Immobiliarsachenrecht - Hypothek Flashcards
Ersterwerb vom Berechtigten - Voraussetzungen: Forderung
- erlischt die Forderung, entsteht eine Eigentümergrundschuld, §§ 1163 I 2, 1777 I (Rangsicherung; beachte aber § 1179 a)
- Bestimmtheit der Forderung: identifizierbar nach Gläubiger und Schuldner, Geldsumme und Schuldgrund
- ist der zu besichernde Darlehensvertrag nicht zustande gekommen und wurde trotzdem valutiert, wird regelmäßig eine Besicherung des Bereicherungsanspruchs gewollt sein (Auslegung - idR: Sicherungsinteressen der Bank identisch; Sicherungsnehmer kann sich wohl diesen nicht erwehren; umfasst auch bereicherungsrechtliche Besicherung - nur DarlehensV darf unwirksam, Sicherungsvertrag darf aber nicht unwirksam sein!)
- grds. können auch künftige Forderungen besichert werden, § 1113 II (gängige Praxis: Banken wollen Sicherung vor Auszahlung eines Kredites etc (Valutierung))
- > ganz hM: Hypothek für künftige Fo ist erst eine EGrundschuld, die erst dann zur Hypothek wird, wenn die Forderung entsteht (Zeitpunkt der Valutierung) (anders als Vorschriften über zukünftige Fo bspw. bei Vorm)
- -> § 1163 I 1 als maßgeblich für hM
- -> dadurch kann der E eine Zwischenfinanzierung besichern
- -> trotz des insoweit identischen Wortlauts zu §§ 883 I 2, 1204 II gibt es keine Fremdhypothek für künftige/bedingte Forderungen (str.)
Ersterwerb vom Nichtberechtigten
- richtet sich nach § 892
- das Bestehen einer Forderung ist in jedem Fall Voraussetzung
Zweiterwerb vom Berechtigten
- Hypothek folgt als akzessorisches Sicherungsmittel der Forderung, §§ 401, 1153
- übertragen wird also die Forderung durch Abtretung
- beachte bei Briefhypotheken die Formvorschrift in § 1154
- > Schriftform der Abtretungserklärung des Zedenten
- > Übergabe des Hypothekenbriefes
- > bei Nichteinhaltung Abtretung unwirksam!
- Buchhyp: bei Zweiterwerb auch im GB einzutragen; § 1154 III (auch diese Formvorschrift bezieht sich auf die ansonsten formfreie Abtretung)
- > anders die hM zum Zweiterwerb der Vorm, der nicht eingetragen werden muss
Zweiterwerb vom Nichtberechtigten
- leidet die Hypothek an einem Bestellungsmangel, greift § 892 (kraft öffentlichen Glaubens)
- fehlt es an einer Fo, greift § 1138
- > lockert die Akzessorietät
- > keine vergleichbare Vorschrift bei der Vorm (kein schuldrechtliches Verhältnis, das in einer Erwerbsaussicht gesichert werden soll: wertlos/sinnwidrig)
- > die Vorschrift fingiert die Fo, es kommt nicht zu einem Forderungserwerb
- > es entsteht eine forderungsentkleidete Hypothek
- > greift nicht bei Sicherungshypotheken (§ 1185 II)
- “Mitreißertheorie”: nach hM wird die Forderung durch die Hypothek mitgerissen (s. Bsp 73a)
eA: Trennungstheorie: doppelte Inanspruchnahme des Schuldners wird durch hypothekenrechtliche Vorschriften verhindert (§ 1163 I 2; Erlöschen der Forderung bei Befriedigung aus dem Grundstück; Einrede und Kondiktion aus § 813 wenn gleichzeitig Hypothekenbrief und Hypothek übergehen, §§ 1160 I, 1161 I; 1163, 1164)
con: strenge Akzessorietät
aA: Mitreißertheorie: Zessionar erwirbt Forderung mitsamt der Hypothek (§ 1153 I analog - da Verkehrung des Akzessorietätsgrundsatzes; Schuldnerschutz: zwar stehen diesem wohl Einreden zu (s.o.), mangels Kenntnis der Auftrennung von Forderung und Hypothek dürfte er sie aber praktisch nicht erheben können - bei der Briefhypothek tritt neben das GB der Brief als Rechtsscheinsträger, § 1155
- > Briefbesitz und beglaubigte Abtretungskette bis zum Eingetragenen reicht
- beachte aber auch § 1140: Rechtsscheinsträger bleibt das GB; der Brief kann entgegen dem GB keinen öffentlichen Glauben begründen, kann aber den öffentlichen Glauben des GB zerstören
- > nur der richtige Brief geht dem unrichtigen GB vor
- > Bsp: im GB steht die Hypo zutreffend mit 10.000€, im Brief unzutreffend mit 20.000€; GB setzt sich durch
- > Bsp: im GB steht die Hypo unzutreffend mit 20.000€, im Brief zutreffend mit 10.000€; der Brief setzt sich durch
Anspruch auf Befriedigung durch Zwangsvollstreckung: Prüfung -> Ergänzung
I. (Erst)Bestellung der Hypothek
- Einigung, 873
- Eintragung, 1115
- Brief / Ausschluss, 1117
- Berechtigung
- Forderung
(Ggf. II. Zweiterwerb)
Besonderheit bei der Besicherung fremder Schulden
a) Der Eigentümer zahlt
- der Hypothekar kann Rückgriff beim Schuldner nehmen, wenn das Grundstück verwertet wird oder der Eigentümer zahlt; es kommt zu einer cessio legis gem. § 1143 I 1; davon unberührt bleiben vertragliche Ansprüche va gem. § 670 (“Besichere mir doch bitte meine Schulden” -> nach Auslegung wohl Auftrag)
- mit der Forderung geht auch die Hypo über (§§ 401 I, 1153), die dann wie eine Eigentümergrundschuld behandelt wird (§ 1177 II)
- wenn der Eigentümer im Innenverhältnis die Schuld hätte tilgen sollen, scheitert sein Rückgriff gem. §§ 1143 I 2, 774 I 3
b) Der Schuldner zahlt
- soweit im Innenverhältnis der Eigentümer hätte zahlen müssen, erwirbt der Schuldner die Hypo, die seinen Rückgriffsanspruch sichert (§ 1164 I 1) (Auslegung als Auftrag, Nebenabrede zum KV
Hypothekarische Haftung - Umfang
- hinsichtlich des Bestehens der Forderung grds. Akzessorietät, die in § 1138 gelockert ist
- > weitere Lockerungen der Akzessorietät in § 1156 (keine Anwendung bei der Sicherungshypothek gem. § 1185 II)
- bezüglich Einreden und Rechtsnachfolge ist zu unterscheiden
- > Einreden gegen die Hypothek selbst (bspw. Stundung): § 1157
- > Einrede gegen die Forderung erstrecken sich akzessorietätsbedingt auf die Hypothek §§ 1137f.
- Verkehrsschutz nach Maßgabe von § 1157 S. 2 (Hypothek)
- Verkehrsschutz nach Maßgabe von § X (Forderung)
Hypothekarische Haftung - Gegenstand (Hypothekenhaftungsverband, §§ 1120 ff - Was darf ein Hypothekar verwerten?)
a) Reichweite des Haftungsverbandes
- § 1120: getrennte Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör im Eigentum des GrundstücksE
- > nach hM entspr erfasst werden AnwartschaftsR des GrundstücksE an solchen Gegenständen
- > wesentliche Bestandteile nach §§ 93f.
- > Zubehör § 97
- §§ 1123 I, 1126, 1127: Miet- und Pachtzinsforderung, Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen sowie Versicherungsforderungen
- > zur Enthaftung siehe § 1124
b) Enthaftung von Erzeugnissen, sonstigen Bestandteilen und Zubehör, §§ 1121 ff.
aa) Enthaftung durch Veräußerung nach § 1121
- nach hM lex specialis zu § 936
aaa) Eigentumserwerb
- setzt eine wirksame Veräußerung voraus (§§ 929 ff.)
- vor Beschlagnahme richtet sich der Eigentumserwerb regulär nach §§ 929 ff. (danach: keine Berechtigung mehr vorhanden nach Beschlagnahme)
- nach Beschlagnahme: kann nur noch gem. §§ 23 ZVG, 136, 135 II, 932 ff erworben werden (Ausnahme: § 23 I S. 2 ZVG)
bbb) Voraussetzungen des § 1121 II 2
- § 1121 II 2 ist zu berücksichtigen, wenn § 1121 I nicht greift
- erfolgt die Entfernung nach der Beschlagnahme, tritt Enthaftung gem. § 1121 II 2 nur ein, wenn der Erwerber zum Zeitpunkt der Entfernung gutgläubig war
bb) Enthaftung ohne Veräußerung nach § 1122
Konstellationen der Enthaftung
- Veräußerung und Entfernung vor Beschlagnahme: Enthaftung (+) nach § 1121 I
- Veräußerung ohne Entfernung (bspw. aber Sicherungsübereignung) vor Beschlagnahme: Enthaftung nach § 1121 II 2 nur, wenn Erwerber in gutem Glauben nach Beschlagnahme entfernt
- Entfernung vor Beschlagnahme, Übereignung nach Beschlagnahme: kann gem. § 23, 136, 135 II, 932 ff lastenfrei erworben werden, wenn der Erwerber zum ZP der Veräußerer gutgläubig war. Eine Gutgläubigkeit zum ZP der Entfernung ist nicht notwendig, da nach § 1121 II 2 nicht erforderlich
- Entfernung und Veräußerung nach Beschlagnahme: der Erwerber erwirbt lastenfrei, wen er gem. § 23, 136, 135 II, 932 ff zum Zeitpunkt der Veräußerung gutgläubig war und vom Nichtberechtigten erwerben konnte UND wenn er gem. § 1121 II 2 zum Zeitpunkt der Entfernung gutgläubig war
-> beachte stets Modifikation der Gutgläubigkeit in § 23 II 2 ZVG
Schutz
- die Hypo genießt als absolutes Recht vollumfänglichen Schutz
- zu beachten ist aber der Zuschnitt der absoluten Rechtsposition als bloßes SicherungsR (vgl oben zum Pfandrecht)
- Schutz etwa nach § 823 I, wenn ein Dritter schuldhaft Gegenstände beschädigt, die in den Haftungsverband fallen UND der Hypothekar insoweit ausfällt (muss aber wirklich “Schaden” sein: wenn der Hypothekar schon aus der Versteigerung der anderen belasteten Gegenstände befriedigt wird, hat er insoweit keinen Schaden an der beschädigten Sache)
- besonderer negatorischer Rechtsschutz in § 1134
- str. ist, ob in analoger Anwendung von §§ 1227, 985 Herausgabeansprüche gegen Dritte bestehen hinsichtlichen Gegenständen, die in den Haftungsverband fallen; das ist fraglich, denn der Hypothekar hat anders als der Pfandrechtsinhaber kein Besitzrecht; jedenfalls wird der Hypothekar im Rahmen des Verwertungsverfahrens Rückschaffung auf das Grundstück verlangen können
- in der Einzelzwangsvollstreckung wird der Rang der Hypothek geschützt (Übernahmeprinzip - § 52 I 1 ZVG)
- in der Insolvenz hat der Hypothekar ein Absonderungsrecht - § 49 InsO
Charakteristika und Grundlagen
- Def: streng akzessorisches, beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück zur Sicherung einer dem Hypothekengläubiger (Hypothekar) zustehenden Forderung
- Rechtsverhältnisse:
- > Rechtsgeschäft, dem die zu sichernde Forderung entspringt (zumeist Kreditgeschäft)
- > Hypothekenbestellung als dingliches RG
- > Sicherungsvertrag (als causa der dinglichen Rechtsbestellung): Eigentümer verpflichtet sich ggü dem Gläubiger zur Bestellung einer Hypothek
- > SicherungsV und dingliches Bestellungsgeschäft sind voneinander unabhängig
Ersterwerb der Hypothek: Voraussetzungen
- Akzessorietät: Bestehen einer zu sichernden Forderung (§ 1113 I)
- Einigung iSv § 873 I mit dem Inhalt des § 1113 (grds. formfrei)
- Eintragung in das GB mit dem Inhalt des § 1115
- a. Briefhypo (§ 1116 I): Übergabe des Hypothekenbriefs (§ 1117 I 1) oder sog. Aushändigungsabrede (§ 1117 II)
- b. Buchhypo (§ 1116 II 1): Einigung über den Ausschluss des Hypothekenbriefes und Eintragung des Ausschlusses in das GB (§ 1116 II 3, 873 I)
- Einigsein im ZP der Eintragung
- Verfügungsberechtigung des Bestellers
