Chapitre 10 : Opérations sur immeubles

Question 1

Valeur de construction

Answer 1

dépenses effectuées pour la construction de l’immeuble, y compris les intérêts intercalaires

Question 2

Valeur d’achat

Answer 2

prix payé lors de l’acquisition de l’immeuble.

Les frais d’achat (taxes, frais de notaire) sont également activés

Question 3

Valeur comptable

Answer 3

prix de revient ou prix d’achat augmenté des rénovations et diminué des amortissements

Question 4

Valeur d’assurance incendie

Answer 4

valeur de l’immeuble assurée auprès d’une compagnie d’assurance.

= valeur à neuf de l’immeuble, sans la valeur du terrain.

Question 5

Valeur officielle

v. d’estimation fiscale

Answer 5

correspond à la taxation fiscale.
Cette valeur sert de base au calcul de l’impôt foncier.

(en général estimé par l’état à 80% de la val. de construction)

Question 6

Évaluation des immeubles

Answer 6

Valeur réelle ou substantielle

Valeur de rendement

Valeur vénale

Question 7

Valeur réelle ou substantielle

Answer 7

Valeur du terrain
+ valeur de construction
+ frais d’aménagement extérieur

Question 8

Valeur de rendement

Answer 8

Loyers bruts * 100 / Taux de capitalisation (1.5% > hypothèque 1er rang)

Nb : pour estimer la valeur d’un immeuble qui ne serait pas loué, on peut utiliser cette méthode en estiment un loyer fictif.

Question 9

Valeur vénale

Answer 9

Correspond au prix de vente possible

Méthode des praticiens :
(2 * Valeur de rendement) + (1 * Valeur réelle) / 3

Question 10

Crédit hypothécaire

Answer 10

Permet de financer la construction d’immeubles.

Garanti par un droit de gage immobilier

Question 11

Un immeuble est généralement financé de la manière suivante :

Answer 11

❑ Apport de fonds propres : en principe, 20% de la valeur de l’immeuble

❑ Hypothèque 1er rang : correspond généralement à 65% de la valeur de l’immeuble

❑ Hypothèques suivantes : correspondent aux tranches de financement présentant un risque plus important (le taux d’intérêt est donc supérieur à celui d’un 1er rang)

NB :
Le rang indique l’ordre d’inscription des hypothèques au Registre foncier.
En cas de vente forcée de l’immeuble, une hypothèque en 1er rang a priorité sur une en 2ème rang.

Question 12

Comptes relatifs aux immeubles

Answer 12

Comptes de situation

• «immeuble»
• «construction»
• «crédit de construction»
• «hypothèque»
• «fonds d’amort. de l’immeuble»

Comptes de résultat

• «charges de l’immeuble»
• «produits de l’immeuble»
• «chauffage»

Question 13

Le compte « Construction » (actif) :

Answer 13

❑ Y figurent les dépenses enregistrées pendant la construction.

A la fin des travaux, le montant à activer est viré dans le compte « Immeuble » et les autres dépenses passent dans le compte « Charges d’immeuble ».

Question 14

Le compte « Crédit de construction » (passif) :

Answer 14

❑ C’est un crédit en compte courant durant la période de construction de l’immeuble.

A la fin de la construction, il est consolidé en hypothèque.

Question 15

Le compte « Dette hypothécaire » (passif) :

Answer 15

❑ Enregistre la dette hypothécaire et les amortissements de la dette

= argent mise à disposition par la banque

Question 16

Le compte « Fonds d’amortissement sur immeuble » (actif négatif) :

Answer 16

❑ Enregistre les amortissements cumulés selon la méthode indirecte

Question 17

Comptes de résultat enregistrant les opérations sur immeuble

Answer 17

➢ Le compte « Charges d’immeuble » :

• Intérêts hypothécaires
• Entretien et réparations
• Perte sur vente
• Charges d’exploitation
• Amortissements
• Assurances

➢ Le compte « Produits d’immeuble » :

• Locations
  • Gain sur vente
• Subventions

Question 18

Virement des comptes de gestion d’immeubles au CR

Answer 18

Les charges et produits d’immeuble sont virés à « Exploitation 3ème degré », sauf si la gestion d’immeuble est l’activité principale de l’entreprise (agence immobilière).

Question 19

Le compte « Chauffage ou Frais annexes » :

Answer 19

Le décompte a généralement lieu à la fin de la période de chauffage, soit au printemps ou lors du déménagement.
Les charges sont réparties entre les locataires sur la base des m2 ou des m3.
Si les frais effectifs de chauffage excèdent les frais perçus avec le loyer, la différence est facturée en fin de période.
Si par contre les frais de chauffage perçus sont supérieurs aux frais effectifs, l’excédent est bonifié aux locataires.

(voir tableau slides)

Question 20

Le rendement est :

Answer 20

Instrument de mesure pour comparer entre eux différents placements de capitaux

Question 21

Types de rendements couramment utilisés :

Answer 21

❑ Rendement brut sur l’ensemble du capital ❑ Rendement net sur l’ensemble du capital ❑ Rendement net des fonds propres

Voir Carlen p226

Question 22

Immeubles

Les comptes de situation

Answer 22

compte «immeuble»

compte «construction»

compte «crédit de construction»

compte «hypothèque»

compte «fonds d’amortissement de l’immeuble»

Question 23

Immeubles

Comptes de résultat

Answer 23

compte «charges de l’immeuble»

compte «produits de l’immeuble»

compte «chauffage»

Question 24

Intérêts courus

Définition

Answer 24

Les intérêts courus correspondent à la valeur de l’intérêt «prorata temporis» entre deux dates de paiement d’intérêt.

…ils se rencontrent régulièrement avec les produits financiers du type obligation

Question 25

Intérêts intercalaires

Définition

Answer 25

Correspondent aux frais engendrés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs étapes.

Contrairement à un prêt immobilier « classique », comme pour l’achat standard d’une maison dans l’ancien, certains prêts nécessitent en effet d’être débloqués en plusieurs fois. C’est par exemple le cas lors de la construction d’une habitation neuve, le déblocage du prêt immobilier suivant alors les différentes avancées du chantier de votre futur logement. La réglementation impose en effet de débloquer les fonds du prêt selon le stade d’avancement des travaux (CCMI).Vous ne commencez à rembourser le capital emprunté qu’au moment d’emménager. En attendant cette date, vous aurez à payer des intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué.

Question 26

CALCULS DE RENDEMENTS IMMOBILIERS

Answer 26

Carlen 1, page 226