U9 Flashcards
MODULO 2 - PARTE ESPECIAL
Unidad 9: Compraventa.
1. Definición,
El art. 1123 del CCC establece que “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”.
Asimismo, dispone que el contrato no será de compraventa si le falta algún requisito esencial, sin importar la calificación o denominación efectuada por las partes (conf. art. 1127 CCC
caracteres
El contrato de compraventa presenta los siguientes caracteres:
● Consensual. pues hace nacer obligaciones por el solo consentimiento.
Dicho en otras palabras, la entrega es solvendi causa, o sea, para cumplir el efecto de la transmisión dominial (art. 750 CCC), y no contrahendi causa, para el perfeccionamiento del contrato. Entendemos que la consensualidad continúa aún en las denominadas compras manuales, donde nacerán y se extinguirán en el acto, por su cumplimiento, las obligaciones de los contratantes. Para nosotros las manuales son verdaderas compraventas; para otros autores, las mismas no caerían dentro de la definición del art. 1123 CCC, pero sí dentro de su espíritu.
● Bilateral: Pues las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra, de conformidad con lo dispuesto en el art. 966 CCC.
Debe destacarse que no basta que en el contrato bilateral, cada una de las partes resulte obligada con una prestación, o sea que existan obligaciones contrapuestas, sino que entre ambas debe existir un vínculo de reciprocidad, de interdependencia, por lo que cada parte no está obligada a su propia prestación, sin que sea debida la prestación de la otra; una resulta así presupuesto de la otra.
En la compraventa, una no debe el precio si la otra no se obliga a transmitir la propiedad de la cosa. En el contrato bilateral, también puede decirse que ambas partes se constituyen recíprocamente en deudores y acreedores, son al mismo tiempo deudor y acreedor, deben surgir sus obligaciones en el mismo momento: coexistir, lo que no impide que dichas obligaciones nazcan y se extingan instantáneamente como ocurre en los contratos manuales.
● Oneroso: comprendido en el concepto del art. 967 CCC, porque la ventaja que otorga una de las partes —obligarse a transferir la propiedad de la cosa— se da teniendo en cuenta la ventaja que la otra le otorga de pagarle un precio, aunque éste sea vil, mas no lo sería si aquél fuera irrisorio, pues en tal caso no existiría sacrificio
Por ende, se da aquí el problema de determinar el límite entre la contraprestación vil y la irrisoria. La irrisoria Será aquella que atento las circunstancias del caso las partes no le asignan importancia alguna, careciendo de intención de contraer un vínculo en sentido jurídico. Si el precio fuera irrisorio —de modo tal que su monto descienda tanto que resulte despreciable—, no existiría compraventa, pues no se daría el sacrificio del que habla la ley. Si el precio estipulado es ínfimo, irrisorio, no posee ninguna existencia real.
En tal supuesto desaparece la onerosidad del contrato y debe predicarse del mismo su carácter de donación y, en su consecuencia, la aplicabilidad a la especie de la regulación propia de tal figura contractual.
● No formal. Más allá de la materialización requerida por el art. 260 CCC, según el cual es preciso que todo acto voluntario presente algún modo de exteriorización de la voluntad del sujeto respecto del objeto y en orden a la consecución del fin jurídico propuesto, impera en este contrato la libertad en esta materia, de acuerdo con los arts. 284 y 1015 CCC, esto es, el principio de “libertad de formas”, pues la ley no establece solemnidad alguna para su celebración. Ahora bien, tal es solamente el principio general, susceptible de diversas excepciones, con relación a la transmisión de la propiedad, o a los efectos de la prueba, o con fines protectorios:
● a) Compraventa de inmuebles: contrato formal relativo, atento lo dispuesto por el inc. a) del art. 1017 CCC, el cual exige que los contratos que tengan por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, se celebren en escritura pública. En caso de no haber sido celebrado con los recaudos que la ley establece, quedará concluido como contrato en que las partes se han obligado a llenar la forma notarial (art. 1018 CCC), pudiendo, si fuera del caso, entablar la correspondiente demanda por escrituración para obtener el instrumento que la ley exige. Especialmente, para el boleto de compraventa los arts. 1170 y 1171 CCC establecen los requisitos necesarios para otorgar prioridad al derecho del comprador sobre el de los terceros y su oponibilidad en el concurso o quiebra del vendedor;
● b) Automotores: el art. 1º del decreto-ley 6582/58 establece: “La transmisión del dominio de automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”.
● c) Embarcaciones: ver arts. 156 a 159 del dec.-ley 20.094/73, en particular la diferencia existente entre buques de un arqueo superior a las 10 toneladas deben instrumentarse mediante escritura pública y no así los menores donde basta el instrumento privado con la firma certificada.
● d) Aeronaves: ver arts. 45, 49, 50 y 53 del Código Aeronáutico, donde se exige el instrumento público o privado debidamente autenticado, a los fines de la registración.
● e) Caballos de pura sangre de carrera: la ley 20. 378 exige la inscripción del contrato en el registro genealógico del Ministerio de Agricultura y Ganadería para perfeccionar la transmisión del dominio entre partes y frente a terceros.
● f) Ganado: la ley 22.939 establece que todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado mayor o menor debe instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado por las partes, será autenticado por la autoridad local competente; y que la transmisión de dominio de los animales de pura raza puede perfeccionarse mediante acuerdo de partes por inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos.
● g) Armas y explosivos: ver ley 20.429, donde se establecen requisitos especiales para ser vendedor, la calidad de legítimo usuario de cada parte y la autorización de la autoridad pública correspondiente.
● h) Compraventas de consumo: ver ley 24.240, especialmente el art. 10 que establece la forma ad luciditatem o de contenido del instrumento de venta. En la Convención de Viena expresamente se establece la aformalidad de la compraventa, en su ámbito de aplicación.
● Conmutativo, en tanto se trata de un contrato oneroso en el cual las ventajas para todos los contratantes son ciertas (conf. art. 968 CCC); aunque naturalmente conmutativo, puede pactarse como aleatorio, supeditando la determinación de las ventajas o pérdidas a un acontecimiento incierto (ej.: si el comprador asume el riesgo de que la cosa futura no llegue a existir, art. 1131 CCC in fine).
● Nominado, pues la ley regula este contrato especialmente (art. 970 CCC).
elementos esenciales.
A. Sujetos
El tema de la capacidad se encuentra regulado en la parte general del Código Civil y Comercial:
- Persona humana (arts. 22 a 50 y 100 a 140 CCC).
- Persona jurídica (arts. 141 a 224 CCC).
- Contratos en general (arts. 1000 a 1002 CCC).
B. Consentimiento
En la compraventa, el consentimiento está regulado en el art. 1128 CCC, que establece la obligación de vender en ciertos casos, antes conocidas como “ventas forzosas”.
Obligación de vender
El contrato es un acto de libertad, por lo que una venta forzosa solo ocurre cuando alguien está en una “necesidad jurídica” de vender.
El art. 1128 CCC amplía el concepto e incluye tanto enajenaciones voluntarias como aquellas que resultan de una ejecución judicial u otros supuestos.
Ejemplos de ventas forzosas:
1. Expropiación por causa de utilidad pública (ley 21.499, art. 1970 CCC).
2. Venta impuesta por convención o testamento (arts. 995, 996, 1027, 1163, 1164, 2468 CCC).
3. División de condominio cuando la cosa es indivisible (arts. 1997 y 2002 CCC).
4. Ejecución judicial de bienes del propietario (concursos y quiebras, ley 24.522, arts. 88, 107, 109, 203 CCC).
5. Obligación de vender impuesta a administradores de bienes ajenos.
6. Venta forzada de medianería o muros comunes (arts. 2014, 2016 y 2017 CCC).
**Venta en remate** Cuando el contrato se celebra en **remate o subasta pública**, se adjudica el bien **al mejor postor**.
Existen dos tipos de remates públicos:
- Judiciales: Ordenados por un juez en un proceso. Aplican normas de códigos procesales y el art. 1017 inc. a) CCC.
- Privados: Realizados voluntariamente por el dueño o condóminos. Se rigen por el CCC.
C. Objeto
Debe ser lícito, determinado o determinable, posible y estar dentro del comercio.
D. Precio en dinero
El precio es la contraprestación por la transferencia de la propiedad. Debe ser cierto y expresado en dinero de curso legal o no (arts. 765 y sigtes. CCC).
Si las partes no fijan el precio, la ley puede suplir esta omisión en ciertos casos, como ocurre con las cosas muebles (art. 1143 CCC).
Sin embargo, si falta el precio, no hay contrato de compraventa.
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A. Sujetos.
El tema de la capacidad se encuentra regulado en la parte general referida a la persona humana (arts. 22 a 50 y 100 a 140 CCC), y a la persona jurídica (arts. 141 a 224 CCC) con el agregado efectuado por el legislador para los contratos en general (arts. 1000 a 1002 CCC), secciones a las cuales remitimos.
B. Consentimiento
Nada original se puede expresar en relación al consentimiento en la compraventa, salvo lo relacionado a la”obligación de vender” prevista en el art. 1128 CCC, antiguamente contemplada dentro de las denominada “ventas forzosas” (ver art. 1324 del Código Civil, ley 340), así como la “venta en remate”.
Obligación de vender. El campo del contrato es el de la libertad y nada más reñido con la misma que lo forzoso, por lo que existe obligación de vender al decir de la norma cuando alguien se encuentra en la necesidad jurídica” de vender.
En rigor de verdad, existen transmisiones forzosas o necesarias de la propiedad que pueden o no tener su causa en un contrato de compraventa, pero a las cuales se les aplicarán las normas de este contrato, en virtud de la amplitud en cuanto a su alcance que permite desprender el citado art. 1128 CCC, abarcando tanto las enajenaciones libremente consentidas como las que se realizan en virtud de una ejecución judicial y los demás supuestos.
Sirvan de ejemplo, entonces, los casos que, previstos en el antiguo art. 1324, también se encuentran contemplados en nuestro ordenamiento, a saber:
1. La expropiación por causa de utilidad pública, la que no puede confundirse, ni aún en el supuesto de avenimiento, con la compraventa pues en el contrato prima el consentimiento y el precio cierto en dinero y en la expropiación se tiene en cuenta la declaración por ley de la utilidad pública y la indemnización que, obviamente, no es lo mismo. Sólo tendrían en común la cosa y la transmisión de la propiedad. La expropiación está regulada por la ley 21.499 y pertenece al ámbito del Derecho Administrativo (ver art 1970 CCC).
2. Cuando ha existido una convención o testamento que impone al propietario la obligación de vender a persona determinada. En este supuesto el consentimiento se prestó al celebrar la convención o al aceptar el testamento.
Aquí cabe mencionar la promesa unilateral o bilateral de venta (arts. 995, 996 CCC), la imposición de un cargo como accesorio de una obligación contractual (arts. 354 y sigtes. CCC), el beneficio estipulado a favor de un tercero y aceptado por éste (art. 1027 CCC), los pactos de retroventa (art. 1163 CCC) y reventa art.1164 CCC); la obligación de vender impuesta como cargo en un testamento (ver arts. 354 y sigtes. CCC art. 2468, a contrario sensu).
3. Cuando alguno de los condóminos exigiese la división del condominio y la cosa fuese indivisible conf.arts. 1997 y 2002 CCC). Es simplemente un supuesto de división de condominio y pareciera excesivo sostener que al adquirir una porción indivisa de la cosa estemos consintiendo con su remate posterior.
4. Cuando los bienes del propietario deban ser rematados en virtud de la ejecución judicial. Nada más lejos de la voluntad del ejecutado que el remate de sus bienes. Es, en realidad, una aplicación del principio de que el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores.
5. Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración (ej.: la realización de bienes que debe efectuar el síndico de una quiebra —v. Ley de Concursos y Quiebras 24.522, arts. 88 inc. 9º, 107, 109, 203 y sigtes.—).
6. Cuando el art. 2014 CCC otorga derecho al propietario de una finca lindera a cobrar la medianería. En similar sentido puede citarse la adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado (arts. 2016 y 2017 CCC).
Venta en remate. Cuando el contrato es celebrado en remate o subasta pública, se realiza por intermedio de un martillero o rematador y consiste, en definitiva, en una invitación a ofertar concluyéndose el contrato con quien ofrezca el mejor precio.
Realizada la subasta, se le debe adjudicar el bien al mejor postor, existiendo dos grandes tipos de remates públicos: el judicial y el privado.
El judicial, es el ordenado por el juez en un proceso y le son de aplicación las normas de los códigos procesales; subsidiariamente, los arts. 289 y sigtes. CCC referidos a instrumentos públicos y el art. 1017 inc.
a) CCC que indica que deben ser celebrados en escritura pública, salvo que sean realizados mediante subasta judicial los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, como es la compraventa que tiene por objeto esa clase de bienes.
Los privados son los que el dueño o condóminos deciden realizar y se rigen por las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.
C. Objeto
D. Precio en dinero:
El precio es la contraprestación de la obligación de transferir la propiedad de la cosa. El dinero es moneda, de curso legal o no. Constituye una obligación de dar sumas de dinero, en los términos de los arts. 765 y sigtes. CCC. Si bien el legislador ha contemplado casos válidos de compraventa en los cuales las partes no han fijado el precio, supliendo la ley esa omisión (ej.: art. 1143 CCC para cosas muebles), la regla es que el contrato no será de compraventa si faltare el precio.
Diferencia con el contrato de obra y permuta.
El análisis importa un examen de las obligaciones de las partes, tal como lo indica el art. 1125 CCC:
“Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra”.
Especialmente, como puede verse, la necesidad de esta comparación se da entre la compraventa de cosa futura y el contrato de obra cuando el contratista provee la materia principal.
Sintéticamente, cuando el proceso de producción es standard nos encontramos frente a una compraventa de cosa futura, mas si interesa esa actividad —el modo de hacer la obra (ver art. 1264 CCC)—, el contrato será de obra. En la compraventa, la obligación de resultado es un dar y en la obra un hacer.
Permuta
Comparación con otras figuras.
En el contrato de permuta existe cambio de una cosa por otra, mientras que en la compraventa, por la transmisión de la propiedad de un bien material se obliga a entregar una suma de dinero , siendo tal su similitud que en todo lo que no esté regulado expresamente se aplicarán las normas del contrato de compraventa, a tenor de lo normado por el art. 1175 CCC.
La importancia práctica de la distinción reside en la situación del adquirente que sufre la evicción, por las diferentes consecuencias jurídicas de dicho instituto en un contrato y en el otro. Particularmente, el copermutante evicto puede pedir la restitución de la cosa que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños; o hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en el régimen general de los arts. 1033 y sigtes. (conf. art. 1174 CC
_______
Comparación con la dación en pago
La dación en pago es un modo de extinción de las obligaciones, “cuando el acreedor voluntariamente acepta en pago una prestación diversa de la adeudada” (art. 942 CCC).
Si lo que se entrega en pago al vendedor es una cosa —en lugar de dinero—, ello se hace solvendi causa; mientras que la compraventa no requiere la entrega pues se perfecciona con el mero consentimiento de las partes y no tiene finalidad extintiva.
La compraventa hace nacer obligaciones: la de transmitir la propiedad y la de pagar el precio. La circunstancia de que luego no se cumpliese o se extinguiese en forma distinta no desnaturaliza el acuerdo. Si la cosa dada en pago se hace a cambio de un precio en dinero, se aplican las reglas de la compraventa; si la cosa recibida por el acreedor fuese, por ejemplo, un crédito a favor del deudor, se juzgará por las reglas de la cesión de derechos; si se recibe en pago una cosa, a cambio de la cosa sobre la cual se contrató, regirán las normas de la permuta, y así sucesivamente (art. 943 CCC).
Comparación con la cesión
Cuando un derecho es cedido por un precio en dinero, merece ser comparada la cesión de derechos con el contrato de compraventa. La diferencia se da por el objeto: en la compraventa son las cosas, a tenor de lo normado por los arts. 1123, 1125 y 1129 CCC, mientras que la cesión recae sobre derechos, de conformidad a lo establecido por los arts. 1614 y 1616 CCC.
Cierto es que si la transmisión de la titularidad de un derecho se hace a cambio de un precio en dinero, el contrato se regirá por las normas de la compraventa (conf. art. 1614 CCC).
Comparación con el contrato de locación de cosas
La compraventa tiende a transferir la propiedad de una cosa por un precio en dinero, mientras que la locación el uso y también el goce temporario de un objeto material por un precio también en dinero. El comprador tiene la cosa con ánimo de poseedor, con la finalidad de adquirir el dominio; el locatario lo hace en carácter de tenedor .
- Cosa vendida.
- COSA VENDIDA
Art. 1129 CCC. “Cosa vendida Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.”
Objeto Requisitos.
a) Que sea material y jurídicamente posible (arts. 1003, 1004 y 279 CCC), lo que equivale a decir que la misma debe estar en el comercio, o lo que es lo mismo nos debemos guiar por lo normado por los arts. 234
b) Que exista al celebrarse el contrato, o que sea susceptible de existir —existencia actual o eventual—, ya sea en su estado original o transformada por el trabajo humano o tener posibilidad de existencia (conf. arts. 1007 y 1130 CCC).
c) Que esté determinada al contratarse o sea susceptible de ser determinada posteriormente, pues el art. 1005 CCC dispone que los bienes objeto de los contratos “deben estar determinados en su especie o género según sea el caso, aunque no lo estén en su cantidad, si ésta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización”. También se reputa determinable cuando ella se deja al arbitrio de un tercero; pero si el tercero no pudiere, no quisiere o no llegare a determinarla, o no observare los criterios establecidos por las partes o por los usos y costumbres, lo hará el juez a petición de parte y por procedimiento abreviado (art. 1006 CCC)
Venta de cosa ajena.
Art. 1132CCC: “Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida en los términos del art. 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.”
Art 1008CCC: “Bienes ajenos. Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos.
* Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice y,
* si por su culpa, el bien no se trasmite, debe reparar los daños causados.
* Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa esta no se cumple.
* El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de ellos”
Venta de cosa futura.
Art 1131CCC : “Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.”
Cosa sujeta a riesgos.
Art.1130 2da parte: “Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya
perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba daada.
- Precio.
El precio es el dinero que constituye la contraprestación de la obligación de transferir la propiedad de la cosa.
El dinero es moneda, de curso legal o no.
Constituye una obligación de dar sumas de dinero, en los términos de los arts. 765 y sigtes. CCC.
Si bien el legislador ha contemplado casos válidos de compraventa en los cuales las partes no han fijado el precio, supliendo la ley esa omisión (ej.: art. 1143 CCC para cosas muebles), la regla es que el contrato no será de compraventa si faltare el precio.
Precio cierto
REQUISITOS
El precio debe reunir las siguientes condiciones:
a) debe ser en dinero;
b) debe ser cierto, o sea, determinado o determinable;
c) no debe estar sujeto a índices.
- Precio en dinero. El precio, como hemos dicho, debe ser en dinero. Si así no lo fuere, no sería compraventa el contrato, pues le faltaría un requisito esencial en los términos del art. 1127 CCC.
Si se estableciera como contraprestación la entrega de una cosa en propiedad, obviamente nos encontraríamos dentro de la permuta, con la excepción del precio mixto, de acuerdo a lo establecido en el art. 1126 CCC.
Si la cosa que se da como precio no se entregase en propiedad —en comodato por ejemplo— sería un contrato innominado.
Si en lugar de dinero se tratara de un hecho o de una abstención, nos encontraríamos en presencia de un contrato atípico o innominado.
El precio puede ser establecido en moneda extranjera. Dicha operación jurídica no convertiría al contrato en permuta, atento lo normado por el art. 765 CCC, sino simplemente debe entenderse que el comprador se obliga a dar cantidades de cosas, lo cual le permite liberarse entregando su equivalente en moneda de curso legal. - Precio cierto. El precio debe ser determinado o determinable. Ello sucede cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta; “en cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo” (art. 1133 CCC).
Sin embargo, en la compraventa de cosas muebles, el legislador suple el silencio de las partes sobre el precio, disponiendo que “se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate” (art. 1143 CCC).
Pc y y posibilidades para su determinación.
💰 POSIBILIDADES PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO
🔹 1. Precio fijado por las partes
Las partes pueden establecer el precio de distintas maneras:
✅ Precio determinado:
Las partes acuerdan una suma fija. Una vez pactado, no puede ser modificado salvo:
- Nuevo acuerdo entre las partes.
- Sentencia judicial por lesión o imprevisión (art. 959 CCC).
⚠️ El Estado puede intervenir fijando precios mínimos/máximos o regulando índices de actualización.
✅ Precio en compraventa de inmuebles:
📌 Precio no convenido por unidad de superficie: Si la superficie real difiere en más del 5%, el comprador o vendedor pueden exigir ajuste. Si el comprador debe pagar más, puede resolver el contrato (art. 1135 CCC).
📌 Precio convenido por unidad de medida: Se ajusta al tamaño real del inmueble (art. 1136 CCC).
✅ Precio en compraventa de cosas muebles:
📌 Precio fijado por peso, número o medida: Se paga en función de la cantidad real. Si hay duda sobre el peso, se toma el peso neto (art. 1144 CCC).
🔹 2. Precio relacionado con otro valor
📌 Comparado con otra cosa: Se toma como referencia el precio de otro bien (ej.: valor de cinco cabezas de ganado).
📌 Valor de plaza: Se usa la cotización del mercado en cierto día/lugar (art. 1143 CCC).
Si no hay un precio claro, se tomará:
- 📊 El publicado en diarios o informes oficiales.
- 🏛️ La estimación de corredores de bolsa o peritos.
🔹 3. Precio determinado por un tercero
📌 Arbitraje de un tercero: Puede ser designado en el contrato o posteriormente (art. 1134 CCC).
📌 Si no hay acuerdo sobre el tercero, el juez lo designa.
📌 Si el tercero fija el precio, el contrato se considera válido desde el momento en que se celebró.
📌 En subastas, el precio lo determina la mejor oferta.
🔹 4. Precio serio y real
📌 Debe haber equilibrio entre la cosa y el dinero.
📌 Se considera nulo si el precio es irrisorio, es decir, tan bajo que demuestra falta de intención de contratar.
📌 Si el precio es vil (muy bajo pero existente), el contrato es válido, aunque puede aplicarse la teoría de la lesión (art. 332 CCC).
🔹 5. Prohibición de indexación
📌 En Argentina, la indexación de precios está prohibida por la ley 23.098 (arts. 7 y 10).
📌 No se pueden fijar precios sujetos a índices de actualización monetaria.
🚀 Conclusión: El precio en la compraventa puede fijarse de múltiples maneras, pero siempre debe ser cierto, serio y conforme a la ley.
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POSIBILIDADES PARA SU DETERMINACIÓN.
Precio fijado por las partes: las partes pueden determinar el precio de distintos modos:
1) Estableciendo la cantidad a pagar. Este es el supuesto general y no merece mayor explicación. Las
a. partes, dentro de la autonomía de la voluntad, establecen un importe determinado. Luego, en virtud del
efecto vinculante (art. 959 CCC) no puede ser modificado, sino por un nuevo acuerdo de partes o por
sentencia judicial que disponga revisarlo por aplicación de los institutos de la lesión o la imprevisión. Aquí
cabe advertir,
también, que, en ocasiones, el Estado ha intervenido con distintos mecanismos (precios mínimos o
máximos, prohibición de indexación, variación de costos o repotenciación de deudas) invocando el orden
público económico.
Por otra parte, el CCC contempla diversas modalidades que se pueden dar en la determinación del precio
de las compraventas de inmuebles, fijando las reglas para resolver los casos en que resultan diferencias
entre las medidas o superficies declaradas y las que en realidad tiene la cosa:
● Precio no convenido por unidad de superficie: Si la fracción de tierra, aunque esté edificada, tiene
una diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho a
pedir el ajuste de la diferencia. En tal caso, el comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un
mayor precio puede resolver la compra (conf. art. 1135 CCC).
● Precio convenido por unidad de medida de superficie: De conformidad con el art. 1136 CCC, el
precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble.
Finalmente, en materia de cosas muebles, encontramos también una previsión en sentido similar:
● Precio fijado por peso, número o medida: en tal caso, es debido el precio proporcional al número,
peso o medida real de las cosas vendidas. En caso de duda acerca del peso, se calcula el precio por
el peso neto n(art. 1144 CCC).
2) Relacionándolo con el precio de otra cosa cierta. Se trata de la suma resultante de la comparación con
otro bien, según su cotización en plaza o su estimación corriente. Así, puede enajenarse una cosa, por
ejemplo, al precio que sea rematada otra, o al equivalente a cinco cabezas de ganado.
3) Remitiéndolo al valor de plaza en cierto día o lugar. Esta situación llamada también precio corriente,
puede ser efectuada solamente con las cosas muebles. Es precio corriente el que tienen las cosas como
valor común en el mercado y se forma o determina mediante operaciones suficientemente reiteradas y,
por ello, representativas del valor real de las cosas.
El art. 1143 CCC alude al “precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para
tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate”. El precio
de mercado puede ser información pública, como por ejemplo la publicada en un diario o la que surge de
un informe oficial de la autoridad que controla el mercado como la Bolsa de Comercio; establecido el tipo
de mercado y la fecha precisa en que se lo toma en cuenta, las partes pueden adoptarlo en forma parcial,
es decir, “un tanto más o menos que éste”.
En última instancia, se debe estar al precio que determinan los corredores o, si no existiesen o no
funcionasen mercados de donde surja la determinación del monto a abonar, quedará al arbitrio de peritos.
b. Determinación por un tercero: el art. 1134 CCC permite también que el precio quede al arbitrio de
un tercero, quien puede ser designado en el contrato o después de su celebración.
La norma citada se ha apartado de las reglas establecidas en el Código Civil (ley 340) en tanto admite que
sea el Juez quien lo fije si las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación o sustitución del tercero
o si éste no quiere o no puede hacerlo. Tanto en uno como en otro caso se configura un supuesto de
integración del contrato.
Si el tercero fija el precio, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró y es
irrevocable. Se considera, en definitiva, como si el precio estimado por el tercero, hubiera sido el fijado por
las propias partes desde el origen mismo del contrato.
Entendemos, asimismo, que hay precio cierto en la compraventa mediante subasta, donde la suma a
pagar, al igual que el comprador, queda determinado por el que realiza la mejor oferta.
3. Precio serio. Debe rescatarse aquí la noción de valor para justificar el desplazamiento de la cosa, pues
debe haber un equilibrio entre la cosa y el dinero a percibir.
La doctrina mayoritaria entiende que el precio debe ser serio y real, y esto implicaría negar valor al precio
irrisorio.
El precio será de tal categoría cuando su monto descienda tanto que resulte despreciable.
Por ende, se da aquí el problema de determinar el límite entre la contraprestación vil y la irrisoria.
Pensamos que la irrisoria será aquella que, atento las circunstancias del caso, las partes no le asignan
importancia alguna, careciendo de intención de contraer un vínculo en sentido jurídico.
En tal supuesto desaparece la onerosidad del contrato y debe considerarse nulo como compraventa
aunque podrá predicarse del mismo su carácter de donación —si el negocio reuniese los requisitos para ser
tal— y en su consecuencia la aplicabilidad a la especie de la regulación propia de tal contrato.
El precio vil, si bien menor al valor de la cosa en el mercado, es precio y por lo tanto existirá contrato de
compraventa.
Lo dicho no implica negar la posibilidad de aplicación de la teoría de la lesión del art. 332 CCC en el
supuesto de precio vil, siempre que se den las circunstancias subjetivas previstas en el instituto.
4. El precio no debe estar sujeto a índices. En nuestro país el tema de la revalorización o indexación sufrió
un largo proceso de transformación doctrinario, jurisprudencial y legal.
Entendemos que actualmente la problemática de la legitimidad o ilegitimidad de la actualización dineraria
se encuentra resuelta en la ley 23.098, en sus arts. 7º y 10 —los cuales no fueron derogados por la ley
26.994 que sancionó el CCC—, donde expresamente prohíbe la actualización monetaria, indexación de
precios,
3 Requisitos.
✅ REQUISITOS DEL PRECIO EN LA COMPRAVENTA
💰 1. Debe ser en dinero
📌 Regla general: El precio debe ser en dinero. Si la contraprestación es otra cosa, el contrato será una permuta (art. 1127 CCC).
📌 Excepción - Precio mixto: Si se paga en dinero y con otro bien, sigue considerándose compraventa (art. 1126 CCC).
📌 Precio en moneda extranjera: Es válido, pero el comprador puede liberarse pagando su equivalente en moneda de curso legal (art. 765 CCC).
🔢 2. Debe ser cierto (determinado o determinable)
📌 Precio fijado directamente: Las partes establecen una suma fija a pagar. Una vez pactado, solo puede modificarse por acuerdo o sentencia judicial (art. 959 CCC).
📌 Precio fijado por un tercero: Si las partes acuerdan que un tercero lo determine, su decisión será irrevocable (art. 1134 CCC).
📌 Precio basado en otro bien o en el mercado: Se puede pactar en relación con el valor de otro bien o el precio de plaza (art. 1143 CCC).
📌 Precio en compraventa de cosas muebles: Si las partes no lo fijan, se considera el precio generalmente cobrado en el mercado para bienes similares (art. 1143 CCC).
⚖️ 3. No debe estar sujeto a índices de actualización
📌 Prohibición de indexación: La actualización monetaria está prohibida en Argentina por la ley 23.098, la cual no fue derogada por la ley 26.994 que sancionó el CCC.
📌 No pueden aplicarse cláusulas de ajuste por inflación u otros índices.
🚀 Conclusión: El precio debe ser en dinero, cierto y no sujeto a indexación para que la compraventa sea válida según el Código Civil y Comercial.
/////////////////////////////
REQUISITOS
cEl precio debe reunir las siguientes condiciones: a) debe ser en dinero; b) debe ser cierto, o sea,
determinado o determinable; c) no debe estar sujeto a índices.
1. Precio en dinero. El precio, como hemos dicho, debe ser en dinero. Si así no lo fuere, no sería compraventa el contrato, pues le faltaría un requisito esencial en los términos del art. 1127 CCC.
Si se estableciera como contraprestación la entrega de una cosa en propiedad, obviamente nos encontraríamos dentro de la permuta, con la excepción del precio mixto, de acuerdo a lo establecido en el art. 1126 CCC.
Si la cosa que se da como precio no se entregase en propiedad —en comodato por ejemplo— sería un contrato innominado.
Si en lugar de dinero se tratara de un hecho o de una abstención, nos encontraríamos en presencia de un contrato atípico o innominado.
El precio puede ser establecido en moneda extranjera. Dicha operación jurídica no convertiría al contrato en permuta, atento lo normado por el art. 765 CCC, sino simplemente debe entenderse que el comprador se obliga a dar cantidades de cosas, lo cual le permite liberarse entregando su equivalente en moneda de curso legal.
2. Precio cierto. El precio debe ser determinado o determinable. Ello sucede cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta; “en cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo” (art. 1133 CCC).
Sin embargo, en la compraventa de cosas muebles, el legislador suple el silencio de las partes sobre el precio, disponiendo que “se considera, excepto indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate” (art. 1143 CCC).
POSIBILIDADES PARA SU DETERMINACIÓN.
Precio fijado por las partes: las partes pueden determinar el precio de distintos modos:
1) Estableciendo la cantidad a pagar. Este es el supuesto general y no merece mayor explicación. Las
a. partes, dentro de la autonomía de la voluntad, establecen un importe determinado. Luego, en virtud del efecto vinculante (art. 959 CCC) no puede ser modificado, sino por un nuevo acuerdo de partes o por sentencia judicial que disponga revisarlo por aplicación de los institutos de la lesión o la imprevisión. Aquí cabe advertir, también, que, en ocasiones, el Estado ha intervenido con distintos mecanismos (precios mínimos o máximos, prohibición de indexación, variación de costos o repotenciación de deudas) invocando el orden público económico.
Por otra parte, el CCC contempla diversas modalidades que se pueden dar en la determinación del precio de las compraventas de inmuebles, fijando las reglas para resolver los casos en que resultan diferencias entre las medidas o superficies declaradas y las que en realidad tiene la cosa:
● Precio no convenido por unidad de superficie: Si la fracción de tierra, aunque esté edificada, tiene una diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho a pedir el ajuste de la diferencia. En tal caso, el comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra (conf. art. 1135 CCC).
● Precio convenido por unidad de medida de superficie: De conformidad con el art. 1136 CCC, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble.
Finalmente, en materia de cosas muebles, encontramos también una previsión en sentido similar:
● Precio fijado por peso, número o medida: en tal caso, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas vendidas. En caso de duda acerca del peso, se calcula el precio por el peso neto n(art. 1144 CCC).
2) Relacionándolo con el precio de otra cosa cierta. Se trata de la suma resultante de la comparación con otro bien, según su cotización en plaza o su estimación corriente. Así, puede enajenarse una cosa, por ejemplo, al precio que sea rematada otra, o al equivalente a cinco cabezas de ganado.
3) Remitiéndolo al valor de plaza en cierto día o lugar. Esta situación llamada también precio corriente, puede ser efectuada solamente con las cosas muebles. Es precio corriente el que tienen las cosas como valor común en el mercado y se forma o determina mediante operaciones suficientemente reiteradas y, por ello, representativas del valor real de las cosas.
El art. 1143 CCC alude al “precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate”. El precio de mercado puede ser información pública, como por ejemplo la publicada en un diario o la que surge de un informe oficial de la autoridad que controla el mercado como la Bolsa de Comercio; establecido el tipo
de mercado y la fecha precisa en que se lo toma en cuenta, las partes pueden adoptarlo en forma parcial, es decir, “un tanto más o menos que éste”.
En última instancia, se debe estar al precio que determinan los corredores o, si no existiesen o no funcionasen mercados de donde surja la determinación del monto a abonar, quedará al arbitrio de peritos.
b. Determinación por un tercero: el art. 1134 CCC permite también que el precio quede al arbitrio de un tercero, quien puede ser designado en el contrato o después de su celebración.
La norma citada se ha apartado de las reglas establecidas en el Código Civil (ley 340) en tanto admite que sea el Juez quien lo fije si las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación o sustitución del tercero o si éste no quiere o no puede hacerlo. Tanto en uno como en otro caso se configura un supuesto de integración del contrato.
Si el tercero fija el precio, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró y es irrevocable. Se considera, en definitiva, como si el precio estimado por el tercero, hubiera sido el fijado por
las propias partes desde el origen mismo del contrato.
Entendemos, asimismo, que hay precio cierto en la compraventa mediante subasta, donde la suma a pagar, al igual que el comprador, queda determinado por el que realiza la mejor oferta.
3. Precio serio. Debe rescatarse aquí la noción de valor para justificar el desplazamiento de la cosa, pues debe haber un equilibrio entre la cosa y el dinero a percibir.
La doctrina mayoritaria entiende que el precio debe ser serio y real, y esto implicaría negar valor al precio irrisorio.
El precio será de tal categoría cuando su monto descienda tanto que resulte despreciable.
Por ende, se da aquí el problema de determinar el límite entre la contraprestación vil y la irrisoria.
Pensamos que la irrisoria será aquella que, atento las circunstancias del caso, las partes no le asignan importancia alguna, careciendo de intención de contraer un vínculo en sentido jurídico.
En tal supuesto desaparece la onerosidad del contrato y debe considerarse nulo como compraventa
aunque podrá predicarse del mismo su carácter de donación —si el negocio reuniese los requisitos para ser
tal— y en su consecuencia la aplicabilidad a la especie de la regulación propia de tal contrato.
El precio vil, si bien menor al valor de la cosa en el mercado, es precio y por lo tanto existirá contrato de compraventa.
Lo dicho no implica negar la posibilidad de aplicación de la teoría de la lesión del art. 332 CCC en el supuesto de precio vil, siempre que se den las circunstancias subjetivas previstas en el instituto.
4. El precio no debe estar sujeto a índices. En nuestro país el tema de la revalorización o indexación sufrió un largo proceso de transformación doctrinario, jurisprudencial y legal.
Entendemos que actualmente la problemática de la legitimidad o ilegitimidad de la actualización dineraria se encuentra resuelta en la ley 23.098, en sus arts. 7º y 10 —los cuales no fueron derogados por la ley 26.994 que sancionó el CCC—, donde expresamente prohíbe la actualización monetaria, indexación de precios,
- Modalidades en la venta de cosas muebles.
🛍️ Modalidades en la venta de cosas muebles
- 🍷 Venta a ensayo o prueba (ad gustum)
Es una modalidad de compraventa en la que el comprador prueba el bien antes de aceptar la compra. Se aplica a productos que, por costumbre, deben ser degustados o probados antes de ser adquiridos.
📌 Naturaleza jurídica: Es un contrato condicional, sujeto a una condición suspensiva.
📌 Regulación en el CCC: Según el art. 1160 CCC, la venta está sujeta a la aceptación del comprador si:
✅ Se reserva el derecho de probar la cosa.
✅ La venta se pacta “a satisfacción del comprador”.
🕒 Plazo para aceptar o rechazar:
📌 El comprador tiene 10 días para probar y decidir, salvo que se haya pactado otro plazo o los usos indiquen lo contrario.
📌 Si paga sin objeción o deja pasar el plazo sin pronunciarse, se considera aceptada y la venta se juzga concluida (art. 1160, segunda parte, CCC).
🔄 Efecto de la aceptación o rechazo:
📌 Si el comprador acepta, el contrato se perfecciona retroactivamente desde el momento en que fue celebrado.
📌 Si el comprador no está satisfecho, el contrato queda sin efecto.
🚀 Conclusión: La venta a ensayo o prueba permite al comprador verificar la calidad del producto antes de obligarse definitivamente a la compra.
🔍 2. Venta de calidad determinada o sobre muestras
📌 En este tipo de venta, el objeto debe cumplir con una calidad específica y objetiva, lo que la diferencia de la venta ad gustum, que es subjetiva.
📌 Es una compraventa sujeta a condición suspensiva (art. 1160 CCC).
📌 Si la venta se hace sobre muestras, el comprador no puede rechazar la mercadería si coincide con la muestra (art. 1153 CCC).
📦 3. Venta por junto
📌 Se vende un conjunto de cosas como un todo y por un único precio.
📌 El comprador no puede aceptar solo una parte, salvo pacto en contrario (art. 1159 CCC).
📌 Si recibe parte de la compra, la venta y la transmisión del dominio quedan firmes respecto a esa parte.
🚛 4. Compraventa de cosas que no están a la vista
📌 Se aplica cuando la mercadería debe ser enviada por el vendedor.
📌 Debe ajustarse al contrato en el momento de la entrega al comprador, transportista o un tercero designado (art. 1154 CCC).
🎁 5. Compraventa de cosas en fardos o bajo cubierta
📌 El comprador no puede examinar la mercadería al recibirla.
📌 Tiene 10 días para reclamar si hay diferencias en cantidad o calidad respecto al contrato.
📌 El vendedor puede exigir un reconocimiento inmediato al momento de la entrega. Si se hace, queda liberado de responsabilidad y no habrá reclamos posteriores.
🌎 6. Compraventa con cláusulas de difusión general en usos internacionales
📌 El art. 1161 CCC permite aplicar cláusulas comerciales internacionales a las ventas nacionales.
📌 Se presume que tienen el significado que les dan los usos internacionales, salvo que el contrato indique otra cosa.
🏦 7. Compraventa con cláusula “pago contra documentos” o similar
📌 El comprador solo puede rechazar el pago si los documentos no coinciden con el contrato.
📌 El rechazo es independiente de la inspección de la cosa vendida, salvo pacto en contrario o prueba de que los documentos no corresponden a la mercadería.
📌 Si interviene un banco, el vendedor no puede accionar contra el comprador hasta que el banco rechace el pago o la aceptación (art. 1162 CCC).
🚀 Conclusión: Existen múltiples formas de compraventa de bienes muebles, cada una con reglas específicas que regulan la entrega, aceptación y pago.
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- Venta a ensayo o prueba. La venta a ensayo o prueba, también conocida como ad gustum se da cuando su objeto consiste en cosas que es costumbre gustar, antes de comprarlas, en cuyo caso tal degustación se realiza como consecuencia de una estipulación contractual, o por la misma naturaleza de lo vendido.
Con relación a la naturaleza jurídica, es un contrato condicional sujeto a una condición suspensiva. Nuestro Código, es claro al respecto cuando establece en el art. 1160 CCC que la compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador, si éste se reserva la facultad de probar la cosa o si la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”.
Por ello, una vez degustada y aceptada, opera retroactivamente al día del contrato, pero si no es de su agrado, el contrato queda sin efecto.
Deben tenerse en cuenta las consecuencias de la mora en la degustación: “El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse” (art. 1160, segunda parte, CCC). - Venta de calidad determinada o sobre muestras. En este tipo de ventas, en las cuales las cosas se venden como de una calidad determinada, probado que la misma existe, hay compraventa, diferenciándose claramente de la venta ad gustum; una es objetiva y la última subjetiva. Se trata de una compraventa sujeta a condición suspensiva (conf. art. 1160 CCC).
El art. 1153 CCC establece que si la compraventa se hace sobre muestras, no puede el comprador rehusar el recibo de los géneros contratados, siempre que sean conformes con las mismas muestras. - Venta por junto. Lo común será la venta de una cosa mueble determinada, pero también puede enajenarse una pluralidad de cosas. En tal supuesto dispone el art. 1159 CCC que la compraventa puede ser por una cantidad de cosas “por junto”, es decir, cuando las cosas son vendidas en masa formando un solo todo y por un solo precio. En tal caso el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.
- Compraventa de cosas que no están a la vista. Cuando las cosas deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o a un tercero designado para recibirla (art. 1154 CCC).
- Compraventa de cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta. Dicha modalidad impide el examen y reconocimiento de la cantidad y adecuación de las cosas al contrato. En consecuencia, la ley establece que el comprador puede reclamar, dentro de los 10 días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato. Ello se relaciona con el efecto liberatorio del pago, esto es, que en este caso, el vendedor no se libera de su obligación por el sólo hecho de la entrega. Sin embargo, el vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso hay liberación del deudor, es decir, no hay lugar a reclamos después de recibidas.
- Compraventa con cláusulas de difusión general en los usos internacionales. El art. 1161 CCC prevé la utilización de dichas cláusulas en las compraventas que no sean internacionales, presumiendo que el significado es el que le adjudiquen los usos internacionales, salvo que lo. contrario resulte de las circunstancias.
- Compraventa con cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” o similares. En este caso, la ley dispone que el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada; en el supuesto de que intervenga una entidad bancaria, el vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse el pago, aceptación o acto de que se trate (art. 1162 CCC)
Compraventa de automotores.
Atento las diferencias con el régimen general efectuaremos algunas consideraciones respecto del sistema registral de los automotores.
El art. 1º del decreto-ley 6582/58 (texto ordenado por decreto 1114/97, con las modificaciones posteriores introducidas por las leyes Nº 25.232, 25.345 y 25.677) establece: “ La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y solo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor”; y el art. 2º de dicha normativa, expresa: “ La inscripción de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma, la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado”.
Es decir que del texto de las normas transcriptas surge el carácter de constitutiva de la inscripción registral de los automotores, a diferencia de los inmuebles, pues “entre las mismas partes no se produce la transmisión, modificación o constitución del derecho sin la inscripción”, criterio que al menos con relación a la responsabilidad frente a terceros ha sido parcialmente dejado de lado por la interpretación dada al respecto por la jurisprudencia mayoritaria del fuero Civil de la Capital Federal y luego por el actual art. 27 del citado decreto-ley que dispone: “[ h]asta tanto se inscriba la transferencia el transmitente será civilmente responsable por los daños y perjuicios que se produzcan con el automotor, en su carácter de dueño de la cosa. No obstante, si con anterioridad al hecho que motive su responsabilidad, el transmitente hubiere comunicado al Registro que hizo tradición del automotor, se reputará que el adquirente o quienes deeste último hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesión de aquél, revisten con relación al transmitente el carácter de terceros por quienes él no debe responder, y que el automotor fue usado en contra de su voluntad…”.
Formas usuales en
la venta de inmuebles.
🏡 Formas usuales en la venta de inmuebles
📝 1. Reserva de un inmueble
📌 Un interesado entrega una suma de dinero como “reserva” para asegurar una prioridad en la compra o transmitir una contraoferta.
📌 No está regulada por ley, por lo que su efecto depende de la voluntad de las partes.
📌 Diferencia con la seña:
✅ Si es una reserva real, el dinero se devuelve si el negocio no se concreta.
❌ Si se pacta como penitencial, se pierde si el comprador retira su oferta.
📌 No debe confundirse con la seña, salvo que se demuestre que ambas tienen el mismo efecto (arts. 1059/1060 CCC).
📑 2. Venta en comisión
📌 El comprador declara que adquiere en comisión, reservándose el derecho de designar al adquirente real.
📌 Si no lo hace, deberá firmar la escritura a su nombre.
📌 Se puede regir por:
✅ Contrato para persona a designar (art. 1029 CCC).
✅ Contrato por cuenta de quien corresponda (art. 1030 CCC).
📌 Las partes pueden pactar libremente las condiciones de esta modalidad.
🏢 3. Venta de inmuebles en propiedad horizontal
📌 Surge por la necesidad de regular los edificios con partes privadas y comunes.
📌 Regulado en Argentina por la Ley 13.512 y actualmente por los arts. 2037 y sigs. CCC.
📌 Define la propiedad horizontal como un derecho real que otorga facultades sobre unidades privativas y partes comunes del edificio.
📜 4. Venta de inmuebles en lotes y a plazos (Ley 14.005)
📌 Regula la venta de fracciones de tierra en cuotas mensuales.
📌 Fue creada para facilitar el acceso a la vivienda, pero hoy tiene poca aplicación por la desaparición de los loteos.
📌 Protege al comprador de abusos como rescisión arbitraria por falta de pago.
📌 Garantías al comprador:
✅ Inscripción de la voluntad de vender.
✅ Inscripción de los boletos de compraventa individuales.
✅ Conformidad del acreedor hipotecario si el inmueble tiene hipoteca.
✅ Derecho a exigir escrituración tras pagar el 25% del precio (art. 7º).
✅ Límites al pacto comisorio: No puede aplicarse si el comprador pagó el 25% o construyó por el 50% del precio (art. 8º).
📌 Protecciones adicionales:
✅ El vendedor no puede transferir o gravar el inmueble si el comprador ha cumplido parcialmente.
✅ El vendedor puede reclamar el pago judicialmente y ejecutar el inmueble si el comprador no cumple.
✅ El CCC (art. 228) deja la reglamentación del fraccionamiento parcelario a las autoridades locales.
🚀 Conclusión: La compraventa de inmuebles tiene distintas modalidades que pueden incluir reservas, contratos en comisión, propiedad horizontal o ventas en lotes a plazos, cada una con sus propias reglas y protecciones.
- Cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa.
Las cláusulas especiales son elementos accidentales del contrato de compraventa. Se rigen por el principio de autonomía de la voluntad, salvo límites legales relacionados con orden público, moral y buenas costumbres (art. 958 CCC).
✅ 1. Ventas condicionales
📌 Se someten a condiciones suspensivas o resolutorias (arts. 343-349 CCC).
🔹 Condición suspensiva
- Hasta que se cumpla la condición:
✅ El vendedor no está obligado a entregar la cosa.
✅ El comprador no debe pagar el precio.
- Si la condición no se cumple: Se restituye la cosa y el precio, pero no los frutos percibidos.
🔹 Condición resolutoria
- El contrato se cumple como si no tuviera condición, pero si la condición se da, el contrato se extingue.
- Si el comprador ya recibió la cosa, el vendedor solo puede exigir medidas conservatorias (arts. 1169 y 750 CCC).
- En caso de duda, la venta condicional se presume resolutoria (art. 1168 CCC).
🔄 2. Pacto de retroventa y pacto de reventa
📌 Permiten a una de las partes deshacer la compraventa en ciertas condiciones.
📌 Se consideran ventas con condición resolutoria.
🔹 Pacto de retroventa (art. 1163 CCC)
✅ El vendedor puede recuperar la cosa, devolviendo el precio con el ajuste pactado.
🔹 Pacto de reventa (art. 1164 CCC)
✅ El comprador puede devolver la cosa y el vendedor debe restituir el precio.
📌 Límites y efectos:
- Dominio revocable: El comprador tiene un dominio sujeto a revocación si el otro ejerce su derecho (arts. 750 y 1169 CCC).
- Oponibilidad: En bienes registrables, el pacto es oponible si está inscripto; en muebles no registrables, no es oponible a terceros de buena fe (art. 1166 CCC).
- Plazo máximo:
✅ 5 años para inmuebles.
✅ 2 años para muebles.
Si se pacta un plazo mayor, se reduce al máximo legal (art. 1167 CCC).
- Frutos: Si el pacto tiene efecto retroactivo, los frutos percibidos no se restituyen, compensándose con intereses.
- Restitución recíproca:
✅ El vendedor debe devolver el precio y gastos.
✅ El comprador debe devolver la cosa con sus accesorios y responder por pérdidas o deterioros.
- Transmisibilidad:
✅ El derecho de retroventa pasa a herederos o acreedores del vendedor.
⭐ 3. Pacto de preferencia
📌 El vendedor tiene prioridad para recomprar la cosa si el comprador decide venderla (art. 1165 CCC).
🔹 Condiciones:
- El comprador debe notificar su intención de vender.
- El vendedor tiene 10 días para igualar la mejor oferta (salvo que se pacte otro plazo).
- Es un derecho personal, no puede cederse ni pasa a herederos.
💰 4. Pacto de mejor comprador
📌 La venta se deshace si aparece un comprador que ofrece mejores condiciones.
📌 Funciona como una condición resolutoria, salvo que se pacte como suspensiva.
🔹 Puntos clave:
- Las partes deben definir cómo se mide la mejora (ej.: solo el precio o también otras ventajas).
- Plazo para ejercer el derecho.
- Si el comprador original iguala la oferta, puede mantener la compra.
❌ 5. Cláusula resolutoria expresa
📌 Permite que el contrato se resuelva automáticamente si hay un incumplimiento específico (art. 1086 CCC).
📌 Requiere notificación fehaciente a la parte incumplidora.
🔒 6. Pacto de no enajenar
📌 Prohíbe al comprador vender el bien a cualquier persona o a una específica (art. 1972 CCC).
📌 Límites:
- Si la prohibición no tiene plazo o supera los 10 años, se reduce a ese máximo.
- Puede renovarse por otro período de hasta 10 años.
🔄 7. Cláusula de arrepentimiento
📌 Permite a una o ambas partes desistir del contrato antes de su ejecución.
📌 Si incluye entrega de dinero, se rige por la seña penitencial (arts. 1059 y 1060 CCC).
🏷️ 8. Pacto de reserva de dominio
📌 El vendedor retiene el dominio hasta que el comprador pague el precio total.
📌 Si es sobre bienes muebles, no es oponible a terceros de buena fe.
🚀 Conclusión: Las cláusulas agregadas al contrato de compraventa permiten adaptar la operación a las necesidades de las partes, respetando los límites legales y asegurando la seguridad jurídica.
- Boleto de compraventa.
El boleto de compraventa es un documento privado que las partes firman antes de la escritura pública, asegurando la futura transferencia del inmueble.
📌 El contrato de compraventa de inmuebles es formal relativo, ya que la ley exige escritura pública, salvo en las subastas (art. 1017 inc. a CCC).
📌 Regulación legal:
- Mencionado en el art. 4 de la Ley 14.005 (venta de inmuebles en cuotas).
- Referenciado en los arts. 209 y 583 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
✅ ¿Es el boleto un contrato definitivo o un precontrato?
Existen dos posturas sobre la naturaleza del boleto:
🔹 1. Es un contrato preliminar (promesa de venta)
- Solo obliga a otorgar la escritura pública en el futuro.
- Se completaría con la firma de la escritura.
🔹 2. Es un contrato definitivo (postura mayoritaria)
✅ Contiene consentimiento, objeto y causa, por lo que cumple con los requisitos del art. 1127 CCC.
✅ Otorga derechos al comprador, permitiéndole demandar la escrituración (art. 1018 CCC).
✅ Es oponible en concursos o quiebras del vendedor.
✅ No se anula si la escritura no se otorga (diferente al caso de la donación de inmuebles, que sí requiere escritura bajo sanción de nulidad - art. 1552 CCC).
✅ La ejecución forzada permite que un juez otorgue la escritura en nombre del vendedor, si el comprador cumple o asegura cumplir sus obligaciones (art. 1018 CCC).
📌 Conclusión: El boleto de compraventa es el contrato definitivo, ya que establece derechos y obligaciones propias de la compraventa y no solo una promesa de escrituración.
🚀 Importancia del boleto de compraventa
- Permite asegurar la futura escrituración sin necesidad de esperar la escritura pública.
- Otorga publicidad registral o posesoria, protegiendo al comprador.
- Puede ejecutarse judicialmente en caso de incumplimiento del vendedor.
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Sin perjuicio de remitir a lo ya explicado en materia de forma de los contratos, cabe puntualizar que el contrato de compraventa de inmuebles es formal relativo, pues la ley exige la escritura pública salvo en el caso de la subasta, de acuerdo al art. 1017-a) CCC.
En tal sentido, es común que las partes, antes de realizar la escritura pública, celebren un documento privado denominado boleto de compraventa.
La expresión “boleto de compraventa” está legalmente receptada, entre otros, en el art. 4 de la Ley 14.005 (venta de inmuebles fraccionados y en cuotas) y en los arts. 209 y 583 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, etc.
Su razón de ser es que en muchos casos no está redactado aún el reglamento de copropiedad y administración del inmueble adquirido o no se han obtenido todavía los certificados de obligaciones propter rem que pesan sobre la finca.
Realizado el boleto de compraventa, nadie duda que en virtud de éste y por aplicación de lo normado por el art. 1018 CCC se pueda demandar la escrituración, pero se discute si dicho documento privado es el verdadero contrato de compraventa o sólo uno que obliga a realizar aquél, por lo que sería un precontrato o contrato preliminar. Al respecto, ya nos hemos pronunciado en el acápite referido a los contratos preparatorios, especialmente a la llamada “promesa de celebrar un contrato”.
Recordemos que para que un acuerdo sea contrato deben reunirse los elementos esenciales del mismo sin importar la denominación que le den las partes, tal cual surge con claridad para el de compraventa de lo normado por el art. 1127 CCC. En el boleto existe consentimiento, objeto y causa por lo que no cabe duda, para nosotros, de que aquél es el verdadero contrato.
Avala también la tesitura de que el boleto de compraventa es el verdadero contrato su regulación especial dentro del capítulo referido al contrato de compraventa y la redacción de los arts. 1170 y 1171 CCC. Allí, cabe subrayar que se alude al “derecho del comprador”, al pago del 25% del precio y a la publicidad registral o posesoria de esa adquisición; a lo cual debemos agregar la oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra del vendedor. Todo ello, sin duda, demuestra la virtualidad propia de un contrato definitivo, que puntualiza acerca del cumplimiento de prestaciones originadas en un contrato de compraventa, pues si el legislador lo hubiera interpretado como preliminar sólo valdría como aquel en que las partes se obligaron exclusivamente a escriturar para luego poder exigir las obligaciones típicas de vendedor y comprador. Nótese, además, que el incumplimiento de la obligación de escriturar no acarrea la nulidad del contrato, como ocurre en el caso del contrato de donación de cosas inmuebles, muebles registrables y de prestaciones periódicas o vitalicias (art. 1552 CCC). Y que la ejecución forzada prevista en el art. 1018 CCC —el juez otorga escritura en representación del vendedor—, sólo es viable legalmente si el comprador cumple o asegura cumplir las prestaciones a su cargo.
En cuanto a la obligación de escriturar, cabe apuntar que el art. 1018 CCC establece que “[e]l otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento”.
Oponibilidad frente a los acreedores particulares
Boleto de Compraventa (Unidad 9)
El boleto de compraventa es un contrato utilizado frecuentemente en la compra de inmuebles. Aunque la ley exige la escritura pública para la transferencia del dominio, las partes pueden firmar previamente un boleto de compraventa como documento privado.
Naturaleza jurídica
Se debate si el boleto de compraventa es un contrato definitivo o un precontrato que obliga a realizar la escritura. Sin embargo, al contener los elementos esenciales de un contrato (consentimiento, objeto y causa), se lo considera el verdadero contrato de compraventa .
Regulación legal
El boleto de compraventa es reconocido en diversas normas, como el art. 4 de la Ley 14.005 y los arts. 209 y 583 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación .
Publicación y efectos
• El art. 1170 CCC establece que el comprador de buena fe puede oponer su derecho frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble si:
• Contrató con el titular registral o puede subrogarse en su posición.
• Pagó al menos el 25% del precio antes de la traba de la medida cautelar.
• El boleto tiene fecha cierta.
• La adquisición tiene publicidad suficiente (registral o posesoria) .
Oponibilidad frente a los Acreedores Particulares
Regla general
El contrato no genera derechos ni obligaciones para terceros (art. 1022 CCC), pero existen excepciones para sucesores particulares y acreedores .
Sucesores particulares
• Ocurren cuando alguien adquiere un derecho u obligación específica (ej., compraventa de un bien).
• Deben respetar cargas reales preexistentes (hipotecas, expensas, medianería).
• Se benefician de derechos accesorios, como servidumbres .
Acreedores particulares
• No ocupan el lugar del deudor, pero el patrimonio de este es su garantía.
• Pueden tomar medidas como:
• Pedir medidas cautelares.
• Iniciar acciones de integración patrimonial (simulación, revocatoria).
• Ejecutar bienes del deudor .
Oponibilidad del boleto en concursos y quiebras
El art. 1171 CCC protege al comprador si se cumplen ciertos requisitos:
• Buena fe del adquirente.
• Fecha cierta del boleto.
• Pago del 25% del precio antes de la declaración de quiebra.
• Constitución de hipoteca si el precio es a plazos .
En estos casos, el juez puede ordenar la escrituración, incluso en quiebra del vendedor.
⚖️ Oponibilidad del boleto de compraventa en concurso o quiebra
Oponibilidad en el concurso oquiebra.
El art. 1170 CCC establece un régimen de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores, otorgando protección al comprador de buena fe.
✅ 1. Oponibilidad frente a ejecuciones individuales
📌 El comprador tiene prioridad sobre embargos y otras medidas cautelares (prohibiciones de contratar, anotaciones de litis, etc.), si cumple los siguientes requisitos:
🔹 Requisitos para la oponibilidad (art. 1170 CCC)
1️⃣ El comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en la posición de un comprador anterior a través de un eslabonamiento perfecto.
2️⃣ Pagó al menos el 25% del precio antes de la traba de la medida cautelar.
3️⃣ El boleto tiene fecha cierta (art. 317 CCC).
4️⃣ La adquisición tiene publicidad suficiente (registral o posesoria, art. 1893 CCC).
📌 Si se cumplen estos requisitos, el comprador tendrá preferencia sobre los acreedores que embargaron después de su compra.
🏛️ 2. Oponibilidad en concurso o quiebra del vendedor
📌 El art. 1171 CCC, en concordancia con el art. 146 de la ley 24.522 de Concursos y Quiebras, establece que el boleto es oponible a la masa de acreedores, si se cumplen ciertos requisitos.
🔹 Requisitos para la oponibilidad en concurso o quiebra
1️⃣ El comprador debe ser de buena fe, es decir, no debe conocer el estado de cesación de pagos del vendedor.
2️⃣ El boleto debe tener fecha cierta (art. 317 CCC).
3️⃣ Debe haber pagado al menos el 25% del precio antes de la declaración de quiebra o presentación en concurso.
4️⃣ Si la compra es a plazo, el comprador debe constituir una hipoteca en primer grado sobre el inmueble en garantía del saldo de precio.
📌 Si se cumplen estos requisitos, el juez está obligado a ordenar la escrituración a favor del comprador.
📌 No es necesaria la entrega de la posesión del inmueble, ya que el art. 1171 CCC no exige publicidad posesoria, a diferencia del art. 1170 CCC.
🚀 Conclusión: El boleto de compraventa es oponible a los acreedores si se cumplen ciertos requisitos, protegiendo al comprador tanto en ejecuciones individuales como en procesos de concurso o quiebra.
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El art. 1170 CCC establece un sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros acreedores cuando dispone que en virtud del boleto de compraventa el comprador de buena fe —esto es, si no sabía o debía saber la existencia de terceros con mejor derecho— tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido —embargo, anotación de litis, prohibición de contratar, etc., según las normas procesales— si concurren los siguientes requisitos:
a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos (apunta a la protección del cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa);
b) El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar —es decir, antes de que el Registro respectivo tome razón o inscriba la resolución judicial que decide la medida—;
c) El boleto tiene fecha cierta (en los términos del art. 317 CCC);
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria (art. 1893 CCC).
Ello, en cuanto a la ejecución individual del deudor y en concordancia con lo establecido por el art. 756 CCC para el caso de concurrencia de varios acreedores sobre bienes inmuebles.
En idéntico sentido, y en cuanto a la ejecución colectiva, el art. 1171 CCC, en concordancia con el art. 146 de la ley 24.522 de Concursos y Quiebras, implementa (como lo hacía su antecedente 2355, último párrafo, del Código Civilley 340) la oponibilidad del boleto de compraventa en el concurso o quiebra del vendedor, recibiendo un trato diferente de los acreedores quirografarios, siempre que reúna los siguientes requisitos:
a) El adquirente sea de buena fe, es decir, que no conozca o deba conocer el estado de cesación de pagos del enajenante.
b) El boleto tenga fecha cierta, en los términos del art. 317 CCC.
c) Debe haberse abonado el 25% del precio, como mínimo. Entiéndase que ello debe haber ocurrido antes de la declaración de quiebra o presentación en concurso (conf. doctrina CNCom., en pleno, “Arturo de Zaguir c. Concepción Arenal SCA”, 08/07/1981, La Ley, 1981-C-465).
d) En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Cabe destacar que el juez “debe” disponer que se otorgue la escritura pública respectiva si se encuentran reunidos los reseñados requisitos.
Asimismo, entendemos que mantiene vigencia la citada doctrina plenaria que aclaró que no era necesaria la entrega de la posesión del inmueble, puesto que el art. 1171, a diferencia del 1170, no exige la publicidad posesoria.
- Compraventa internacional.
Compraventa internacional. Convención de Viena
La compraventa internacional tiene una regulación específica, conocida como Convención de Viena y firmada el 11/04/1980. Su denominación correcta es Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías y fue incorporada en nuestro país por la ley 22.765 (B.O. 30/03/1983).
El art. 2 establece la siguiente reserva: “conforme con los artículos 96 y 12, cualquier disposición del artículo 11, del artículo 29 o de la parte II que permita la celebración, modificación o extinción del contrato de compraventa, u otras manifestaciones de intención, por un procedimiento que no sea por escrito, no se aplicará si cualquiera de las partes tiene su establecimiento en la República Argentina”.
Incoterms
Los INCOTERMS son términos utilizados en el comercio internacional para establecer las obligaciones y riesgos de vendedor y comprador. Comprenden normas estrictas que delimitan, por su sola inclusión en el contrato:
- Lugar de entrega
- Transmisión del riesgo
Los Incoterms fueron establecidos en 1936 por la Cámara de Comercio Internacional y buscan uniformar interpretaciones en distintos países. Se modifican periódicamente, siendo la última versión los Incoterms 2014.
Los grupos de Incoterms según las obligaciones del vendedor son:
Grupo “E” → Menor obligación para el vendedor, solo debe poner las mercancías a disposición del comprador en el lugar indicado.
Grupo “F” → El vendedor entrega las mercaderías para el transporte según lo indique el comprador, pero no contrata ni paga el transporte.
Grupo “C” → El vendedor contrata y paga el transporte principal, pero el riesgo de pérdida o daño pasa al comprador tras la entrega al transportista.
Grupo “D” → El vendedor asume todos los riesgos y costos hasta la entrega en el destino convenido. Son las llamadas “cláusulas de arribo”, pues la obligación del vendedor es garantizar que la mercadería llegue a destino.
¿Cómo define el Código Civil y Comercial el contrato de compraventa?
Respuesta: El art. 1123 CCC establece que hay compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero
Cuáles son los caracteres del contrato de compraventa?
Respuesta:
1. Consensual: Se perfecciona con el acuerdo de voluntades.
2. Bilateral: Ambas partes asumen obligaciones recíprocas.
3. Oneroso: Cada parte obtiene un beneficio y asume un sacrificio.
4. Conmutativo: Ambas prestaciones son ciertas y equivalentes
En qué se diferencia la compraventa del contrato de obra?
Respuesta: En la compraventa el objeto principal es dar una cosa, mientras que en el contrato de obra el objeto principal es hacer algo, aunque involucre la entrega de un bien
Cómo se diferencia la compraventa de la permuta?
Respuesta: En la compraventa el precio es dinero, mientras que en la permuta el pago se hace con otra cosa
Cuáles son los requisitos de la cosa vendida?
Respuesta:
1. Debe ser posible (material y jurídicamente).
2. Debe existir o ser susceptible de existir (actual o futura).
3. Debe estar determinada o ser determinable
Es válida la venta de una cosa ajena?
Respuesta: Sí, es válida según el art. 1132 CCC, pero el vendedor se obliga a hacer transmitir su dominio al comprador
Cómo se regula la venta de cosas futuras?
Respuesta: Se presume hecha bajo condición suspensiva: si la cosa no llega a existir, el contrato queda sin efecto
Quién asume el riesgo en la venta de una cosa sujeta a riesgos?
Respuesta: Depende de lo pactado en el contrato. Si no hay acuerdo, el riesgo es del comprador desde que se perfecciona la venta
¿Quién asume el riesgo en la venta de una cosa sujeta a riesgos?
El artículo 1130 del Código Civil y Comercial establece que:
“Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.” [
Cuáles son los requisitos del precio en la compraventa?
Respuesta:
1. Debe ser cierto y determinado o determinable.
2. Debe consistir en dinero (si se paga con otra cosa, es permuta).
3. Debe ser serio (no puede ser irrisorio)
Cómo se puede determinar el precio si no fue fijado por las partes?
Respuesta: Puede ser fijado:
1. Por un tercero designado en el contrato.
2. Por el precio de mercado o usos comerciales
¿Cómo se puede determinar el precio si no fue fijado por las partes?
El artículo 1133 del Código Civil y Comercial establece que:
“El precio debe ser determinado o determinable. Esto sucede cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero; o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.”
Además, el artículo 1143 del Código Civil y Comercial dispone que:
“En la compraventa de cosas muebles, si el precio no fue expresamente fijado, se considera, salvo indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.” [
Qué sucede si el precio es fijado unilateralmente por el vendedor?
Respuesta: Es válido solo si se establecen criterios objetivos para su determinación
Cuáles son algunas modalidades de la venta de cosas muebles?
Respuesta:
1. Venta a ensayo o prueba: El comprador solo adquiere si la cosa cumple con sus expectativas.
2. Venta sobre muestras: Se toma como referencia una muestra previamente exhibida.
3. Venta por junto: Se vende un conjunto de cosas por un solo precio
El Código Civil y Comercial reconoce varias modalidades de venta de cosas muebles, entre ellas:
- Venta a ensayo o prueba (ad gustum): el comprador prueba la cosa antes de aceptar la compra. Es un contrato condicional sujeto a condición suspensiva. Si no la acepta, el contrato queda sin efecto (art. 1160 CCC).
- Venta de calidad determinada o sobre muestras: se vende con una calidad específica o basada en muestras previas. El comprador no puede rechazar la entrega si la mercadería coincide con la muestra (art. 1153 CCC).
- Venta por junto: se vende una cantidad de cosas en conjunto por un precio único. El comprador no puede exigir recibir solo una parte, salvo acuerdo en contrario (art. 1159 CCC).
- Venta de cosas que no están a la vista: el vendedor remite la cosa y debe adecuarse al contrato al momento de la entrega al comprador o transportista (art. 1154 CCC).
- Venta de cosas entregadas en fardos o bajo cubierta: el comprador puede reclamar por faltantes o incumplimiento dentro de los 10 días posteriores a la entrega. Si inspecciona en el momento y acepta, ya no puede reclamar.
- Venta con cláusulas de difusión general en los usos internacionales: si se usan cláusulas comerciales internacionales, se presume que tienen el significado que les otorgan los usos internacionales (art. 1161 CCC).
- Venta con cláusula “pago contra documentos” o “aceptación contra documentos”: se pacta que el pago o la aceptación se realicen contra la entrega de documentación específica
Cómo se regula la compraventa de automotores?
Respuesta: La transmisión del dominio solo se perfecciona con la inscripción registral en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor
Qué formas suelen usarse en la venta de inmuebles?
Respuesta:
1. Boleto de compraventa: Compromiso preliminar con entrega de seña.
2. Escritura pública: Formaliza la transferencia del dominio ante escribano público.
3. Venta con pacto de retroventa o reventa: Permite al vendedor recuperar el bien en un plazo determinado
Qué tipo de cláusulas pueden agregarse a un contrato de compraventa?
Respuesta: Pueden agregarse cláusulas accidentales según la voluntad de las partes, siempre que no violen normas de orden público
Qué es una venta condicional?
Respuesta: Es aquella en la que las partes someten el contrato a una condición suspensiva o resolutoria
Cuál es el efecto de una condición suspensiva en la compraventa?
Respuesta: Mientras la condición no se cumpla:
1. El vendedor no está obligado a entregar la cosa.
2. El comprador no está obligado a pagar el precio
Qué es el pacto de retroventa?
Respuesta: Es una cláusula por la cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio al comprador
Qué diferencia hay entre retroventa y reventa?
Respuesta:
• Retroventa: El vendedor puede recuperar la cosa.
• Reventa: El comprador puede devolver la cosa y recuperar el precio
Qué es el boleto de compraventa?
Respuesta: Es un documento privado por el cual el vendedor y comprador acuerdan la compraventa de un inmueble antes de la escritura pública
Es el boleto de compraventa un contrato definitivo o preliminar?
Respuesta: Se considera contrato definitivo y permite demandar la escrituración
Cuáles son los requisitos para que el boleto sea oponible a terceros acreedores?
Respuesta:
1. Fecha cierta (art. 317 CCC).
2. Pago mínimo del 25% del precio antes de la traba de embargos.
3. Publicidad suficiente, ya sea registral o posesoria
El boleto de compraventa es oponible en caso de quiebra del vendedor?
Respuesta: Sí, si se cumplen estos requisitos adicionales:
1. Buena fe del comprador (desconocer el estado de cesación de pagos).
2. Pago del 25% del precio antes de la quiebra.
3. Constitución de hipoteca en primer grado si el pago es a plazos
Qué norma regula la compraventa internacional en Argentina?
Respuesta: La Convención de Viena de 1980, incorporada por la Ley 22.765
Cuáles son los principios básicos de la Convención de Viena?
Respuesta:
1. Aformalidad: No exige forma escrita salvo que un país haga reserva.
2. Autonomía de la voluntad: Se permite pactar cláusulas distintas a las de la Convención.
3. Buena fe y usos del comercio internacional
Qué son los Incoterms en la compraventa internacional?
Respuesta: Son reglas internacionales que regulan la entrega de la mercadería y la transmisión del riesgo
Cómo se clasifican los Incoterms?
Respuesta:
1. Grupo E: Mínima obligación para el vendedor (EXW).
2. Grupo F: El comprador asume el transporte principal (FCA, FAS, FOB).
3. Grupo C: El vendedor paga el transporte principal pero el riesgo es del comprador (CFR, CIF).
4. Grupo D: El vendedor asume todos los costos y riesgos hasta la entrega (DAP, DDP)
