Fastighetsmäklarlagen - Del 2 Flashcards
Innebörd av förbud mot närståendeförmedling
En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en kollega eller en person som man har en nära anknytning till
En person som är närstående får inte köpa en bostad som man har i uppdrag att förmedla och får dessutom inte sälja en närståendes bostad
Närståendekretsen (5)
- Make/sambo
- Syskon eller släktning i rätt upp- eller nedstigande led
- Någon som mäklaren är besvågrad med rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon
- Någon annan närstående som avses enligt konkurslagen
- Någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en anknytning till
Vad händer om en närstående är intresserad av en bostad som man har i uppdrag att förmedla?
Måste genast underrätta uppdragsgivaren att en närstående är intresserad
Upp till uppdragsgivaren att avgöra om den närstående får vara med som intressent eller avvisa personen (mäklaren får INTE plocka bort några spekulanter för säljaren)
Om uppdragsgivaren ger medgivande att den närstående får vara med i budgivningen, måste mäklaren säga upp uppdraget
Om den närstående blir köpare, måste man anmäla köpet till FMI
Innebörd av förbud mot handel med fastigheter
Att sälja fastigheter som man säljer i spekulationssyfte dvs korta innehav för att göra vinst
En fastighetsmäklare får INTE BEDRIVA handel med fastigheter
Innebörd av förbud mot att uppträda som ombud och mäklarens möjlighet ha fullmakt
En fastighetsmäklare FÅR INTE som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare
Mäklaren FÅR dock åta sig begränsade uppgifter t. ex okej att ha fullmakt för köpare/säljare och genomföra tillträdet, UNDER FÖRUTSÄTTNING att allt går perfekt (blir inga ändringar, inga tvister om betalningar etc)
Direkt kopplat till mäklarens opartiskhet
Faktorer som man tittar på vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande (3)
- Verksamhetens omfattning
- Ersättningens storlek (obetydlig = oklart, om överstiger några tusenlappar är INTE obetydlig)
- Omständigheterna i övrigt
Innebörd av förbud mot förtroenderubbande verksamhet
Att en fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom/henne som mäklare
Tar syfte på vad man gör sin yrkesutövning, om man har någon sidoverksamhet
T. ex får inte förmedla bostadsrätter i den förening som man själv är medlem i, dolt samarbete med andra aktörer, får INTE vara besiktningsman i ditt egna uppdrag
Mäklarens förpliktelse om hen bedriver förtroenderubbande verksamhet
Ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande (vilken verksamhet det är och belopp på ersättning)
Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och övrigt snarast (innan köpekontrakt skrivs)
Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av fastighet
(4)
- Ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen
Ska även i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren AVSER att genomföra försäljningen (råd och upplysningar av allmän karaktär)
- Ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (frågelista till säljare)
- Ska SKRIFTLIGEN upplysa en köpare om det ansvar som köparen har att undersöka fastigheten och ska verka för att hen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning
- Vid misstänksamhet om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om det
Har en köpare en undersökningsplikt vid köp av en bostadsrätt?
Finns ingen uttryckligen undersökningsplikt enligt Köplagen
Bara om köparen BLIR UPPMANAD att undersöka bostaden (vilket man gör i Fastighetsmäklarbranchen)
Kommer sedan stå i överlåtelseavtalet och får därmed undersökningsplikt
Innebörd av kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden för både fastigheter och bostadsrätter
Att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den (vem som äger den och kan sälja den)
Om det avser bostadsrätt, ska mäklaren istället kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt - INTE BELOPP
Innebörd av tillhandahållande av objektsbeskrivning och andra handlingar
Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en SKRIFTLIG beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning)
Objektsbeskrivningens innehållsuppgifter - FASTIGHET (4)
- Fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader
- Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten
- Gemensamhetsanläggningar
- Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt
Som mäklare ska man alltid se till att säljaren godkänner objektsbeskrivningen
Definition av rum enligt LM (3)
- 7 kvadratmeters golvarea
- Fönster med direkt dagsljus
- Ska inte vara ett hygienutrymme
Objektsbeskrivningens innehållsuppgifter - BOSTADSRÄTT (8)
- Namn på BRF
- Pantsättning av bostadsrätten
- Andelstal (ofta 2x, kan förekomma flera på väldigt nya föreningar)
- Lägenhetens nummer och storlek
- Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt t. ex förråd, parkeringsplats
- Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften (månadsavgift)
- Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
- Driftskostnader
Definition av andelstal (2)
Två olika andelstal
- Andelstal som avser bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet dvs bostadsrättens andel av föreningens tillgångar och skulder
- Andelstal som avser bostadsrättens andel av föreningens årsavgifter
Formel för att beräkna bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning
BRF:s räntebärande skulder (banklån) - BRF:s räntebärande tillgångar (bankmedel, obligationer, räntefonder) - BRF:s likvida medel (kassa, bank) = FÖRENINGENS NETTOSKULD
Föreningens nettoskuld x bostadsrättens andelstal avseende årsavgiften =
BOSTADSRÄTTENS INDIREKTA NETTOSKULD
Ange en annan viktig handling som en fastighetsmäklare SKA TILLHANDAHÅLLA i anknytning till förmedling av bostadsrätter
Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar
Om det inte finns någon årsredovisning, ska mäklaren tillhandahålla föreningens ekonomiska plan
