Servitudes

Question 1

Qu’est ce qu’une servitude conventionnelle ?

Answer 1

La servitude conventionnelle, droit réel immobilier, est une charge consentie par le propriétaire du fonds servant pour l’usage et l’utilité du fonds dominant. Elle permet d’organiser les relations entre deux fonds voisins, de manière durable, malgré le changement de leurs propriétaires. Ou bien elle octroie un droit de jouissance limité sur l’immeuble d’autrui, par exemple un droit de passage. Ou bien, elle interdit au propriétaire d’accomplir un acte qui aurait autrement été licite, par exemple une servitude de ne pas construire.

Question 2

Quels sont les types de servitudes ?

Answer 2

Le législateur a distingué trois sortes de servitudes, selon leur source, même si cette distinction n’a pas en principe d’incidence sur le régime de la servitude, une fois celle-ci constituée:

• les servitudes qui dérivent de la situation des lieux (C. civ., art.640 à 648);
• les servitudes établies par la loi (C. civ., art.649 à 685-1)
• les servitudes établies par le fait de l’homme”

Question 3

Qu’est ce qu’un servitude du fait de l’homme ?

Answer 3

Les servitudes établies par le fait de l’homme sont désignées plus communément par l’expression de servitudes conventionnelles. Il s’agit non seulement des servitudes quelconques établies par la volonté de l’homme exprimée, soit dans une convention formelle, soit dans tout autre acte révélateur de sa volonté, mais aussi des modifications, aggravations ou restrictions apportées aux servitudes qui dérivent de la situation des lieux et à celles établies par la loi pour l’utilité des particuliers, qui, à proprement parler, ne forment qu’une seule catégorie, puisqu’elles sont toutes indéfectiblement fondées sur la situation des lieux à l’égard les uns des autres.

Question 4

Exemple de servitude du fait de l’homme

Answer 4

• la servitude oneris ferendi qui consiste à faire supporter une charge par le mur du voisin ;
• la servitude projiciendi, qui consiste dans la faculté de pouvoir faire avancer une saillie quelconque (galerie, balcon, bord d’un toit, etc.) au-dessus du terrain du voisin ;
• la servitude altius non tollendi, qui s’analyse en la prohibition de bâtir au-delà d’une hauteur déterminée ;
• la servitude non aedificandi, qui s’analyse en la prohibition absolue de bâtir ;
• la servitude de passage, lorsqu’elle résulte non de la loi, mais d’un titre constitutif de servitude ;
• les servitudes de puisage, de lavage, d’abreuvage, etc. ou encore d’épandage ;
• la servitude non modificandi consistant pour un terrain à demeurer en l’état afin que soit préservée l’harmonie ou l’homogénéité du périmètre dans lequel il est inclus.

Question 5

Quelles sont les caractéristiques de la servitude ?

Answer 5

Les servitudes sont :
- des droits réels immobiliers
- un droit indivisible
- un droit perpétuel

Droit réel immobilier. Les parties doivent comprendre que la servitude est un droit réel immobilier qui suit le bien en cas de mutation.

Droit indivisible. Le droit de servitude est indivisible, c’est-à-dire que la servitude profite au fonds dominant tout entier et grève, en principe, le fonds assujetti dans son intégralité.

Droit perpétuel. La servitude, comme droit et comme charge, étant toujours réelle et par conséquent immobilière, est indépendante de la personne qui possède le fonds asservi et ne saurait s’éteindre par l’usage qui en est fait ; bien au contraire, elle peut être exercée par tout possesseur du fonds au profit duquel elle a été établie.

Liée au fonds dominant dont elle constitue un accessoire et faite pour son utilité, elle est en principe perpétuelle comme cette propriété.