Chapitre 10 : Opérations sur immeubles Flashcards
Valeur de construction
dépenses effectuées pour la construction de l’immeuble, y compris les intérêts intercalaires
Valeur d’achat
prix payé lors de l’acquisition de l’immeuble.
Les frais d’achat (taxes, frais de notaire) sont également activés
Valeur comptable
prix de revient ou prix d’achat augmenté des rénovations et diminué des amortissements
Valeur d’assurance incendie
valeur de l’immeuble assurée auprès d’une compagnie d’assurance.
= valeur à neuf de l’immeuble, sans la valeur du terrain.
Valeur officielle
v. d’estimation fiscale
correspond à la taxation fiscale.
Cette valeur sert de base au calcul de l’impôt foncier.
(en général estimé par l’état à 80% de la val. de construction)
Évaluation des immeubles
Valeur réelle ou substantielle
Valeur de rendement
Valeur vénale
Valeur réelle ou substantielle
Valeur du terrain
+ valeur de construction
+ frais d’aménagement extérieur
Valeur de rendement
Loyers bruts * 100 / Taux de capitalisation (1.5% > hypothèque 1er rang)
Nb : pour estimer la valeur d’un immeuble qui ne serait pas loué, on peut utiliser cette méthode en estiment un loyer fictif.
Valeur vénale
Correspond au prix de vente possible
Méthode des praticiens :
(2 * Valeur de rendement) + (1 * Valeur réelle) / 3
Crédit hypothécaire
Permet de financer la construction d’immeubles.
Garanti par un droit de gage immobilier
Un immeuble est généralement financé de la manière suivante :
❑ Apport de fonds propres : en principe, 20% de la valeur de l’immeuble
❑ Hypothèque 1er rang : correspond généralement à 65% de la valeur de l’immeuble
❑ Hypothèques suivantes : correspondent aux tranches de financement présentant un risque plus important (le taux d’intérêt est donc supérieur à celui d’un 1er rang)
NB :
Le rang indique l’ordre d’inscription des hypothèques au Registre foncier.
En cas de vente forcée de l’immeuble, une hypothèque en 1er rang a priorité sur une en 2ème rang.
Comptes relatifs aux immeubles
Comptes de situation
- «immeuble»
- «construction»
- «crédit de construction»
- «hypothèque»
- «fonds d’amort. de l’immeuble»
Comptes de résultat
- «charges de l’immeuble»
- «produits de l’immeuble»
- «chauffage»
Le compte « Construction » (actif) :
❑ Y figurent les dépenses enregistrées pendant la construction.
A la fin des travaux, le montant à activer est viré dans le compte « Immeuble » et les autres dépenses passent dans le compte « Charges d’immeuble ».
Le compte « Crédit de construction » (passif) :
❑ C’est un crédit en compte courant durant la période de construction de l’immeuble.
A la fin de la construction, il est consolidé en hypothèque.
Le compte « Dette hypothécaire » (passif) :
❑ Enregistre la dette hypothécaire et les amortissements de la dette
= argent mise à disposition par la banque
Le compte « Fonds d’amortissement sur immeuble » (actif négatif) :
❑ Enregistre les amortissements cumulés selon la méthode indirecte
Comptes de résultat enregistrant les opérations sur immeuble
➢ Le compte « Charges d’immeuble » :
• Intérêts hypothécaires
• Entretien et réparations
• Perte sur vente
• Charges d’exploitation
• Amortissements
• Assurances
➢ Le compte « Produits d’immeuble » :
- Locations
• Gain sur vente - Subventions
Virement des comptes de gestion d’immeubles au CR
Les charges et produits d’immeuble sont virés à « Exploitation 3ème degré », sauf si la gestion d’immeuble est l’activité principale de l’entreprise (agence immobilière).
Le compte « Chauffage ou Frais annexes » :
Le décompte a généralement lieu à la fin de la période de chauffage, soit au printemps ou lors du déménagement.
Les charges sont réparties entre les locataires sur la base des m2 ou des m3.
Si les frais effectifs de chauffage excèdent les frais perçus avec le loyer, la différence est facturée en fin de période.
Si par contre les frais de chauffage perçus sont supérieurs aux frais effectifs, l’excédent est bonifié aux locataires.
(voir tableau slides)
Le rendement est :
Instrument de mesure pour comparer entre eux différents placements de capitaux
Types de rendements couramment utilisés :
❑ Rendement brut sur l’ensemble du capital ❑ Rendement net sur l’ensemble du capital ❑ Rendement net des fonds propres
Voir Carlen p226
Immeubles
Les comptes de situation
compte «immeuble»
compte «construction»
compte «crédit de construction»
compte «hypothèque»
compte «fonds d’amortissement de l’immeuble»
Immeubles
Comptes de résultat
compte «charges de l’immeuble»
compte «produits de l’immeuble»
compte «chauffage»
Intérêts courus
Définition
Les intérêts courus correspondent à la valeur de l’intérêt «prorata temporis» entre deux dates de paiement d’intérêt.
…ils se rencontrent régulièrement avec les produits financiers du type obligation
Intérêts intercalaires
Définition
Correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes.
Contrairement à un prêt immobilier « classique », comme pour l’achat standard d’une maison dans l’ancien, certains prêts nécessitent en effet d’être débloqués en plusieurs fois. C’est par exemple le cas lors de la construction d’une habitation neuve, le déblocage du prêt immobilier suivant alors les différentes avancées du chantier de votre futur logement. La réglementation impose en effet de débloquer les fonds du prêt selon le stade d’avancement des travaux (CCMI).Vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu’au moment d’emménager. En attendant cette date, vous aurez à payer des intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué.
CALCULS DE RENDEMENTS IMMOBILIERS
Carlen 1, page 226
