necessaria una demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente.
- Come per ogni intervento edilizio, qualunque sia la sua natura, stante l’incidenza delle normative regionali e locali, è sempre necessario valutare anche alla loro luce la natura dell’intervento e quindi il conseguente titolo autorizzativo necessario.
14
Q
Ponteggi*
A
- Ponteggi sono le strutture necessarie per interventi di ristrutturazione utilizzati dalleimprese edili.
- Rispetto ai ponteggi è fondamentale evidenziare che, salvo casi eccezionali, la responsabilità della loro custodia è rimessa all’impresa esecutrice dei lavori.
15
Q
POS (piano operativo di sicurezza)*
A
- Il POS, acronimo di Piano Operativo di Sicurezza, è un documento che nell’ambito dei cantieri temporanei o mobili (quindi in ambito edilizio) dev’essere redatto dai “datori di lavoro delle imprese affidatarie e delle imprese esecutrici, anche nel caso in cui nel cantiere operi una unica impresa, anche familiare o con meno di dieci addetti”.
