NÖT 1

Question 1

Villkor för registrering för en fastighetsmäklare (6)

Answer 1

1. Har betalat en ansökningsavgift
2. Myndig, inte är i konkurs eller inte har näringsförbud eller förvaltare
3. Har försäkring för skadestånd (dvs ansvarsförsäkring, minst 2 miljoner kr)
4. Har tillfredsställande utbildning
5. Har avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare
6. Är redbar och övrigt lämplig att vara verksam som fastighetsmäklare (allmänt skötsam person, inga skulder hos KFM, ingen historik av grov kriminell bakgrund, narkotika)

Question 2

Villkor för registrering för fastighetsmäklarföretag (4)

Answer 2

1. Har betalat en ansökningsavgift
2. Befinner sig inte i konkurs eller likvidation
3. Ledningen eller de som har ett kvalificerat innehav har INTE gjort sig skyldiga till allvarlig brottslighet eller i väsentlig utsträckning åsidosatt sina skyldigheter i näringsverksamhet
4. Är redbart och övrigt lämpat att bedriva fastighetsmäklarverksamhet

Question 3

Närståendekretsen (5)

Answer 3

1. Make/sambo
2. Syskon eller släktning i rätt upp- eller nedstigande led
3. Någon som mäklaren är besvågrad med rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon
4. Någon annan närstående som avses enligt konkurslagen
5. Någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en anknytning till

Question 4

Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av fastighet
(4)

Answer 4

1. Ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen

Ska även i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren AVSER att genomföra försäljningen (råd och upplysningar av allmän karaktär)

2. Ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (frågelista till säljare)
3. Ska SKRIFTLIGEN upplysa en köpare om det ansvar som köparen har att undersöka fastigheten och ska verka för att hen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning
4. Vid misstänksamhet om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om det

Question 5

Objektsbeskrivningens innehållsuppgifter - FASTIGHET (4)

Answer 5

1. Fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader
2. Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten
3. Gemensamhetsanläggningar
4. Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt

Som mäklare ska man alltid se till att säljaren godkänner objektsbeskrivningen

Question 6

Objektsbeskrivningens innehållsuppgifter - BOSTADSRÄTT (8)

Answer 6

1. Namn på BRF
2. Pantsättning av bostadsrätten
3. Andelstal (ofta 2x, kan förekomma flera på väldigt nya föreningar)
4. Lägenhetens nummer och storlek
5. Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt t. ex förråd, parkeringsplats
6. Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften (månadsavgift)
7. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
8. Driftskostnader

Question 7

Budförteckningens innehållsuppgifter (5)

Answer 7

Mäklaren ska även upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten

1. Anbudsgivarens namn
2. Kontaktuppgifter
3. Belopp som bjudits
4. Tidpunkt för när det lämnades (datum och klockslag)
5. Villkor för anbudet

Mäklaren ska överlämna budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts (upphör)

Om bostaden blir såld, ska budförteckningen överlämnas till både säljare och köpare när uppdraget slutförts (på tillträdesdagen)

Question 8

När återkallar FMI registreringen för en fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag? (4)

Answer 8

1. Inte längre uppfyller villkoren för registrering
2. Inte betalar årlig avgift trots påminnelse
3. Handlar i strid mot sina skyldigheter enligt FML
4. Överträder en bestämmelse enligt penningtvättslagen

Question 9

Budgivning - mäklarens skyldigheter enligt praxis (6)

Answer 9

1. Ge info om hur budgivningen kommer gå till
2. Informera om säljarens eventuella krav
3. Redovisa alla spekulanter till uppdragsgivaren
4. Framföra alla bud till uppdragsgivaren
5. Framföra alla eventuella meddelanden från spekulanter till uppdragsgivaren (t. ex budgivaren erbjuder friskrivningsklausul, att säljaren slipper att städa)
6. Informera om och dokumentera återkallade bud

Question 10

Budgivningen - mäklaren ska inte/får inte (4)

Answer 10

1. Lova någon att få köpa - säljaren bestämmer vem
2. Lova någon mer betänketid - säljaren bestämmer när
3. Avbryta marknadsföring utan säljarens samtycke - säljaren bestämmer till vilket pris
4. Mäklaren får inte medverka till fejkade budgivningar

Question 11

Förmedlingsuppdragets innehållsuppgifter (7)

Answer 11

1. Upprättas skriftligt eller elektroniskt
2. Typ av uppdrag (ensamrätt/tills vidare)
3. Vem som är ansvarig mäklare
4. Förmedlingsobjekt
5. När börjar avtalet att gälla?
6. Särskilda villkor
7. Mäklarens ersättning (provision)

Utgångspris och prisändring är inget krav från praxis

Question 12

Vad ska mäklaren göra om uppdraget blir uppsagt dvs ingen försäljning? (5)

Answer 12

1. Mäklaren ska skriftligt bekräfta uppsägningen oavsett vem som säger upp det
2. Upplysa om eventuell rätt till provision
3. Översända anvisade spekulanter (de kunder som du anser har anvisat)
4. Överlämna journal
5. Överlämna anbudsförteckning

Question 13

De fem provisionskriterierna (5)

Answer 13

1. Förmedlingsuppdrag (ska finnas eller har funnits)
2. Måste ske en bindande överlåtelse (bostaden ska bli såld)
3. (Identitet) - det som säljs ska vara det som finns angivet i förmedlingsuppdraget
4. Anvisning (mäklaren ska ha anvisat köparen)
5. Ska finnas ett orsakssamband

Vid ensamrätt (enbart punkt 1-3)

Question 14

Viktigt att tänka på vid en provisionstvist (4)

Answer 14

1. Vem har anvisat spekulanten?
2. Förfluten tid
3. Hur mycket skiljer det i pengar?
4. Vem av mäklarna har haft störst inverkan på att det blev affär?

Question 15

Vad är skillnaden mellan FRN och FMI?

Answer 15

FRN prövar civilrättsliga tvister (skadestånd eller nedsättning av provision)

FMI prövar disciplinära frågor (erinran, varning, återkallelse) och/eller sanktionsavgifter utifrån PTL

Question 16

Är beslut av FRN enbart rådgivande?

Answer 16

JA

Om konsumenten är missnöjd, kan INTE beslutet ÖVERKLAGAS men kan däremot vända sig till domstol och välja att stämma mäklaren

Om mäklaren är missnöjd, kan mäklaren besluta att strunta i beslutet för det STRIDER INTE mot god fastighetsmäklarsed

OBS, om man inte följer besluten som mäklare anses det som grund för uteslutning (åker ut från Mäklarsamfundet eller Fastighetsmäklarförbundet)

Question 17

Vilka tvister SKA FRN pröva?

Answer 17

Tvister om skadestånd eller nedsättning av provision mellan konsument och fastighetsmäklare - om det är KONSUMENTEN som har begärt att pröva tvisten

Question 18

Vilka tvister FÅR FRN pröva? (3)

Answer 18

1. Tvister om skadestånd eller nedsättning av provision mellan NÄRINDSIKDARE och fastighetsmäklare
2. Tvister mellan två fastighetsmäklare om rätt till provision
3. Tvister om rätt provision men bara om konsumenten godkänner när mäklaren kräver (mäklaren anser att hen har rätt till provision)

Question 19

Vad gäller för BOSTADSRÄTT avseende upprättande av energideklaration? (4)

Answer 19

1. Byggnadens ägare ansvarar för att energideklarationen utförs - viktigt att veta vid försäljning av bostadsrätt (bostadsrättsföreningen)
2. Säljarens skyldighet att överlämna energideklarationen till köparen
3. Mäklarens skyldighet att informera parterna om vilka skyldigheter och rättigheter som parterna har
4. Kontrollera om giltighet, flera behöver utföra ny

Question 20

Mäklarens skyldigheter i enligt med lag om energideklaration (5)

Answer 20

1. Informera säljaren om deklarationsskyldighet och eventuell konsekvens om underlåter
2. Upplysa tilltänkta köpare om ED utförd och vilka rättigheter de har om det inte finns någon utförd
3. Ange energiprestanda/klass i marknadsföring
4. Hålla deklarationen tillgänglig (behöver inte överlämna den, det är formellt säljarens ansvar men man gör det i praktiken ändå)
5. Utförda besparingsåtgärder (t. ex bytt fönster efter att deklarationen har upprättats)

Question 21

Vad ska en energideklaration innehålla? (6)

Answer 21

1. Byggnadens energianvändning i form av primärenergital (bortse hushållsel för det förbrukar inte bygganden utan den som bor där t. ex datorer, lampor)
2. Areaor som är uppvärmda till mer än 10 grader (kallas för A-temp)
3. Specifik energianvändning ska anges som tilläggsinformation
4. Om OVK är utfört (obligatorisk ventilationskontroll - ska bara anges om det har gjort)
5. Om radonmätning är utförd - ska bara anges om det har gjort)
6. Förslag på kostnadseffektiva energibesparande åtgärder och kostnader med beaktande av god inomhusmiljö

Får inte föreslå åtgärder som är dyra eller som riskerar att försämra ventilationen/inomhusmiljön

Question 22

Ange fem typer av nyttjanderätter (5)

Answer 22

1. Bostadsarrende
2. Hyra
3. Tomträtt
4. Bostadsrätt
5. Allmän nyttjanderätt

Question 23

Kännetecken för en nyttjanderätt och formkrav (2)

Answer 23

1. Är personlig och det är fritt fram att avtala om vad man vill (KAN VARA MUNTLIGA)
2. Kan INTE överlåtas eller upplåtas i andrahand

Undantag vid bostadsarrende och hyresavtal

Question 24

Upplåtelsetid för nyttjanderätter (3)

Answer 24

1. Högst 50 år utanför detaljplan
2. Högst 25 år inom detaljplan
3. Nyttjanderättshavarens livstid

Question 25

Vid vilka nyttjanderätter SKA betalning utgå? (3)

Answer 25

1. Arrende
2. Hyra
3. Tomträtt

Question 26

Arrendetiden (4)

Answer 26

1. Alltid förutbestämd
2. Livstid (ovanligt)
3. Minst 5 år
4. Max 50 år

Question 27

Innebörd av förbud mot förtroenderubbande verksamhet

Answer 27

Att en fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom/henne som mäklare

Tar syfte på vad man gör sin yrkesutövning, om man har någon sidoverksamhet

T. ex får inte förmedla bostadsrätter i den förening som man själv är medlem i, dolt samarbete med andra aktörer, får INTE vara besiktningsman i ditt egna uppdrag