Droit Immobilier :

Question 1

Définition : Division Foncière :

Answer 1

Taxe foncière: Impôts sur un bien meuble ou immeuble (immobilier) (une parcelle ou plusieurs : terrain du sol, division du sol, des lots).

Question 2

Définition : Permis d’aménager :

Answer 2

Aménagement du sol : voiries, espaces vert, parties communes, équipements (au moins 2 parcelles).

Question 3

Définition : Déclaration Préalable :

Answer 3

Auprès du bailleur pour qu’il s’oppose ou non. Si ça ne correspond pas au permis d’aménagement c’est obligatoirement la déclaration préalable.

Question 4

Définition : VEFA :

Answer 4

Vente en l’état future d’achèvements, aussi appelée : «Vente sur Plan».
GPA : Garantie du Parfaite achèvement : 1 an (problème de poignée…).
Garantie Biénale : 2 ans (robinetterie…).
Garantie Décennale : 10 ans (gros travaux…).

Question 5

Définition : Loi SRU :

Answer 5

Loi relative à la solidarité du renouvellement urbain : Vise à recréer un équilibre social dans chaque territoire et répondre à la pénurie de logements sociaux.

Question 6

Définition : Arpentage :

Answer 6

Mesure de la superficie d’un terrain.

Question 7

Définition : Bornage :

Answer 7

Délimitation de la parcelle.
(Attention à ne pas confondre avec la division).

Question 8

À Savoir :

Answer 8

•Le géomètre se charge de : l’arpentage, le bornage n’est pas obligatoire.
•Permis d’aménager ou déclaration préalable.
•Tant qu’on a pas le permis d’aménager on ne peut pas signer un avant contrat, aucune promesse de vente sous conditions suspensives.
•On ne peut pas vendre un terrain tant qu’il n’y a pas de permis de construire.
•Le bornage se fait qu’une fois : une fois publié au SPF on ne peut pas revenir dessus.
•Pour le permis d’aménager : l’indemnité d’immobilisation n’est pas un plus que 5%.
•Les lotisseurs obtiennent une assurance d’achèvement (garantie d’achèvement).

Question 9

Définitions : Les pièces liées au lotissement :

Answer 9

•Le cahier des charges : renseignent sur les droits et les obligations des colotis (c’est à dire des propriétaires). (Doc de droit privé, établi de manière contractuelle, non-obligatoire).
Fonction : Fixer les droits et les obligations des colotis et régir la vie collective en lotissement.

•Le règlement du lotissement : Impose quant à lui des règles d’urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions. (Peuvent être beaucoup plus strictes que celles prévues par le PLU applicable sur la commune).

Question 10

La caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement :

Answer 10

-Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement (règlement, cahier des charges, clauses réglementaires…) deviennent caduques pendant 10 ans dès la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date le lotissement est couvert par un PLU ou document d’urbanisme.

1-
•Lorsque une majorité des personnes demandent le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU ou document d’urbanisme depuis la loi de 2014 (Cf cours).
•La loi ALUR supprime : la possibilité aux colotis de demander le maintien des règles issues des documents du lotissement à l’issue de délai précité de 10 ans.

2-
•Cependant les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le CDC (cahier des charges) du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
•Spécificité du cahier des charges.

Question 11

L’Association Syndicale libre :

Answer 11

C’est une personne morale de droit privé.

Dans le cas d’un lotissement :

•Permis d’aménager qui précède.
•Engagement du lotisseur : il constitue une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle sera dévolue la propriété (gestion, entretien, terrains, équipements communs…).
•L’association syndicale vote et collecte les charges auprès des propriétaires des lots.

L’intégration des équipements d’un lotissement dans le domaine public : (2 procédures).

•Transfère amiable :
-Entre l’association syndicale et la collectivité locale (en matière de voiries).
-Nécessite un acte notarié + Transfert de propriété (après délibération du conseil municipal : autorisant le maire à accomplir les démarches nécessaires).

•Convention de transfert :
-Entre l’aménageur et la collectivité locale (au moment de l’instruction du permis d’aménager).
-Pas nécessaire de constituer une association syndicale.
-Transfère intervient qu’une fois les travaux achevés.

Question 12

Les règles de divisions du sol : La notion de lotissement :

Answer 12

•Définition : Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

-Un lotissement est une division foncière qui constitue :
•Une division foncière (division du sol).
•Le droit de construire ou en jouissance (bail en vue de construire).
•Volonté de diviser pour détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis,quelle que soit la nature du bâtiment (habitations, bâtiments agricoles).

Question 13

Définitions : Procédure liée au permis d’aménager ou à la déclaration préalable :

Answer 13

Déclaration Préalable : Les lotissements sans voies communes ou travaux d’aménagement collectif et/ou hors secteur sauvegardé ou site protégé.
Permis d’aménager : Tous les autres.

Question 14

La vente : Lot soumis au permis d’aménager :

Answer 14

•Avant la délivrance du permis d’aménager, aucune promesse de vente portant sur le terrain inclus dans le lotissement ne peut être consentie. (Aucun acompte n’est accepté).

•Après la délivrance du permis d’aménager : seule une promesse unilatérale de vente peut être conclue. (Doit indiquer : consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix, son délai de livraison, mention descriptif du terrain résultant du bornage).

•À savoir :

• Indemnité d’immobilisation : 5%.
• Bénéficiaire d’une PUV : Droit de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de la promesse.
  -PUV doit être notifiée au bénéficiaire par lettre recommandé avec AR ou remise directement au bénéficiaire.
  -Délivrance des permis de construire :
  •À l’achèvement des travaux d’aménagement.
  •Délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux.
  •Délivrance du permis d’aménagement.

•Pas besoin d’attendre la constatation de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ou pour vendre un lot pour obtenir un PC.

•Vente possible avant l’achèvement des travaux imposés par le permis d’aménager et que le lotisseur fournisse une garantie d’achèvement.

Question 15

La vente : Lot soumis à déclaration préalable :

Answer 15

•Possible de consentir une PUV sous condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.
•L’obligation de bornage indiquée ci-dessus s’applique aussi au lot compris dans un lotissement soumis à déclaration préalable.

Attention : Pas de délai de rétractation pour une PUV soumis à une déclaration préalable.

•La levée d’option de la promesse ne pourra intervenir qu’après l’obtention de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.

Question 16

Une alternative à la procédure de lotissement : le permis de construire valant division :

Answer 16

•Permis de construire valant division parcellaire est une technique de division du sol (autonome par rapport à la réglementation du lotissement).
(Division doit avoir lieu avant l’achèvement de l’ensemble du projet).

Question 17

Cas classiques de division foncière et leurs conséquences juridiques :

Answer 17

1- Un particulier souhaite diviser un lot en deux lots, ce lot comportant deux immeubles bâtis :

•Modification parcellaire cadastral et créer une nouvelle parcelle.
•Document d’arpentage devra être établi afin d’identifier les nouvelles parcelles et mettre à jour le plan cadastral.
•Pas de division en vue de bâtir.
•Géomètre l’enverra au service du cadastre qui après vérification affectera un nouveau numéro à chacune des parcelles créées. (Doc sera envoyé au notaire puis publication au SPF).

2-Un particulier souhaite diviser un terrain sur lequel est construit une maison individuelle :

•Division en vue de bâtir. (Créer un nouveau lot).
•Peut être uni-lot et ne pas s’accompagner de travaux d’équipement. (Devra déposer une demande de déclaration préalable).
•Le descriptif du terrain à bâtir doit obligatoirement résulter d’un bornage contradictoire qui fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher. (Valable pour le lotissement soumit à la DP).

Question 18

Définition : Le permis d’aménager :

Answer 18

•Est une autorisation d’urbanisme permettant à un propriétaire de réaliser des travaux d’aménagement sur son terrain.

•Nécessite une demande de permis :
-les lotissements (création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots…).
-les lotissements situés à proximité d’un site patrimonial remarquable (monuments historiques).
-les remembrements réalisés par une association foncière urbaine.
-création ou agrandissement d’un terrain de camping.
-création ou agrandissement d’un parc résidentiel de loisir ou d’un village de vacances.
-réaménagement.
-travaux modifiant la végétation.
-travaux d’aménagement d’un terrain sportif…
-parcs d’attractions ou d’aires de jeux ou de sports, terrain de golf, d’aires de stationnement, travaux de remblai ou de déblai, aménagement d’aires d’accueil de gens du voyage, de terrains destinés à l’installation de résidences démontables.

Question 19

Autorisation d’urbanisme (suite) :

Answer 19

•Le permis de démolir : nécessaire dans des secteurs protégés ou sur partie de son territoire.Pas requis pour un bâtiment menacé de ruine ou un immeuble insalubre.
(-S’effectue par l’intermédiaire du formulaire CERFA).

•5 catégories d’usage des locaux : habitation, commerce et activités de service, équipement d’intérêt collectif et services publics, exploitation agricole et forestière, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

•Changement de destination = si les travaux modifient les structures porteuses ou la façade extérieure du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire. (Si pas le cas —> DP).

•L’aménagement d’un garage en chambre :
Si un garage est aménagé pour en faire une chambre, il n’y a pas de changement de destination. Mais une autorisation d’urbanisme sera nécessaire puisque l’aménagement de cette pièce implique la modification de l’aspect extérieur du garage par le changement de la porte et entraîne une création de surface de plancher.

•Le recours à l’architecte :

+150m2 + soumis à un permis de construire : le recours à un architecte est obligatoire.

•La demande d’autorisation : le dépôt d’une demande d’autorisation permet à l’administration de vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme.
En fonction des travaux : DP ou PC.

•Contenu du dossier de demande :
-Identité ainsi que vos coordonnées.
-Superficie de l’emplacement du terrain.
-La nature de travaux et la destination des constructions.
•La surface de plancher envisagée et existante.
•La signature et le cachet de l’architecte si vous avez eu recours à celui-ci pour la résiliation de votre projet.

•Docs à fournir :

-Plan : connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune.
-Plan de masse : faire apparaître les espaces verts, constructions, les places de stationnement…
-Plan des façades et des toitures.
-Plan en coupe précisant l’implantation de la construction.
-Doc graphique : insertion du projet de construction.
-Deux photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans l’environnement lointain.
-Notice : explique si nécessité un PC.
-Doc attestant conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif en cas de réalisation ou de réhabilitation.

Dans un lotissement : attestation de l’aménageur-lotisseur.

•Dépôt de la demande : AR ou la déposer directement en mairie.

L’administration peut notifier une demande de pièces manquantes dans un délai d’un mois.

Délai de 3 mois à compter de la réception du courrier pour renvoyer les pièces manquantes.

•L’instruction de la demande :
*1 mois : DP.
*2 mois : PC : maison individuelle ou permis de démolir.
*3 mois : permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle.

Délais susceptibles d’être modifiés…dans un secteur protégé.

•La dématérialisation du dépôt et de l’instruction de la demande.

•La délivrance de l’autorisation.

•Le retrait de l’autorisation : la mairie peut retirer une autorisation non conforme aux règles d’urbanisme.

•L’affichage de l’autorisation délivrée doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain (panneau visible pendant toute la durée des travaux : nom, numéro d’enregistrement et la date de la délivrance de l’autorisation, nature du projet et sa superficie, l’adresse du service d’urbanisme, les droits de recours des tiers, nom de l’architecte.

(Affichage dans les mairies : 8 jours de la délivrance de l’autorisation pendant 2 mois).

•Durée de l’autorisation : 3 ans pour entamer les travaux à compter de la notification de la décision.
S’ils sont interrompus pendant + d’une année ou interruption : l’autorisation est périmée.

•Déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité :
*Déclaration d’ouverture de chantier : début des travaux d’un PC ou PA.
—> Formulaire CERFA.
—> Assurance dommages-ouvrages.
*Une fois les travaux terminés : attester que les travaux sont conformes à la DAACT.

•Contestation de l’autorisation par un voisin (délais de 2 mois : recours gracieux ou contentieux).

Doit notifier son recours à la mairie.
Sans affichage aucune contestation n’est recevable à l’expiration d’un délais de 6 mois à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux.

Question 20

Calcul de l’emprise au sol :

Answer 20

Définition : L’emprise au sol d’une construction est une surface réglementaire dans le domaine de l’urbanisme. Elle sert d’abord à compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champ d’application des autorisations d’urbanisme.

•L’emprise au sol est donc la seule surface réglementaire qui ne prend pas en compte tous les niveaux d’une construction. (Projection de la construction sur le sol naturel).

2 éléments non prit en compte dans l’emprise au sol :
-Les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises.
-Les déborde de toiture lorsque aucun poteau ou encorbellement ne les soutiens.

Question 21

Permis de construire ou Déclaration Préalable de travaux ?

Answer 21

•Construction nouvelle :

*Entre 5m2 et 20m2 : DP.
*Supérieur à 20m2 : PC.

•Hors Zone urbaine :
*Entre 5 et 20m2 : DP.
*Supérieur à 20m2 : PC.

•Zone urbaine :
*5 et 40m2 : DP.
*+ 150 m2 : PC.

Question 22

Surface de plancher d’une construction :

Answer 22

C’est la surface réglementaire de référence dans le domaine de l’urbanisme. La SDP ou SP sert à déterminer le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire. (Recourir à un architecte).

(Reconnaître une surface de plancher sur schéma).

Question 23

Le règlement national d’urbanisme (RNU).

Answer 23

Le règlement national d’urbanisme (RNU) constitue le cadre des règles applicables à défaut de document d’urbanisme applicable sur le territoire d’une commune.

En quelques phrases :

Le règlement national d’urbanisme fixe les règles applicables à l’ensemble du territoire (dont certaines ne sont toutefois pas applicables en présence de certains documents d’urbanisme -voir ci- après).

Ces règles portent sur :

•la localisation, l’implantation et la desserte des constructions et aménagements,
•la densité et la reconstruction des constructions,
•les performances environnementales et énergétiques,
•la réalisation d’aires de stationnement,
•la préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique,
•la mixité sociale et fonctionnelle,
•le camping, l’aménagement des parcs résidentiels de loisirs, l’implantation des habitations légères de loisirs et installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes.

1) Le RNU s’applique intégralement dans les communes qui ne disposent ni d’une carte communale ni d’un plan local d’urbanisme (PLU, PLUi) ni d’un document tenant lieu de PLU. Dans ce cas, en particulier, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune.

Peuvent toutefois être autorisés, dans les conditions fixées par le code de l’urbanisme (et non détaillées ci-dessous) :

•Certaines évolutions des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation
agricole.

•Des constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des équipements
collectifs.

•Des constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l’extension mesurée des constructions et installations existantes, etc.

2) Le RNU s’applique partiellement dans les communes couvertes par un PLU(i), un document en tenant lieu ou une carte communale.

Question 24

Le PLU : Plan Local d’Urbanisme.

Answer 24

•LE PLU EST LE DOCUMENT D’URBANISME ET DE PLANIFICATION PAR EXCELLENCE. C’EST SANS AUCUN DOUTE LE DOCUMENT D’URBANISME LE PLUS IMPORTANT EN FRANCE.

En effet, ce document a :

•Un impact majeur sur le développement d’un territoire mais document le plus important dans la délivrance d’un permis de construire.

•Le PLU va définir les orientations d’urbanisme d’une commune en délimitant les zones, urbaines et naturelles à l’intérieur desquelles sont définies, en fonction des situations locales, les règles applicables relatives à l’implantation, à la nature et à la destination des sols.

•Le PLU va donc décider quelles sont les parcelles constructibles et inconstructibles d’une commune.

•Le PLU va en outre fixer les règles applicables aux aspects extérieurs des constructions et les règles de constructibilités (couleurs, surfaces…).

•Ce document est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune ou de l’intercommunalité.

•Les différentes zones d’un PLU sont les suivantes :

•U : ZONE URBAINE.

•Il est immédiatement constructible. En principe, elle couvre les secteurs déjà urbanisés et ceux dans lesquels les équipements publics existants ou en cours de réalisation possèdent une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

AU (ANCIENNEMENT NA) : ZONE À URBANISER
ll s’agit d’une zone à caractère naturelle de la commune, destinée à être ouverte à l’urbanisation. Elle se caractérise par un déficit important en équipement.

Elle permet, éventuellement, la construction au coup par coup ou la réalisation d’ensembles (lotissements, ZAC).

A (ANCIENNEMENT NC) : ZONE AGRICOLE.

ll s’agit d’une zone à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles (La richesse du sol ou du sous-sol ne constitue plus un critère de classement en zone agricole.

Toutefois, ces secteurs peuvent apparaître dans un zonage spécifique sur les documents graphiques du PLU.

N (ANCIENNEMENT ND) : ZONE NATURELLE ET FORESTIÈRE.

Elle couvre un secteur de la commune, équipé ou non, qui doit être protégé eu égard à la qualité du site, du milieu naturel, du paysage ou de son intérêt sur le plan esthétique, historique ou écologique.

Elle peut aussi être protégée en raison de l’existence d’une exploitation forestière ou de son caractère d’espace naturel.

Le plan local d’urbanisme comprend :

•Un rapport de présentation;
•Un projet d’aménagement et de développement durables;
•Des orientations d’aménagement et de programmation;
•Un règlement;

•Des annexes.
Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. Ces documents graphiques peuvent contenir des indications relatives au relief des espaces auxquels il s’applique.

Il est recommandé de consulter le PLU afin de prendre connaissance de ses dispositions réglementaires avant tout dépôt de demande de permis de construire. Cette démarche préalable permet d’éviter d’élaborer un projet de construction en contradiction flagrante avec celles-ci.

Le PLU est un document public. Il est mis à la disposition du public :

•En mairie.
•En préfecture et à la sous-préfecture dont dépend la commune concernée.

•Le plan local d’urbanisme peut faire l’objet d’un recours en annulation devant le Tribunal administratif.

•Le plan local d’urbanisme peut être contesté dès lors que celui-ci a un impact sur la nature de votre parcelle.

•En effet, le nouveau PLU peut par exemple classer votre parcelle qui était alors constructible en parcelle naturelle ou agricole, ce qui veut dire que vous perdez tous vos droits à construire sur votre parcelle.

•Le PLU peut être contesté dans un délai de deux mois à compter de son approbation par le conseil municipal ou le conseil communautaire.

•Plusieurs moyens peuvent être développés : l’illégalité de la procédure et l’erreur manifeste d’appréciation.

•L’erreur manifeste d’appréciation vise à démontrer que le classement retenu pour votre parcelle est incohérent avec la réalité du terrain et son insertion environnementale.

•Ainsi, le juge vérifie que la Commune ne commet pas d’erreur manifeste d’appréciation ni qu’elle ne s’appuie pas sur des faits matériellement inexacts.

•A titre d’exemple, une délibération approuvant un PLU a été considérée comme entachée d’illégalité en tant qu’elle classait des terrains en zone naturelle alors même qu’ils étaient enclavés entre un secteur à urbaniser.

•La requête est un recours en excès de pouvoir devant le Tribunal administratif.

Question 25

La carte communale :

Answer 25

•Les communes non dotées d’un PLU peuvent élaborer une carte communale.

•Cette carte comprend un rapport de présentation et un, ou plusieurs, documents graphiques. Elle comporte en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.

•Son objectif est de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les constructions ne sont pas admises, à l’exception :

•De l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ainsi que de l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant.

•Des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, à la mise en valeur des ressources naturelles, et au stockage et à l’entretien du matériel des coopératives d’utilisation de matériel agricole.

•Contrairement au PLU , elle ne peut pas réglementer de façon détaillée les modalités d’implantation sur les parcelles (types de constructions autorisées, densité, règles de recul, aspect des constructions, stationnement, espaces verts…) et elle ne peut pas contenir des orientations d’aménagement.

•Ce sont donc les dispositions du règlement national d’urbanisme qui s’appliquent alors aux constructions, aménagements et installations.

La carte communale est approuvée, après enquête publique, par délibération du conseil municipal, puis par le préfet dans un délai de deux mois.

Si un SCOT existe la carte communale doit être compatible avec ce SCOT.

L’élaboration d’une carte communale est soumise à évaluation environnementale de façon systématique lorsque le territoire comprend en tout ou partie un site Natura 2000.

Une carte communale peut faire l’objet d’une procédure de révision Comme pour l’élaboration, la procédure de révision est soumise à évaluation environnementale de façon systématique lorsque le territoire comprend en tout ou partie
un site Natura 2000.

•La mise à jour de la carte communale doit être effectuée chaque fois qu’il est nécessaire de modifier le contenu des annexes de la carte communale, et notamment le report des servitudes d’utilité publique.

Question 26

Le CU : Certificat d’urbanisme.

Answer 26

•Le certificat d’urbanisme permet de connaître toutes les informations sur la réglementation applicable à un terrain.

•Il permet aussi de vérifier la faisabilité d’une opération.

•Enfin, la démarche est très utile pour figer dans le temps les règles et taxes applicables à un terrain.

•Le certificat d’urbanisme est un document fourni par la mairie qui informe sur les règles applicables à un terrain.

•C’est en général une étape préalable à une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).

•Il existe deux types de certificat d’urbanisme :

•le certificat d’urbanisme d’information (CUa) : il vous indique seulement les règles et taxes d’urbanisme applicables à votre terrain.

•le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : outre les renseignements apportés par le CUa, le CUb indique si un projet de construction est faisable.

•Il vous renseigne également sur l’état et la disponibilité des réseaux desservant le terrain.

•Le CU opérationnel nécessite que vous sachiez déjà le type et la surface approximative du bâtiment à édifier.

•Un certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois.

•Il est possible de prolonger sa durée de validité d’une année autant de fois que nécessaire.

•La prolongation n’est possible que s’il n’y a pas eu de changement des règles applicables au terrain.

•Demander un CU est souvent nécessaire pour sécuriser son opération.

•En effet, la démarche est intéressante dès que l’on veut confirmer la faisabilité réglementaire d’un projet ou figer les règles applicables au terrain.

•Ainsi, lors d’un achat de terrain constructible, le vendeur fournit un CU à l’acquéreur pour lui prouver la constructibilité du terrain.

•La cristallisation des règles d’urbanisme applicables.

•Voici un des principaux intérêts de la démarche : un certificat d’urbanisme cristallise les règles d’urbanisme applicable au terrain.

•Ainsi, les règles applicables à votre terrain au jour de la délivrance du certificat seront figées pendant 18 mois.

•L’administration examinera toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée dans les 18 mois suivant la délivrance du CU au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance, même si elles ont évolué défavorablement.

•Le CU est donc un document qui permet de sécuriser grandement son opération.

•La cristallisation des règles est valable pour les CU d’information et opérationnels, qu’ils soient positifs ou négatifs.

•On notera également que le certificat d’urbanisme fige également le taux des taxes d’urbanisme applicables au terrain pendant 18 mois.

•Il existe cependant un cas particulier qui pourrai
compromettre la cristallisation des règles : le
sursis à statuer.

•L’administration peut opposer un sursis à statuer à un permis de construire si les travaux objets de la demande de permis sont de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme en cours d’élaboration.

•Le sursis à statuer est possible dès que l’administration a engagé le débat sur les orientations générales du PADD.

•Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain pour faire une demande de certificat d’urbanisme. N’importe qui peut en faire la demande.

•Il faudra réaliser la demande de certificat d’urbanisme au moyen du formulaire cerfa n°13410.( modèle pièce jointe )
Le formulaire est valable autant pour les CU d’information qu’opérationnels. Il faudra fournir les informations suivantes :
•localisation du projet, avec superficie et références cadastrales du terrain ;
•description du projet, avec destinations et sous-destinations des constructions ; Il faudra également joindre au formulaire les documents suivants :

•un plan de situation
•pour les CU opérationnels : une note descriptive, un plan d’implantation des constructions
existantes et à édifier, des croquis et photos.
En cas de document manquant, l’administration ne pourra instruire la demande.

•Vous devrez ensuite déposer votre demande de certificat d’urbanisme à la mairie de la commune de votre projet. Le délai d’instruction est d’un mois pour les CU d’information et de deux mois pour les CU opérationnels Source :
Pourquoi le sursis à statuer est-il fréquemment utilisé ?

•Rares sont les territoires qui actuellement ne connaissent pas une mutation de leurs règles
d’urbanisme, dans le cadre de l’élaboration ou de la révision d’un plan local d’urbanisme (PLU).

•Dans un tel contexte, il n’est donc pas étonnant que pendant la période, parfois longue, au cours de laquelle est élaboré ou révisé un plan local d’urbanisme, puissent émerger des difficultés.

•Le propriétaire ou le constructeur qui sentira poindre un nouveau document d’urbanisme réduisant ses droits à construire aura la volonté d’obtenir son autorisation d’urbanisme sous l’empire de la réglementation en vigueur, avant que le nouveau PLU soit opposable aux tiers.

•Inversement, la collectivité compétente en matière de PLU qui consacre des moyens humains et financiers à l’élaboration d’un projet de territoire cherchera à éviter que la traduction réglementaire de ce projet soit compromise par des «coups partis».

•C’est essentiellement le mécanisme du sursis à statuer qui permet de ménager ce subtil équilibre
entre, d’une part, la règle selon laquelle un projet se voit appliquer les dispositions d’urbanisme en
vigueur à la date à laquelle il est autorisé et, d’autre part, la nécessité de préserver les conditions d’application des règles à venir.

•Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans à décision de sursis à statuer cesse de produire ses effets, quelle que soit la durée du sursis qu’elle indique, à la date à laquelle le plan local d’urbanisme dont l’élaboration ou la révision l’avait justifiée est adopté.

•Dans l’hypothèse où ce PLU n’est pas adopté avant l’expiration du délai de validité du sursis, le demandeur dispose d’un délai de deux mois à compter de l’expiration du délai de validité du sursis pour confirmer sa demande.

•L’administration sera alors tenue d’apprécier la conformité de la demande d’autorisation aux règles d’urbanisme existant avant l’approbation du nouveau document d’urbanisme.

•Dans le cas où le PLU est adopté avant l’expiration du délai indiqué par la décision de sursis, le demandeur dispose, pour confirmer sa demande, d’un délai qui court à compter de la date de l’adoption du PLU et s’achève deux mois après l’expiration du délai qui lui avait été indiqué.

•L’administration sera alors tenue d’apprécier la conformité de la demande d’autorisation au
nouveau document d’urbanisme.
Sources Parties respectivement Périé architecte/village.

Question 27

SCOT du grand PARIS :

Answer 27

•Aménagement du territoire : la Métropole du Grand Paris franchit une étape clef.

•Le SCOT, schéma de cohérence territoriale, qui donne les grandes orientations en matière d’urbanisme, a été adopté cette semaine après quatre ans de travaux et de débats.

•Ses douze principes clefs, qui font la part belle à l’environnement, doivent en principe désormais guider l’action des élus locaux du Grand Paris
Artificialisation des terres, déséquilibre est-ouest, pénurie de logements, lutte contre la pollution…

•Les conséquences du phénomène de métropolisation, particulièrement puissant à Paris et en petite couronne, sont autant de sujets cruciaux et potentiellement clivants pour les élus locaux.

•Les 179 élus de la Métropole du Grand Paris sont parvenus, lundi 24 janvier, à passer outre leurs divergences de fond pour voter un document actant de grandes orientations communes en matière d’aménagement du territoire pour les 15 prochaines années.

•Une première étape que le président de la Métropole Patrick Ollier n’a pas hésité à qualifier d’ « historique », d’autant que 94 % des élus de cette assemblée multipartite ont voté le texte.

•« Il constitue la colonne vertébrale de la Métropole sur les 15 à 20 prochaines années et fixe des objectifs clairs et fort » a assuré le président.

•Il aura fallu quatre ans de travail, autant de versions, et plus d’une centaine de réunions pour parvenir à un point d’accord.

•Ce document réglementaire, baptisé SCOT pour schéma de cohérence territoriale, ne s’impose pas aux maires et les projets des 131 communes métropolitaines du Grand Paris (soit 7 millions d’habitants) devront simplement être « compatibles » avec le document.

•« Les maires gardent la main sur la vision de l’aménagement de leurs communes dans le cadre des plans locaux d’urbanisme intercommunaux », martèle Patrick Ollier, qui s’est efforcé, tout au long du vote, de ne pas effrayer des maires très attachés à leurs prérogatives de « bâtisseurs »
Douze grands principes.

•Le document voté se décompose en 136 prescriptions, ordonnées autour d’une série de 12 grands principes, relativement généraux et dominés par une forte préoccupation environnementale.

•Il s’agit de « conforter une Métropole, économe en espaces et équilibrée dans la répartition de ses fonctions », de « permettre aux quartiers en difficulté de retrouver une dynamique positive de développement » de « renforcer la présence de la nature et de l’agriculture en ville », d’« agir pour la qualité de l’air », de « s’appuyer sur les nouvelles technologies pour accélérer le développement économique la création d’emplois et la transition écologique », d’« organiser la transition énergétique » ou encore de « favoriser la « reconquête des espaces naturels, boisés et agricoles ».

•Pour autant, certaines dispositions ayant trait à l’artificialisation des terres (préservation des terres agricoles et espaces forestiers, etc) ont divisé l’hémicycle jusqu’au jour du vote.

•Une petite dizaine d’amendements favorisant la construction, portés pour la plupart par le maire (LR) de Boulogne- Billancourt, Pierre-Christophe Baguet ont ainsi reçu des soutiens, sans cependant être adoptés.

•« Sur un territoire urbanisé à 87 %, dans lequel nous avons perdu près de la moitié des espaces naturels ces quarante dernières années, il est nécessaire d’être ambitieux » martelé Sylvain Raifaud, co- président du groupe écologiste, qui a ferraillé contre des amendements favorables aux constructions.

•A gauche, le premier adjoint de Paris Emmanuel Gregoire, dont le groupe (PS) a voté favorablement, a salué « un document qui n’est pas bloquant ».

•« Il était important, que politiquement, nous montrions notre capacité à agir sur cet espace commun, sans renoncements mais en commun accord » a rappelé le vice-président de la Métropole (LR) Eric Cesari.

•« Le SCOT permet de démontrer notre capacité à conduire des actions politiques à l’échelle d’un territoire ».

Question 28

PLUI :

Answer 28

•La généralisation des PLUi s’accélère avec le transfert obligatoire de la compétence PLU, depuis le 27 mars 2017, pour les communautés de communes et d’agglomération (sauf manifestation d’opposition).

•Le Plan Local d’Urbanisme (PLUI) est le dernier né des documents de planification territoriale, promu sous la loi Engagement National pour l’Environnement (ENE) le 12 Juillet 2010.

•Bien que récent, il fut renforcé par les lois Grenelle 2 et ALUR, rendant la prise de compétence intercommunale et matière de document d’urbanisme obligatoire à compter du 27 Mars 2017.

Le PLUI reprend les éléments fondamentaux du PLU communal classique, en adaptant la vision et le projet de territoire à une échelle plus globale et plus pertinente : l’intercommunalité.

•Cette évolution de la vision amène une meilleure prise en compte des problématiques du XXI° siècle, que sont l’étalement urbain, la consommation d’espaces naturels et agricoles, l’économie des ressources naturelles, ainsi que la préservation de la biodiversité.

•Le PLUI peut également être le document permettant la mutualisation des moyens et des économies d’échelles, dans le but de mener des projets structurants inenvisageables sur un seul territoire communal.

•Dans son ensemble, la mise en place d’un tel document permettra aux intercommunalités d’assurer une véritable cohérence de l’espace vécu.

•Bien que sa portée soit intercommunale, la composition de ce document d’urbanisme est assez proche du PLU. Retour sur la composition du PLUI :

•Le Rapport de présentation, qui consiste à établir un diagnostic initial du territoire, en abordant différentes thématiques (infrastructure, loisirs, économie, population,…).

•Il se compose également d’une Etude Initiale de l’Environnement. Sa rédaction est bouclée par les choix retenus pour la définition du PADD.

•Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), correspondant au projet des élus en termes d’aménagement et d’urbanisme.

•Cette réflexion permet de définir une politique à moyen-long terme dont le but est d’assurer la cohérence et la bonne gestion du territoire intercommunal.

•De cette manière, le document doit être le moins impactant possible afin de ne pas compromettre les possibilités de développement des générations futures ;

•Les Orientations d’Aménagement et de Programmation(OAP) réunies dans un seul document donnent un aperçu plus opérationnel.

•Elles exposent la manière dont la collectivité souhaite mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager des quartiers ou des secteurs de son territoire.

•Cela prend la forme de schéma d’aménagement définissant par exemple la forme finale souhaitée ou bien la densité de logement à respecter. Introduites par la loi Grenelle 2, elles forment un document opposable au même titre que le règlement.

•Le règlement écrit et graphique, reprenant l’ensemble des règles applicables sur chaque zone définie. Il est également opposable. Il regroupe les cartes réalisées sous différentes échelles, et notamment le zonage recoupé en quatre typologies :

U : zone urbanisée ;
AU : zone à urbaniser ;
N : zone naturelle ;
A : zone agricole.

•Les annexes, reprennent un ensemble d’informations variées, telles que les Servitudes d’utilité Publique, le risque inondation, les sites archéologiques,…

Question 29

La Copropriété :

Answer 29

•La copropriété des immeubles bâtis est un statut applicable à : «Tout Immeuble Bâti ou Groupe d’Immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes». Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

•Réunion de 3 éléments :

-Nature de l’immeuble : immeubles bâtis (à l’exclusion des terrains nus).
-Division par lots : Lot (formé des parties communes et privatives) :

*Parties privatives : réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
(Division d’un lot : AG doit être saisie pour approuver la nouvelle répartition des charges issue du fractionnement).
*Parties communes : Utiles à l’ensemble des copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux.
(Parties communes réservées à certains propriétaires seulement, on les appellent : les parties communes spéciales).

•Le règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document obligatoire d’ordre public constituant la charte de la copropriété.

Rubriques :
*Destination des parties communes et privatives (habitation, commerce, bureau, parking etc).

*Administrations des parties communes :
-Syndicat des copropriétaires.

*Répartition des charges :
-Dépenses de conservation.
-Dépense ms de maintenance.
-Dépense d’administration.

Ces charges sont assumées par chacun des copropriétaires en fonction des tantièmes attachés à son lot, fixés à l’égard de la situation et à la surface du lot.

*Charges Spéciales :
-Services collectifs.
-Élément d’équipement.

•Publicité foncière : Le règlement de copropriété doit être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien. De même pour les modificatifs ou rectificatifs.

•L’opposabilité :

*Vis à vis des copropriétaires : règlement de copro et des modificatifs sont oppos bled au propriétaire et à ses ayants cause universels ou à titre universel.

*Vis à vis des tiers : doivent être oubliée pour être opposables aux ayants à titre particulier sauf si expressément constaté dans l’acte de vente.

•L’état descriptif de division :
Peut être contenu dans un acte de copro.
Établi en liaison avec un géomètre.

•Le syndicat des copropriétaires :
Doté de la personnalité juridique et représente la collectivité des copropriétaires et prend naissance dès l’application du statut de la copropriété à l’immeuble.
Personnalité morale, il peut avoir un patrimoine. A pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il peut agir en justice.

Ses pouvoirs sont exercés par ses organes : AG des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic.

•La responsabilité : Syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers tenant au vice de construction ou à défaut d’entretien des parties communes. Il en est outre responsable du fait de ses préposés.

•Le fonctionnement de l’AG : réunion 1 fois par an à l’initiative du syndic.

Si syndicat est dépourvu de syndic tout copropriétaires pourra convoquer cette assemblée.

Convocation par LRAR : comprend l’approbation du budget de fonctionnement de l’année en cours et du budget prévisionnel de l’année à venir.
Convocation détient la date, l’heure et le lieu de réunion.

•Règles de majorité :
-Majorité relative : copropriétaires présente ou représentés ayant votés par correspondances
-Majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires.
-Double majorité qualifiée : majorités des copropriétaires représentants 2/3 des voix.
-Unanimité.

•Recours : AG : LRAR à notifier au Syndic : délai de 2 mois.

•Le syndic : Fais appliquer les décisions prises en AG. Désigné par le règlement de copropriété ou par l’AG.

•Conseil syndicale : 3 personnes minimum.
Mandat de 3 ans maximum renouvelable.
Le conseil syndical peut prendre connaissance de tous les documents relatifs à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

•Droits des obligations des copropriétaires :
*Parties privatives.
*Parties communes.
*Charges,

Redevable :
Principe : Incombe au copropriétaire en place au moment où ces appels de fonds sont exigibles. (budget prévisionnel).