Seminar Revision PPTs - I - Arrendamientos Urbanos

Question 1

Del contrato de arrendamiento (concepto)

Answer 1

> Art. 1542 CC: El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

> Art. 1543 CC: En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

> Art. 1544 CC: En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

> Art. 15445 CC: Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.

Question 2

De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas

Answer 2

> Arts. 1546 CC y siguientes
LAU
LAR
Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluna, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

Question 3

De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas - siempre… en primer lugar:

Answer 3

> Art. 1261 CC:

-Objeto cierto: la finca urbana que se arrienda.

-Causa: el uso al que se destina el arrendamiento (necesidad permanente de vivienda o a un uso distinto).

-Consentimiento: concurso de la oferta y la aceptación sobre la finca urbana y sobre el uso al que se vaya a destinar.

Question 4

De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas - regulación y ley aplicable

Answer 4

> El presente Contrato, regulado por la LAU 29/1994 de 24 de noviembre, se somete de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma.

> Adicionalmente, se regirá por la voluntad de las Partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por el CC.

Question 5

LAU - Régimen aplicable - art. 1

Answer 5

Artículo 1 - Objeto

> La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda (Art. 2) o a usos distintos del de vivienda (Art. 3).

Question 6

LAU - Régimen aplicable - art. 2

Answer 6

Arrendamiento de vivienda (Art. 2):

Edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Question 7

LAU - Régimen aplicable - art. 3

Answer 7

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Art. 3):

El resto (p.e., arrendamientos de temporada, los celebrados para ejercerse una actividad industrial, comercial…)

Question 8

LAU - Régimen aplicable - arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU

Answer 8

> Art. 5

a) el uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios.

b) el uso de las viviendas militares.

c) los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.

d) el uso de las viviendas universitarias.

e) la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su mormativa sectorial turística.

Question 9

Régimen aplicable - arrendamiento de vivienda

Answer 9

1. LAU (Títulos II y IV)
2. Voluntad de las partes
3. Código Civil

Question 10

Régimen aplicable - arrendamiento para uso distinto de vivienda

Answer 10

1. LAU (Título IV)
2. Voluntad de las partes.
3. LAU (Título III)
4. Código Civil.

Question 11

LAU - Régimen aplicable - art. 4.4

Answer 11

La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Question 12

LAU - Duración - art. 9

Answer 12

Artículo 9 (Título II). Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a 5 anos, o inferior a 7 anos si sel arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 anos, o de 7 anos si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior

2. Se entenderán celebrados por un ano los arrendmaientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatorio, en los términos resultantes del apartado anterior.

Question 13

if this were later

Answer 13

si está fuere posterior

Question 14

LAU - Duración - art. 10

Answer 14

Artículo 10 (Título II). Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 anos de duración de aquel, o 7 anos si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 anos más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Question 15

LAU - Duración - art. 11

Answer 15

Artículo 11 (Título II). Desistimiento

> El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ano del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al ano darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Question 16

LAU - Renta - art. 17

Answer 16

Art. 17 (Título II). Determinación de la renta.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta…
3. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas…

Question 17

LAU - Renta - art. 18

Answer 17

Art. 18 (Título II). Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada ano de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
   En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la cariación anual del índice de Garantía de Competitividad a decha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes signuiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompanando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
   Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Question 18

updated - spanish

Answer 18

actualizada

Question 19

LAU - Renta - art. 20

Answer 19

Artículo 20 (Título II). Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

(…)
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gsatos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Question 20

Art. 36 (TIV)

Answer 20

Art. 36 (Título IV). Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendameinto para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los 5/7 primeros anos de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual o una a dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de 5/7 anos, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acrodado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta 5/7 anos de duración, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. (…).

Question 21

until it becomes equal to

Answer 21

hasta hacerse igual a

Question 22

the balance of the deposit

Answer 22

el saldo de la fianza

Question 23

earn legal interest - spanish

Answer 23

devengar el interés legal

Question 24

lease adj. - Spanish

Answer 24

arrendaticias

Question 25

Disposición adicional tercera de la LAU

Answer 25

Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.

> La ley 13/1996, de 29 de julio, de Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas, dispone la obligatoriedad de depositar la fianza en el Institut Català del Sòl. Esta obligación está desarrollada en el Decreto 147/1997, de 10 de junio, por el que se regula el Registro de Fianzas de contratos de alquiler de fincas urbanas y el depósito de las fianzas en el Institut Català del Sòl. Esta obligación está desarrollada en el Decreto 147/1997, de 10 de junio, por el que se regula el Registro de Fianzas de contratos de alquiler de fincas urbanas y el depósito de las fianzas en el Institut Català del Sòl.

Question 26

LAU - Art. 21

Answer 26

Art. 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del C. (…)
2. Las pequenas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Question 27

in accordance with the provisions of… - spanish

Answer 27

a tenor de lo dispuesto en

Question 28

art. 22 LAU

Answer 28

Art. 22. Obras de mejora

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

Question 29

Art. 23 LAU

Answer 29

Art. 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Question 30

Derecho de adquisición preferente

Answer 30

El arrendatario renuncia expresamente al derecho de adquisición preferente establecido en el art. 31 de la LAU en relación con el art. 25 de la LAU.

Question 31

Elevación a público

Answer 31

> Cualquiera de las Partes podrá exigir a la otra la elevación a público del presente Contrato, comprometiéndose cada una de las Partes a atender la petición realizada por la otra Parte y a otorgar la correspondiente escritura pública incluyendo, en su caso, la petición de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Todos los gastos derivados de la elevación a público y, en su caso, incripción en el Registro de la Propiedad, del presente Contrato correrán a cargo de la Parte que haya exigido su elevación a público.

Question 32

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda - los 2 grandes conceptos (brevamente)

Answer 32

1. Gran tenedor (art. 3. k)
2. Zona de mercado residencial tensionado (art. 18.3)

Question 33

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda - los 2 grandes conceptos - gran tenedor

Answer 33

> Gran tenedor (Art. 3. k): “a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m^2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”

Question 34

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda - los 2 grandes conceptos - zona de mercado residencial tensionado - art.

Answer 34

> Art. 18.3.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado establecida en el apartado anterior requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en conidiciones que la hagan asequible, por producirse una de las circunstancias suguientes:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 anos anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un % de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

Question 35

catering/supplying/provision - spanish

Answer 35

abastecimiento

Question 36

consumer price index - spanish

Answer 36

índice de precios de consumo

Question 37

percentage adj. - spanish

Answer 37

porcentaul(es)

Question 38

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda - los 2 grandes conceptos - zona de mercado residencial tensionado - atención

Answer 38

> Atención: las zonas de mercado residencial tensionado deben ser declaradas por la Administración competente (CCAA), que deberá cumplir con las reglas previstas en el art. 18.2.

> Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar,”, etc.

> La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de 3 anos, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justifiación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración (art. 18.2, apartado d)).

Question 39

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a
la vivienda - consecuencias de los dos grandes conceptos - apartado 1

Answer 39

> Principal impacto en materia de arrendamiento de la declaración de zona de mercado tensionado y de tener la condición de gran tenedor:

-Prórroga extraordinaria de 1 ano obligatoria para el arrendador que tenga la condición de gran tenedor, si el arrendatario acredita estar en una situación de vulnerabilidad social y económica (art. 10.2 LAU).

-Prórroga extraordinaria de 3 anos obligatoria para el arrendador (gran tenedor o no) cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, en los mismos términos y condiciones (Art. 10.3 LAU).
-Excepciones:
i)Se pacte un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes con las limitaciones previstas en el art. 17.6 y 7 LAU; o
ii) el arrendador haya comunicado la necesidad de disponer de la vivienda en los términos del art. 9.3 LAU.

Question 40

proves to be - Spanish

Answer 40

acredita estar

Question 41

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a
la vivienda - consecuencias de los dos grandes conceptos - apartado 2

Answer 41

> Cuando se firme un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda ubicada en zona tensionada, so se podrá incrementar la renta aplicada los últimos 5 anos aplicando la actualización anual de la renta prevista en el contrato anterior (Art. 17.6. LAU).
-Excepcionalmente, podrá incrementarse la renta en un 10% sobre la última renta del contrato vigente en los últimos 5 anos cuando:
i) Se haya realizado una rehabilitación que cumpla con los presupuestos de los apartados a), b) o c) del artículo 17.6; o
ii) Cuando el contrato se firme por un periodo de 10 o más anos.

> Adicionalmente, en las viviendas ubicadas en zonas de mercado tensionado en las que el arrendador sea un gran tenedor, la renta pactado al inicio de un nuevo contrato no podrá exceder del máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (Art. 17.7 LAU).
-Este mismo límite aplicara en las viviendas ubicadas en zona tensionada en las que no haya habido ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos 5 anos.
-Este apartado solo entrará en vigor cuando se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia (DT 7^a LAU).