Défaillance De L'acquéreur Flashcards
Quelles sont les obligations du promettant après signature de la promesse ?
Pendant le délai d’option, le promettant :
- s’engage à maintenir son offre de vente
- s’interdit de conclure une vente au profit d’un tiers acquéreur.
La défaillance du promettant est donc caractérisée lorsqu’il viole l’une ou l’autre de ses obligations. Le retrait de l’offre de vente et/ou la conclusion d’une nouvelle vente au profit d’un tiers caractérisant une rétractation du promettant.
Que prévoyait l’arrêt du 15 décembre 1993 ?
Arrêt Cruz - 15.12.1993
Avant l’entrée en vigueur de cette réforme, et depuis un arrêt du 15 décembre 1993, la Cour de cassation décidait de façon constante que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente qui levait l’option après la rétractation du promettant ne pouvait pas poursuivre l’exécution forcée de la vente , faute de rencontre de volontés de vendre et d’acquérir. La rétractation du promettant rendait impossible la formation d’une vente : le bénéficiaire ne pouvait prétendre qu’à des dommages et intérêts et ne pouvait pas exiger la réitération forcée de la vente . Néanmoins, la pratique notariale, pour pallier cette jurisprudence, avait inséré dans les promesses unilatérales des clauses dites d’exécution forcée, destinée à permettre à un bénéficiaire d’obtenir un jugement valant vente nonobstant la rétractation du promettant. La Cour de cassation avait implicitement admis l’efficacité de telles clauses.
Que prévoit l’article 1124 du Code civil ?
En quoi prend-t-il le contrepied de l’arrêt Cruz ?
Le nouvel article 1124 du Code civil, applicable aux promesses conclues depuis le 1er octobre 2016 prend le contrepied de la jurisprudence et prévoit désormais que :
« la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne fait pas obstacle à la formation du contrat conclu » (C. civ., art. 1124, al. 2) ;
le bénéficiaire peut solliciter la nullité du contrat conclu en violation de la promesse s’il établit que le tiers cocontractant avait connaissance de la promesse (C. civ. art. 1124, al. 3).
Outre la possibilité d’obtenir la condamnation du promettant à lui payer des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1217 du Code civil, la réforme reconnaît désormais au bénéficiaire la possibilité de poursuivre l’exécution forcée de la vente et le cas échéant la nullité du contrat conclu en violation de sa promesse .
Quel sort pour les promesses de vente avant le 1er octobre 2016 à compter de la réforme des contrats ?
Par un arrêt rendu le 23 juin 2021, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en décidant que la rétractation du promettant ne pouvait faire obstacle à la formation de la vente dès lors que le bénéficiaire lève l’option dans les formes et délais prévus par la promesse .
De ce fait, le régime des promesses de vente conclues avant le 1er octobre 2016 est aligné sur celui des promesses conclues depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats.
Les dispositions de l’article 1124 du Code civil sont-elles d’ordre public ?
Les dispositions de l’article 1124 du Code civil ne sont pas d’ordre public donc les parties peuvent aménager les sanctions de l’inéxécution contractuel et d’écarter conventionnellement le droit pour le bénéficiaire d’obtenir l’exécution forcée du contrat.
