Mietvertrag, Pachtvertrag

Question 1

P: Klauseln über Schönheitsreparaturen

Answer 1

• grds. kein Verstoß gegen § 307
• > pro: wird bei der Berechnung der Miete mitberücksichtigt
• Ausnahmen:
• > wenn Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird -> nach § 307 I 1, II Nr. 1 unwirksam, sofern der Vermieter den Mietern keinen angemessenen Ausgleich gewährt
• > wenn starre Fristen zur Renovierung vorgesehen sind, ohne dass tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht
• > wenn Endrenovierungsklausel vereinbart wird ohne Ansehung der Tatsache, ob tatsächlich Renovierungsbedarf bei Auszug besteht
• Bei Ausführung aufgrund einer unwirksamen Klausel durch Mieter:
• > § 280 I
• > §§ 812 I 1 Alt. 1, 818 II
• > GoA (-) laut BGH

Question 2

P: Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des § 536a I auch für Mangelfolgeschäden und Dritte

Answer 2

bzgl Mangelfolgeschäden

• hM: auch für Verletzungen des Integritätsinteresses (insbes. Körper- und Eigentumsverletzung) des Mieters
• > keine Diff zwischen SE statt der Leistung und weiterem SE
  pro: keine teleologische Reduktion, da umfassender Mieterschutz bei anfänglichen Mängels bewusste Entscheidung des Gesetzgebers

bzgl Dritten
- nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung
für Dritte: vertragliche Schadensersatzansprüche aus § 536a I gegen den Vermieter

ABER: Garantiehaftung nach Rspr. in AGB abdingbar

Question 3

P: Anwendungsbereich des § 539 I

Answer 3

• frühere hM: § 539 I immer dann, wenn Mieter keinen Anspruch aus § 536a II hat
• BGH: § 536a II als abschließende Regelung zum Aufwendungsersatz bei Mängelbeseitigung
• > insbesondere keine Anwendung auf den Fall der eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter ohne Verzug des Vermieters
  pro: sonst würde § 536a II mit seinen engen Ausnahmetatbeständen unterlaufen
• ganzhM: Rechtsgrundverweisung des § 539 I zu GoA-Vorschriften: Prüfung insbesondere des Fremdgeschäftsführungswillens wichtig (Mieter darf Aufwendungen nicht nur im eigenen Interesse tätigen)

Question 4

P: Konkurrenz Mietmängelgewährleistungsrecht und Anfechtungsrecht

Answer 4

• § 119 II
• > vor Überlassung: Anfechtung möglich
• > nach Überlassung: hM (+), da für Einschränkung der §§ 119 ff keine Veranlassung; mM (-), da §§ 536b, c (Kenntnis, Mängelanzeige) speziellere Regelungen darstellen
• § 123
• > vor und nach Überlassung zulässig (hM), auch neben Kündigung möglich
  pro: unterschiedliche Schutzrichtung: § 123 schützt rechtsgeschäftliche Entschließungsfreiheit, Gewährleistungsrechte und Kündigung schützen vor aktueller Leistungsstörung
• Einschränkung der ex tunc Wirkung (vgl. Arbeitsverträge) nicht angezeigt

Question 5

P: Einrede des nicht erfüllten Vertrages neben gesetzlicher Minderung

Answer 5

• Mieter ist gem. § 556 b I vorleistungspflichtig, was § 320 I 1 (Leistungsverweigerungsrecht, bspw. bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch Vermieter) dem Wortlaut nach ausschlösse
• aber hM: § 320 dennoch (+)
  pro: § 556b I hat nur den Zweck, Fälligkeitsabrede festzuschreiben; soll nicht § 320 ausschließen
  pro: § 556b II setzt Leistungsverweigerungsrecht voraus
• jedoch: Rechtsgedanke des § 536c II: § 320 I allerdings erst an den Mieten geltend zu machen, die nach der Anzeige des Mangels fällig geworden sind

Question 6

P: Verhältnis zwischen mietrechtlichem SEA nach § 536a und Unmöglichkeit

Answer 6

• Haftung für anfängliche unbehebbare Mängel: § 311a II verschuldensabhängig, § 536a I verschuldensunabhängig
• > eA: vor Überlassung greift § 536a I nicht ein -> allgemeines Leistungsstörungsrecht
  con: Wertungswiderspruch, dass Haftung für anfängliche Sachmängel vor der Überlassung der Mietsache weniger streng sein soll als nach der Überlassung
• > aA: Wertung des § 536a I wird auf § 311a II als § 276 (Garantiehaftung) übertragen
  con: methodisch zweifelhaft
• > wA: § 536a I auch für anfängliche unbehebbare Mängel
• Nach Vertragsschluss: allgemeinen Regel, dass die §§ 536ff. erst ab Überlassung der Mietsache anwendbar
• Vor der Überlassung: §§ 280 I, III, 283
• > pro: keine Wertungswidersprüche zu § 536a I Alt. 1, weil die Voraussetzungen der Garantiehaftung – Vorliegen eines Mangels bei Vertragsschluss – nicht gegeben

Question 7

P: Anspruchsgrundlage des Vermieters bei Rückgabe der beschädigten Mietsache

Answer 7

• eA (mM): §§ 280 I, III, 281 (statt der Leistung) wegen Verletzung der Rückgabepflicht aus § 546 I
• aA (BGH & hM): §§ 280 I, 241 II (neben der Leistung)
  pro: entscheidend ist nicht der Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs, sondern ob die Verletzung einer Haupt- oder Nebenleistungspflicht vorliegt
• > pro: § 546 I macht keine Aussage über den geschuldeten Zustand der Mietsache; nur Integritätsinteressen iSd § 241 II betroffen

[anders freilich bei vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen -> Hauptleistungspflicht]

Question 8

P: Keine Schönheitsreparaturen durch Mieter bei Auszug - Vermieter will jedoch Wohnung umbauen

Answer 8

• eA (hM): Mieter wird dennoch nicht von seiner Leistungspflicht frei -> §§ 280 I, III, 281
  pro: ergänzende Vertragsauslegung: Schönheitsreparaturen haben Entgelt-Charakter
• aA (mM): kein SEA
  pro: Mieter wird im Ergebnis zur Mitfinanzierung der Umbaumaßnahmen gezwungen

Question 9

P: Schriftformheilungsklauseln

Answer 9

• Konstellation: Parteien verpflichten sich, etwaige Formmängel nachträglich zu beseitigen, um so die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auszuschließen
  -> BGH: Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 550 -> unwirksam.
  -> aber Ausnahme: Eine Partei kann im Einzelfall aber nach Treu und Glauben (§ 242) gehindert sein, eine nachträglich ohne Einhaltung der Schriftform vereinbarte
  Vertragsänderung, die für sie lediglich vorteilhaft ist, zum Anlass zu nehmen, sich unter Berufung auf § 550 von einem inzwischen lästig gewordenen Vertrag zu lösen

Question 10

P: Gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts

Answer 10

• ganzhM: nicht möglich
  pro: § 1207 wird nicht von § 1257 erfasst, da Vermieterpfandrecht kraft Gesetzes entsteht
  pro: Vermieterpfandrecht als besitzloses Pfandrecht (anders als Werkunternehmerpfandrecht) - gutgläubiger Erwerb kommt grds. nur bei unmittelbarem Besitzerwerb in Betracht

Question 11

P: Vermieterpfandrecht vs. Sicherungsübereignung

Answer 11

• Sicherungsübereignung vor Einbringung der Sache: kein Vermieterpfandrecht
• Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache. Vermieterpfandrecht (+)
• antizipierte Sicherungsübereignung aller in einem bestimmten Mietraum gelagerten Sachen (insbesondere eines Warenlagers):
• > dingliche Einigung + Vereinbarung eines BMV als Übergabesurrogat vorweggenommen; Übereignung aber erst mit Einbringung der Sache in den Raum wirksam
• > BGH: Auflösung der Konkurrenz zugunsten des Vermieterpfandrechts -> Sicherungseigentum mit Vermieterpfandrecht belastet
  pro: ? [Vermieterschutz vor Bankenschutz?]