S13: Forholdet mellem pantsætter og panthaver

Question 1

Hvad regulerer som udgangspunkt forholdet mellem pantsætter og panthaver?

Answer 1

Justitsministeriet almindelige betingelser

• Og aftalen

Question 2

Hvad er forskellen på de individuelle bestemmelser og Justitsministeriets Almindelige bestemmelser?

Answer 2

Individuelle bestemmelser er f.eks. navn, adresse, hovedstol og afdrag

• De individuelle bestemmelser kan fravige JAB
  JAB er i et vidt udtryk for de almindelige obligationsretlige regler (men adskiller sig på punkter)

Question 3

Er JAB præceptive – hvis ikke, hvordan kan de fraviges?

Answer 3

De er som udgangspunkt fravigelige, hvorfor aftale gør, at man kan fravige JAB

Question 4

Hvorfor gælder der i TL §§ 42 a og 42 b nogle beskyttelsespræceptive regler for panterettigheder, som ikke gælder for andre skyldforhold?

Answer 4

TL §§ 42 a og 42 b kan ikke fraviges, hvor de er til ugunst for pantsætteren. De præceptive regler indeholder derfor beskyttelse af pantsætteren mod for vidtgående konsekvenser af dennes betalingsmisligholdelse og sikrer at betaling til pengeinstitutter inden for betalingsfristen er rettidig selvom kreditor først modtager disse senere.

Question 5

Hvad forstås ved (i) forfaldsdag, (ii) løbedage hhv. (iii) sidste rettidige betalingsdag?

Answer 5

Forfaldsdag er den dag man skal betale afdrag.

Løbedag er yderligere for forfaldsdagen, hvori der i disse dage ikke er tale om misligholdelse.

Sidste rettidige betalingsdag er forfaldsdag med tillæg af løbedage

Question 6

Er pengeskyld efter almindelige obligationsretlige regler bringeskyld eller henteskyld?

Answer 6

Pengeskyld er bringeskyld, jf. GBL § 3, stk. 1

Question 7

Er realskyld efter almindelige obligationsretlige regler bringeskyld eller henteskyld?

Answer 7

Anden skyld er henteskyld, jf. GBL § 3

Question 8

Hvem bærer efter almindelige obligationsretlige regler forsendelsesrisikoen?

Answer 8

Denne bærer debitor
Efter almindelige obligationsretlige regler bærer debitor risikoen, for a tbetlaingen ved en i forhold til debitor hændelig begivenhed går til grunde under befordringen til betalingsstedet, jf. SFE s. 91

Question 9

Hvilke almindelige misligholdelsesbeføjelser har en kreditor?

Answer 9

1. Naturalopfyldelse
2. Erstatning
3. Morarenter
4. Ophævelse (opsigelse)

Question 10

Hvad er forskellen efter almindelig obligationsretlig terminologi på opsigelse og ophævelse?

Answer 10

Opsigelse er en kontraktmæssig ophør af aftalen.

Ophævelse er en misligholdelsesbeføjelse, som tilkommer en aftalepart, hvis medkontrahenten væsentligt misligholder aftalen.

Question 11

Hvad forudsætter misligholdelsesbeføjelsen ophævelse efter almindelige obligationsretlige regler?

Answer 11

Efter de almindelig obligationsretlige regler findes der et krav om, at debitor skal indfri pantebrevets restgæld ved ophævelsestidspunktet med tillæg af eventuelle morarenter, rykkergebyrer og inkassoomkostninger.

Question 12

Hvad er en clausula cassatoria?

Answer 12

Dette betyder, at en kreditor har ret til at ophæve ved misligholdelse af blot en enkelt ydelse, uanset om denne misligholdelse er væsentlig efter den almindelige væsentlighedsvurdering
• Findes bl.a. i JAB (A) pkt. 8 a.

Question 13

Oplist 4 betingelser, der følger af påkravsreglen i TL § 42 a, stk. 2, jf. stk. 3 og JAB (A), pkt. 8 a, 2. pkt.

Answer 13

1. Skriftlighed
2. Påkravet skal afgives efter sidste betalingsdag
3. Påkravet skal udtrykkeligt angive, at kapitalen (restgælden) kan forlanges indfriet, hvis renter og afdrag ikke betales inden påkravsfristens udløb
4. (antageligt) Påkravet skal fremtræde med en rimelig klarhed for debitor

Question 14

Har påkravsreglen i TL § 42 a, stk. 2 virkning fra fremkomsten til debitor? Er det i overensstemmelse med almindelige obligationsretlige regler?

Answer 14

Påkravsreglen gælder, hvor påkravet afsendes eller fremsættes
Nej, det er ikke i overensstemmelse med de almindelige obligationsretlige regler, da påkrav normalvis gælder når det e rkommet frem til adressaten

Question 15

Hvilken lov hjemler morarenter, rykkergebyrer og inkassogebyrer?

Answer 15

Morarenter = rentelovens § 3
Rykkergebyrer = rentelovens § 9 b, stk. 1
Inkassogebyrer = rentelovens § 9 b, stk. 1, men kan højst udgøre 100 kr, jf. stk. 3

Question 16

Redegør for betingelserne for, at vilje-/evnereglen kan anvendes efter almindelige obligationsretlige regler og dens betydning i panteforhold.

Answer 16

Der bliver lagt vægt på:

1. om der forelå særlig undskyldelige omstændigheder
2. om debitor havde evne/vilje til at betale
3. om ophævelsen vil have uforholdsmæssig stor betydning for debitor

Den tager hensyn til debitors subjektive forhold. Reglen anvendes dog mindre efter indførelse af påkravsreglen i TL § 42 a, stk. 2 (da der nu kun i et begrænset omfang er brug for at tage subjektivt hensyn til en misligholdende debitor)

Question 17

Hvad forstås ved vanrøgt? Hvad forstås ved refusionsopgørelse? Hvad forstås ved overtagelsesdag?

Answer 17

Vanrøgt er en misligholdelse (af bygninger jf. JAB (A) pkt. 8 b):
• Nedrivelse
• Her forstås pantsætterens væsentlige culpøse skadeforvoldelse på den pantsatte ejendom, jf. SFE s. 102

Refusionsopgørelse er dokument som udarbejdes for at få opgjort hvor stor en del af terminsydelser, ejendomsskatter, forsikring m.m. der skal betales af henholdsvis køber og sælger ved en ejendomshandel.

Overtagelsesdag er den dag, hvor køber juridisk set ejer ejendommen og heraf står til ansvar for alle udgifter (og panterettigheder hvis aftalt overtagelse)

Question 18

Hvem bærer risikoen for ejendommens forringelse som følge af almindelig slid og ælde?

Answer 18

Dette gør panthaveren, jf. SFE s. 103

Question 19

Har en panthaver ret til at besigtige pantet uden forudgående varsel?

Answer 19

Nej, der skal foretages en rimelig varsel

Question 20

Kan en panthaver hæve panteaftalen og forlange kapitalen indfriet som følge af anteciperet misligholdelse?

Answer 20

Nej, panthaver skal opleve, at hans eget pantebrev misligholdt før han kan hæve, jf. SFE s. 104

Question 21

Hvad er sammenhængen mellem TL § 39, stk. 1 og JAB (A), pkt. 7, 1. pkt.?

Answer 21

Ejerskifte udgør ikke en misligholdelse (JAB)

Et debitorskifte udgør ikke en misligholdelse, hvis betingelserne efter TL § 39, stk. 1 er opfyldt.

Question 22

ER JAB (A), pkt. 7 deklaratorisk?

Answer 22

Ja

Question 23

Hvad er forskellen på ejerskifteafdrag og ejerskiftegebyr?

Answer 23

Ejerskifteafdrag er en aftale der laves ved, at pantebreve - i tilfælde af ejerskifte - skal en procentdel af restgælden betales
Ejerskiftegebyr kan kræves (såfremt ejerskifteafdrag ikke er aftalt), hvis pantsætteren underretter for sent om ejerskiftet.

Question 24

Kræver debitorskifte efter almindelige obligationsretlige regler samtykke?

Answer 24

Ja, hvilket følger af hensynet til kreditors interesse i at få inddraget sin gæld.

Question 25

Hvad er en tvangsauktionsklausul? Findes den deklaratorisk i både private pantebreve og realkreditpantebreve?

Answer 25

Det er almindeligt for pantebreve at indeholde tvangsauktionsklausul → deklaratorisk, jf. pkt. J.A.B (a) pkt. 9
For private pantebreve → Nej
For realkreditpantebreve → Nej

Question 26

Anses en tvangsauktionsklausul som hovedregel for fraveget, hvis der er indgået aftale om ejerskifteafdrag?

Answer 26

UP: Restgæld skal ikke indfries ved ejerskifte, jf. JAB pkt. 7

U: Fraviges ved aftale

UU: Hvis et hus sælges på tvangsauktion gælder JAB pkt. 9. Pkt. 9 siger, at pantebrevet forbliver indestående i ejendommen i tilfælde af tvangsauktion, uanset om tvangsauktion skyldes misligholdelse af pantebrevet eller andre forpligtelser.

Question 27

Skal panthaver afgive påkrav efter TL § 42 a, stk. 2, inden kapitalen kan forlanges indfriet, hvis ejerskifteafdrag ikke betales rettidigt?

Answer 27

Panthaver kan hæve aftalen uden der sendes påkrav, da TL § 42 a, stk. 1 ikke gælder, såfremt der ikke betales rettidigt, og der heraf er en væsentlig misligholdelse.