Droit des affaires Flashcards
Mes notes : Fond de commerce :
•DÉFINITION : Composés d’éléments corporels et incorporels : clientèle, enseigne, nom, contrats de travail, contrat d’assurance, locaux loué, où on exerce l’activité professionnelle et exploite le fond de commerce.
•Si on est locataire des murs il faut un bail.
•Bail commercial : bail donné lorsque le titulaire du fond de commerce n’est pas propriétaire des murs.
•Éléments corporels : matériels, outillage, marchandises…
•3 types de garanties :
-Garantie personnelle : sur une personne.
-Garantie réel : sur une chose.
-Nantissement : garantie d’un bien meuble incorporel.
*Les sûretés sont aussi des garanties.
*Capacité consentement nécessaire non vicié, dol, violence, erreur).
*Vente d’un fond de commerce : acte notarié ou authentique.
Le fond de commerce :
Chapitre 1 : Les éléments du fond de commerce :
•La clientèle :
*Commerciale.
*Actuelle.
*Personnelle.
•Les autres éléments :
*Éléments incorporels :
-Enseigne.
-Nom commercial.
-Droit au bail.
-Droit de propriété industrielle.
•Les éléments corporels :
-Le matériel et l’outillage.
•Les effets de la cession du fond de commerce :
-Délivrance du fond.
-La garantie d’éviction.
-La garantie de bon rétablissement.
-La communication des documents comptables.
-Les marchandises.
Chapitre 2 : La nature juridique du fonds de commerce.
•Le fond de commerce : Masse de biens affectés à une exploitation commerciale.
•Le fond de commerce, meuble incorporel : Bien meuble, tous les éléments qui le composent étant de nature mobilière.
(Le fond ne peut pas être hypothéqué).
-Le consentement de la partie.
-La capacité de contracter.
-Contenu du contrat licite et certain qui forme la matière de l’engagement.
•L’acte de cession de fonds de commerce doit être enregistré, où à défaut d’acte, avoir été déclaré à la recette des impôts de la situation du fonds vendu. (Enregistrement obligatoire).
•Cession de fond de commerce : N’impose pas d’écrit.
-Contrat : le nom du précédent vendeur, date, nature, état des privilèges, chiffre d’affaires, résultat d’exploitation, bail, date, durée, nom, adresse…
•Obligation du cessionnaire :
-Paiement du prix : (garanties personnelles ou réelles).
•Droit d’opposition : indisponibilité du prix de vente jusqu’à la clôture du délai prévu pour former les oppositions.
En fonction de la nature des oppositions la répartition du prix sera soit amiable soit judiciaire.
-Droit de surenchère pour le créancier.
•Bien cède dans un périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat de proximité : droit de préemption de la commune.
•Publication au BODACC dans les 3 jours de la première publication. Publicité doit intervenir dans les 15 jours à compter de la date de l’acte de vente.
•Les créanciers ont un délais de 10 jours pour s’opposer au paiement du prix. (À compter de la publication au BODACC).
•Le vendeur doit adresser à l’administration un avis de cession du fonds de commerce dans les 45 jours de la publication.
•Délai de répartition, du prix de cession est prolongé de soixante jours.
La vente du fonds de commerce :
Le prix : librement fixé par les parties (ne doit pas être vil).
Sans prix : vente vaux nullité.
Le prix doit être réel et sincère : dissimulé une partie du prix : vaux nullité.
Les mentions : participent à l’obligation d’information : nom du précédent vendeur, date, le prix;L’état des privilèges et nantissements qui grève un fond de commerce; le chiffre d’affaires; le bail avec toutes les informations nécessaires.
A.S : Si l’acheteur ne paye pas le prof le vendeur peut demander la résolution de la vente.
Préemption de la commune :
•Le conseil municipal peut par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur (soumit au droit de préemption : fonds artisanaux, fond de commerce et baux commerciaux).
•Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune.
•Le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession.
•Elle comporte également le bail commercial.
•Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation.
•Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration.
•Le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, rétrocédée le fond artisanal, le fond de commerce à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.
•La rétrocession d’un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l’acte de rétrocession.
Le Bail Commercial 1 :
I- Les principes généraux :
•La notion de bail commercial avec la faculté de cession constitue un élément essentiel de la pérennité du fond de commerce.
•Le preneur détient une : «propriété commerciale».
•Durée : 9 ans (droit au renouvellement au profit du preneur).
II- Le statut des baux commerciaux :
Les conditions d’application du statut :
-bail portant sur des locaux.
*Immeuble bâti, locaux clos et couverts pour être susceptibles de recevoir de la clientèle.
-dans des locaux loués.
-le locataire doit remplir diverses conditions :
*propriétaire du fond et immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
*Obligation d’immatriculation (pour bénéficier au droit au renouvellement)…
-les extensions du statut.
-les dérogations du statut (3 ans), le locataire n’a pas le droit au renouvellement.
•Le bail dérogatoire doit être distingué de la convention d’occupation précaire.
•Le contrat du bail commercial :
*les parties au contrat : le bailleur et le preneur :
Le bailleur :
- Si les locaux à louer sont la propriété d’époux communs en bien, l’accord des deux est obligatoire (art. 1425 Cciv.); il en est de même s’ils sont la propriété indivise d’époux séparés de biens.
- Si l’un d’eux est dans l’incapacité de manifester sa volonté, l’autre doit se faire autoriser en justice (art. 217 Cciv. - régime primaire).
- Un époux séparé de biens peut consentir seul le bail commercial d’un bien per-sonnel.
- Depuis la réforme de l’indivision en 2007, l’article 815-3 du Ccif. impose l’unanimité lorsque le bien est détenu en indivision et, à défaut, il faut une autorisation de justice.
- En cas de démembrement (usufruit/nue-propriété), l’accord des deux protagonistes est nécessaire pour la conclusion et le renouvellement ; en revanche, l’usufruitier a pouvoir de donner seul congé ou de poursuivre seul la résiliation du bail.
Le mineur émansipé peut consentir seul tout type de baux y compris un bail commercial.
- Pour conclure ou renouveler un bail par un mineur, en administration légale l’accord des deux parents est nécessaire et à défaut d’accord, il faut une autorisation du juge aux affaires familiales.
•Sans potientar tuel extiat jui autorité parentale peuvent accomplir les actes de disposition
•Si les deux parents sont décédés (régime de la tutelle), le tuteur doit être autorisé par le conseil de famille ou à défaut le JAF.
•Lorsque le propriétaire devient majeur, le bail prend fin de plein droit à son terme, le locataire n’a pas le droit au renouvellement et il doit quitter les lieux).
- Un majeur sous sauvegarde de justice peut, sauf restriction judiciaire, consentir ou renouveler seul un bail commercial ; il y a toujours dans cette circonstance le risque de l’annulation par rescision pour lésion dans le délai de 5 ans
- En matière de curatelle, le protégé doit être assisté par le curateur qui contresigne l’acte -
- Sous tutelle, le bail commercial ne peut être signé par le tuteur qu’avec l’autorisation du juge des tutelles et le contrat ne confère, si le protégé a recouvré une capacité normale, aucun droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux à l’arrivée de son terme.
- Pour une personne morale, quel que soit sa nature, il n’est pas douteux qu’elle détienne la capacité de concéder un bail commercial : la seule question à trancher est celle des pouvoirs de son ou ses représentants (président- directeur, gérant, associé spécialement délégué - ete.); pour cela il faut se référer à la loi et aux statuts .
•Il faut souvent une décision de l’organe délibérant compétent.
•Le locataire :
- En principe, toute personne ayant une capacité juridique normale d’accomplir des actes peut devenir locataire commercial.
•Le mineur émancipé peut être commerçant sur autorisation du juge des tutelles au moment de la décision d’émancipation et du président du tribunal de grande instance s’il formule cette demande après avoir été émancipé ».
•Le tuteur ne peut, même avec une autorisation, […] exercer le commerce ou une profession libérale au nom de la personne protégée. Il en résulte, selon la Cour de cassation, que « la personne en tutelle ne peut jamais être représentée par son tuteur pour exercer le commerce ».
•Il résulte d’un avis du 6 décembre 2018 de la cour de cassation qu’o aucun texte n’interdit à la personne en curatelle d’exercer le commerce, celle-ci devant toutefois être assistée de son curateur pour accomplir les actes de disposition que requiert l’exercice de cette activité.
- Qu’en est-il de la capacité commerciale du locataire ?
•En principe il doit exercer une activité commerciale et être immatriculé au RCS et ceci est valable pour une personne physique ou morale : néanmoins, il existe des exceptions, notamment dérogations légales comme par exemple pour les établissements d’enseignement.
- Tous les locataires doivent signer le bail lorsque le fonds qui sera exploité dans les Tieux appartiendra à plusieurs personnes : ceci est important pour le jeu de la Lidarité et doit s’appliquer même pour des époux communs en biens car la coti-tularité ne se présume pas en matière de bail commercial a forme du contrat.
•Un bail commercial verbal ne serait pas nul car aucune obligation légale n’impose la forme écrite mais, pour des raisons de preuve en cas de contestations, la forme écrite est indispensable.
Le bail sous seing privé simple ou « contresigné ».
•Un bail SSP doit être rédigé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ou de personnes ayant un intérêt distinct à l’acte.
•Le contrat n’est pas obligatoirement enregistré mais cette formalité confère date cer-taine.
•La loi du 28 mars 2011, dite de modernisation des professions judiciaires ou juridiques (LMPJJ), a créé « l’acte sous contre seing d’avocat » : cette acte, réputé mieux éclairer les parties en raison des explications et du conseil du professionnel, confère plus grande sécurité au contrat et fait foi de l’écriture et de la signature des parties : pour autant il ne donne pas la force probante et, surtout, la force exécutoire de l’acte notarié décrit ci-après.
•Le bail notarié :
•Le bail authentique garantit une plus grande sécurité juridique, son contenu fait foi par lui-même et il est difficile à contester (procédure d’inscription de faux pour ce qui est attesté par le notaire).
•Il est assorti de la date certaine et, surtout, de la « force executoire » ; ceci permerdes poursuites directes sans décision de justice préalable (intervention immediate de l’huissier).
•Le recours à la forme notariée peut être obligatoire :
- d’une façon impérative et sanctionnée, en raison des régles de la publicité foncière, pour les baux de plus de douze ans qui doivent être publiés
- pour des locaux destinés à recevoir un débit de boisson mais l’absence de caractère authentique ne remet pas en cause la validité de l’acte, seul le fise pourrait appliquer des pénalités.
•L’information du locataire :
•Constituer le dossier de diagnostics techniques.
D’autres informations peuvent être obligatoires ou recommandées existence de servitudes
- locaux situés dans le périmètre d’une association syndicale libre
- sinistres survenus ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques
situation de la copropriété
- annexe environnementale obligatoire, pour les locaux de plus de deux mille me
Le contenu du contrat
•Malgré une grande liberté contractuelle, les clauses doivent être rédigées avec soin d’autant que certaines d’enue-elles sont largement réglementées. Sont réputées non écrites.
•les clauses qui seraient contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux.
a nature de l’activite
•Hors, comme en cas général, les activités illicites, immorales et, dans une certaine me-sure, dangereuse, les parties peuvent décider librement de la destination des lieux.
•Le locataire doit scrupuleusement respecter les activités autorisées et s’il veut en chan-ger, il doit respecter la procédure de déspécialisation (cf. infra).
•Une clause « tout commerce », assez rare dans la pratique, permet au locataire de changer d’activité sans autorisation (attention aux limites lors de la cession du fonds) ; si plusieurs activités sont autorisées, le locataire peut les retenir toutes ou seulement une ou plusieurs d’entre-elles.
Le contrat peut prévoir une clause d’exclusivité ou d’interdiction.
•Le bailleur peut autoriser une nouvelle activité ou l’adjonction d’une autre ; cette modification peut être tacitement acceptée mais la preuve est délicate.
•En ce qui concerne les locaux en copropriété, le règlement peut contenir des limites aux activités possibles : il convient de s’en enquérir et de les respecter
•L’état des lieux
•Il doit être joint au bail ou conservé par les parties. Cet EDL est établi contradictoirement par les parties ou un tiers mandaté par elles. A défaut, il est établi par huissier.
•En l’absence d’EDL, le bailleur ne peut revendiquer la présomption de l’article 1731 du code civil.
•La disposition s’applique aux baux en cours pour l’EDL lors de la restitution, si un EDL avait été fait à l’entrée. Elle est applicable à tous les baux à conclure dès le 20 juin 2014.
•La durée du bail :
•En vertu de l’article L. 145-4 du Code de commerce, la durée minimale est de neuf ans, sauf pour les baux de dérogation (voir ci-dessus); une durée plus longue est pos-sible.
•Toutefois la résiliation triennale peut être invoquée par le locataire, on parle alors, dans le jargon, de bail 3/6/9 c’est à dire du bail commercial classique ; dans cette hypothèse et s’il respecte le formalisme, le locataire peut mettre fin au bail tous les trois à la date anniversaire de prise d’effet.
•Les parties peuvent signer un bail plus long, souvent 12 ans et même plus , mais lors du renouvellement, sauf stipulation contraire, ce dernier a lieu pour 9 ans: l’avantage, pour le propriétaire, de cette durée plus longue est que le loyer renouvelé n’est pas plafonné (cf. infra).
•Les frais liés au contrat
•Le dépôt de garantie :
•Versé lors de la conclusion du bail, il est destiné à assurer le paiement des sommes que pourrait devoir le locataire lors de son départ Cloyers impayés remboursement de dégradations etc.].
•Sous déduction de ce qui pourrait être exigible, il est restituable en fin de bail, dans le délai fixé au contrat, après le départ du locataire et l’établissement de l’état des lieux.
•Son montant n’est pas réglementé; en revanche, l’article L. 145-40 du CC prévoit qu’il sera productif d’intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre s’il dépasse deux termes de loyer
•Le pas-de-porte :
•Un bail commercial confère, dans la majorité des cas, des prérogatives importantes au locataire: ces prérogatives improprement qualifiées de « propriété commerciale », juridiquement « droit au renouvellement » entraînent une diminution de la valeur vénale des locaux. Pour compenser cette diminution, certains bailleurs demandent au locataire le versement d’une indemnité ou d’un droit d’entrée que la pratique dénomme « pas de porte » ; ce processus est licite.
•Le pas de porte, contrairement au dépôt de garantie, est définitivement acquis au pro-priétaire; son montant peut être élevé et dépend de l’offre et de la demande en fonction de caractéristiques économiques locales liées aux surfaces commerciales disponibles.
•Il doit être qualifié dans le bail : soit un supplément de loyer payé d’avance, soit une indemnité compensatrice pour les raisons indiquées ci-dessus, soit enfin une nature mixte. A défaut de qualification conventionnelle, les tribunaux retiennent généralement celle de loyer d’avance.
•Le pas de porte est imposable dans la catégorie des revenus fonciers s’il est qualifié de loyer d’avance, pour l’imposition, il peut bénéficier du caractère de revenu exceptionnel et le locataire peut le déduire de ses revenus d’exploitation.
•Qualifié de d’indemnité, il n’est en principe pas imposable.
•VENTE DU LOCAL LOUE
•Le droit de préemption du preneur à bail commercial
•La loi du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption du preneur à bail com-
mercial en cas de vente du local commercial ou artisanal.
•Les ventes concemées:
•Ne concerne que la vente du seul local donné à bail, et non les cessions « globales » d’immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou les cessions uniques de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de plusieurs locaux commerciaux distincts.
•Le droit de préemption ne vise pas non plus les ventes au profit d’un coproprié-taire, ou à un « proche » du bailleur (conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint).
•Le droit de préemption « subsidiaire n
•Ce droit de préemption doit également, à peine de nullité, être purgé par le notaire en cas de vente à « des conditions ou à un prix plus avantageux ».
•Le bénéficiaire dispose d’un mois pour répondre à peine de caducité, et de deux mois pour réaliser la vente en cas d’acceptation.
•Les modalités de la notification :
La notification vaut offre de vente au profit du locataire, elle doit dong, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
•Elle doit également reproduire les quatre premiers alinéas du nouvel article L.
145-46-1.
•Elle peut être effectuée par lettre recommandée AR ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
•Le preneur dispose d’un mois pour se prononcer à compter de la réception de l’offre et de deux mois pour réaliser la vente en cas d’acceptation (quatre mois s’il recourt à un prêt).
Sans réponse le locataire poursuit son bail avec le nouvel acquéreur.
• Leme point- LE LOVER ETILES CHARGES :
LE LOYER D’ORIGINE :
•La fixation du loyer.
•La fixation du loyer initial est libre, seuls les facteurs économiques entrent en ligne de compte.
•D’une façon générale, plus d’activités sont autorisées, plus le loyer peut être fixé plus cher, c’est le cas du bail « tout commerce ».
•La fixation du loyer peut être forfaitaire mais, dans des locaux déterminés, les diffe-rentes zones n’ont pas la même « efficacité » commerciale et il est souvent d’usage de proceder à une pondération en fonction d’un nombre important de critères variables qui influe sur la fixation du loyer.
•Généralement le loyer prend la forme d’une somme fixe mais il est possible, pour tout ou partie, d’introduire une notion de variabilité généralement basée sur l’évolution du chiffre d’affaire du locataire, on parle de « clause-recettes » ; cette méthode est souvent appliquée dans les boutiques situées dans des centres commerciaux.
•Il s’agit d’une modalité de fixation du loyer et non d’un processus de révision ou d’indexation (cf. infra)
•La valeur locative est le « juste prix » que le bailleur est susceptible de tirer de la location compte tenu du jeu, non faussé, de l’offre et de la demande; cette valeur locative est souvent recherchée pour fonder le loyer initial et elle devient une norme légale en ce qui le concerne lors du renouvellement. La détermination de cette valeur vénale est complexe et dépend de nombreux critères.
•Le paiement du loyer :
•Les modalités de paiement et la périodicité sont librement fixées, mensuellement, tri-mestriellement, d’avance, à terme échu, etc.
•En principe, en droit commun du louage, le loyer n’est pas soumis à la TVA; en matière de bail commercial, le bailleur peut opter pour y etre assujetti : ainsi, le bailleur peut récupérer la TVA grevant ses investissements et le locataire la dé-duire.
•En outre, cette option entraine, pour les bailleurs personnes morales, l’exonération de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) relative aux locaux achevé depuis plus de quinze ans.
•LA RÉVISION DU LOYER EN COURS DE BAIL :
•La revision triennale ou légale :
•Conformément aux articles L. 145-38 et R 145-20 du C de C, le loyer peut être révisé par période triennale, à la demande du bailleur ou du locataire ; cette révision, qui constitue un droit légal qui s’applique même s’il n’est pas indiqué au contrat, n’est pas automatique et doit être demandée.
•La demande de révision est réglementée, elle doit être formulée par LRAR ou exploit d’huissier et le montant du nouveau loyer doit être chiffré (art. R 145-20 du CC).
•La première demande de révision après conclusion du bail peut intervenir après 3 ans ; les suivantes par périodes triennales qui suivent chaque date d’application du nouveau loyer.
•La révision ne doit pas être prématurée, l’entier délai de trois ans doit être écoulé ; elle ne doit pas non plus être tardive car elle n’a aucun effet rétroactif.
•La demande faite, le plus souvent d’ailleurs par le bailleur car le processus conduit dans la très grande majorité des cas à une augmentation, elle doit être acceptée par l’autre partie; en cas de désaccord, les intéressés ont deux ans pour saisir le juge des loyers commerciaux.
•Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative ; cependant, la révision est encadrée par la loi qui prévoit un plafonnement : la différence entre le loyer révisé et l’ancien ne doit pas dépasser la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ICL) intervenue depuis la dernière révision.
•L’encadrement de la révision disparaît si une modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. Toutefois la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente. L’augmentation issue du déplafonnensent s’applique d’année en année par palier de 10%.
•La revision annuelle ou conventionnelle
Se cumulant ou se combinant avec la révision, de source légale, il est très souvent prévu au contrat un mécanisme d’indexation du loyer souvent dénommée « clause d’échelle mobile », source conventionnelle.
- La périodicité en est librement fixée mais elle est généralement annuelle.
- Le bail doit préciser l’indice retenu qui doit être en relation avec l’activité des parties ou l’objet du contrat: l’indice ci-dessus est principalement utilisé et systématiquement validé par les tribunaux.
- Pour éviter que le jeu de l’indexation génère une variation sans rapport avec l’évolution de la valeur locative, l’article L. 145-39 du C de C dispose que, si l’application de l’indexation entraine une augmentation ou une diminution de plus du quart, la partie intéressée peut saisir le juge pour que le loyer soit fixé à la valeur loca-tive.
- La variation de 25 % est appréciée par rapport au dernier loyer fixé d’un commun accord. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
•LA RÉPARTITION DES CHARGES :
•Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et re devances.
Le bailleur doit transmettre au preneur un récapitulatif chaque année de ces charges dans un délai fixé par décret.
•Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit fournir :
- un état prévisionnel des travaux avec un budget prévisionnel,
- un état récapitulatif des travaux réalisés et leur coût.
•La clef de répartition des charges
S’il y a plusieurs locataires, la répartition des charges se fait en fonction de la surface « exploitée ».
•Certaines charges définies par décret ne pourront plus être imputées au
L’entretien et les réparations: depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application ne peuvent plus être imputés au preneur notamment les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, des lors qu’ils relèvent des grosses réparations.
•Toutes clauses visant à soustraire les parties aux présentes obligations seront réputées non écrites, leur inexistence pouvant être soulevée à tout moment.
•Teme point - L’UTILISATION DES LOCAUX
LES OBLIGATIONS DES PARTIES ;
•Les obligations du bailleur :
•Conformément au droit commun, le propriétaire doit délivrer un local conforme à sa destination contractuelle : il s’agit là d’un des seuls aspects qui ne peut être contrac-tualisé, le bailleur ne peut s’affranchir de cette obligation par une stipulation du bail et il existe une abondante jurisprudence dans ce sens.
•Le locataire peut demander en justice que le bailleur soit condamné à exécuter son obligation de délivrance.
•Le bailleur doit permettre l’usage normal des lieux pendant toute la durée du bail: il s’agit là de la notion de « jouissance paisible » mais, à la différence de la délivrance, le bailleur peut dans certaines circonstances s’en exonérer soit en vertu de dispositions législatives, soit par une clause expresse insérée dans le contrat.
•En principe, le bailleur doit garantir les vices et les défauts, apparents ou cachés, mais, par une clause claire et non équivoque, il peut écarter cette obligation ; la seule limite est celle des vices cachés dont il avait connaissance lors de la conclusion et dont il n’a pas informé le locataire.
•Le bailleur ne doit pas nuire au locataire et ne pas troubler sa jouissance paisible tant par son comportement personnel que par celui de ses ayants droit mais il n’est pas garant de la gêne que pourrait occasionner les tiers.
•En la matière on peut citer: gros travaux, concurrence, défaut de fourniture de fluides ou énergies,
etc.
•Là encore, le propriétaire peut s’exonérer par une clause précise à condition de ne pas être de mauvaise foi ou d’avoir commis une faute lourde.
•Les obligations du locataire :
Le locataire doit faire un usage normal des lieux (usage raisonnable) et en particulier en respecter la destination contractuelle.
•Il doit exploiter effectivement les lieux, son activité ne doit pas cesser sauf pendant les périodes normales (vacances - formation - travaux d’aménagement par exemple).
• A défaut, le propriétaire peut demander la résiliation sauf si la cessation d’activité résulte de la force majeure; cette résiliation peut être obtenue si l’interruption d’activité résulte d’une mesure administrative.
•LE CHANGEMENT D’ACTIVITE :
•La déspécialisation partielle :
•Le locataire a le droit d’adjoindre aux activités prévues dans le bail des activités connexes ou complémentaires tout en conservant son activité d’origine.
•La nouvelle activité doit prolonger l’activité initiale même si elle devient préponde-rante.
La déspécialisation simple est de droit mais pour autant elle doit respecter impérativement un formalisme d’information par acte obligatoirement extrajudiciaire (LRAR
poser au changement en invoquant le défaut de connexité.
•En cas de réaction négative, le locataire peut saisir le TJ pour tenter d’obtenir l’autorisation d’extension.
•La déspécialisation partielle n’a pas d’effet immédiat sur le loyer, en revanche elle peut être invoquée par le bailleur lors de la révision triennale.
•La nouvelle activité ne peut débuter qu’après accord du bailleur, écoulement du celai ou autorisation de justice.
•La déspécialisation totale :
•Lorsque la nouvelle activité envisagée est totalement différente de celle prévue au contrat et ne présente aucun caractère de connexité avec elle, il s’agit d’une déspécia-lisation plénière.
•Elle n’est pas de droit et les possibilités d’opposition du bailleur sont beaucoup plus étendues.
•Globalement, la nouvelle activité en déspécialisation totale, doit être justifiée par la conjoncture économique ou les nécessités commerciales et rester compatible avec la destination de l’immeuble.
•La nouvelle activité doit profiter au consommateur.
•Une obligation d’information, par voie d’huissier, plus importante que la précédente doit être respectée: d’abord le propriétaire mais aussi les créanciers inscrits sur le fonds.
•Le bailleur a trois mois pour réagir, à défaut il est réputé consentant.
peut subordonner son accord à certaines conditions, notamment augmentation de loyer.
•Le bailleur peut aussi refuser, le locataire doit alors saisir le TJ et il en va de même s’il refuse les conditions proposées par son propriétaire ; le tribunal peut autoriser la transformation si le refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.
•Comme ci-dessus, la nouvelle activité ne peut démarrer qu’après accord, terme du délai ou décision judiciaire.
•LA SOUS-LOCATION
•Il s’agit de la mise à disposition par le locataire de tout ou partie des locaux loués à un tiers moyennant le versement d’une contrepartie financière.
•L’autorisation du bailleur
•Toute sous-location doit être autorisée par le bailleur .
•Dans ce domaine, le droit du bailleur est discrétionnaire : le défaut d’autorisation, ou sa limitation, ne peut être suppléé en justice.
•Le bailleur, acceptant la sous-location, doit être invité à participer à l’acte par convocation LRAR ou acte extrajudiciaire, sauf clause de dispense dans l’acte.
•Après cette convocation, le bailleur à 15 jours pour faire connaître sa position : s’il refuse de participer ou s’il ne répond pas, l’acte peut être signé.
•Le propriétaire peut subordonner son autorisation à une augmentation de loyer.
•Les effets de la sous-location
•Le bailleur peut agir directement contre le sous-locataire, bien qu’il n’ait, en théorie, pas de lien juridique entre eux, en cas de non-paiement du loyer principal et cela à hauteur du loyer du sous-bail.
•Lorsque le loyer de sous-location est supérieur à celui du bail principal, les propriétaires des murs peuvent exiger une augmentation; en cas d’impossibilité d’accord, le litige doit être tranché par le Président du TJ et le délai de saisine est de deux ans.
•Le sous-locataire a droit au renouvellement qui doit être accordé par le locataire principal ou, en cas de carence de ce dernier, par le propriétaire.
•4ème point LE RENOUVELLEMENT :
•Etude dans le cours suivant des personnes.
•Sème point LE DROIT DE REPRISE DU BAILLEUR
•La reprise pour habiter :
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu’il exerce une reprise pour habiter. Elle s’applique aux seuls locaux d’habitation non meublés loués accessoirement à des locaux commerciaux (art. L. 145-22 du CC).
•La reprise ne peut s’exercer que si le logement est matériellement séparable du reste des locaux et à condition que cette reprise ne trouble pas gravement l’exploitation du locataire.
•Le bailleur doit être propriétaire depuis au moins six ans.
•Le locataire n’est pas indemnisé mais le loyer doit être réduit en conséquence
•Le bénéficiaire du droit de reprise doit occuper personnellement les locaux dans un délai de six mois à compter du départ du locataire et pour une durée minimale de six ans; en cas de non-respect, le locataire peut exiger une indemnité d’éviction pour les locaux repris.
•La reprise pour travaux
•Le bailleur peut récupérer les locaux pour les démolir, les reconstruire ou pour construire des locaux attenants art. (L. 145-18 du C de C);
Cette faculté peut être exercée à la date d’expiration du bail.
•Il doit au locataire soit une indemnité d’éviction, soit des locaux de remplacement.
•Si le propriétaire propose un local de remplacement, le congé doit préciser très clairement les caractéristiques dudit local qui doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire et être situé dans un emplacement équivalent.
•Le locataire doit prendre position dans un délai de trois mois et en cas de litige saisir le tribunal.
•Le bailleur qui souhaite reprendre temporairement l’immeuble, pour le surélever par exemple, peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de trois ans. (art. L. 145-21 du C de C); le locataire doit être indemnisé mais l’indemnité ne peut dépasser trois ans de loyer.
•bème point - LA CESSION DU BAIL
Étude dans le cours suivant
•Tème point - LA RESILIATION DU BAIL
•Le bailleur et locataire ne sont pas traités sur le même plan.
•LA RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR :
•Le bailleur peut donner congé au locataire à l’expiration de chaque période triennale s’il souhaite reprendre les locaux pour construire, réaffecter un local à l’habitation, effectuer des travaux de restauration, transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (art. L.145-4 du CC).
•Le bailleur doit donner congé par huissier au moins six mois à l’avance
•Le bail peut aussi prévoir la faculté pour le bailleur de donner congé si un événement particulier se réalise : départ à la retraite du bailleur, vente des locaux, etc. (art. L.145-9 du CC).
•LA RÉSILIATION PAR LE LOCATAIRE :
•Le droit de résiliation triennale.
•Le Code de commerce interdit la possibilité de priver contractuellement le preneur de sa faculté de résiliation triennale sauf dans certains cas réglementés tels que les baux conclu pour un durée supérieure à neuf ans.
•Un congé peut être donné par le locataire à tout moment en cas de départ en retraite ou invalidité ainsi qu’en cas de décès du preneur.
•Les conditions de validité du congé :
•Cette résiliation doit être opérée par congé extra judiciaire ou lette RAR délivré six mois à l’avance.
•Le locataire doit quitter les lieux à la date d’expiration de la période triennale en cours.
•Le locataire qui demande à bénéficier de ces droits à la retraite ou auquel est octroyée une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment, il doit simplement respecter le préavis précité.
•Si ce préavis n’est pas respecté, il n’est pas nul mais il ne prend effet qu’à la fin de la période triennale suivante.
•Lorsque le bail s’est poursuivi par tacite prolongation, le locataire peut y mettre fin à tout moment mais en respectant un délai de prévenance de six mois.
•LA RÉSILIATION JUDICIAIRE
•Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, l’autre peut faire résilier le bail en justice ; le plus souvent c’est le bailleur qui prend cette initiative.
•Comme la résiliation peut porter atteinte aux intérêts des créanciers inscrits sur le fonds de commerce car elle entraînera la disparition de ce dernier, une protection est organisée par l’article L.143-2 du CC.
•La résiliation en présence d’une clause résolutoire
•Le bail contient généralement une clause qui prévoit que le non-respect par le locataire de ses obligations entraînera la résiliation automatique du bail.
•La présence de cette clause lie la compétence d’appréciation du tribunal qui se trouve limitée à la vérification de son existence et du respect de la procédure; la sanction est automatique et le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement invoqué.
•Le défaut d’immatriculation au RCS du locataire n’est pas une cause de résiliation du bail alors qu’il peut justifier le refus de renouvellement.
•Une mise en demeure préalable par acte d’huissier est indispensable ; les faits reprochés doivent être détaillés et le locataire a un mois pour régulariser la situation (art. L. 145-41 du CC).
•Le locataire peut obtenir en justice des délais, pour cela il doit être de bonne foi; le délai ne peut excéder deux ans.
•Le bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause résolutoire.
•La résiliation en l’absence d’une clause résolutoire.
•Dans l’hypothèse rare où le bail ne comporte pas de clause résolutoire, le tribunal dispose d’un large pouvoir pour apprécier si les faits qui sont reprochés au locataire sont de nature à justifier la résiliation.
•A la différence de l’exercice de la clause résolutoire, le propriétaire n’est pas obligé de mettre le locataire en demeure, il peut agir directement en résiliation.
•LE BAIL PROFESSIONNEL :
•Il s’agit d’un bail utilisé pour la location de locaux à des professionnels exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.
•C’est un contrat que l’on retrouve donc essentiellement pour les professions libérales, qu’il s’agisse de professions réglementées (avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires, etc.) ou non réglementées (conseillers financiers, assureurs, gestionnaires de patrimoines, etc.).
point Avantages, inconvénients
•Le bail professionnel est souvent privilégié par les propriétaires bailleurs dans la mesure où il s’avère moins protecteur pour le preneur qu’un bail commercial.
•En effet, une des différences majeures avec le bail commercial tient au fait que le propriétaire des lieux n’a pas à verser une indemnité d’éviction au locataire s’il décide de ne pas reconduire le bail.
•Le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement.
•Cela tient au fait que, pour le législateur, la clientèle des professionnels libéraux n’est pas particulièrement attachée à l’emplacement et au lieu d’exploitation, contrairement au fonds commercial, qui est tributaire du lieu et de sa zone de chalandise : lorsqu’un restaurant change de quartier par exemple, il est assez rare - sauf exception - que les clients continuent à le fréquenter.
•En général, la clientèle d’un fonds commercial est attachée à la proximité de quartier.
•L’emplacement, et par conséquent la stabilité du bail commercial, sont par conséquent essentiels s’agissant d’un fonds de commerce.
•En revanche, un cabinet d’avocats perdra rarement sa clientèle en déménageant (ce qui est d’autant plus vrai avec la dématérialisation des métiers de services).
•Côté locataire, l’un des avantages du bail professionnel tient au fait que le prener peut partir à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.
•Le bail est donc plus souple sur ce point qu’un bail commercial, suivant lequel le preneur ne peut donner son congé qu’à l’expiration de périodes triennales (tous les 3 ans).
•A noter qu’il est toujours possible pour les parties au contrat de bail, même si le locataire exerce une profession libérale, de se soumettre volontairement au régime du bail commercial, écartant ainsi le régime du bail professionnel.
•Ce sera souvent le cas quand le locataire est en position de force et exige une protection renforcée de son activité et de son lieu d’exploitation.
•Cela pourra également être le cas si le propriétaire, de son côté, ne souhaite pas voir son locataire pouvoir quitter les lieux à tout moment.
•Tout sera donc une question d’équilibre en fonction de chaque cas.
•Zème point forme et contenu :
•Le bail professionnel est essentiellement soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil.
•Il doit être écrit et comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location telles que : la désignation complète des parties.
- la durée du bail, laquelle ne peut être inférieure à 6 ans,
- le montant du loyer, les conditions de paiement et de révision du loyer (en indiquant notamment l’indice de référence choisi pour l’indexation de la révision du loyer),
- le dépôt de garantie,
- les obligations des parties,
- la répartition des charges entre bailleur et preneur,ete.
•Comme pour un bail commercial, le bail professionnel doit être accompagné d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :
•Deme point durée :
•Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans.
•Si les parties peuvent convenir d’une durée supérieure à 6 ans, il n’est pas possible de convenir d’une durée inférieure.
•Contrairement à ce qui est prévu dans le Code de commerce pour le bail commercial, les parties ne peuvent pas convenir d’un bail professionnel « de courte durée ».
•On peut toutefois tout à fait envisager de se soumettre sur ce point aux baux commerciaux, en prévoyant un bail dérogatoire d’une durée de 3 ans maximum, soumis à l’article L. 145-5 du Code de commerce.
4ème point résiliation / reconduction :
•Chaque partie au bail professionnel peut librement choisir de ne pas reconduite le contrat, à condition de respecter un préavis de 6 mois avant l’arrivée du terme du bail.
•Aucune justification ne doit être apportée par la partie souhaitant mettre fin au contrat. qu’il s’agisse du locataire ou du proprietaire.
•Surtout, différence majeure avec le bail commercial, le propriétaire n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au locataire.
•Arrivé au terme du contrat, si les parties ne font rien, le bail professionnel est tacitement reconduit pour une durée égale à la durée initiale (alors que le bail commercial est prolongé pour une durée indéterminée).
Résiliation anticipée du bail professionnel :
•La résiliation anticipée du bail professionnel est possible, mais uniquement pour le locataire, qui doit là encore respecter un preavis de 6 mois.
•Le bailleur ne peut pas de son côté résilier le bail professionnel en cours de vie du bail et doit attendre l’arrivée du terme.
•Seme point fixation du loyer / modalités de révision :
•Le montant du loyer du bail professionnel, de même que ses modalités de paiement, sont déterminés librement entre les parties.
•Elles peuvent par exemple stipuler que le loyer sera automatiquement révisé tous les ans (ou tous les 2 ou 3 ans).
•Les parties sont également libres de choisir l’indice qu’elles souhaitent pour l’indexation applicable à la révision du loyer (sous réserve de présenter un lien avec l’objet du contrat, conformément à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier).
•Les parties peuvent par exemple choisir l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou encore l’indice des loyers commerciaux (ILC).
•6ème point répartition des changes entre le bailleur et le locataire.
Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges.
•Sur ce point, on retrouve les mêmes restrictions qu’en matière de bail commercial, le bailleur n’étant pas autorisé à répercuter sur le locataire notamment les dépenses relatives aux grosses réparations, les dépenses de travaux liés à la vétusté de l’immeuble.
•Tème point la cession du bail professionnel :
La cession du bail professionnel par le locataire est possible sauf clause contraire prévue dans le bail.
•En général, les bailleurs prévoient d’inclure dans le bail une clause interdisant la cession, afin d’être certains de se voir consulter et de pouvoir le cas échéant agréer ou non un éventuel repreneur du bail qui serait proposé par le locataire désireux de quitter les lieux.
•Dans tous les cas, la valeur vénale d’un bail professionnel sera toujours inférieure à celle d’un bail commercial, dans la mesure où le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement, et donc de la stabilité offerte par « la propriété commerciale * propre au statut des baux commerciaux.
•En tout état de cause, la cession du bail professionnel devra être signifiée au bailleur à peine de validité, conformiment a l’article 1690 du Code civil.
•Beme point la sous-location :
•La sous-location d’un bail professionnel est possible, sauf clause contraire prévue dans le bail.
•Même si la sous-location est autorisée, le locataire sera obligé de signifier la sous-location au bailleur et restera tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations du sous-locataire au titre du bail comme s’il continuait à exploiter lui-même les locaux.
•9eme point diagnostics techniques :
•La loi et les différentes réglementations imposent des annexes obligatoires au bail professionnel (comme pour les autres types de baux).
•Un dossier de diagnostic techniques doit ainsi impérativement être annexé.
*si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au ler juillet 1997: un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété.
•si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
•Si le logement est situé dans une zone visée par un arrêté préfectoral, un diagnostic termites peut être obligatoire (c’est par exemple le cas à Paris).
10 ème point état des lieux.
•Il conviendra également d’établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire au même titre que pour les baux commerciaux.
•L’état des lieux doit être établi :
- soit de façon contradictoire et à l’amiable entre le bailleur et le locataire.
- soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
L’état des lieux sera conservé par chaque partie et joint au contrat de bail.
•Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire sera présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative.
•La différence avec le régime des baux commerciaux est ici importante, puisque la loi Pinel a supprimé cette présomption en l’absence d’état des lieux, point particulièrement défavorable au locataire
Le Bail Commercial 2 :
•Le renouvellement :
-Les conditions du renouvellement :
*Les bénéficiaires du renouvellement :
~Bénéficie au locataire lorsqu’il n’y a pas de co titularité, le renouvellement ne profite pas au propriétaire indivis du fond de commerce.
~Les héritiers du locataire.
~L’acquéreur du fond.
*L’exploitation du fonds de commerce :
Doit être exploité par une personne immatriculée et propriétaire du fonds.
•L’exercice du droit au renouvellement :
-Le congé bailleur : 6 mois à l’avance.
-La demande du locataire : 6 mois par LRAR.
•Les conséquences du renouvellement :
-Les clauses du bail renouvelé.
-La date d’effet du bail renouvelé : 9 ans,
•Le loyer du bail renouvelé :
•Le refus de renouvellement du bail :
-Les conditions de refus :
*Les différentes formes de refus.
*Les recours du locataire.
*Le droit de repentir du bailleur.
Doit être motivée à défaut de devoir des indemnités d’éviction au preneur.
•Le refus avec indemnités d’éviction :
*La valeur de remplacement du fonds.
*La valeur de déplacement du fonds.
*Le paiement de l’indemnité d’éviction.
*La restitution des locaux.
•Le refus sans indemnités d’éviction :
*L’existence d’un motif grave et légitime.
*La mise en demeure préalable.
•La tacite prolongation :
Ne pas confondre la tacite reconduction (formation d’un nouveau bail) et la tacite prolongation (poursuite du bail en cours).
AS: Chaque partie peut résilier le bail en donnant congé : «au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil».
•La cession du bail :
*Le droit de cession du locataire :
La cession du bail commercial est un contrat par lequel le locataire, devenu cédant, transmet tous les droits qu’il tient de ce bail à un acquéreur, le cessionnaire, un nouveau locataire se substitue à l’ancien.
Sans cession corrélative du droit au bail la cession du fonds serait impossible.
(La cession de bail et la cession du fonds de commerce)
*Les restrictions à la cession :
Cession corrélative fonds/bail prohibé (restrictions possibles dans son mode d’organisation).
•Les effets de la cession :
-Les rapports entre bailleur et cessionnaire :
Le cessionnaire devient locataire. Le droit au renouvellement est tous les 3 ans.
-La solidarité entre cédant et cessionnaire :
En présence de clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois et cette garantie est limitée dans le temps.
-Le cas particulier du départ à la retraite ou de l’invalidité du locataire :
Locataire qui souhaite partir à la retraite peut céder son bail à une personne qui n’est pas successeur dans son commerce et le bailleur ne peut s’y opposer (processus de despecialisation légale d’ordre public).
Nouvelle activité doit être dite au bailleur.
Bailleur prioritaire d’achat pendant 2 mois.
En cas de refus de sa part il doit saisir le TJ et démontrer que l’activité envisagée est incompatible avec la destination ou les caractéristiques de l’immeuble.
Le Bail de Droit Commun ou Bail Secteur Libre :
•Congé pour reprise/congé pour vendre/congé pour dégradation, non paiement des loyers (loi de 1989).
•Le présent titre s’applique aux locations à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur.
•Définition : Le bail de droit commun est un bail civil qui permet aux partis de se mettre d’accord sur les modalités du bail,
•La rédaction du bail civil est donc libre.
•Ainsi le bail civil n’est pas soumis à une réglementation spécifique comparé aux autres baux d’habitation, professionnels et commerciaux qui bénéficient d’une réglementation propre.
•Obligations principales des parties :
*Le propriétaire bailleur a une obligation d’entretien et doit effectuer les travaux et les réparations de sa propreté, autres que les réparations locatives qui concernent l’entretien quotidien et les petits travaux, et sont à la charge du locataire.
*Garder les choses en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
*Le locataire doit restituer le bien dans l’état où il se trouvait lors de son entrée en jouissance.
Le locataire doit aussi assurer le paiement à échéance du loyer selon les termes convenus.
•Contenu : Clauses :
*L’exclusion de la loi 89.
*La description des lieux.
*L’usage du lieu.
*La durée du bail déterminé par les parties, la cession du contrat et la tacite reconduction.
*Le montant des loyers.
*Les charges locatives.
*Le dépôt de garantie.
•Durée :
*Le bail de droit commun permet de fixer librement la durée du bail : le bailleur et le preneur définissent ensemble un accord.
•Le bail à durée indéterminée prend fin à l’initiative du bailleur ou du preneur après respect d’un delai congé d ne les délais habituel pour l’usage des lieux.
•Le bail à durée indéterminée prend fin à son expiration par simple congé non soumis à délai de préavis.
Il peut être reconduit tacitement.
Le bailleur n’a pas à justifier son congé.
Le montant du loyer.
Le loyer est fixé librement par les parties.
Le propriétaire n’est pas soumit au plafonnement ou à l’encadrement des loyers fixés par la loi.
•Possible d’ajouter une clause de révision du loyer suivant les indices de INSEE.
•Le bail écarte la loi de 89 qui sont réglementés car il ne s’agit pas de location portant sur l’habitation principale où le locataire demeure au moins 8 mois par an.
•L’alternative de ce bail peut être envisagé notamment si :
-Le locataire a déjà une résidence principale (résidence secondaire).
-Le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles (logement de fonction).
SCI et Sociétés Commerciales :
Définition : La société est une entité juridique dotée de la personnalité morale.
Elle s’oppose à l’entreprise individuelle qui n’a pas de personnalité morale.
Elle est titulaire de droits et d’obligations et peut agir en justice.
Elle possède également un patrimoine.
Elle sépare son propre patrimoine de celui de ses associés.
•La SCI :
-Associés :
-Capital Social :
Organe de direction :
Dans les sociétés civiles, il n’y a pas de capital social minimum, donc il est possible de créer une société civile avec un capital social d’un euro.
Le capital social est divisé en parts sociales. Le capital social est formé par les apports faits par les associés. Il pourra s’agir d’apport en numéraire, en nature ou en industrie.
La société civile est dirigée par un gérant ou plusieurs gérants. Le gérant peut être une personne physique ou morale, associé ou non. Dans les SCP les gérants doivent être obligatoirement associés
Le gérant est nommé :
- par les statuts,
- dans un acte distinct,
- par une décision des associés
Dans les rapports entre associés, le gérant accomplit tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.
Le gérant est responsable : individuellement envers la société et envers les tiers, des fautes commises dans sa gestion, ainsi que des infractions aux lois et règlements.
Le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts.
LES SOCIÉTÉS COMMERCIALES
La société commerciale se définit comme étant une société dont l’activité a pour objet un acte de commerce. Par exemple, l’achat d’un bien en vue de le revendre. L’article
L. 210-1 du Code de commerce indique que « sont commerciales à raison de leur forme et quel que soit leur objet, les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions
Parmi les sociétés commerciales, il y a :
- les sociétés commerciales dites de capitaux. Dans les sociétés commerciales de capitaux, l’élément de considération est l’apport de capitaux.
- et les sociétés commerciales dites de personnes. Dans les sociétés commerciales de personnes, l’élément de considération est la personne, autrement dit l’intuitu persona.
LA SOCIETE EN NOM COLLECTIF
La SNC, est une société commerciale par la forme.
Quelle que soit son activité, elle est réputée commerciale. La personne de l’associé est très importante (intuitus personae) car l’étendue de la responsabilité d’un associé, qui est indéfinie et solidaire, d’où la société commerciale la plus «dangereuse pour les associés.
ASSOCIÉS
Ils doivent tous être commersents et inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés.
Ainsi un mineur émancipé, peut être autorisé à être commerçant par le JAF exerçant la fonction de juge des tutelles des mineurs, su moment de la décision d’émancipation ou ultérieurement par le Président du TT.
Pour constituer une SNC, il faut au minimum deux associés; aucun nombre maximum n’est fixé.
Il pourra s’agir d’associés personnes ou morales.
Responsabilité indéfinie : L’assacié d’une SNC est responsable sur son patrimoine personnel des dettes de la société et ce de façon indéfinie. Ainsi l’étendue de sa responsabilité ne se limite pas à son apport.
Respousabilité subsidiaire car un créancier ne pourra poursuivre un associé qu’après avoir mis en demeure la société de s’exécuter.
Responsabilité solidaire. Le créancier se toumera en priorité vers l’associé le plus solvable.
L’associé pourra ensuite se retourner contre la société et ses autres associés pour leur réclamer leur quote-part de dette.
CAPITAL SOCIAL
Le capital social est divisé en parts sociales. Il n’existe pas de capital social minimum.
ORGANE DE DIRECTION
La société en nom collectif est dirigée par un gérant, personne physique ou morale.
Ce gérant peut être associé ou non. Le gérant est nommé aux termes des statuts ou par décision des associés. En l’absence de désignation, tous les associés sont réputés gérants.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant est le représentant légal de la société et accomplit les actes au nom et pour le compte de la société, dans les limites de l’objet social. Il est responsable de ses actes envers les associés et les tiers, d’un point de vue civil et pénal.
En cas de pluralité de gérant, chacun engage la société de la même façon. Dans les rapports avec les associés, le gérant dispose des pouvoirs qui lui ont été attribués par les statuts.
Le pérant peut être révoqué à tout moment par décision des associés à l’unanimite.
LA SOCIETE EN COMMANDITE SIMPLE
La société en commandite simple, régie par les articles L 222-1 à L 222-12 du Code de commerce, est une société de personnes composée de deux groupes d’associés :
- les commandités,
- les commanditaires.
La société en commandite simple n’est pas très répandue comme forme de société notamment en raison de la complexté de sa structure.
ASSOCIÉS
*Dans une société en commandite simple, il existe deux types d’associés :
- les commandités.
Les associés commandités ont la qualité de commerçant. Ils ont un statut similaire
à celui des associés d’une société en nom collectif. Ils sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes de la société. Les associés commandités dirigent la société.
- les commanditaires
Les associés commanditaires sont des financiers. Ils apportent des capitaux dans la société mais ne la dirigent pas. Leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.
CAPITAL SOCIAL
Pas de minimum exigé. Lors de la constitution de la société
ORGANE DE DIRECTION
La société en commandite simple est dirigée par un gérant associé ou non. Dans le cas où le gérant est associé, il est choisi parmi les commandités qui sont les seuls a pouvoir exercer des fonctions de direction dans la société.
Le gérant est nommé aux termes des statuts ou par décision des associés.
LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE
La SARL( L 223-1 à L 223-43 du Code de commerce), constitue l’une des formes les plus répandues de sociétés commerciales car la responsabilité des associés est limitée.
Elle s’adresse aux petites et moyennes entreprises.
ASSOCIÉS
Les associés peuvent être soit des personnes physiques soit des personnes morales.
Le nombre minimum d’associé requis est deux.
le nombre maximum est de 100.
Il existe une forme de société à responsabilité limitée avec un seul et unique associé. Il s’agit de l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée, (EURL).
Les associés n’ont pas la qualité de commerçant. Ainsi un mineur pourra être associé d’une SARL.
Chaque associé dispose d’un nombre de voix égal à celui des parts sociales qu’il
possède. Concernant la responsabilité des associés, elle est limitée au montant de leurs apports.
CAPITAL SOCIAL
Pas de capital minimum exigé, d’où création avec un capital de l euro. (Cependant le capital social étant le gage des créanciers, une société avec un trés faible capital inspirera moins confiance aux tiers).
Le capital social est divisé en parts sociales.
Il peut être constitué par des apports en numéraire, en nature. L’apport en industrie est possible mais ne constitue pas le capital social.
ORGANE DE DIRECTION
La Société à Responsabilité Limitée est dirigée par un gérant personne physique.
Le gérant peut-être sait un associé, soit un tiers. (Un gérant est dit majoritaire lorsqu’il détient avec son conjoint ou son partenaire, ses enfaris mineurs, les autres gérants éventuels, plus de 50% du capital).
Il est nommés aux termes des statuts, ou par décision des associés. Les gérants sont nommés pour la durer de la société, sauf clause statutaire contraire.
Le gérant dispose, à l’égard des tiers, des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom et pour le compte de la société. En tant que représentant légal de la société, il engage la société.
A l’égard des associés, le gérant agit dans la limite des pouvoirs qui lui ont été attribués aux termes des statuts. En cas de pluralité de gérant, chacun a séparément le même pouvoir d’engager la société.
Les gérants sont également responsables de leurs actes. L. 223-22 du Code de commerce : « les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion. ».
Par ailleurs (L. 651-2 du Code de commerce) « le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’acti sera supporté, en tout ou en partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, quant contribué à la faute de gestion ».
Si lors de la liquidation judiciaire d’une personne morale, il est découvert une insuffisance d’actif, le gérant devra alors assumer les fautes qu’il commet dans la gestion de la société. A titre d’exemple, sont considérées comme fautes de gestion :
- l’abus de bien social,
- avoir réalisé des actes de commerce dans un intérêt personnel,
- avoir tenu une comptabilité fictive,
Certaines de ces fautes de gestion, tel que l’abus de bien social, peuvent entrainer la responsabilité pénale du dirigeant.
LA SOCIETE ANONYME
La SA (L 225-1 à L 225-270 du Code de commerce).
La société anonyme, sociêté de capitaux, peut être constituée selon deux modes :
- Avec offre au public
- Sans offre au publie (mode de constitution le plus répandu)
ASSOCIES
Le nombre d’associés requis pour former une SA non cotée est de sept à deux.
Par ailleurs, il n’existe pas de maximum. Les actionnaires d’une SA sont titulaires d’actions.
Les associés peuvent être des personnes physiques et/ou des personnes morales. Les actionnaires ne supportent les pertes sociales qu’à concurrence de leur apport, la SA étant une société à risque limité.
CAPITAL SOCLAU
Un capital social minimum est exigé lors de la constitution de la SA.
- 37.000 euros
- Le capital social est divisé en setions. Les apports en industrie sont interdits.
ORGANES DE DIRECTION deux modalités differentes :
Il Société anonyme à conseil d’administration et directeur généra
C’est ce type de gérance qui se rencontre encore le plus couramment.
Le conseil dadministration comprend trois membres au moins avec un maximum de dix-huit membres. Les administrateurs prennent en conseil des décisions relatives
aux affaires sociales.
Il a un pouvoir de gestion et un pouvoir de contrôle.
Le Président du conseil d’administration, qui est obligatoirement une personne physique, administrateur de la société est élu par le conseil d’administration pour une durée maximale de six
amnees
- Il représente le conseil et organise et dirige les travaux de ce dernier
– surveille la gestion du Directeur Général
Le Directeur Général est chargé de diriger la société.
Lorsque le Président cumule sa fonction avec celle du Directeur Général, il est nommé Président Directeur Général
2 Société anonyme à conseil de surveillance et directoire
- Le directoire
Dans cette structure le Directoire est chargé de la gestion et le Conseil de Surveillance controle la gestion du Directoire.
Le directoire doit comporter entre 2 et 5 membres (7 pour les sociétés cotées).
Seules les personnes physiques peuvent être membres du directoire.
Le directoire exerce ainsi des fonctions de direction.
- Le conseil de surveillance
Le conseil de surveillance est composé au minimum de 3 membres et au maximum de 18
Le conseil de surveillance est nommé pour une durée fixée dans les statuts sans pouvoir excéder 6
EnS.
Il exerce un contrôle et une surveillance notamment en sollicitant la communication de documents qu’il estime nécessaire à sa mission, en recevant du directoire un rapport trimestriel.
A SOCIETE PA
LIONS SIMP
la (SAS) (L227-1 4 L.227-20 du Code de commerce) : très large liberté statutaire.
LES ASSOCIÉS
La société par actions simplifiée peut être constituée d’associés personnes physiques ou morales. Les associés sont responsables à hauteur de leurs apports.
CAPITAL SOCIAL
il n’y a pas de capital social minimum. le montant du capital social est fixé par les statuts.
Le capital représente les apports réalisés en nature et numéraire..
Est autorisé l’ apports en industrie.
ORGANE DE DIRECTION
Les statuts fixent les conditions dans lesquelles la société est dirigée. Les dirigeants peuvent cumuler leurs fonctions avec un contrat de travail. Par ailleurs, la loi impose la nomination d’un président, représentant légal de la société.
Le président est investi des pouvoirs les plus étendus pour représenter la société à l’égard des tiers.
LA SOCIETE D’EXERCICE LIBERAL
Les professionnels libéraux peuvent exercer leur activité au sein de sociétés commerciales, les sociétés d’exercice libéral (SEL). Les SEL ont pour objet l’exercice en commun de la profession.
La SEL est une société commerciale par la forme, exerçant une activité de nature civile.
La SEL ne pourra être immatriculée qu’après agrément par les autorités compétentes, savoir ordre professionnel (exemple, pharmacien, avocat).
ASSOCIÉS
Le nombre d’associés varie selon la forme de la SEL. (La SELAFA est constituée au minimum de trois associés).
CAPITAL SOCIAL
Le capital social dépend également de la forme de la SEL: 37.000 euros dans les
SELAFA, pas de minimum dans les SELARL et SELAS.
Concernant la détention du capital social, la loi distingue les associés exerçant leur profession au sein de la société de ceux qui participent au capital sans exercer une activité.
En effet, les associés dits actifs doivent détenir ensemble plus de la moitié du capital social et plus de la moitié des droits de vote. La fraction du capital restant peut être attribuée à des associés dits passifs.
Ainsi les associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine des actes accomplit dans le cadre de leur profession. Pour les autres la responsabilité est limitée au montant de leurs apports.
ORGANE DE DIRECTION
Tous les dirigeants de SEL doivent être des professionnels et exercer leur profession au sein de la société.
Il existe une société commerciale dont l’étude ne sera pas développée qui est la
SOCIÉTÉ EN
COMMANDITE PAR ACTIONS :
Société complexe dans son fonctionnement, la société en commandite par actions
(SCA) est très peu utilisée Elle emprunte des règles propres à la société en commandite simple et à
la socitte anonyme.
Logements loués vide, Loi de 89 :
•Forme du bail :
*La forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique.
•Contenu du bail :
*Le bail doit préciser les informations suivantes :
-Nom et domicile du propriétaire.
-Si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire.
-Noms du ou des locataires.
-Date de prise d’effet et durée du bail.
•Informations sur le logement :
-Consistance du logement et sa destination.
-Description du logement.
-Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail.
-Surface habitable du logement.
•Destination d’un immeuble ;
-Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Usage d’habitation ou mixte rtc.
•Superficie :
-Absence de superficie.
-Locataire doit saisir le juge dans un délais de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire.
-Superficie erronée : si le bail mentionne, une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
•Informations sur le loyer : certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail.
+ Docs Annexes.
•Durée du bail :
-Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
*3 ans lorsque le propriétaire est un particulier.
*6 ans quand le propriétaire est une personne morale.
La durée ne peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans) mais d’au minimum 1 an.
Le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans.
Renouvellement du bail :
À la fin du bail et en l’absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire le bail est : soit renouvelé principalement sur proposition du propriétaire.
Soit reconduit tacitement.
Encadrement et Plafonnement des loyers : locataires en zone tendue :
•L’encadrement des loyers a pour principe général de définir une valeur maximale de loyer en m2 applicable aux nouveaux baux signés, appellée loyer de référence majoré.
•Zone : un découpage en quartiers administratifs.
•Date de construction : Quatre tranches sont définies.
•Type de location : Vide ou meublée.
•Nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces.
Les valeurs d’encadrement prennent en compte les meubles pour lesquels l’encadrement des loyers s’applique également.
L’encadrement s’applique également en colocations qu’elles soient à bail unique ou en bail individuel.
•Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. (LOI ÉLAN)
•Plafonnement des loyers :
Deux exceptions sont prévues par décret elles concernent les travaux réalisé entre 2 locataires :
Des Travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence.
Pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
•Pour permettre au locataire de contrôler ce plafonnement, le législateur a prévu que la valeur du loyer précédemment payé par l’ancien locataire et la dernière date d’indexation soit indiquées dans le bail.
AS :
*Zone non tendues : on y met les loyers que l’on veut.
*Zone tendues : loyers spécifiques.
L’essentiel du retrait de l’associé/ de la cession de part :
FOCUS LE RETRAIT DE LASSOCIE LOS LA SOCIÉTÉ CIVILE :
LE RETRAIT DE L’ASSOCIE D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE :
Dans une société civile, l’associé peut tout d’abord se retirer totalement ou partiellement de la société et ce, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après en avoir obtenu
l’autorisation par une decision unanime des autes associés.
L’associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société sur autorisation du juge, s’il existe
“de justes motifs” permettant ce retrait. Il peut ici sagir :
de motifs personnels concemant l’associé souhaitant se retirer (retraite, état de santé…)
- ou de motifs directement liés aux relations entre les associés, conflits, blocage.
L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts sociales. Mais il est possible que cette valeur soit la source d’un désaccord entre les associés. C’est pourquoi le code civil prévoit que la valeur de ces parts soit déterminée en cas de contestation, par un expert désigné par les parties ou à défaut, par une ordonnance délivrée par le président du
inbunal.
D’associé qui se retire peut aussi obtenir, si cela a été prévu en amont par les statuts, un remboursement en nature en échange de ses droits. Il est donc souhaitable d’anticiper cette possibilité dès la création de la société.
LE RETRAIT DE L’ASSOCIE D’UNE SOCIETE A RESPONSABILITÉ LIMITEE SARL)
Dans les SARL, aucune faculté de retrait “direct” n’est offerte à l’associé,
Ainsi, un associé de SARL qui souhaite quitter la société doit impérativement céder ses parts sociales.
Il ne peut pas se retirer en sollicitant simplement le remboursement de ses titres par la société.
Le rachat des parts sociales est ouvert aux autres associés comme à un tiers. Ce rachat peut aussi être effectué par la SARL elle-même.
S’il ne trouve pas d’acquéreur il n’a pas la possibilité de se retirer. Toutefois lorsque les coassociés refusent d’agréer un projet de cession des parts à un tiers, l’associé-cédant peut obliger ses coassociés à acheter ou à faire acheter par la société les parts qu’il souhaite céda à condition de les détenir depuis au moins deux ans, sauf si les parts ont été recueillies :
= par succession
- par liquidation de communauté de biens entre époux
• ou par donation au profit d’un conjoint, ascendant ou descendant.
LE RETRAIT DE L’ACTIONNAIRE DE LA SAS
Dans les SAS, l’actionnaire qui veut partir n’a en principe pas de droit de retrait il est donc tenu de céder ses parts.
Toutefois, si une clause des statuts l’autorise, le retrait est possible: en général, ces clauses organisent aussi les modalités et parfois les conditions financières du retrait,
La SCI :
Elle est soumise à l’agrément des associés. Les statuts peuvent néanmoins prévoir une dispense d’agrément pour les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux.
Le projet de cession devra être notifié à la société, avec demande d’agrément et à tous les associés par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée.
A défaut de réponse dans les six mois à compter de la dernière des notifications, l’agrément est réputé être acquis.
La cession doit être constatée par écrit.
Pour qu’elle soit opposable à la société, il faut qu’elle soit notifiée à la société sait par transtert sur Les registres de la société, si les statuts le prévoient, soit par l’une des formes visées à l’article 1690 du Code civil (signification par huissier, acceptation du gérant à l’acte authentique)
S’agissant de l’opposabilité aux tiers, la cession doit faire l’objet de mesure de publicité au registre du commerce et des sociétés.
Après la cession, l’acte devra être enregistré.
LES SOCIETES COMMERCIALES
LA SOCIÉTÉ EN NOM COLLECTIF
Les parts sociales ne sont pas librement cessibles et sont soumises à agrément. En raison de l’intuitus personae, la cession de parts sociales doit être approuvée à l’unanimité des associés.
La cession des parts sociales doit être écrite, et doit être portée à la connaissance :
- de la société par le dépôt de l’original de l’acte au siège de la société, ou d’une copie authentique de l’acte ou par l’accomplissement des formalités de l’article 1690 du Code civil (signification de la cession par voie d’huissier ou acceptation de la société dans l’acte authentique).
- des tiers par la publicité au registre du commerce et des sociétés.
LA SOCIÉTÉ EN COMMANDITE SIMPLE
Les parts sociales des commandités ne sont pas librement cessibles et la cession est soumise à l’agrément.
Les statuts peuvent prévoir que les parts sociales entre commanditaires seront librement cessibles et que la cession des parts de commanditaire à un tiers étranger à la société sera soumise au consentement des commandités et de la majorité en nombre et en capital des commanditaires.
LA SOCIÉTÉ A RESPONSABLE LIMITÉE
Lors de la cession 1’ agrément dépend de la qualité de l’acquéreur.
La cession faite à un tiers à la société est soumise à l’agrément de la société.
Entre associés, la cession de part est en principe, sauf clause contraire des statuts, libre.
Celle faite à un conjoint de l’associé, ascendant, descendant est en principe libre, mais les statuts peuvent prévoir un agrément. De même les transmissions de parts aux héritiers sont en principe libres, sauf clauses contraires des statuts.
La cession des parts sociales doit être constatée dans un écrit et doit être portée à Ta connaissance !
- de la société par le dépôt de l’original de l’acte au siège de la societe, ou d’une copie authentique de l’acte ou par l’accomplissement des formalités de l’article 1690 du Code civil
- des tiers par la publicité au registre du commerce et des sociétés.
LA SOCIETE ANONYME
La cession d’actions n’est en principe soumise à aucun formalisme, et n’a pas à être constatée par écrit. Le cédant doit cependant signer un ordre de virement dans lequel est porte le nom du
cessionnaire.
LA SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIÉE
Les associes fixent dans les statuts les conditions de cession des actions. Ils peuvent prévoir une clause d’agrément en cas de cession aux tiers et en cas de cession entre associés.
Les statuts peuvent prevoir :
- 1’Taliénabilité des actions pendant une durée qui ne peut pas excéder 10 ans,
- des clauses de préemption. En cas de cession d’actions, l’associé cédant devra prévenir les autres associés et leur offrir la possibilité de racheter ses actions
Les clauses d’inaliénabilité, d’agrément doivent être adoptées ou modifiées à l’unanimité des associés.
Le formalisme est calqué sur celui de la S.A.
LA SOCIÉTE D’EXERCICE LIBÉRAL
La cession de part suit les régles des sociétés de références énoncées ci-dessus.
