U11 Flashcards
Unidad 11. Locación.
11. Definición,
Hay locación cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.
Elementos:
● transferir el uso y goce de una cosa
● temporalidad
● precio
Caracteres:
● bilateral
● oneroso
● conmutativo
● de tracto sucesivo
● consensual
disposiciones generales.
● Forma . Oponibilidad.
Art. 1188: “El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también para sus prórrogas y modificaciones.”
● Transmisión por causa de muerte . Enajenación de la cosa locada.
Art. 1189: “Excepto pacto en contrario, la locación: se transmite activa y pasivamente por causa de muerte; subsiste durante el tiempo convenido , aunque la cosa locada sea enajenada.”
● Continuador de la locación
Art. 1190: “Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario , la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario .”
● Facultades del representante
Art. 1191: “Para celebrar el contrato de locación por más de tres año, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad expresa.
Régimen del Código Civil y Comercial.
Objeto y
art. 1192: “ Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.”
Además, la cosa objeto del contrato debe ser determinada (en cuyo caso se aplicarán las reglas concernientes a la obligaciones de dar cosas ciertas) o, si bien indeterminada, determinable (caso en que se aplicarán las reglas de las obligaciones de género, debiendo el deudor elegir una cosa de calidad media; conf. art. 762). Por ello, la indeterminación siempre es, en rigor, relativa: no es necesario especificar la individualidad de la cosa, pero sí, al menos, qué tipo o género de cosa pretende locarse (por ejemplo, no podría locarse un animal, pero sí un caballo de carrera). Además, como consecuencia de lo expuesto, también debe concluirse en que no pueden ser objeto del contrato de locación las cosas consumibles (salvo que se hubiese pactado un uso anormal de ellas que no implique agotarlas; por ejemplo, entregar un vino muy raro para su exposición) puesto que su uso (característica del contrato de locación) conllevaría su extinción. Por aplicación de los arts. 1187 (2º párrafo) y 1132 (venta de la cosa ajena), tampoco presenta inconvenientes la locación de la cosa ajena, puesto que la legitimación para disponer del uso y goce no coincide, necesariamente, con la de titularidad dominial; así, podría realizar un contrato de locación, por ejemplo, el propio locatario (sublocación)
destino.
Art 1194: “El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde por su naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.”
Art. 1196: “Si el destino es habitacional,
Art. 1195: “Es nula la cláusula que impide el ingreso , o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite en el inmueble.”
Tiempo.
- Art. 1197: “ Plazo máximo . El tiempo de la locación, cualquiera se su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos previstos contados desde su inicio.”
De acuerdo con el modo en que se ha regulado y los motivos en que se funda, esta disposición puede estimarse como de orden público e indisponible por las partes; por ello, si el contrato fuese hecho por un plazo que excediese el máximo, debería ser considerado como ajustado al máximo permitido.
La distinción entre plazos según fuese el destino de la locación se funda en críticas surgidas como consecuencia de la anterior regulación (que disponía, indistintamente, el plazo de diez años) puesto que el plazo menor podía resultar exiguo cuando pretendiese locarse para realizar una explotación lucrativa cuyos frutos demandasen el transcurso de un tiempo más prolongado.
- lo importante es q en la variación del plazo mínimo con la nueva ley pasa de un mínimo de 3 años , a 1) el q las partes convengan 2) si no establecieron plazo en los casos de locaciones temporales el de los usos y costumbres 3,) 2 años para vivienda permanente y 3 años para otros destinos. Sin perjuicio que el contrato se puede resolver mediante el pago del 10%
Ésta es, indudablemente, una norma de orden público y el plazo establecido es a favor del locatario y obligatorio para el locador. Por ello, se entiende que el locatario podría renunciar a él, aunque no en forma anticipada pues ello haría presumir un intento de evadir la regulación protectoria de sus derechos.
- Art 1199: “Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada , consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similar. Si el plazo del contrato supera los 3 meses, se presupone que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de un finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”
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Tiempo
Art. 1197.-Plazo máximo: El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio. Un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa (lo que supone la transmisibilidad indefinida de su derecho a los herederos) importaría un verdadero desmembramiento del dominio. Y como todo lo referente a la propiedad interesa tan directamente al orden público, es menester que la ley intervenga, fijando a las locaciones un plazo máximo, más allá del cual el término estipulado sería ineficaz.
Art. 1198.-Plazo mínimo de la locación de inmueble: El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Ésta es, indudablemente, una norma de orden público y el plazo establecido es a favor del locatario y obligatorio para el locador. Por ello, se entiende que el locatario podría renunciar a él, aunque no en forma anticipada pues ello haría presumir un intento de evadir la regulación protectoria de sus derechos.
Artículo 1199.-Excepciones al plazo mínimo legal: No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Tiempo
Art. 1197.-Plazo máximo: El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio. Un contrato que concediera al locatario el goce perpetuo de la cosa (lo que supone la transmisibilidad indefinida de su derecho a los herederos) importaría un verdadero desmembramiento del dominio. Y como todo lo referente a la propiedad interesa tan directamente al orden público, es menester que la ley intervenga, fijando a las locaciones un plazo máximo, más allá del cual el término estipulado sería ineficaz.
Art. 1198.-Plazo mínimo de la locación de inmueble: El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Ésta es, indudablemente, una norma de orden público y el plazo establecido es a favor del locatario y obligatorio para el locador. Por ello, se entiende que el locatario podría renunciar a él, aunque no en forma anticipada pues ello haría presumir un intento de evadir la regulación protectoria de sus derechos.
Artículo 1199.-Excepciones al plazo mínimo legal: No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
- Obligaciones del locador: a) Entrega de la cosa; b) Conservación; c) Pago de mejoras.
A. 🏠 Entrega de la cosa
📖 Artículo 1200: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en el estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.”
📌 Cosas que debe entregar el locador:
🔹 Llaves de la cosa (mueble o inmueble).
🔹 Servidumbres del inmueble (art. 2172 CCC).
🔹 Frutos y productos ordinarios pendientes de recolección.
🔹 Servicios accesorios (ej. portería, calefacción, agua caliente), si estaban implícitos en la locación oai_citation:0‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
🚫 Cosas que NO se incluyen, salvo pacto en contrario:
❌ Frutos y productos extraordinarios (ej. una veta de oro en una cantera).
❌ Terrenos acrecidos por aluvión.
📍 Lugar de entrega:
- Si hay un lugar convenido, la cosa se entrega allí.
- Si no se pactó un lugar, se entrega donde estaba la cosa al celebrarse el contrato, o en el domicilio del locador oai_citation:1‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
📅 Tiempo de entrega:
- Si el contrato estipula un plazo, debe cumplirse.
- Si no hay plazo, la entrega debe hacerse de inmediato, salvo usos y costumbres en contrario.
💰 Gastos de entrega:
- A cargo del locador, salvo pacto en contrario.
- En locaciones con fines de vivienda, no pueden cobrarse al locatario (art. 1196, inc. c)
⚠️ Sanciones por incumplimiento de la entrega:
Si el locador no entrega la cosa, el locatario puede:
🔹 Exigir el cumplimiento del contrato y solicitar que el juez lo ponga en posesión.
🔹 Pedir la resolución del contrato.
🔹 Demandar daños y perjuicios, salvo fuerza mayor oai_citation:3‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
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B. 🔧 Conservación de la cosa
📖 Artículo 1201: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.”
📌 Obligaciones del locador:
🔹 Mantener la cosa en condiciones de uso y goce.
🔹 Realizar reparaciones necesarias por defectos de la cosa.
🔹 Responder por daños causados por:
- Su propia culpa o la de sus dependientes.
- Hechos de terceros (excepto los dependientes del locatario).
- Caso fortuito (las cosas crecen y perecen para sus dueños).
⚠️ Si las reparaciones interrumpen el uso y goce del locatario:
🔹 Puede exigir una reducción del canon locativo proporcional a la gravedad de la turbación.
🔹 Si la turbación es grave, puede solicitar la resolución del contrato oai_citation:4‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
C. 🛠️ Pago de mejoras
📖 Artículo 1202: “El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.”
📌 Tipos de mejoras:
🔹 Necesarias: imprescindibles para conservar la cosa.
🔹 Útiles: no indispensables, pero beneficiosas.
🔹 Voluntarias o de lujo: solo mejoran la comodidad del locatario [
💰 ¿Cuándo paga el locador las mejoras?
✅ Si el contrato se resuelve sin culpa del locatario.
✅ Si el locador autorizó expresamente las mejoras.
🚫 Excepciones (el locador NO paga):
❌ Si la cosa fue destruida sin culpa de las partes.
❌ Si el contrato estipula que las mejoras quedan en beneficio de la propiedad.
⚖️ Derecho de retención
Si el locador no paga las mejoras debidas, el locatario puede retener la cosa hasta que se le abone su valor
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● ENTREGA DE LA COSA
art. 1200: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado . A falta de previsión contractual
debe entregarla en el estado apropiado para su destino , excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.”
Entre las cosas que debe entregar el locador de incluye:
● las llaves de la cosa ya sea inmueble o mueble (auto, caja fuerte, escritorio, etc.)
● las servidumbres del inmueble (art 2172)
● los frutos y los productos ordinarios de la cosa, siempre que estuviesen pendientes de recolección;
● también están comprendidos en la locación ciertos servicios accesorios, como el de la portería,
calefacción, agua caliente, etc.; el locador no podrá excusarse de prestarlos aduciendo que no los
estipula el contrato, cuando la existencia de cañerías, calderas y otras instalaciones indicaban que
ellos estaban implícitamente contenidos en la locación.
En cambio la locación no comprende , excepto pacto en contrario:
● los frutos y los productos extraordinarios . No se alude a la abundancia de frutos que excedan la
producción normal, sino a los que no está en la naturaleza de la cosa producir. Por ejemplo, si en
una calera aparece una veta de oro.
● Los terrenos acrecidos por aluvión ; sin embargo, parece razonable reconocer al arrendatario el
derecho al arrendamiento de tales terrenos si ofreciere por ellos un acrecentamiento proporcional
del alquiler; y en tal caso, el dueño no podría negarse reconocerle el uso y goce de ellos.
No ha de olvidarse que esas disposiciones son siempre interpretativas de la voluntad de las partes.
Lugar de entrega: puesto que el codigo no contiene sobre este punto reglas especiales para la locación,
rige lo dispuesto por los artículos 873 y 874:
A. si hubiere lugar convenido en el contrato, la cosa debe entregarse allí; esta solución ni sólo es
aplicable a los muebles, sino tb a los inmuebles, pues es perfectamente posible hacer la tradición simbólica
mediante la entrega de las llaves, lo que puede ocurrir en otro lugar que no sea el de la ubicación.
B. Si no hubiere lugar convenido, la entrega debe hacerse en donde se encontraba la cosa al tiempo de la celebración del contrato; y si no se puediere acreditar dónde se encontraba la cosa, en el domicilio del locador, que es el deudor de la obligación de entregar la cosa.
Tiempo de la entrega: si el contrato estipula plazo no hay problema; debe cumplirse con lo pactado. Si no lo estipula, debe entenderse que el locador tiene la obligación de entregarla de inmediato, a menos que los usos y costumbres reconocieran algún plazo.
Gastos de la entrega: los gastos de la entrega, salvo pacto en contrario, son a cargo del locador. Ello es así pues se aplican supletoriamente las normas de la compraventa. En el caso de que la locación sea con fines de vivienda, en cambio, entendemos (Borda) que los gastos de entrega se encuentran alcanzados por la prohibición del cobro al locatario contenida en el art. 1196 inc c, norma que además es de orden público.
Sanciones para el caso de incumplimiento de la obligación de entrega: en caso de incumplimiento de la obligación de entrega, el locatario tiene a su disposición las siguientes acciones:
● en primer lugar, puede reclamar el cumplimiento del contrato y pedir al tribunal que lo ponga en posesión de la cosa, si el locador se negara a cumplir la sentencia que lo condena a entregar.
● En segundo lugar, puede pedir la resolucón del contrato .
● Por ultimo, el locatario puede demandar los daños que le resulten de la falta de entrega , siempre que no hubiere mediado fuerza mayor.
● CONSERVACIÓN
Art. 1201: “El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación interrumpe o turba el uso o goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”
Se trata de que el locatario debe ser mantenido en el uso y goce pacífico de la cosa locada, de modo tal que, mientras dure el contrato, se le asegure que ella conservará las cualidades que determinaron la contratación y que, de no haber estado presentes, lo hubieran llevado a no realizar el contrato.
Constituye, por tanto, una obligación que surge en su operatividad luego de la celebración del contrato pero que ya se encuentra contenida al momento de su celebración, puesto que, de no mantenerse las cualidades prometidas y que se tuvieron en miras al contratar, la locación quedaría frustrada en su finalidad.
Además, la norma contiene, como lógica derivación de lo anterior, la obligación de realizar las reparaciones que exigiese el deterioro causado por la calidad o defecto de la cosa locada.
Asimismo, quedan alcanzados los deterioros causados por la culpa del propio locador, sus dependientes o, incluso, por caso fortuito (como consecuencia de la aplicación de la conocida regla según la cual “las cosas crecen y perecen para sus dueños”) o terceros (en estos terceros no se incluye a aquellos por quienes debe responder el locatario; conf. art. 1206). Debe entenderse que existe deterioro cuando la cosa deja de estar en un buen estado de acuerdo con lo pactado o con el destino que pretendiere darse a la locación (por ejemplo, la presencia de goteras en un inmueble) y que excluye, por tanto, el supuesto de destrucción parcial (que implica, directamente, imposibilidad de uso y goce respecto de una determinada parte de la cosa locada; por ejemplo, derrumbe del techo de un cuarto de una casa).
Volviendo al art. 1201, esta norma prevé, en su parte final, que, si como consecuencia de la reparación o innovación que el locador realizase, el locatario viese interrumpido o turbados los derechos que emergen del contrato, podrá requerir la reducción temporal del canon locativo en proporción con la gravedad de la turbación, o, incluso y de acuerdo con las circunstancias verificadas, extinguir, vía resolución, el contrato.
● PAGO DE MEJORAS
Art. 1202: “El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.”
Técnicamente, las mejoras constituyen una modificación valiosa de una cosa que se caracteriza por la introducción de alguna alteración material sobre aquélla.
A este respecto, además, tradicionalmente (ver art. 591 del Código Civil) se han distinguido:
a) las mejoras necesarias, es decir, aquellas modificaciones imprescindibles o sin las cuales la cosa no puede ser conservada;
b) las mejoras útiles, esto es, aquellas que, sin ser indispensables para la conservación de la cosa, son de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella; y
c) las mejoras voluntarias, suntuarias o de lujo, aquellas que tienen por finalidad la exclusiva utilidad para el que las hizo.
De acuerdo con la actual legislación, en el art. 1934 se definen estas mejoras en términos similares a los expuestos y que son coincidentes, además, con los delineados con anterioridad por la doctrina.
Pues bien, el art. 1202 establece que las mejoras necesarias, que son a cargo del locador (a diferencia de las mejoras necesarias pero de mero mantenimiento y que son a cargo del locatario —art. 1207—; es decir, la reparación de deterioros menores derivados del uso ordinario de la cosa) deben, en su caso, ser pagadas al locatario si éste las hubiese realizado y el contrato se hubiese disuelto antes del plazo pactado sin su culpa. Ello es así, incluso ante la ausencia de pacto expreso de las partes. Es pertinente aclarar que esto supondría una aparente contradicción con el art. 1211; sin embargo, como luego examinaremos, la falta de distinción que realiza esta última norma (en torno al modo de extinción contractual) para obligar al locador a pagar al locatario todas las mejoras necesarias que hubiere introducido en la cosa locada, puede resolverse con el propio texto del artículo, en cuanto señala que el locador deberá, en ese caso, el valor de la mejora; esto es, no lo efectivamente erogado (como sí sucede en el caso del art. 1202) sino el mayor valor que hubiese adquirido la cosa locada a raíz de la mejora introducida. Finalmente, el art. 1202 exceptúa claramente al locador de la obligación de pagar las mejoras necesarias cuando la cosa resulta destruida, sin culpa de las partes.
- Obligaciones del locatario: a) Uso convenido b) Conservación c) Pago del canon; d) pagar
cargas y contribuciones; e) restitución.
USO CONVENIDO
Art. 1205: “El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.”
En primer lugar, constituye obligación principal del locatario la de usar y gozar de la cosa locada conforme los términos de lo pactado o, en su caso, de acuerdo con el destino impuesto (conf. art. 1194). En caso de que el locatario incumpliere con esta obligación (aun sin causar daños al locador; conf. art. 1205 in fine), la otra parte quedará facultada a pedir la resolución del contrato (conf. art. 1219, inc. a). Esto es, resultará suficiente el objetivo cambio de destino de la cosa locada.
● CONSERVACIÓN
Art. 1206: “El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.”
Art. 1207 “Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.”
En segundo lugar, el Código Civil y Comercial establece, en cabeza del locatario, la obligación de cuidar de la cosa locada y mantenerla en el estado en que la recibió. Por ello, “Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales… [y]…por destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito”. No responde, obviamente, por los daños ocasionados por acción del locador o sus dependientes (conf. arts. 1206 y 1201) pero sí por los ocasionados por hechos propios y por determinados terceros (visitantes ocasionales) así como por los daños derivados de un incendio, salvo que éste se produzca por caso fortuito. La parte final del primer párrafo del art. 1206 consagra el principio según el cual el abandono de la cosa locada importa el incumplimiento de esta obligación si el locatario lo hace “…sin dejar quien haga sus veces”; esto es, sin dejar a una persona que cuide de la cosa entregada en locación, considerando lo exigible por la conciencia media, el tipo de cosa locada y las demás circunstancias del caso. Esta circunstancia permite al locador solicitar la resolución del contrato (art. 1219, inc. b) y, en su caso, los daños y perjuicios producidos.
En tercer lugar, el art. 1207 establece el alcance de la obligación, que también pesa sobre el locatario, de mantener la cosa en buen estado y realizar las reparaciones que resulten necesarias a esos efectos.
La norma distingue el régimen según que la cosa locada fuese mueble o inmueble:
a. muebles: el locatario tendrá a su cargo los gastos de conservación y las mejoras de mero mantenimiento.
b. Inmuebles: el locatrio sólo tiene a su cargo los gastos de mero manteniemiento.
Para trazar una diferencia entre unas y otras, cabe recordar que, mientras las
● mejoras de mero mantenimiento son aquellas que implican la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario y normal de la cosa (art. 1934, inc. c)
● los gastos de conservación importan aquellos que atienden a la subsistencia misma de la cosa.
Esta distinción teórica, sin embargo, suele darse, en la práctica, de forma confusa y, casi siempre, configura una cuestión de hecho y prueba que deberá resolver el juez de acuerdo con las circunstancias de cada caso. En el caso de locación de cosas inmuebles puede decirse, como principio general, que el locatario sólo debe correr con las mejoras de conservación que se deriven del uso ordinario que se ha hecho de la cosa locada, mientras que locador resulta obligado a cubrir aquellos gastos que resulten en una erogación más sustancial. Por ejemplo, constituiría una mejora de mero mantenimiento a cargo del locatario reparar una cerradura, pero sería a cuenta del locador reemplazar las cañerías deterioradas por el uso de un sector del inmueble.
En su última parte, el art. 1207 señala que las reparaciones necesarias que revistan carácter de urgencia, es decir, aquellas cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa (art. 1934, inc. d) y que no admiten demora, el locatario podría realizarlas a costa del locador dando previo aviso a este último; es claro que, en caso de que la urgencia ni siquiera permita aguardar la notificación al locador, el deber de buena fe igualmente obligaría al locatario a realizarlas por su cuenta y reclamar luego el reembolso.
● PAGO DEL CANON
Art. 1208: “La prestación dineraria cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.”
En cuarto lugar, el art. 1208 fija la obligación del locatario de abonar la suma de dinero en que consiste el alquiler o canon locativo. Éste está constituido por el precio de la locación y todas aquellas otras prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por el locatario (por ejemplo, expensas ordinarias).
Este precio en dinero debe pactarse, a tenor de lo normado por el art. 765 del CCC, en moneda de curso legal, puesto que si no fuese así, “…la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”.
Salvo que exista una estipulación expresa al respecto, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado, y, si es inmueble, por período mensual. Finalmente, la norma prevé, para el cobro de los alquileres (así como de toda otra obligación que se devengase periódicamente y que hubiese sido puesta a cargo del locatario), la vía ejecutiva en los términos en que se encuentra configurada en los códigos procesales.
● PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES
Art. 1209: “El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.”
La norma distingue, pues, aquellas cargas y contribuciones que pesan sobre la cosa misma, de aquellas derivadas de la actividad que se desarrolla, conforme con el destino pactado por las partes o impuesto de acuerdo a su naturaleza.
Las primeras (impuesto inmobiliario, por ejemplo), como regla, son a cargo del locador; mientras que las segundas (tasa municipal por salubridad e higiene en razón de la actividad que se desarrolla en un inmueble), son a cargo del locatario.
● RESTITUCIÓN
Art. 1210: “El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.”
Constituye esta obligación el reverso de la obligación del locador de conceder el uso y goce a favor del locatario; una vez cumplido el plazo contractual, debe devolverse la cosa recibida a título de tenencia.
Como consecuencia, no deberá responder el locatario por los deterioros ocasionados por el uso normal de la cosa locada. Asimismo, conforme lo dispone dicha norma en su segundo párrafo, junto con la restitución de la cosa deben entregarse aquellas constancias o recibos que tuvieren relación con el contrato (pago de los servicios públicos domiciliarios, por ejemplo).
- Régimen de mejoras.
📖 Artículo 1211: “El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.”
Condiciones para realizar mejoras:
🔹 Permitidas, salvo que:
- Exista un pacto expreso en contrario.
- Alteren la sustancia o forma del inmueble.
- Haya sido interpelado a devolver la cosa
⚠️ Consecuencias de realizar mejoras prohibidas
📖 Artículo 1212: “La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se la recibió.”
📌 Sanciones por incumplimiento:
🔹 El locador puede:
- Impedir su realización (interdicto de obra nueva).
- Demandar la demolición de las mejoras.
- Exigir la restitución de la cosa en su estado original.
- Resolver el contrato oai_citation:1‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
🛠️ Pago de mejoras
📌 Mejoras necesarias
✅ El locatario puede exigir su pago, salvo que la cosa haya sido destruida sin culpa de las partes oai_citation:2‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
📌 Mejoras útiles o suntuarias
🚫 No pueden reclamarse, salvo que:
- Se haya pactado que quedan en beneficio del inmueble.
- Su retiro ocasione daño a la cosa.
- No generen provecho al locatario al retirarlas oai_citation:3‡MANUAL CONTRATOS BORDA 2020.pdf.
⚖️ Derecho del locador sobre mejoras prohibidas
📖 Artículo 1224: “El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.”
📌 Opciones del locador ante mejoras prohibidas:
🔹 Puede comprarlas, abonando el aumento de valor que generaron.
🔹 Si el locatario no las puede retirar sin daño o sin beneficio, quedan en la propiedad [o
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Art. 1211: “El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.”
Art. 1212: “La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se la recibió”.
Como regla, el art. 1211 estipula que el locatario podrá introducir las mejoras (sean ellas necesarias, útiles o suntuarias) que le permitan llevar adelante el uso y goce concedidos por el contrato.
Ello es así, excepto que:
a) existiese pacto expreso en contrario (como consecuencia de la autonomía de la voluntad de las partes);
b) las mejoras alterasen la substancia o la forma de la cosa locada (puesto que ello resulta una facultad del locador y no del locatario, mero tenedor); y
c) hubiese sido interpelado a restituir la cosa por el locador.
Ahora bien, para reclamar por la realización de mejoras, la regla es que el locatario podrá hacerlo respecto de las necesarias, pero no en relación con las útiles ni suntuarias. Tal regla reconoce como excepción lo dispuesto en los arts. 1202 y 1207, según explicamos más arriba.
Si las partes hubiesen pactado la prohibición (general o particular) de introducir mejoras (art. 1212), se considerará que el incumplimiento de dicha prohibición importará violar la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió (art. 1206) por parte del locatario y, por tanto, autorizará al locador a extinguir, por resolución, la relación contractual (art. 1219, inc. b).
Finalmente, en relación con las mejoras útiles o suntuarias cabe remitirse a lo establecido por el art. 1224, al regular lo concerniente a la extinción de la locación.
Art.1224: “El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.”
- Cesión y sublocación.
🔄 Cesión del contrato de locación
📖 Artículo 1213: “El locatario solo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder implica la de sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.”
📌 Características de la cesión:
🔹 Implica la transferencia total de la posición contractual del locatario a un tercero.
🔹 Se rige por las normas de cesión de contrato del CCC.
🔹 Requiere conformidad del locador, salvo pacto contrario oai_citation:0‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
🔹 El cesionario asume todos los derechos y obligaciones del contrato original.
📌 Efectos de la cesión:
🔹 El locatario cedente queda liberado, salvo que haya pactado lo contrario.
🔹 El locador puede accionar directamente contra el cesionario oai_citation:1‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
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🏠 Sublocación de la cosa locada
📖 Artículo 1214: “El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar, indicando el nombre y domicilio del sublocatario y el destino que le asignará a la cosa.
El locador solo puede oponerse por medio fehaciente dentro del plazo de 10 días de notificado.
El silencio del locador implica su conformidad con la sublocación propuesta.”
📌 Características de la sublocación:
🔹 El locatario celebra un nuevo contrato con un tercero (sublocatario).
🔹 Requiere notificación fehaciente al locador, salvo pacto en contrario.
🔹 Si el locador no se opone en 10 días, se presume su conformidad oai_citation:2‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
📌 Efectos de la sublocación:
🔹 El sublocatario debe respetar el contrato original.
🔹 El locador mantiene sus derechos contra el locatario principal.
🔹 El locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar alquileres adeudados oai_citation:3‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
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⚖️
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Art. 1213: “El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los art. 1636 y siguientes . La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar de destino la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.”
Art. 1214: “El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario.
Para ello debe comunicar al locador, por medio fechaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y el domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario le asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fechaciente, dentro del plazo de diez días de notificado.
El silencio del locador implica su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese a la oposición del sublocador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar de destino de la cosa locada.”
Art. 1215: “Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir en contrato principal.”
Art. 1216: “Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por el uso indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.”
En primer lugar, en el art. 1213 se establece que el locatario, salvo pacto expreso en contrario, podrá ceder su posición contractual “…en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes”; esto es, remitiendo a las normas que delinean una figura contractual particular en el actual sistema legal. En función de ello, prescribe que el incumplimiento de los requisitos allí previstos al respecto, importará violar la prohibición de variar el destino de la cosa locada (art. 1205) y, por tanto, autorizará al locador a resolver el contrato (art. 1219, inc. a) con más los daños y perjuicios que correspondieren.
En segundo lugar, el art. 1214 contempla la posibilidad de que el locatario dé en sublocación una parte de la cosa arrendada.
A partir de estas definiciones, puede extraerse la diferencia entre ambos conceptos:
- cesión implica la transmisión de la posición contractual a través de una figura regulada expresamente y a la que el propio art. 1213 remite
- sublocación importa un nuevo contrato de locación celebrado entre locatario y sublocatario respecto de una parte de la cosa locada. Ello es así dado que, según el mismo art. 1213, “Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa”.
Para que la cesión sea procedente deben cumplirse, como se dijo, los recaudos establecidos en los arts. 1636 y siguientes; para que resulte válida la sublocación, por su parte, el mismo art. 1214 fija las condiciones:
a) ausencia de pacto en contrario en el contrato de locación;
b) comunicar al locador, por medio fehaciente, la intención de sublocar, indicando el nombre y domicilio de la persona con quien se pretende contratar y el destino que el sublocatario le asignará a la cosa;
c) ausencia de oposición expresa del locador (el silencio se entiende como conformidad con la sublocación propuesta), comunicada por medio fehaciente, dentro del término de diez días de notificado.
Si el locatario hubiese violado la expresa prohibición de sublocar contenida en el contrato o bien no hubiera seguido el procedimiento indicado, se considerará, como en el caso de la cesión de la posición contractual no autorizada, que se ha incumplido con la obligación de no variar el destino de la cosa locada y, por ende, quedará el locador facultado a solicitar la resolución del contrato con más los daños y perjuicios, si correspondieren. En este punto, cabe señalar que la prohibición contractual de ceder importa también la de sublocar y viceversa; esto significa que, prevista una de tales prohibiciones, se entiende implícita la otra.
En referencia a las relaciones que surgen entre sublocador y sublocatario, el art. 1215 dispone que se regirán por las normas previstas en el contrato respectivo y las del Capítulo referido a la locación de cosas; como es obvio, se entiende implícita en ese acuerdo la cláusula de usar y gozar de la cosa sublocada sin transgredir los términos del contrato principal.
Por último, el art. 1216 establece las acciones directas que caben entre locador y sublocatario, así como, viceversa, entre sublocatario y locador. Si bien configuran excepciones al principio de la naturaleza relativa de los contratos y las obligaciones que surgen de ellos, la norma estipula los límites y supuestos en los que pueden ejercerse. De este modo, el locador podrá exigir directamenteal sublocatario el pago de los alquileres adeudados (y de las demás obligaciones impuestas por la sublocación) hasta el monto que el último le debiera al locatario-sublocador; asimismo, el sublocatario podría también exigir al locador principal cumplir con las obligaciones que se derivan del contrato original (como, por ejemplo, la de conservar la cosa en buen estado). Como derivación del principio según el cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal, la parte final del art. 1216 prescribe que “ La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo …”, por lo que este último nunca podría prever un plazo más extenso que el contrato principal; ello es así, salvo el caso en que se produjese, por ejemplo, la confusión entre locador y locatario sublocador
- Extinción.
📜 Extinción de la locación
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I. Modos especiales de extinción
📖 Artículo 1217: “Son modos especiales de extinción de la locación:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o por requerimiento previsto en el art. 1218.
b) La resolución anticipada.”
📌 Reglas según el plazo del contrato:
🔹 Plazo determinado: Al vencimiento, el locador puede exigir la restitución de la cosa.
🔹 Plazo indeterminado: Se fija judicialmente un plazo según el procedimiento más breve.
🔹 Plazo tácito: La locación concluye cuando, según usos y costumbres, debe devolverse la cosa .
📖 Artículo 1218: “Si vence el plazo convenido o el mínimo legal y el locatario continúa en la tenencia, la locación sigue en los mismos términos hasta que una parte la dé por finalizada mediante comunicación fehaciente.”
🚫 No hay tácita reconducción:
🔹 La continuación del uso no genera un nuevo contrato.
🔹 El contrato sigue vigente hasta que se lo notifique fehacientemente .
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II. Resolución por incumplimiento
⚠️ El locador puede resolver el contrato si el locatario incumple (art. 1219):
🔹 Cambia el destino de la cosa o la usa irregularmente (art. 1205).
🔹 No conserva la cosa o la abandona sin dejar encargado (art. 1206).
🔹 No paga dos períodos consecutivos (art. 1208).
⚠️ El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple (art. 1220):
🔹 No conserva la cosa en condiciones de uso (art. 1201).
🔹 No cumple la garantía de evicción o de vicios redhibitorios.
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III. Resolución anticipada por el locatario
📖 Artículo 1221: “El contrato puede resolverse anticipadamente por el locatario en los siguientes casos:”
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Art 1217: “Son modos especiales de extinción de la locación:
a. el cumplimiento del plazo convenido, o por requerimiento previsto en el art. 1218, según el caso;
b. la resolución anticipada.”
En el primer caso, tratándose de un plazo determinado, cierto o incierto, deberá estarse al cumplimiento de ese plazo, al término del cual el locador podrá exigir la restitución de la cosa. Si el plazo fuese indeterminado, se deberá ocurrir ante el juez a los efectos de fijar el plazo correspondiente de acuerdo con el procedimiento más breve que prevea la regulación procesal . Por otra parte, si el plazo fuese tácito la locación quedará concluida para el momento en que, acorde con los usos y costumbres, la cosa locada debiera ser restituida.
Art. 1218: “Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el 1er párrafo.”
La continuación de la tenencia una vez vencido el plazo correspondiente no implica tácita reconducción
“…sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente”; ante este requerimiento, pues, es que cabe dar por extinguido el contrato. Esta norma importa, en los hechos, no aplicar el régimen de la mora automática a la obligación de restituir la cosa objeto del contrato de locación
Art. 1219: “El locador puede resolver el contrato:
a. por cambio de destino o uso irregular en los términos del art. 1205;
B. por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;
C. por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos conecutivos.”
Art. 1220: “El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
B. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
El Código Civil y Comercial regula los casos de resolución imputable a alguna de las partes por incumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato. De este modo, mientras en el art. 1219 establece los supuestos en que el contrato puede resolverse como consecuencia del comportamiento del locatario, en el art. 1220 hace lo propio respecto de las obligaciones que competen al locador.
Ello sucederá, primero, cuando:
a) el locatario hubiese cambiado el destino o usado irregularmente la cosa locada, conforme los términos del art. 1205;
b) el locatario faltase a la obligación de conservar la cosa en buen estado o hiciese abandono sin dejar quien haga sus veces (art. 1206); y
c) el locatario faltase a la obligación de pagar el canon convenido, durante dos períodos consecutivos (art. 1208).
Y, segundo, cuando:
a) el locador incumpliese con su obligación de conservar la cosa para que pueda llevarse a cabo el uso y goce convenido (art. 1201); y
b) el locador incumpliese con las garantías de evicción o la de vicios redhibitorios.
Art. 1221: “El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a. si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido 6 meses de contrato, debiendo notificar de forma fechaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el 1er año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b. en los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”
El art. 1221 regula una serie de supuestos en los cuales el locatario (y sólo él), podrá resolver anticipadamente el contrato de locación. Así, recogiendo los términos del art. 8º de la ahora derogada ley 23.091, el locatario podrá, cuando la cosa locada fuese un inmueble (cualquiera fuese el destino) y hubiesen transcurrido seis meses de contrato, resolver anticipadamente el contrato previa notificación, en forma fehaciente, al locador. La norma no establece, en este caso, la antelación con la que el locatario deberá notificar su decisión al locador. Por lo demás, si hace uso de esta opción durante el primer año de vigencia del contrato, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble; si la decisión se adopta una vez transcurrido ese lapso, deberá abonar una suma equivalente a un mes de alquiler.
Por otro lado, para todos los casos de excepción al plazo mínimo legal de dos años (art. 1199), la norma mencionada faculta también al locatario a solicitar la resolución anticipada del contrato con la única condición de abonar el equivalente a dos meses de alquiler al locador. En este caso, no se requiere ni la notificación al locador ni que hubiesen transcurrido seis meses de contrato.
Según entendemos, pese a que el artículo en cuestión nada prescriba al respecto, se trataría de una norma de orden público, inderogable por voluntad de las partes, por lo que no sería válida la cláusula por la cual el locador pretendiera impedir el ejercicio de dicha facultad al locatario.
16 Efectos.
📜 Efectos de la extinción de la locación
🏠 Restitución del inmueble
📖 Artículo 1223: “Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los arts. 1217 y 1219 inc. c.
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días.”
📌 Obligación de restitución
🔹 El locatario debe devolver la cosa al finalizar el contrato.
🔹 Si no lo hace, el locador puede iniciar una demanda de desalojo.
🔹 No se aplica la cláusula resolutoria implícita en ciertos casos oai_citation:0‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
📌 Casos en los que procede el desalojo
🔹 Vencimiento del plazo del contrato (art. 1217, inc. a).
🔹 Requerimiento de restitución por el locador tras el vencimiento (art. 1217 y 1218).
🔹 Falta de pago de dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c).
📌 Plazo para el lanzamiento
🔹 La sentencia de desalojo no puede ejecutarse en menos de 10 días.
🔹 Las leyes procesales deben ajustarse a esta disposición oai_citation:1‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
⚖️ Intimación previa en locaciones habitacionales
📖 Artículo 1222:
🔹 Antes de demandar el desalojo por falta de pago en inmuebles destinados a vivienda, el locador debe:
- Intimar fehacientemente al locatario.
- Otorgar un plazo de al menos 10 días corridos para que pague.
- Indicar un lugar de pago oai_citation:2‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
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🏗️ Destino de las mejoras al finalizar la locación
📖 Artículo 1224: “El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o si separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.”
📌 Reglas sobre retiro de mejoras
🔹 El locatario puede retirar mejoras útiles o suntuarias, salvo que:
- Se haya pactado que quedan en beneficio del inmueble.
- Su retiro cause daño a la cosa.
- El locatario no obtenga beneficio alguno al retirarlas.
📌 Opción del locador ante mejoras no autorizadas
🔹 Puede conservarlas, abonando solo el valor que aumentó la propiedad y no lo efectivamente gastado oai_citation:3‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
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⚡ Resolución anticipada por el locatario
10%
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Art. 1122: “.”
Art. 1223: “Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en el este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los art. 1217 y 1219 inc c.
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días.”
En primer lugar, el art. 1222 impone al locador, en los casos de locación de inmuebles con destino habitacional y con carácter previo a la demanda por desalojo por falta de pago de alquileres, intimar fehacientemente al locatario por la suma adeudada otorgándole un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos desde la recepción del requerimiento para cumplir con su obligación. A esos efectos, deberá consignar un lugar de pago.
Se trata de una norma con efectos tuitivos que tiende a ultimar las previsiones para evitar el desalojo en los supuestos de locaciones destinadas a vivienda.
En segundo lugar, el Código Civil y Comercial regula, en su art. 1223, los alcances y el procedimiento para llevar a cabo el desalojo del inmueble locado una vez extinguida la relación contractual. Así, luego de especificar que en ese momento debe restituirse la tenencia de la cosa locada, establece que cuando esa obligación resultase incumplida, no será aplicable el procedimiento de la cláusula resolutoria implícita (art. 1088) cuando pretendiese demandarse el desalojo por las siguientes causales:
a) cumplimiento del plazo convenido contractualmente (art. 1217, inc. a);
b) requerimiento de restitución por parte del locador una vez vencido el plazo convenido contractualmente (arts. 1217, inc. a y 1218);
c) falta de pago del canon convenido durante dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c); y
d) resolución anticipada por voluntad del locatario (art. 1221, incs. a y b).
Ello es así porque, en los tres primeros casos, el locador no podrá iniciar la acción judicial de desalojo sin intimar de cumplimiento al locatario; en el último, por cuanto, tratándose del ejercicio de una facultad discrecional puesta en cabeza del locatario (siempre que cumpla con la indemnización estipulada), no puede hablarse de incumplimiento de las obligaciones del locador y, por tanto, no aparece uno de los presupuestos de aplicación de la cláusula resolutoria implícita.
Por último, el art. 1223 establece un plazo mínimo para la ejecución del lanzamiento, posterior a la sentencia de desalojo: éste no podrá ser inferior a diez días; deberán, por tanto, las legislaciones procesales, adaptarse a esta disposición.
En tercer lugar, el art. 1224 fija el destino de las mejoras útiles (aquellas que resultan provechosas para cualquier poseedor) o suntuarias (aquellas que fuesen de utilidad exclusivas de quien las introdujo); en este caso, el locatario podrá retirar cualquiera de ellas al concluir la locación, salvo que:
a) hubiese acordado que ellas quedarían en beneficio de la cosa locada;
b) si de la separación de las mejoras se siguiese un daño para la cosa; y
c) si separarlas no le proporcionase beneficio alguno.
Por su lado, el locador podría optar por conservar dichas mejoras (aun si hubiesen sido hechas en violación
de lo previsto en el contrato, por no estar autorizadas) pagando el mayor valor (no lo efectivamente
erogado) que, como consecuencia de ellas, adquirió la cosa locada.
- Fianza en la locación
Extensión de la fianza: Las fianzas otorgadas en garantía del cumplimiento de las obligaciones del locatario obliga al que las prestó no sólo al pago de los alquileres sino tb al de cualquier otra suma de dinero que pueda adeudar el locatario como consecuencia del contrato salvo que se la hubiere limitado expresamente a determinadas obligaciones. (art 1575). En otras palabras: si el contrato no contiene una limitación expresa de la fianza, la responsabilidad del fiador es amplia y cubre todas las obligaciones del locatario.
Término del contrato y fianza:
Art 1225: “Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución a tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”
Como se ve, la norma sanciona con la nulidad a toda estipulación por la cual se pretendiere prorrogar la obligación del fiador más allá del vencimiento del contrato, así como también a las extensiones anticipadas; solamente el consentimiento del fiador posterior al vencimiento del contrato, lo obliga por las deudas devengadas a partir de ese momento.
El art. 1225 dispone que el fiador queda liberado de su responsabilidad cuando el locador y el locatario han prorrogado tácita o expresamente o renovado el contrato a su vencimiento sin contar con su conformidad.
La solución es de estricta justicia pues el nuevo acuerdo de voluntades está prescindiendo de la voluntad del fiador y comprometiendo en forma más amplia su patrimonio, al extender la duración de la obligación.
Si bien la normano contempla de manera expresa la hipótesis de la mofificación del precio de la locación, la solución no puede variar: el fiador debe ser liberado cuando el locador y el locatario han modificado el contrato y agravado las obligaciones afianzadas. Esta situación es, además, gravísima pues al ampliarse la responsabilidad del fiador, se ha comprometido en forma más severa su patrimonio.
La modificación del precio puede acordarse sin instrumentar un nuevo contrato por escrito.
La modificación del precio ha provocado la novación de la obligación original, ya que importa una alteración querida por las partes, lo que demuestra una intención indubitable de novar.
Art. 1226: “El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.”
El art. 1226 concede al locatario la posibilidad de ejercer un derecho de retención que lo faculta, de ese modo, a percibir los frutos naturales que la cosa produjese para compensar, por ejemplo, lo debido por el locador en concepto de mejoras introducidas en la cosa locada.
Debemos recordar que, en función de lo normado por los arts. 2587 y siguientes del CCC, “Todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede conservar en su poder la cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón de la cosa”. De modo tal que el derecho de retención lo ejercerá el locatario sobre la cosa locada que debe restituir.
Asimismo, toda vez que el art. 1226 no establece ninguna otra especificación al respecto, debe aplicarse el régimen general aludido (arts. 2587 y siguientes) y, por tanto, el derecho de retención no incluirá la facultad de usar la cosa (art. 2591, inc. a): es que, en rigor, se ha extinguido la obligación de usar la cosa locada y, como contrapartida, también la de pagar el canon locativo. No resulta exigible, por el contrario, la notificación establecida por el art. 2590 in fine, puesto que la percepción de los frutos (supuesto que activa la necesidad de dar aviso al deudor) es la exclusiva finalidad que se persigue con el ejercicio del derecho de retención en este especial supuesto
Cómo define el Código Civil y Comercial el contrato de locación?
Respuesta: Es el contrato en el que una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa por un tiempo determinado a otra persona (locatario), quien debe pagar un precio en dinero
Cuáles son los elementos esenciales de la locación?
Respuesta:
1. Uso y goce de una cosa.
2. Temporalidad (plazo determinado).
3. Precio en dinero
Cuáles son los plazos máximos de locación según su destino?
Respuesta:
• 20 años para locaciones con destino habitacional.
• 50 años para otros destinos
a) Entrega de la cosa
Pregunta: ¿Cómo debe entregarse la cosa locada?
Respuesta: Debe entregarse en el estado adecuado para su destino, con los accesorios y documentación necesarios
b) Conservación
Pregunta: ¿Qué debe garantizar el locador en cuanto a conservación?
Respuesta: Debe mantener la cosa en estado apto para su uso y goce durante toda la locación
c) Pago de mejoras
Pregunta: ¿Cuándo el locador debe pagar las mejoras?
Respuesta:
1. Mejoras necesarias: Debe pagarlas obligatoriamente.
2. Mejoras útiles o suntuarias: Solo si las autoriza
- Obligaciones del locatario
a) Uso convenido
Pregunta: ¿El locatario puede cambiar el destino de la cosa locada?
Respuesta: No, debe respetar el destino pactado, salvo acuerdo con el locador
b) Conservación
Pregunta: ¿Cuáles son las obligaciones del locatario respecto a la conservación?
Respuesta:
1. Mantener la cosa en buen estado.
2. No abandonarla sin dejar un responsable
c) Pago del canon
Pregunta: ¿Cuándo y dónde debe pagar el locatario el canon locativo?
Respuesta: En el tiempo y lugar acordados en el contrato
d) Pagar cargas y contribuciones
Pregunta: ¿Quién paga las cargas y tributos del inmueble locado?
Respuesta: El locatario debe pagar los tributos ordinarios, salvo pacto en contrario
e) Restitución
Pregunta: ¿Cómo debe devolverse la cosa al final de la locación?
Respuesta: En el mismo estado en que fue recibida, salvo el desgaste natural
- Régimen de mejoras
Pregunta: ¿Qué tipos de mejoras pueden realizarse en la cosa locada?
Respuesta:
- Necesarias (para evitar deterioro): A cargo del locador.
- Útiles (mejoran el uso): Pueden ser retiradas por el locatario.
- Suntuarias (lujo): Solo con autorización del locador
- Cesión y sublocación
Pregunta: ¿Puede el locatario ceder su contrato o subarrendar la cosa?
Respuesta:
• Cesión: Necesita acuerdo del locador.
• Sublocación: Permitida salvo prohibición expresa
- Extinción. Efectos.
Pregunta: ¿Cuáles son las formas de extinción del contrato de locación?
Respuesta:
1. Vencimiento del plazo.
2. Resolución anticipada (por incumplimiento grave).
3. Mutuo acuerdo
Pregunta: ¿Cuáles son las causales de resolución anticipada?
Respuesta:
1. Falta de pago de dos períodos consecutivos.
2. Cambio de destino sin autorización.
3. Falta de conservación de la cosa
- Fianza en la locación
Pregunta: ¿Qué cubre la fianza en la locación?
Respuesta: Cubre el pago de alquileres y otras deudas del locatario, salvo que se limite expresamente
Pregunta: ¿Cuándo cesa la fianza?
Respuesta: Al vencimiento del contrato, salvo que el fiador haya consentido expresamente una prórroga
📜 Efectos de la locación
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🏠 I. Efectos durante la relación locativa
📌 Durante la vigencia del contrato, ambas partes tienen derechos y obligaciones.
🔹 Obligaciones del locador:
- Entregar la cosa en buen estado (art. 1200).
- Garantizar el uso y goce pacífico (art. 1201).
- Conservar la cosa locada y realizar reparaciones necesarias
🔹 Obligaciones del locatario:
- Pagar el canon locativo en el tiempo y forma pactados.
- Usar la cosa conforme a su destino (art. 1194).
- No modificarla sin consentimiento del locador.
- Permitir reparaciones necesarias [).
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🏗️ II. Efectos al extinguirse la locación
📌 Cuando el contrato termina, el locatario debe devolver la cosa locada.
📖 Artículo 1223: “Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. (…) El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días.”
🔹 Obligaciones del locatario:
- Restituir la cosa en el estado en que la recibió, salvo deterioro por uso normal.
- Entregar las llaves y desocupar el inmueble oai_citation:2‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
🔹 Casos en los que procede el desalojo:
- Vencimiento del plazo contractual (art. 1217).
- Falta de pago del alquiler por dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c).
- Requerimiento del locador tras el vencimiento oai_citation:3‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
📌 Plazo mínimo para el lanzamiento:
🔹 Luego de la sentencia de desalojo, el locatario tiene al menos 10 días para desocupar oai_citation:4‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
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III. Efectos en caso de incumplimiento
📌 Resolución por incumplimiento del locatario (art. 1219)
🔹 Cambio de destino o uso indebido (art. 1205).
🔹 Falta de conservación o abandono (art. 1206).
🔹 Falta de pago de 2 períodos consecutivos (art. 1208).
📌 Resolución por incumplimiento del locador (art. 1220)
🔹 No conserva la cosa en condiciones de uso (art. 1201).
🔹 Incumple la garantía de evicción o de vicios redhibitorios.
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🔹 El locador puede:
- Exigir el cumplimiento del contrato.
- Demandar la resolución del contrato por falta de pago o uso indebido (art.
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🚪 IV. Efectos en caso de resolución anticipada
📖 Artículo 1221: “El locatario puede resolver anticipadamente el contrato, debiendo notificar con antelación y pagar la indemnización si corresponde.”
📌 Condiciones para la resolución anticipada:
🔹 Debe avisar con preaviso suficiente.
🔹 Indemnización:
- Si lleva menos de 6 meses, paga 1 mes y medio de alquiler.
- Si lleva más de 1 año, paga 1 mes de alquiler oai_citation:7‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
📌 Si el contrato no establece penalidad:
🔹 El locatario solo debe cumplir con el preaviso oai_citation:8‡CONTRATOS_COMPLETO[1].pdf.
