§ 31: Miete II Flashcards
Hauptpflichten des Mieters
Bezahlung des Mietzinses 253 257
Zeitpunkt: 257c
Rückgabe der Mietsache bei Beendigung 267
Zustand: nach vertragsgemässem Gebrauch 267 I
Nebenpflichten des Mieters
Übersicht
257a-257h
- Nebenkosten 257a-257d
- Sicherheiten 257e
- Sorgfalt und Rücksichtnahme 257f
- Duldung 257h
- Kleiner Unterhalt 259
Nebenkosten
Entgelt für Leistungen der Vermieterin,
die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen 257a I
Massnahmen zum Erhalt der Sache (Repe, Ersatz) sind keine Nebenkosten!
Spezielle Vereinbarung notwendig 257a II
formlos ok 11 I
wenn Mietvertrag schriftlich, dann auch NK-Vertrag 16 I
Posten müssen im Vertrag detailliert aufgeführt sein (also nicht in AGB)
Sicherheiten durch den Mieter
257e MIETDEPOT
257e II: Mietzins + Nebenkosten
Mieter leistet nicht:
noch nicht drin: Betreibung, Verweigerung Übergabe 81, Rücktritt 107 II
schon drin: ordentliche Kündigung 266a
evtl. ausserordentlich, umstr ob 257f III oder 266g I
257d nicht Anwendbar, nur auf den Mietzins
Sorgfalt und Rücksichtnahme
Sorgfältiger Gebrauch = Vertragsmässiger Gebrauch
NICHT: Zeckentfremndung, Überbelegung…
Unterhalt nach 259, wenn Rückgängigmachbar: auch grosse Arbeiten ok
Verschulden nicht nötig, ausser 257f IV
Auch für Hilfspersonen 101 I (Mitgebraucher)
Rücksichtnahme auf Hausgenossen
Massstab: Nachbarrecht
Duldung
257h
inklusive einfache Mitwirkungshandlungen
Mieter muss nur notwendige Arbeiten dulden
Duldet der Mieter nicht:
Haftung nach 97
ausserordentliche Kündigung 257f III
Verlust von Anspruch auf Herabsetzung und SchE 257h III
kleiner Unterhalt
maximal 100-1500
keine speziellen Geräte oder besondere Kenntnisse
Erneuerung und Änderung an der Mietsache
durch den Vermieter
260
nur, wenn für Mieter zumutbar.
Auch während den Arbeiten muss Sache in Vertragszustand sein,
sonst:Herabsetzung und SchE, nicht aber
Beseitigung (inkl. ausserordentliches Kündigungsrecht) und Hinterlegung
Erneuerung und Änderung an der Mietsache
durch den Mieter
260a
Nur mit Zustimmung
macht trotzdem: ausserord. Kündigung 257f III oder IV
nicht III wenn arbeiten abgeschlossen und nicht gemahnt.
Wechsel des Eigentümers
261-261b
Mietvertrag geht über 261 I, unabhängig von Kenntnis
aber erleichterte Kündigung nach 261 II
dringender Eigenbedarf = ernsthafter, aktueller und ausgewiesener Bedarf des Erwerbers am Mietobjekt für sich oder nahe Verwandte.
nichtgegeben: Kündigung nichtig
261 III: Haftung des alten Vermieters
261b: Vormerkung im GB: keine Eigenbedarfskündigung möglich.
Untermiete
262
Mieter zur Untermiete berechtigt,
wenn er in absehbarer Zeit die Sache wieder zu gebrauchen gedenkt.
Mit Zustimmung Vermieterin, diese kann nur nach 262 II verweigern.
Ungerechtfertigte Verweigerung bleibt wirkungslos
Untermiete trotz Verweigerung: ausserord.K. 257f III, 423 I
Haftung des Mieters nach 262 III, nach Regeln von 101
Hauptvertrag erlischt, Mieter untervermietet weiter: 423 I auf Gewinn
Vorzeitige Rückgabe der Sache
wenn zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter vorgeschlagen
264
Achtung: Einsparungen werden Vermieter angerechnet
Verrechnung
265
Verrechnung kann nicht im Voraus abgemacht werden!
Retentionsrecht
An Geschäftsräumen
268-268b
Setzt keinen Besitz voraus!
Ordentliche Kündigung
Allgemein
1 beim befristeten
keine wichtigen Gründe erforderlich
Schranke: Treu und Glauben
1 Keine Kündigung notwendig 266
Ordentliche Kündigung
beim unbefristeten Mietverhältnis
266a-266f
Kündigung auf Termine mit Fristen. (abgemachte > gesetziliche) 266a I
Frist nicht eingehalten: gilt als Kündigung auf nächsten Termin 266a II
Kündigung ist auf verlangen zu begründen. 271 II
Charakteristik Kündigung
empfangsbedürftige und rechtsaufhebende Willenserklärung.
Wirkung mit Eintreffen im Machtbereich des Empfängers.
Übergabe oder Briefkasten Zugangsprinzip
wenn eingeschrieben: absolute Empfangstheorie:
Wirkung, sobald Empfänger auf Post abholen kann.
relative Empfangstheorie bei Mietzinserhöhung 269d
Zahlungsaufforderung 257d I
Ausserordentliche Kündigung
Allgemeines
Abgrenzung von der ord. Kündigung:
auf einen früheren Termin als vertraglich/gesetzlich
dafür wichtiger Grund erforderlich =
ausserordentliche Umstände, die bei Vertragsschluss weder bekannt, noch voraussehbar waren und auch nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind.
Grund macht Weiterführen des Vertrag objektiv unzumutbar.
266g ist subsidiär zu 257d, 257f, 258 II ivm 259b a
Ausserord. Kündigung wegen Zahlungsrückstand
257d II
Rückstand mit Mietzins und Nebenkosten
nicht: Betreibungskosten, Sicherheiten, SchE-Ansprüche
Mietdepot steht dem Rückstand nicht im Weg!
für Aufforderung nach Abs I
gilt die relative Empfangstheorie
Ausserord. Kündigung bei mangelnder Sorgfalt/Rücksicht
257f III und IV
Verletzungen des Mietvertrags, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen!
also nicht: Meldepflicht 257g, Duldung 257h, 260a, 262
Mahnung soll Vorwurf konkret nennen!
Auf Mahnung kann nach 108 I verzichtet werden.
Kündigung ohne Voraussetzungen: keine Konversion!
Form der Kündigung
266L-266o
schriftlich 266L I
eventuell Formular 266L II
Spezielle Regeln für Familienwohnung 266m+n
Formmangel: nichtigkeit 266o
Rückgabe der Mietsache
267-267a
Mieter haftet für Schäden aus vertragswidrigem Gebrauch
haftet nicht für Zufall und höhere Gewalt
Will Vermieter SchE: Prüfung und Anzeige 267a
Missbrauchsschutz bei Wohn- und Geschäftsmiete
Anwendungsbereich
269-270e
Anwendung: vgl. 253b
Anfechtbarkeit Mietzins
270-270d
270 für Anfangsmietzins
a) nicht wenn selbst verschuldet
b) BGer: mehr als 10 %
