Cours de Monsieur VAUTROT-SCHWARTZ

Question 1

Qu’est ce qu’une clause d’inaliénabilité ?

Answer 1

C’est une clause permettant d’interdire au titulaire d’un droit ou d’une chose de le transférer volontairement à un tiers

Question 2

A quelles conditions la clause d’inaliénabilité est-elle valable ?

Answer 2

La clause est valable si :
- elle est temporaire
- elle est justifiée par un intérêt légitime

Question 3

Histoire de la clause d’inaliénabilité

Answer 3

La clause était historiquement non reconnu.
Les tribunaux l’ont accepté pour les dispositions à titre gratuit (dans le cadre familial) puis elle fût consacrée avec la loi de 2006 à travers les libéralités graduelles.

Question 4

Qu’est ce qu’un bien de main morte ?

Answer 4

C’est un bien qui n’est pas transmissible.

Question 5

Quelle est la sanction en cas de non-respect de la clause d’inaliénabilité ?

Answer 5

La sanction est la nullité de la clause. L’acte est révocable. La résolution peut être demandée judiciairement. L’anéantissement de l’acte est opposable aux tiers. Le tiers de bonne foi pourra demander des dommages & intérêts.

Question 6

Qu’est ce qu’un inaliénabilité de fait ?

Answer 6

Il s’agit d’une interdiction d’aliéner qui découle d’une autre clause. L’interdiction n’est alors pas le but recherché mais la conséquence.
Par exemple, dans le cas d’une clause de rachat, d’une substitution fidéicommissaire ou d’une clause de retour conventionnel.

Question 7

Quels sont les critères jurisprudentiels pour qu’un bien appartienne au domaine public ?

Answer 7

Les critères de la JP sont :
- organique, il faut que le bien appartienne à une personne publique La propriété doit être pleine et entière (CE 11.2.1994 Compagnie d’assurance de la préservatrice foncière). Pas de copropriété ou d’indivision.

• matériel, il faut que le bien soit affecté à l’usage direct du public ou affecté à un service public. Il faut que le bien est subi un aménagement spécial

Question 8

Quels sont les critères légaux pour qu’un bien appartienne au domaine public ?

Answer 8

Les critères légaux sont prévus par l’article L.21-11-1 CG3P (2006)
Il y a :
- le critère organique, il faut que le bien appartienne à une personne publique. Liste des Ppu possibles.
- le critère matériel, il faut que le bien fasse l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution du service public.

Question 9

Quelles sont les reproches formulées aux critères émis par la jurisprudence ?

Answer 9

Les critères de le jurisprudence entrainaient une hypertrophie du service public. Trop d’éléments entraient dans “l’aménagement spécial”.

Question 10

Que sont devenus les biens entrés dans le domaine public en vertu des critères jurisprudentiels après l’entrée en vigueur des critères légaux ?

Answer 10

La JP vient dire avec l’arrêt CE 3.10.2012 Commune de Port-Vendres que les biens entrés dans le domaine public sous les critères jurisprudentiels ne peuvent en sortir que par le déclassement. L’entrée en vigueur du CG3P n’entraine pas nécessairement l’exclusion des biens hors de la domanialité publique.

Question 11

Qu’est ce que la domanialité publique virtuelle ?

Answer 11

La domanialité publique virtuelle correspond à la situation dans laquelle un bien appartient au domaine public dès lors qu’il est destiné, de façon certaine, à être affecté à un service public moyennant des aménagements spéciaux même s’il ne remplit dans l’immédiat les critères organique et spécial. Le régime de la domanialité publique va s’appliquer par anticipation.
CE EUROLAT 1985 : Le Conseil d’Etat juge que la personne privée est en fraude et que dès lors que la personne publique a décidé d’affecter un bien qui lui a appartient, le bien doit être regardée comme dépendant du domaine public. Confirmation avec l’arrêt CE Commune de Baillargues 2016.

Si des actes administratifs sont effectués pour procéder aux aménagements indispensables au service public alors le bien fait parti de la domanialité publique.

Question 12

Qu’est ce que la théorie de l’accessoire ?

Answer 12

La théorie de l’accessoire désigne la situation dans laquelle un bien principal est devenu un bien public. Il en va de même pour les biens accessoires à ce bien. Ils dépendent du domaine public. CE 28 décembre 2009 Brasserie du Théâtre.
Il faut un lien physique et un lien fonctionnel entre le principal et l’accessoire.

Question 13

Qu’est ce que la théorie de la domanialité publique globale ?

Answer 13

Tous les biens immeubles compris dans le périmètre d’un bien dépendant du domaine public sont soumis au régime du domaine public. Ex : campus universitaire. Cela permet une plus grande facilité dans la gestion

Question 14

Qu’est ce que la domanialité publique continue ?

Question 15

Qu’est ce que la désaffectation ?

Answer 15

C’est une situation de fait qui consistant en la constatation que le bien n’est plus affecté au domaine public.

Question 16

Qu’est ce que le déclassement ?

Answer 16

Le déclassement est l’acte juridique qui constate le désaffectation du bien. Le déclassement d’un bien public se matérialise nécessairement par l’émission d’un acte administratif.

Question 17

Quels sont les deux principes applicables aux biens publics ?

Answer 17

1e : Le principe d’incessibilité à vil prix d’un bien public
2e : Le principe d’insaissibilité des biens publics

Question 18

Que signifie le principe d’incessibilité à vil prix d’un bien public ?

Answer 18

Cela signifie que la personne publique n’a pas le droit de brader son bien. Elle ne peut pas vendre le bien en deça de sa valeur vénale. La personne publique a l’obligation de demander une évaluation au service des domaines. Il est possible de reconnaître une cession à 1 euro symbolique si un intérêt légitime le justifie ou s’il y a des compensations suffisantes.
Ce principe est consacré dans le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques et par l’arrêt CE Commune de Fougerolles 3 novembre 1997.

Question 19

Qu’est ce que le régime spécial des cessions et des échanges ?

Answer 19

Le régime spécial des cessions et échanges prévoit qu’un déclassement n’est pas nécessaire dans les cas suivants :
- Echange entre deux personnes publiques, il faut que le bien continuer de relever du domaine public de l’acquéreur + l’appartenance au domaine public doit être jusitifiée par le SP.

Question 20

A quoi sert le désaffectation et le déclassement ?

Answer 20

Dans la mesure où le bien est inaliénable, la désaffectation est obligatoire pour procéder à la cession du bien.

Question 21

Est ce possible de procéder à un déclassement par ancitipation ?

Answer 21

Par exception, on peut procéder à un déclassement par anticipation. La cession pourra avoir lieu dès que la désaffectation est constatée. Le déclassement devra être fait dans les 3 ans à compter de la désaffectation. Toutefois, la vente sera résolue de plein droit en cas de non-respect du délai. Il faut réaliser une étude d’impact.

Question 22

A défaut de déclassement anticipé, que faire pour réaliser la vente ?

Answer 22

On peut prévoir dans la promesse de vente que le désaffectation est une condition suspensive de la vente. Il faut que la désaffectation ait été décidée par la collectivité et que les nécessités du SP justifient que la désaffectation ne prennent effet que dans un délai plus tardif. La promesse est aussi subordonnée à l’obligation d’un motif d’intérêt général.
On peut aussi cumuler désaffectation anticipé et promesse de vente.

Question 23

Qu’est ce que le SCOT ?

Answer 23

Il s’agit d’un schéma de cohérence territorial. Ils ont été instaurés par la loi SRU. Le SCOT incarne la réflexion stratégique à grande échelle et à long terme. Le SCOT permet d’assurer la cohérence des commune. Il a une validité de 10 ans. A l’issue du délai, il peut être maintenu ou révisé.
Il a une valeur juridique supérieure au PLU. Le SCOT est une norme à niveau intercommunal.

Question 24

Qu’est ce que le PLU ?

Answer 24

Le PLU est le Plan Local d’Urbanisme. C’est le successeur du POS (Plan d’Occupation des Sols). Le PLU est un état des lieux et une réflexion sur le territoire. Il ne peut pas imposer des contraintes plus fortes que le Code de l’urbanisme.

Le PLU est prescrit par délibération du conseil municipal. L’instruction du PLU suppose la consultation de plusieurs personnes (présidents d’asso, maires de communes voisines…). Obligatoire en cas de création et révision du PLU mais facultative en cas de modification. Le PLU doit alors à nouveau être validée par délibération du conseil municipal.

Question 25

Quel est le contenu d’un PLU ?

Answer 25

• Rapport de présentation avec une analyse du milieu, de l’environnement et des incidences de la mise en oeuvre de la politique + les préoccupations environnementales, développement éco et équilibre social
• PADD = projet d’aménagement et de développement durable sur les projet et enjeux sur le territoire concerné.
• Orientations d’aménagement et de programme : il est facultatif mais doivent respecter le PADD
• Règlement : règles applicables sur les différentes zones du PLU. Définition du coefficient d’occupation des sols.
• Documents graphiques : permettent de localiser les différents secteurs et emplacements du PLU.

Question 26

Peut-on faire recours contre un PLU ?

Answer 26

Avant approbation, pas de contestation possible.
Après approbation, le PLU peut faire l’objet
- d’un recours gracieux (demande de retrait auprès du maire)
- d’un recours hiérarchique (demande d’annulation au préfet)
- d’un référé (doute sérieux sur la légalité + urgence dans la demande)
- d’un recours pour excès de pouvoir (demande directe d’annulation auprès du juge administratif
- recours par voie d’exception (autorisation d’urbanisme basée sur une dispo du PLU - JA peut uniquement écarter la dispo litigieuse)

Question 27

Quelles sont les dispositions d’urbanisme au niveau national ?

Objectifs de la politique

Answer 27

Il y a une politique nationale d’urbanisme définie par
- les objectifs nationaux des politiques urbaines, ils sont mentionnés dans le préambule du Code de l’urbanisme. Les objectifs sont le développement durable, le renouvellement urbain, la diversité fonctionnelle, la mixité sociale, la sécurité et la salubrité
- les dispo nationales spécifiques à certaines parties du territoire, la loi Littoral et la loi Montagne.

Question 28

Quelles sont les prescriptions d’urbanisme locales ?

Qu’est que l’Etat impose aux communes ?

Answer 28

Les prescriptions locales sont :
- l’urbanisme minimum
- les SCOT
- le PLU

Question 29

Qu’est ce que l’urbanisme minimum ?

Answer 29

L’urbanisme minimum est composé de deux éléments :
- la règle de constructibilité limitée, elle fixe la possibilité de construire dans des parties urbanisées de la commune. Sans document d’urbanisme en tenant lieu, carte communale ou PLU, les constructions hors partie urbanisées sont interdites.
- la règlement national d’urbanisme, il encadre les règles impératives (distribution d’eau potable par exemple) et permissives (salubrité et sécurité publique, besoins en espaces verts…)

Question 30

Qu’est ce que la police de l’urbanisme?

Answer 30

La police de l’urbanisme a un aspect répressif et un aspect administratif.
Répressif : la police de l’urbanisme permet de réprimer des infractions aux règles d’urbanisme
Administratif : Contrôle des règles d’urbanisme
Il peut y avoir une sanction civile.

Question 31

Qu’est ce que le certificat d’urbanisme ?

Answer 31

Le CU est un document d’information sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Il peut être informatif ou opérationnel. Le CU permet de connaître les règles applicables sur les parcelles en question, les régimes des autorisations. L’obtention du CU permet la cristallisation des 18 mois.

Question 32

Quelle est l’évolution dans le régime des autorisations publiques d’urbanisme ?

Answer 32

Le principe était que tout travaux était soumis à une autorisation d’urbanisme à moins de qu’il figure sur une liste prévue par la loi.
Aujourd’hui, le principe est que les travaux ne sont pas soumis à autorisation à moins de figurer sur la liste.

Question 33

Quelles sont les 4 groupes de travaux ?

Answer 33

• Démolitions
• Constructions nouvelles
• Installation et aménagement
• Modification de l’existant

Question 34

A quelles conditions la démolition est-elle soumise à autorisation ?

Answer 34

La démolition est soumise à autorisation si le conseil municipal a institué le permis de démolir sur la commune et si la démolition s’applique sur une construction jouissant d’une protection particulière.
Il y a la particularité de la démolition soumise à aucune autorisation dans le cas de la défense nationale, d’une décision de justice…

Question 35

A quelles conditions les constructions nouvelles sont soumises à autorisation d’urbanisme ?

Answer 35

Les constructions nouvelles sont soumises à autorisation d’urbanisme (permis de construire). Une construction nouvelle peut en être dispensée si elle est implantée pour une courte durée et/ou faible importance.
Exemption des autorisations d’urbanisme dans les cas suivantes :
- Si la hauteur de la construction est inférieure à 12 m et la surface de plancher de la construction inférieure à 5m². Mais il y a une exception, si le site est classé ou aux abords d’un site classé.
- S’il s’agit d’une habitation légère ou de loisirs et que le surface de plancher de la construction inférieure à 35m².
- Pour les clôtures inférieures à 2m²
- Pour les hautvents
- S’il s’agit d’une construction temporaire (inférieure à 3 mois).

Question 36

Quelles constructions nécessitent un permis spécial ?

Answer 36

La construction saisonnière suppose un permis requis et une date prévue pour le démontage.
Pour les JO, il y a un permis particulier qui a été créé.
Pour les constructiosn secret defense et les établissements pénitentiaires, il y a un permis secret.

Question 37

Quand est ce que la construction nouvelle fait l’objet d’une déclaration préalable ?

Answer 37

La DP est nécessaire pour une construction nouvelle avec une surface de plancher entre 5m² et 20m². Au delà de 20m², il faut un permis de construire.
Ces dispositions ne s’appliquent pas dans un secteur protégé. Il faut alors un permis de construire.

Question 38

Quand est ce que les travaux sur constructions existantes sont soumis à autorisation d’urbanisme?

Answer 38

Le principe est l’absence de formalités, il y a une liste limitative des travaux.
En zone urbaine, la surface de plancher comprise entre 5m² et 40m² suppose une DP. Au-delà de 40m², PC. Il faut qu’il s’agisse de projets d’agrandissement, d’extension, de surélévation, et d’aménagement de combles, qui créent une superficie de plancher ou une emprise au sol inférieure ou égale à 40 m². Hors zone urbaine, la surface de plancher est soumise à PC au-delà de 20m².

DP si les travaux ont pour effet l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (hors travaux de ravalement). PC si les travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment s’il y a changement de destination ou de sous-destination.

Question 39

Quelles sont les différentes destinations qui existent ?

Answer 39

• Exploitation agricole et forestière
• Habitation
• Commerce & activités de service
• Equipement d’intêrét collectif & services publics
• Autres activités des secteurs secondaire & tertiaire

Question 40

Quand est ce que le changement de destination suppose une autorisation d’urbanisme ? Et pour un changement de sous-destination ?

Answer 40

Soumis à DP, si le changement s’opère sans travaux ou avec des travaux qui ne modifient pas la façade
Soumis à PC, si le changement s’opère avec travaux qui modifient la façade

En cas de changement de sous-destination, pas d’autorisation à obtenir à moins qu’il ait des travaux qui modifient la façade ou des structures porteuses.