Seminar Revision PPTs - II - Arrendamientos Urbanos

Question 1

Pacta sunt servanda

Answer 1

> Art. 1090: Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.

> Art. 1258: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambián a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Question 2

Pacta sunt servanda… o no? Lista

Answer 2

1. Imposibilidad sobrevenida
2. Resolución
3. Recisión
4. Desistimiento

Question 3

Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - los arts relevantes

Answer 3

> Art 1182
Art. 1184
Art. 1105
Art. 28 LAU

Question 4

Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 1182

Answer 4

> Art 1182: Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.

Question 5

Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 1184

Answer 5

> También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.

Question 6

Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 1105

Answer 6

> Art. 1105: Fuera de los casos expresamente mencioinadas en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Question 7

Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 28 LAU

Answer 7

> El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Question 8

Pacta sunt servanda… o no? Resolución - los arts. relevantes

Answer 8

> Art. 1124
Art. 27.1 LAU

Question 9

Pacta sunt servanda… o no? Resolución - art. 1124

Answer 9

> Art: 1124:
-La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
-El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de danos y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
(…).

Question 10

interest payment - spanish

Answer 10

abono de intereses

Question 11

Pacta sunt servanda… o no? Resolución - art. 27.1 LAU

Answer 11

> Art. 27.1 LAU
-El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 del CC.

Question 12

Pacta sunt servanda… o no? Rescisión - los arts. relevantes

Answer 12

> Art. 1290
Art. 1291

Question 13

Pacta sunt servanda… o no? Rescisión - art. 1290 del CC

Answer 13

> Art. 1290:
-Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley.

Question 14

Pacta sunt servanda… o no? Rescisión - art. 1291

Answer 14

> Art. 1291:
-Son rescindibles:
1. Los contratos que hubieran podido celebrar sin autorización judicial los tutores o los curadores con facultades de representación, siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquellos.
2. Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la lesión a que se refiere el número anterior.
3. Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba.
4. Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad judicial competente.
5. Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la Ley.

Question 15

Pacta sunt servanda… o no? Desistimiento

Answer 15

1. Derecho reconocido contractualmente.
2. Derecho reconocido legalmente.
   -P.ej, art. 11 LAU: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.”
3. Se pacta de forma sobrevenida terminar (no resolver) el contrato - novación extintiva.

Question 16

Primer supuesto de hecho - qué es la adecuada para lograr el objetivo del arrendador?

Answer 16

> Art. 1124:
-La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
-El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de danos y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

> Art. 1101:
-Quedan sujetos a la indemnización de los danos y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

> STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015

Question 17

Primer supuesto de hecho - qué es la adecuada para lograr el objetivo del arrendador?

STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015

Answer 17

“1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)…

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato… Es el caso que ahora analizamos.
3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los DyP provocados por la resolución…

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de DyPs, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumpilmiento del contrato (Art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.”

Question 18

we must agree with the respondent - Spanish

Answer 18

debemos convenir con el recurrido

Question 19

Primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide daños y perjuicios, ¿puede pedir la totalidad de las rentas pendientes hasta el décimo año en concepto de lucro cesante?

Answer 19

> STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 221/2012 de 9 Abr. 2012, Rec. 229/2007.

> STS, Sala Primera, Sala Primera de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015.

Question 20

lost profits - spanish

Answer 20

lucro cesante

Question 21

Primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide daños y perjuicios, ¿puede pedir la totalidad de las rentas pendientes hasta el décimo año en concepto de lucro cesante?

STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 221/2012 de 9 Abr. 2012, Rec. 229/2007.

Answer 21

“Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro fustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe harcerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pedniente, por la razón que ha quedada indicada. (…)

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse anadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada ano previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer ano de arrendamiento.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de caráter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994.”

Question 22

Primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide daños y perjuicios, ¿puede pedir la totalidad de las rentas pendientes hasta el décimo año en concepto de lucro cesante?

STS, Sala Primera, Sala Primera de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015

Answer 22

“2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato… Es el caso que ahora analizamos.

Sentado que estamos ante un cado de grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de danos y perjuicios, pues lo solicitado y recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.”

Question 23

must be based on a moderation of - Spanish

Answer 23

debe harcerse partiendo de una moderación de

Question 24

as a guideline - Spanish

Answer 24

como pauta de carácter orientativo

Question 25

primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide el cumplimiento, pero el arrendatario abandona la finca y, por tanto, el arrendador recupera la posesión de la misma y puede volver a arrendarla, ¿puede el arrendador pedir la totalidad de las rentas pendientes
mediante la acción de cumplimiento? - materiales relevantes

Answer 25

> Doctrina del enriquecimiento injusto

> STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 179/2018 de 3 Abr. 2018, Rec. 1851/2015

Question 26

primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide el cumplimiento, pero el arrendatario abandona la finca y, por tanto, el arrendador recupera la posesión de la misma y puede volver a arrendarla, ¿puede el arrendador pedir la totalidad de las rentas pendientes
mediante la acción de cumplimiento? - doctrina del enriquecimiento injusto

Answer 26

> Doctrina del enriquecimiento injusto

a) Aumento del patrimonio del enriquecido.

b) Correlativo empobrecimiento del actor.

c) falta de causa que justifique el enriquecimiento.

d) inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación del principio.

Question 27

primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide el cumplimiento, pero el arrendatario abandona la finca y, por tanto, el arrendador recupera la posesión de la misma y puede volver a arrendarla, ¿puede el arrendador pedir la totalidad de las rentas pendientes
mediante la acción de cumplimiento? - STS, Sala Primera, de lo Civil, n.º 179/2018 de 3 Abr. 2018, Rec. 1851/2015

Answer 27

“Si la propietaria del local, según se dice en el caso, tuvo la oportunidad de alquilar rápidamente, ello no puede conducir a exonerar a la arrendataria del cumplimiento de lo pactado, pues al fijarse por acuerdo de las partes el plazo de 10 anos de pago de la renta solo quedaba a cargo de la arrendadora el riesgo de no volver a alquilar transcurrido ese plazo. El riesgo de no encontrar un alquiler de sustitución durante los 10 primeros anos quedaba a cargo de la arrendataria, de acuerdo con la cláusula pactada. El hecho de que se llegara a concertar un nuevo arrendamiento con un tercero después de la extinción del contrato y antes de los 10 anos no permite una moderación de la cuantía fijada en el contrato prevista, precisamente para el desistimiento durante los 10 primeros anos de contrato (Art. 1154 CC).

6.^a) Puesto que la doctrina del enriquecimiento injusto se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas, no puede apreciarse tal cosa por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado y respecto del que la parte demandada, que invoca irregularidades en su otorgamiento, no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención. Por lo dicho, la cantidad exigida según el contrato no carece de causa, lo que constituye uno de los presupuestos requeridos para la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto.

Question 28

has not exercised any specific action through counterclaim - spanish

Answer 28

no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención

Question 29

Segundo supuesto de hecho - tiene que pagar el Arrendatario la renta hasta el 1 de marzo de 2016? los materiales relevantes

Answer 29

> Art. 4.3 LAU
Art. 1255 CC
Art. 1258 CC
STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 179/2018 de 3 Abr. 2018, Rec. 1851/2015.

Question 30

Segundo supuesto de hecho - tiene que pagar el Arrendatario la renta hasta el 1 de marzo de 2016? art. 4.3 LAU

Answer 30

> Art. 4.3 LAU: Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Question 31

Segundo supuesto de hecho - tiene que pagar el Arrendatario la renta hasta el 1 de marzo de 2016? art. 1255 CC

Answer 31

> Art. 1255 CC:
-Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Question 32

Segundo supuesto de hecho - tiene que pagar el Arrendatario la renta hasta el 1 de marzo de 2016? art. 1258 CC

Answer 32

> Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Question 33

Segundo supuesto de hecho - tiene que pagar el Arrendatario la renta hasta el 1 de marzo de 2016?

STS, Sala Primera, de lo Civil, n.º 179/2018 de 3 Abr. 2018, Rec. 1851/2015

Answer 33

2. En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos (art. 4.3 LAU y art. 1255 CC), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad.
3. Las sentencias de esta sala sobre moderación de la cantidad pactada en caso de desistimiento en contratos de arrendamiento de local de negocio han alcanzado soluciones distintas en función de las circunstancias del casi.
   Así, la sentencia 300/2014, de 29 de mayo, confirmó la sentencia que había moderado la indemnización pactada, en un caso en el que el contrato estableció como indemnización la cantidad equivalente a la totalidad de las rentes correspondientes al plazo de contrato de arrendamiento de local pendiente de cumplir. En cambio, la sentencia 779/2013, de 10 de diciembre, consideró que no procedía moderar la indemnización pactada en el caso de un contrato a 20 anos en el que las partes acordan que si la arrendataria extinguía el contrato dentro del plazo inicial de 5 anos debería abonar el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta completar el indicado plazo de 5 anos. En ambos supuestos, con una terminología imprecisa, los contratos hablaban de “resolver” y de “indemnizar”.
4. En el supuesto que da lugar al presente recurso, las partes ampliaron la duración del contrato inicialmente pactada de 25 a 30 anos a partir de la modificación del contrato. Durante esos 30 anos, la arrendadora quedaba comprometida a ceder el uso del local a la arrendataria, mientras que esta solo estaba obligada a mantener el contrato durante los 10 primeros anos.

Question 34

earn - spanish

Answer 34

devengar

Question 35

Segundo supuesto de hecho - ¿ Por qué en el caso analizado por la Sala Primera del Tribunal Supremo no se considera que no se produce un enriquecimiento sin causa por parte del
arrendador?

Answer 35

> STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 179/2018 de 3 Abr. 2018, Rec. 1851/2015:

-Puesto que la doctrina del enriquecimiento injusto se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas, no puede apreciarse tal cosa por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sideo invalidado y respecto del que la parte demandada, que invoca irregularidades en su otorgamiento, no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención. Por lo dicho, la cantidad exigida según el contrato no careve de causa, lo que constituye uno de los presupuestos requeridos para la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto.

Question 36

Tercer supuesto de hecho - tiene que pagar el arrendatario la cláusula penal?

Answer 36

> STS, Sala Prima, núm. 652/2022, de 11 de octubre.

-2.7. Esta doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia 514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes - pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella sentencia:

la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompanarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato a incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando 2 contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa.”

2.8. Este es el marco jurisprudencial con arreglo al cual debemos resolver al recurso a la vista de las cuestiones controvertidas y de lo alegado en el recurso de casación y su contestación, cuestiones que, en esencia, se concretan en estas tres:
i) si el contrato se causalizó o condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta clasificación del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de “urbanizable sectorizado”;
ii) si la finalidad del contrato (vinculada al citado destino y clasificación urbanistica de la finca) se ha frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son compatibles con la finalidad contractual; y
iii) si esa frustración de la finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de planeamiento de 2004.

Question 37

Tercer supuesto de hecho - la liciencia de actividad es un riesgo inherente al negocio que debía soportar el arrendatario?

Answer 37

> STS, núm. 652/2022, de 11 de octubre

-3.4. Del mismo modo, en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, esta sala declaró que “resulta patente que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos de caserío y sus pertenecidos en su inicial naturaleza rústica, sino unas fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes”. También en ese supuesto los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran los que derivaban del avance de la revisión de las normas subsidiarias que había sido publicado por el Ayuntamiento en el cual se incluían los terrenos - rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio - como integrantes de una determinada unidad de actuación. El contrato (en aquel caso de permuta), “venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente, no fueron cumplidos.” De ahí deduce la citada sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, que “la parte demandada no pudo entregar lo que había sido objeto del contrato - el terreno edificable definido en función de las características detalladas en el avance de revisión - según lo estipulado en el contrato.

Question 38

it is obvious - Spanish

Answer 38

resulta patente

Question 39

farmhouse land - Spanish

Answer 39

los terrenos de caserío

Question 40

exchange - spanish

Answer 40

permuto

Question 41

Tercer supuesto de hecho - en qué se diferencia la frustración de la causa concreta de la imposibilidad originaria (Art. 1272 CC) o sobrevenida (Arts. 1182 y ss. CC)?

Answer 41

> Art. 1124 CC:
-La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de danos y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

> Art. 1272 CC:
-No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.

> Art. 1182 CC:
-Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.

> Art. 1184 CC:
-También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.