Droit Immobilier : Flashcards

Question

La carte communale :

Answer 1

•Les communes non dotées d’un PLU peuvent élaborer une carte communale. •Cette carte comprend un rapport de présentation et un, ou plusieurs, documents graphiques. Elle comporte en annexe les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol. •Son objectif est de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les constructions ne sont pas admises, à l'exception : •De l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ainsi que de l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant. •Des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, à la mise en valeur des ressources naturelles, et au stockage et à l'entretien du matériel des coopératives d'utilisation de matériel agricole. •Contrairement au PLU , elle ne peut pas réglementer de façon détaillée les modalités d’implantation sur les parcelles (types de constructions autorisées, densité, règles de recul, aspect des constructions, stationnement, espaces verts...) et elle ne peut pas contenir des orientations d’aménagement. •Ce sont donc les dispositions du règlement national d’urbanisme qui s’appliquent alors aux constructions, aménagements et installations. La carte communale est approuvée, après enquête publique, par délibération du conseil municipal, puis par le préfet dans un délai de deux mois. Si un SCOT existe la carte communale doit être compatible avec ce SCOT. L’élaboration d’une carte communale est soumise à évaluation environnementale de façon systématique lorsque le territoire comprend en tout ou partie un site Natura 2000. Une carte communale peut faire l’objet d’une procédure de révision Comme pour l’élaboration, la procédure de révision est soumise à évaluation environnementale de façon systématique lorsque le territoire comprend en tout ou partie un site Natura 2000. •La mise à jour de la carte communale doit être effectuée chaque fois qu’il est nécessaire de modifier le contenu des annexes de la carte communale, et notamment le report des servitudes d’utilité publique.

Answer 2

•Le certificat d’urbanisme permet de connaître toutes les informations sur la réglementation applicable à un terrain. •Il permet aussi de vérifier la faisabilité d’une opération. •Enfin, la démarche est très utile pour figer dans le temps les règles et taxes applicables à un terrain. •Le certificat d’urbanisme est un document fourni par la mairie qui informe sur les règles applicables à un terrain. •C’est en général une étape préalable à une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). •Il existe deux types de certificat d’urbanisme : •le certificat d’urbanisme d’information (CUa) : il vous indique seulement les règles et taxes d’urbanisme applicables à votre terrain. •le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : outre les renseignements apportés par le CUa, le CUb indique si un projet de construction est faisable. •Il vous renseigne également sur l’état et la disponibilité des réseaux desservant le terrain. •Le CU opérationnel nécessite que vous sachiez déjà le type et la surface approximative du bâtiment à édifier. •Un certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. •Il est possible de prolonger sa durée de validité d’une année autant de fois que nécessaire. •La prolongation n’est possible que s’il n’y a pas eu de changement des règles applicables au terrain. •Demander un CU est souvent nécessaire pour sécuriser son opération. •En effet, la démarche est intéressante dès que l’on veut confirmer la faisabilité réglementaire d’un projet ou figer les règles applicables au terrain. •Ainsi, lors d’un achat de terrain constructible, le vendeur fournit un CU à l’acquéreur pour lui prouver la constructibilité du terrain. •La cristallisation des règles d’urbanisme applicables. •Voici un des principaux intérêts de la démarche : un certificat d’urbanisme cristallise les règles d’urbanisme applicable au terrain. •Ainsi, les règles applicables à votre terrain au jour de la délivrance du certificat seront figées pendant 18 mois. •L’administration examinera toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée dans les 18 mois suivant la délivrance du CU au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance, même si elles ont évolué défavorablement. •Le CU est donc un document qui permet de sécuriser grandement son opération. •La cristallisation des règles est valable pour les CU d’information et opérationnels, qu’ils soient positifs ou négatifs. •On notera également que le certificat d’urbanisme fige également le taux des taxes d’urbanisme applicables au terrain pendant 18 mois. •Il existe cependant un cas particulier qui pourrai compromettre la cristallisation des règles : le sursis à statuer. •L’administration peut opposer un sursis à statuer à un permis de construire si les travaux objets de la demande de permis sont de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme en cours d’élaboration. •Le sursis à statuer est possible dès que l’administration a engagé le débat sur les orientations générales du PADD. •Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain pour faire une demande de certificat d’urbanisme. N’importe qui peut en faire la demande. •Il faudra réaliser la demande de certificat d’urbanisme au moyen du formulaire cerfa n°13410.( modèle pièce jointe ) Le formulaire est valable autant pour les CU d’information qu’opérationnels. Il faudra fournir les informations suivantes : •localisation du projet, avec superficie et références cadastrales du terrain ; •description du projet, avec destinations et sous-destinations des constructions ; Il faudra également joindre au formulaire les documents suivants : •un plan de situation •pour les CU opérationnels : une note descriptive, un plan d’implantation des constructions existantes et à édifier, des croquis et photos. En cas de document manquant, l’administration ne pourra instruire la demande. •Vous devrez ensuite déposer votre demande de certificat d’urbanisme à la mairie de la commune de votre projet. Le délai d’instruction est d’un mois pour les CU d’information et de deux mois pour les CU opérationnels Source : Pourquoi le sursis à statuer est-il fréquemment utilisé ? •Rares sont les territoires qui actuellement ne connaissent pas une mutation de leurs règles d’urbanisme, dans le cadre de l’élaboration ou de la révision d’un plan local d’urbanisme (PLU). •Dans un tel contexte, il n’est donc pas étonnant que pendant la période, parfois longue, au cours de laquelle est élaboré ou révisé un plan local d’urbanisme, puissent émerger des difficultés. •Le propriétaire ou le constructeur qui sentira poindre un nouveau document d’urbanisme réduisant ses droits à construire aura la volonté d’obtenir son autorisation d’urbanisme sous l’empire de la réglementation en vigueur, avant que le nouveau PLU soit opposable aux tiers. •Inversement, la collectivité compétente en matière de PLU qui consacre des moyens humains et financiers à l’élaboration d’un projet de territoire cherchera à éviter que la traduction réglementaire de ce projet soit compromise par des « coups partis ». •C’est essentiellement le mécanisme du sursis à statuer qui permet de ménager ce subtil équilibre entre, d’une part, la règle selon laquelle un projet se voit appliquer les dispositions d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle il est autorisé et, d’autre part, la nécessité de préserver les conditions d’application des règles à venir. •Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans à décision de sursis à statuer cesse de produire ses effets, quelle que soit la durée du sursis qu’elle indique, à la date à laquelle le plan local d’urbanisme dont l’élaboration ou la révision l’avait justifiée est adopté. •Dans l’hypothèse où ce PLU n’est pas adopté avant l’expiration du délai de validité du sursis, le demandeur dispose d’un délai de deux mois à compter de l’expiration du délai de validité du sursis pour confirmer sa demande. •L’administration sera alors tenue d’apprécier la conformité de la demande d’autorisation aux règles d’urbanisme existant avant l’approbation du nouveau document d’urbanisme. •Dans le cas où le PLU est adopté avant l’expiration du délai indiqué par la décision de sursis, le demandeur dispose, pour confirmer sa demande, d’un délai qui court à compter de la date de l’adoption du PLU et s’achève deux mois après l’expiration du délai qui lui avait été indiqué. •L’administration sera alors tenue d’apprécier la conformité de la demande d’autorisation au nouveau document d’urbanisme. Sources Parties respectivement Périé architecte/village.

Answer 3

•Aménagement du territoire : la Métropole du Grand Paris franchit une étape clef. •Le SCOT, schéma de cohérence territoriale, qui donne les grandes orientations en matière d'urbanisme, a été adopté cette semaine après quatre ans de travaux et de débats. •Ses douze principes clefs, qui font la part belle à l'environnement, doivent en principe désormais guider l'action des élus locaux du Grand Paris Artificialisation des terres, déséquilibre est-ouest, pénurie de logements, lutte contre la pollution... •Les conséquences du phénomène de métropolisation, particulièrement puissant à Paris et en petite couronne, sont autant de sujets cruciaux et potentiellement clivants pour les élus locaux. •Les 179 élus de la Métropole du Grand Paris sont parvenus, lundi 24 janvier, à passer outre leurs divergences de fond pour voter un document actant de grandes orientations communes en matière d'aménagement du territoire pour les 15 prochaines années. •Une première étape que le président de la Métropole Patrick Ollier n'a pas hésité à qualifier d' « historique », d'autant que 94 % des élus de cette assemblée multipartite ont voté le texte. •« Il constitue la colonne vertébrale de la Métropole sur les 15 à 20 prochaines années et fixe des objectifs clairs et fort » a assuré le président. •Il aura fallu quatre ans de travail, autant de versions, et plus d'une centaine de réunions pour parvenir à un point d'accord. •Ce document réglementaire, baptisé SCOT pour schéma de cohérence territoriale, ne s'impose pas aux maires et les projets des 131 communes métropolitaines du Grand Paris (soit 7 millions d'habitants) devront simplement être « compatibles » avec le document. •« Les maires gardent la main sur la vision de l'aménagement de leurs communes dans le cadre des plans locaux d'urbanisme intercommunaux », martèle Patrick Ollier, qui s'est efforcé, tout au long du vote, de ne pas effrayer des maires très attachés à leurs prérogatives de « bâtisseurs » Douze grands principes. •Le document voté se décompose en 136 prescriptions, ordonnées autour d'une série de 12 grands principes, relativement généraux et dominés par une forte préoccupation environnementale. •Il s'agit de « conforter une Métropole, économe en espaces et équilibrée dans la répartition de ses fonctions », de « permettre aux quartiers en difficulté de retrouver une dynamique positive de développement » de « renforcer la présence de la nature et de l'agriculture en ville », d'« agir pour la qualité de l'air », de « s'appuyer sur les nouvelles technologies pour accélérer le développement économique la création d'emplois et la transition écologique », d'« organiser la transition énergétique » ou encore de « favoriser la « reconquête des espaces naturels, boisés et agricoles ». •Pour autant, certaines dispositions ayant trait à l'artificialisation des terres (préservation des terres agricoles et espaces forestiers, etc) ont divisé l'hémicycle jusqu'au jour du vote. •Une petite dizaine d'amendements favorisant la construction, portés pour la plupart par le maire (LR) de Boulogne- Billancourt, Pierre-Christophe Baguet ont ainsi reçu des soutiens, sans cependant être adoptés. •« Sur un territoire urbanisé à 87 %, dans lequel nous avons perdu près de la moitié des espaces naturels ces quarante dernières années, il est nécessaire d'être ambitieux » martelé Sylvain Raifaud, co- président du groupe écologiste, qui a ferraillé contre des amendements favorables aux constructions. •A gauche, le premier adjoint de Paris Emmanuel Gregoire, dont le groupe (PS) a voté favorablement, a salué « un document qui n'est pas bloquant ». •« Il était important, que politiquement, nous montrions notre capacité à agir sur cet espace commun, sans renoncements mais en commun accord » a rappelé le vice-président de la Métropole (LR) Eric Cesari. •« Le SCOT permet de démontrer notre capacité à conduire des actions politiques à l'échelle d'un territoire ».

Answer 4

•La généralisation des PLUi s’accélère avec le transfert obligatoire de la compétence PLU, depuis le 27 mars 2017, pour les communautés de communes et d’agglomération (sauf manifestation d’opposition). •Le Plan Local d’Urbanisme (PLUI) est le dernier né des documents de planification territoriale, promu sous la loi Engagement National pour l’Environnement (ENE) le 12 Juillet 2010. •Bien que récent, il fut renforcé par les lois Grenelle 2 et ALUR, rendant la prise de compétence intercommunale et matière de document d’urbanisme obligatoire à compter du 27 Mars 2017. Le PLUI reprend les éléments fondamentaux du PLU communal classique, en adaptant la vision et le projet de territoire à une échelle plus globale et plus pertinente : l’intercommunalité. •Cette évolution de la vision amène une meilleure prise en compte des problématiques du XXI° siècle, que sont l’étalement urbain, la consommation d’espaces naturels et agricoles, l’économie des ressources naturelles, ainsi que la préservation de la biodiversité. •Le PLUI peut également être le document permettant la mutualisation des moyens et des économies d’échelles, dans le but de mener des projets structurants inenvisageables sur un seul territoire communal. •Dans son ensemble, la mise en place d’un tel document permettra aux intercommunalités d’assurer une véritable cohérence de l’espace vécu. •Bien que sa portée soit intercommunale, la composition de ce document d’urbanisme est assez proche du PLU. Retour sur la composition du PLUI : •Le Rapport de présentation, qui consiste à établir un diagnostic initial du territoire, en abordant différentes thématiques (infrastructure, loisirs, économie, population,...). •Il se compose également d’une Etude Initiale de l’Environnement. Sa rédaction est bouclée par les choix retenus pour la définition du PADD. •Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), correspondant au projet des élus en termes d’aménagement et d’urbanisme. •Cette réflexion permet de définir une politique à moyen-long terme dont le but est d’assurer la cohérence et la bonne gestion du territoire intercommunal. •De cette manière, le document doit être le moins impactant possible afin de ne pas compromettre les possibilités de développement des générations futures ; •Les Orientations d’Aménagement et de Programmation(OAP) réunies dans un seul document donnent un aperçu plus opérationnel. •Elles exposent la manière dont la collectivité souhaite mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager des quartiers ou des secteurs de son territoire. •Cela prend la forme de schéma d’aménagement définissant par exemple la forme finale souhaitée ou bien la densité de logement à respecter. Introduites par la loi Grenelle 2, elles forment un document opposable au même titre que le règlement. •Le règlement écrit et graphique, reprenant l’ensemble des règles applicables sur chaque zone définie. Il est également opposable. Il regroupe les cartes réalisées sous différentes échelles, et notamment le zonage recoupé en quatre typologies : U : zone urbanisée ; AU : zone à urbaniser ; N : zone naturelle ; A : zone agricole. •Les annexes, reprennent un ensemble d’informations variées, telles que les Servitudes d’utilité Publique, le risque inondation, les sites archéologiques,...

Answer 5

•La copropriété des immeubles bâtis est un statut applicable à : « Tout Immeuble Bâti ou Groupe d’Immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. •Réunion de 3 éléments : -Nature de l’immeuble : immeubles bâtis (à l’exclusion des terrains nus). -Division par lots : Lot (formé des parties communes et privatives) : *Parties privatives : réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire. (Division d’un lot : AG doit être saisie pour approuver la nouvelle répartition des charges issue du fractionnement). *Parties communes : Utiles à l’ensemble des copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. (Parties communes réservées à certains propriétaires seulement, on les appellent : les parties communes spéciales). •Le règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document obligatoire d’ordre public constituant la charte de la copropriété. Rubriques : *Destination des parties communes et privatives (habitation, commerce, bureau, parking etc). *Administrations des parties communes : -Syndicat des copropriétaires. *Répartition des charges : -Dépenses de conservation. -Dépense ms de maintenance. -Dépense d’administration. Ces charges sont assumées par chacun des copropriétaires en fonction des tantièmes attachés à son lot, fixés à l’égard de la situation et à la surface du lot. *Charges Spéciales : -Services collectifs. -Élément d’équipement. •Publicité foncière : Le règlement de copropriété doit être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien. De même pour les modificatifs ou rectificatifs. •L’opposabilité : *Vis à vis des copropriétaires : règlement de copro et des modificatifs sont oppos bled au propriétaire et à ses ayants cause universels ou à titre universel. *Vis à vis des tiers : doivent être oubliée pour être opposables aux ayants à titre particulier sauf si expressément constaté dans l’acte de vente. •L’état descriptif de division : Peut être contenu dans un acte de copro. Établi en liaison avec un géomètre. •Le syndicat des copropriétaires : Doté de la personnalité juridique et représente la collectivité des copropriétaires et prend naissance dès l’application du statut de la copropriété à l’immeuble. Personnalité morale, il peut avoir un patrimoine. A pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il peut agir en justice. Ses pouvoirs sont exercés par ses organes : AG des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic. •La responsabilité : Syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers tenant au vice de construction ou à défaut d’entretien des parties communes. Il en est outre responsable du fait de ses préposés. •Le fonctionnement de l’AG : réunion 1 fois par an à l’initiative du syndic. Si syndicat est dépourvu de syndic tout copropriétaires pourra convoquer cette assemblée. Convocation par LRAR : comprend l’approbation du budget de fonctionnement de l’année en cours et du budget prévisionnel de l’année à venir. Convocation détient la date, l’heure et le lieu de réunion. •Règles de majorité : -Majorité relative : copropriétaires présente ou représentés ayant votés par correspondances -Majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires. -Double majorité qualifiée : majorités des copropriétaires représentants 2/3 des voix. -Unanimité. •Recours : AG : LRAR à notifier au Syndic : délai de 2 mois. •Le syndic : Fais appliquer les décisions prises en AG. Désigné par le règlement de copropriété ou par l’AG. •Conseil syndicale : 3 personnes minimum. Mandat de 3 ans maximum renouvelable. Le conseil syndical peut prendre connaissance de tous les documents relatifs à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. •Droits des obligations des copropriétaires : *Parties privatives. *Parties communes. *Charges, Redevable : Principe : Incombe au copropriétaire en place au moment où ces appels de fonds sont exigibles. (budget prévisionnel).