Seminar Revision PPTs - II - Arrendamientos Urbanos Flashcards
Pacta sunt servanda
> Art. 1090: Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.
> Art. 1258: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambián a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
Pacta sunt servanda… o no? Lista
- Imposibilidad sobrevenida
- Resolución
- Recisión
- Desistimiento
Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - los arts relevantes
> Art 1182
Art. 1184
Art. 1105
Art. 28 LAU
Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 1182
> Art 1182: Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.
Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 1184
> También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.
Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 1105
> Art. 1105: Fuera de los casos expresamente mencioinadas en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Pacta sunt servanda… o no? Imposibilidad sobrevenida - art. 28 LAU
> El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Pacta sunt servanda… o no? Resolución - los arts. relevantes
> Art. 1124
Art. 27.1 LAU
Pacta sunt servanda… o no? Resolución - art. 1124
> Art: 1124:
-La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
-El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de danos y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
(…).
interest payment - spanish
abono de intereses
Pacta sunt servanda… o no? Resolución - art. 27.1 LAU
> Art. 27.1 LAU
-El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 del CC.
Pacta sunt servanda… o no? Rescisión - los arts. relevantes
> Art. 1290
Art. 1291
Pacta sunt servanda… o no? Rescisión - art. 1290 del CC
> Art. 1290:
-Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley.
Pacta sunt servanda… o no? Rescisión - art. 1291
> Art. 1291:
-Son rescindibles:
1. Los contratos que hubieran podido celebrar sin autorización judicial los tutores o los curadores con facultades de representación, siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquellos.
2. Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la lesión a que se refiere el número anterior.
3. Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba.
4. Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad judicial competente.
5. Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la Ley.
Pacta sunt servanda… o no? Desistimiento
- Derecho reconocido contractualmente.
- Derecho reconocido legalmente.
-P.ej, art. 11 LAU: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.” - Se pacta de forma sobrevenida terminar (no resolver) el contrato - novación extintiva.
Primer supuesto de hecho - qué es la adecuada para lograr el objetivo del arrendador?
> Art. 1124:
-La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
-El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de danos y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
> Art. 1101:
-Quedan sujetos a la indemnización de los danos y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.
> STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015
Primer supuesto de hecho - qué es la adecuada para lograr el objetivo del arrendador?
STS, Sala Primera, de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015
“1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)…
- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato… Es el caso que ahora analizamos.
- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los DyP provocados por la resolución…
Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de DyPs, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumpilmiento del contrato (Art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.”
we must agree with the respondent - Spanish
debemos convenir con el recurrido
Primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide daños y perjuicios, ¿puede pedir la totalidad de las rentas pendientes hasta el décimo año en concepto de lucro cesante?
> STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 221/2012 de 9 Abr. 2012, Rec. 229/2007.
> STS, Sala Primera, Sala Primera de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015.
lost profits - spanish
lucro cesante
Primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide daños y perjuicios, ¿puede pedir la totalidad de las rentas pendientes hasta el décimo año en concepto de lucro cesante?
STS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 221/2012 de 9 Abr. 2012, Rec. 229/2007.
“Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro fustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe harcerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pedniente, por la razón que ha quedada indicada. (…)
La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse anadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada ano previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer ano de arrendamiento.
La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de caráter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994.”
Primer supuesto de hecho - Si el arrendador pide daños y perjuicios, ¿puede pedir la totalidad de las rentas pendientes hasta el décimo año en concepto de lucro cesante?
STS, Sala Primera, Sala Primera de lo Civil, no. 539/2017 de 3 Oct. 2017, Rec. 1298/2015
“2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato… Es el caso que ahora analizamos.
Sentado que estamos ante un cado de grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de danos y perjuicios, pues lo solicitado y recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.”
must be based on a moderation of - Spanish
debe harcerse partiendo de una moderación de