§ 31: Miete Flashcards
Begriff
Bei der Miete verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine Sache entgeltlich zum Gebrauch zu überlassen 253-273c
zweiseitiges Dauerschuldverhältnis
befristet auf bestimmte Zeit oder unbefristet 255 I
grundsätzlich formfrei
Formzwang für bestimmte Willensäusserungen als lex specials s. 266L
Gegenstand der Miete
Koppelungsgeschäft?
bewegliche oder unbewegliche Sachen
Rechte: Pacht oder Innominatkontrakt
Koppelungsgeschäft =
Abschluss oder Weiterführung wir von anderem Rechtsgeschäft abhängig gemacht.
+Gebrauchsüberlassung mit Gegenleistung ohne Zusammenhang mit Gebrauch
Schutz des Mieters: Koppelung ungültig, wenn nicht von ihm aus.
Koppelungsgeschäft entsteht nicht, Miete schon.
Begriff
Pacht
Pacht ist die Überlassung einer nutzbaren Sache oder Rechtzum Gebrauch und zur Fruchtziehung (Ertragsgewinnung) gegen Leistung eines Pachtzinses 275
Abgrenzungen
1 zur Gebrauchsleihe
2 zum Darlehen
3 zur Hinterlegung
4 zum Kauf
1 Entgeltlichkeit, Leihe beinhaltet oft auch Fruchtziehung
2 Darlehen: Geld/vertretbare Sachen gehen ins Eigentum über
3 Hinterlegung nur für bewegliche Sachen. Kein Gebrauch
4 Eigentumsübertragung
Miet-Kauf-Vertrag:
EGTÜbertragung erst in zweitem Schritt nach Gebrauch.
Miete bis Kaufrecht ausgeübt wird.
Abgrenzungen II
1 zum Konsumkreditvertrag
2 Innominatverträge mit mietrechtlichem Einschlag
1 Keine Anwendung auf Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
Aber Miete von beweglichem Konsumgut Achtung!
Konsument muss oft nur einen Mietzins zahlen 257c
> Kreditfunktion weil Vermieterin weiterhin vorleistungspflichtig 257d
2 uiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiuiu
Mietzins
257
nicht notwendig Geld
fixer Betrag oder variabel oder beides
muss bestimmt oder objektiv bestimmbar sein
BGer: keine Einigung Höhe = kein Vertrag
Wird Miete trotzdem angetreten: Zins nach hypothetischen Parteiwillen
oder Ortsüblicher Mietzins
Amtliches Formular 270 II nicht gebraucht;
Teilnichtigkeit bez. Mietzins 20II
Vertragsparteien
Vermieter
ist selbständiger mittelbarer Besitzer
Mieter
ist unselbständiger unmittelbarer Besitzer
Hauptpflichten der Vermieterin
Übergabe und Instandhaltung 256
Abweichung zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn 256 II a, b.
“Strafklauseln” nichtig 267 II
Leistungsstörungen bei Mietbeginn
258 I: mangelhafte Erfüllung (mangelhafte Sache) und Nichterfüllung (Verzug)
Voraussetzungung 258 I für mangelhafte Sache Folge: Verzugsregeln 102ff
- Kein Verschulden Vermieterin nötig!
- Mietsache hat im ZP der Übergabe einen Mangel
- unbewegliche: schwer, unbewegliche: mittelschwer
- Vermieterin muss Erfüllung anbieten oder angeboten haben
- Mieter übernimmt die Mietsache nicht
- Mieter hat den Mangel nicht zu vertreten
Leistungsstörungen bei Mietbeginn
Mieter übernimmt Mietsache trotz Mangel
258 II: Ansprüche nach 259a-259i
Mieter muss aber auf gehörtige Erfüllung beharren.
=unverhältnismässig lange mit Mängelrechten zuwarten!
=Dem Vermieter Missfallen mitteilen!
sonst: Beweislastumkehr
Leistungsstörungen während der Mietdauer
Wenn Mangel während der Miete oder Fall von 258 II oder III
=Ansprüche 259-259i
- Mängelbeseitigung 259b-259c
- Mietzinsherabsetzung 259d
- Schadenersatz bei Verschulden 259e
- Übernahme eines Rechtsstreits 259f
- Hinterlegung Mietzins bei unbew. Sachen 259a II, 259g-259i
Grundsätzlich sind Ansprüche kumulativ
Mangel
Ein Mietobjekt ist mangelhaft, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder eine sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt.
schwerer Mangel
schwerer Mangel: Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt 258 I, 259b a
Gebrauch objektiv nicht mehr zuzumuten
mittelschwerer Mangel
Tauglichkeit zum vorausgesetzen Gebrauch vermindert 259b a
kann nicht mehr durch Reinigung oder kleine Ausbesserung behoben werden.
=kein leichter Mangel
BGer: mindestens 5% Beeinträchtigung
oder an sich leichte Mängel über lange Zeit
leichter Mangel
und
selbstverursachte Mängel
Beeinträchtigen Gebrauch nicht oder nur unwesentlich.
Können mit 259-Mängel identisch sein.
259a I: keine Mängelrechte wenn Mieter selbst schuld 97 oder 101
oder wenn Mangel durch vertragswidrigen Gebrauch verursacht.
Gegenstück: Vermieter muss Mängel nicht verschulden
casum sentit dominus
Aktivlegitimation
Mieter
und
geschädigte Haushaltsmitglieder
> Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter
Beseitigung des Mangels
Allgemein
Vermieter muss beseitigen, wenn 259a I nach 259b-259c.
Vermieter kennt Mangel, und behebt innert angemessener Frist nicht.
Keine Fristansetzung nötig. Frist beginnt mit Kenntnis
Je schwerer der Mangel und je leichter deren Beseitigung,
desto schneller muss behoben werden.
Beseitigung des Mangels
Folgen der Nichtbeseitigung
schwerer Mangel: Mieter kann fristlos kündigen 259b a
oder Ersatzvornahme nach 98
bei beweglichen Sachen reicht mittelschwerer Mangel
auch wenn Behebung objektiv unmöglich oder unzumutbar
leichte und mittlere Mängel: Ersatzvornahme nach 259b b
Kein Anspruch bei vollwertigem* Ersatz 259c
*bei gleichem Mietzins, Umzugskosten zu ersetzen!
“leistet” = Übergeben und Verprechen, Kosten zu übernehmen
Herabsetzung des Mietzinses
259d BGer: mindestens mittelschwerer Mangel (5%)
Mangel in Sache selbst, Nachbarschaft oder Dritter. Nicht aber: durch Mieter.
Kenntnis der Vermieterin vorausgesetzt!
Anspruch besteht bis zur Behebung.
Nach relativer Berechnungsmethode. Zu viel bezahlt: nicht 62, vertraglich!
BGer: Auch Billigkeitserwägungen ok
Immsionen bereits im Mietzins drin: kein Anspruch!
Exkurs: auch Mieter kann 679 ivm 684
Schadenersatzanspruch
259e Vermieter haftet bei Verschulden auch für Mangelfolgeschäden
Voraussetzungen wie 97
Verjährung nach 127, ZP: Entstehung Mangelfolgeschaden 75
mit Deliktshaftung 41, Werkeigentümerhaftung 58:
Anspruchskonkurrenz
BGer: Wenn Mängelrechte geltend gemacht = Genehmigung
= kein Grundlagenirrtum
Übernahme eines Rechtsstreits
259f
zB. Nachbarschaftsklage, Vindikation
Hinterlegung des Mietzinses
Wenn Mängel, bei denen Mieter Beseitigung verlangen kann.
Mangel nach 259a I a, Vss. nach 259b, auf zukünftig fälligen Zins
Beseitigung muss aber objektiv möglich und zumutbar sein!
Prozedual: Behebung mit Frist verlangen, Hinterlegung androhen und ankündigen 259g
Aufforderung zur Mängelbehebung (formlos, aber Frist schriftlich!)
Fristansetztung: Schriftlich, nicht nötig bei antizip. Vertragsbruch 108 analog
Hinterlegungsandrohung 108 analog
Hinterlegungsankündigung* (nicht gemacht: trotzdem Zahlungswirkung)
*kann davon ausgegangen werden, das die Drohung die Ankündigung enthält
