Contratos parte especial I Flashcards
Contrato de promesa. concepto
aquel en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, en cierto plazo o en el evento de cierta condición, cumpliéndose los demás requisitos legales
se distinguen dos contratos:
contrato definitivo: el que se celebra cumpliendo con la obligacion de hacer originada en el contrato de promesa
contrato preparatorio: aquel del cual nace la obligacion de hacer que consiste en celebrar, dentro de un plazo o condición, el contrato definitivo
Objetivo contrato de promesa
generar una obligación de hacer, específicamente una obligación de celebrar en el futuro un AJ, sea unilateral o bilateral
Ubicación de la promesa en el CC, articulo literal
art 1554: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito
2. que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3. que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato
4. que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente
características del contrato de promesa
1) puede ser un contrato unilateral o bilateral
2) puede ser gratuito u oneroso
3) si el contrto de promesa es oneroso, puede ser conmutativo o aleatorio
4) es un contrato principal
5) es un contrato solemne
Además, podemos agregar
1) es un contrato preparatorio
2) es un caso en que la modalidad es un elemento de la esencia
3) es general y de derecho estricto (solo será valida cuando cumpla con los requisitos del 1554)
4) tiene por finalidad celebrar otro contrato, por lo tanto, engendra una obligación de hacer, generando una acción que será siempre mueble (art 581 CC)
5) no admite voluntadess tácitas porque es un contrato solemne (debe constar por escrito)
La promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. Argumentos en favor de la nulidad (Alessandri)
1) no cumple con el art 1554 n 2 CC, porque un contrato en que uno solo se obligue a vender no produce efecto alguno
2) No se cumple con el requisito del 1554 n 4 de que en la promesa se especifique de tal modo el contrato que solo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades
3) en la promesa unilateral de venta queda exclusivamente a voluntad del comprador contraer obligaciones inherentes a su calidad de tal
Respuesta: el posible comprador no contrae obligación alguna que dependa de su mera voluntad, sino que se reserva el derecho de resolver si compra o no, es decir, la facultad de prestar o no su consentimiento, pero no de cumplir o no la obligación contraída
A favor de la validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral (Claro Solar)
1) ninguna disposición exige que en la promesa ambas partes se obliguen recíprocamente
2) la exigencia del 1554 n 4 no significa que el contrato de promesa haya de tener la misma esencia y naturaleza del contrato prometido
3) hay numerosas disposiciones que revelan el espíritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, las obligaciones unilterales, como el pacto de retroventa
Contrato de opción
El contrato definitivo ya existe, pero en virtud de una cláusula especial, se dejan pendientes sus efectos a la espera de que el destinatario de la opción haga uso de esta
Caracteristicas contrato de opcion
-contrato preparatorio y general
- innominado en materia civil, solo regulado a proposito del codigo de minería
- en tanto contrato innominado, su naturaleza jdca se ha discutido en doctrina
- hay conformidad expresa o tácita del destinatario de esta oferta, quien se guarda la libertad de aceptar en el futuro
el contrato de opción es un AJ bilateral o unilateral?
Es un acto jdco bilateral puesto que hay un acuerdo de voluntades. Es un contrato porque el oferente asume una obligación, asume la obligación de no retractarse
diferencias entre contrato de opción y promesa unilateral de celebrar un contrato (Fueyo)
-La promesa unilateral hace que quien resulte obligado, esté obligado a celebrar un nuevo contrato; en el contrato de opción, el oferente no tiene que celebrar un nuevo contrato puesto que el oferente ha resultado obligado en razón de su contrato de opción
- en la promesa unilateral hay dos contratos, en la opción hay uno
-En la promesa unilateral no es esencial que esta y el contrato definitivo tengan la misma esencia y naturaleza; en el contrto de opción, el contrato queda determinado con todos sus elementos en la sola oferta
Contrato de promesa de bienes inmuebles, escritura pública?
La tendencia mayoritaria de la jurisprudencia es que la promesa de celebrar una CV de bienes raíces no necesita, para su validez, escritura pública; basta un instrumento privado
Qué debe entenderse por eficacia del contrato prometido?
que el contrato prometido no adlozca de vicios de nulidad (aplicación del ppio de que el objeto del contrato debe ser lícito)
momento en que debe ser eficaz el contrato prometido
al momento de celebrarse la promesa. Ahora, si la compraventa va a ser nula al momento de exigir la celebración del contrato prometido, la CS ha dicho que la promesa no produce obligación alguna
Plazo debe ser expreso o puede ser tácito en la promesa?
Nada obsta a que se estipule un plazo tácito. Lo tácito no es más que una fórmula sobre medida de tiempo, que indica menor presición que un plazo expreso, pero no autoriza para calificarse el plazo de impreciso o vago, mucho menos de ininteligible o inexistente
¿condición del contrato de promesa debe ser determinada?
- Una parte de la doctrina y jurisprudencia sostiene que la condición debe ser determinada, ya que de no ser así, no se determina la época de la celebración (no cumple el art 1554 n 3)
-otros dan aplicación al plazo de la propiedad fiduciaria para entenderla fallida (5 años)
-otra parte de la doctrina y jurisprudencia sostiene que no es necesario que la condición sea determinada
lesión enorme en el contrato de promesa, doctrinas
doctrina mayoritaria: no es procedente pues la CV y la promesa son contratos distintos, sumado a que la acción rescisoria es propia de la CV
planteamiento de Abeliuk, que dice que es procedente porque:
a) sería ilógico permitir que judicialmente se obligue a otorgar el contrato prometido, para que luego el demandado vencido pidiera la rescisión
b) el cumplimiento de la promesa no importa solo otorgar el contrato prometido, sino uno que sea válido y eficaz. Si ello no es ya posible se produce una imposibilidad jurídica.
Efectos del contrato de promesa
Efecto propio: nacimiento de una obligación de hacer
Si se cumple: se extingue la promesa y solo pasa a tener vida el contrato definitivo
Si no se cumple: podría el acreedor solicitar al juez que apremie al contratante negligente para que cumpla, y de negarse este, dentro de un plazo que le señale el tribunal, podrá solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de perjuicios (1489)
Importancia del título en que consta la promesa
Si consta en título ejecutivo (escritura pública), podrá solicitarse su cumplimiento de acuerdo a las normas del juicio ejecutivo de obligación de hacer. En caso contrario, deberá prepararse la vía ejecutiva o promoverse previamente una acción ordinaria destinada a declarar la existencia de la obligación de celebrar determinado contrato
Compraventa, concepto legal (artículo)
1793: la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio
caracteristicas de la CV
bilateral
oneroso
generalmente conmutativo
principal
normalmente consensual
La compraventa es un título traslaticio de dominio
arts 675 y 703 CC
Elementos del contrato de CV
consentimiento, cosa y precio
la formación del consentimiento se rige por las reglas generales. Pero es necesario examinar sobre qué debe recaer el consentimiento y las formas que debe revestir. La cosa y el precio son el objeto de las obligaciones del vendedor y comprador respectivamente. Se les aplica la norma del art 1460, pero hay reglas particulares
Consentimiento en CV. Artículo y sobre qué debe recaer
art 1801 inc 1°: la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes…”
Consentimiento debe recaer sobre:
a) la cosa objeto del contrato
b) el precio
c) la venta misma (que una de las partes quiera comprar y la otra vender)
Consentimiento en las ventas forzadas
El consentimiento debe manifestarse libre y espontáneamente. Si es resultado de la
fuerza, el contrato es nulo.
Pero en las ventas forzadas, el consentimiento no se manifiesta de esta forma. Sin
embargo, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de antemano en las
consecuencias de la obligación, entre las cuales está la posibilidad de que el
acreedor haga vender bienes para pagarse su crédito, en virtud de la prenda
general de los acreedores.
En consecuencia, la venta forzada es una verdadera compraventa
Compraventa es solemne en qué casos
Solemnidades legales, convencionales o por haberse celebrado con arras
Solemnidades legales del contrato de CV
a) ordinarias: aquellas de que por la ley está revestida la CV de cierta clase de bienes. Consiste en el otorgamiento de escritura pública.
La escritura pública es al mismo tiempo:
-requisito para el perfeccionamiento del contrato
-único medio de prueba para la existencia del mismo (1701)
Casos: (1801 inc 2°)
Compraventa de bienes raices, compraventa de los derechos de servidumbre y de censos, CV de una sucesión hereditaria
b) especiales: aquellas que la ley exige para la CV en atención a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen
i) ventas forzadas ante la justicia: se hacen, previa tasación del inmueble y publicación de avisos, en pública subasta, ante el juez. El acta de la venta hace provisoriamente de escritura pública pero la CV debe reducirse a escritura pública, que es suscrita por el rematante y el juez
ii) ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces: autorización judicial y subasta pública
solemnidades voluntarias del contrato de CV
aquellas que establecen las partes, sea añadiéndolas a las que establece la ley, sea para hacer solemne una CV que es naturalmente consensual
(1802: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las
enumeradas en el inciso 2.º del artículo precedente no se repute perfecta hasta el
otorgamiento de escritura pública o privada, podrá cualquiera de las partes
retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega
de la cosa vendida”.)
Es necesario que las partes estipulen expresamente que el contrato no se repute perfecto si no se cumple con la solemnidad
La facultad de retractación se mantiene:
a) hasta que se cumpla la solmenidad
b) hasta que haya principado la entrega
Las arras (CV) como garantía de la celebración del contrato
Arras: cantidad de dinero u otras cosas que se da:
a) como garantía de la celebración o ejecución del contrato
Art. 1803 CC. “Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de
la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que
las ha recibido, restituyéndolas dobladas.”
para una parte de la doctrina contrato ya está perfecto y arras son condición resolutiva ordinaria. Para la otra, el contrato con arras se celebró bajo la condición negativa y suspensiva de que as partes no hagan uso de la facultad de retractación
Si las partes nada dicen la retratación puede ejercerse en el plazo de dos meses. Pero se extingue antes si el contrato se reduce a escritura pública o se principia la entrega (1804)
Arras (CV) como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas
Arras: cantidad de dinero u otras cosas que se da:
b) como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas
Art. 1805 CC. “Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como
señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin
perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801, inciso 2º.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho
que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos
precedentes.”
arras constituyen medio de prueba de la celebración del contrato.
para esto
1) deben las partes estipularlo expresamente
2) debe constar por escrito.
Sino se entienden dadas en gtía
Gastos del contrato de CV
son de cargo del vendedor (art 1806)
La cosa vendida
es requisito esencial de la CV
requisitos de la cosa vendida
Además de los propios del objeto de todo AJ (real, comerciable y determinada), la cosa vendida debe ser:
1) comerciable y enajenable (apropiabilidad y transferibilidad)
2) ser determinada y singular (determinación puede ser específica o genérica)
3) existir o esperarse que exista
4) no pertenecer al comprador
Venta de cosa futura
1813: la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte
Venta de cosa ajena
1815: la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo
ratificación por el dueño de la venta de cosa ajena
1818: la venta de cosa ajena, ratificada despues por el dueño, confiere al comprador los derecho de tal desde la fecha de la venta
adquisición posterior del vendedor (venta de la cosa ajena)
(1819) si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición
El precio
precio es esencial en la CV
Requisitos del precio
1) debe consistir en dinero
2) debe ser real o serio
3) debe ser determinado (puede determinarse por acuerdo de las partes 1808 o por un tercero 1809 (artículo de inexistencia))
Capacidad en el contrato de CV
Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general
(Arts. 1445 y 1446 CC)
Incapacidades:
1) Personas afectas a una incapacidad general para contratar (Art. 1447 CC).
2) Personas afectas a ciertas incapacidades particulares del contrato de compraventa (prohibiciones, Art. 1447 inc. final CC). Estas son las que interesan.
Clasificación de las incapacidades CV
1) incapacidades de comprar y vender (doble)
a) CV entre cónyuges
b) CV entre el padre o madre y el hijo
2) incapacidades para vender (simples)
-prohibición de los administradores de establecimientos públicos (1797)
3) incapacidades para comprar (simples)
a) prohibición a los empleado públicos
b) prohibición a los jueves y funcionarios del orden judicial
c) incapacidad de los tutores y curadores
d) incapacidad de los mandatarios, síndicos y albaceas
modalidades especiales a las que puede estar sujeta la CV
La CV puede estar sujeta a las modalidades generales (condición suspensiva, resolutoria, plazo, etc, 1807).
Pero además puede estar sujeta a ciertas modalidades especiales:
- Ventas al peso, cuenta o medida
- Venta a prueba o al gusto
Venta al peso, cuenta o medida
la venta de cosas que se aprecian según su cantidad puede hacerse:
1) en bloque (no es necesario pesar o medir para determinar la cosa o el precio)
2) al peso, cuenta o medida: sí es necesario hacer una de estas, consecuencias son distintas si se dirigen a determinar el precio o la cosa
a) cosa: Art. 1821 inc. 1º CC. “Si se vende una cosa de las que
suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa
no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.”
b) precio: Art. 1821 inc. 2º CC. “Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las
contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.”
Venta a prueba o al gusto
El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su agrado
Efectos de la CV
genera obligaciones para comprador y vendedor.
Obligaciones de la esencia: dar el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio
pero existen ciertas obligaciones de la naturaleza y las partes pueden pactar obligaciones accidentales
obligaciones del vendedor
1824 inc 1: las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida
Discusión sobre si CV transfiere el dominio o no
Alessandri vs otros wnes tontos
forma de la entrega (CV)
1824 inc 2: la tradición se sujetará a las reglas dadas en el título VI del libro II
Muebles: significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio y figurando la transferencia por alguna de las formas del art 684 CC, o por separación en el caso de los muebles por anticipación
Inmuebles: inscripción del contrato de CV en el CBR. Excepciones: servidumbre solo por escritura pública, salvo la de alcantarillado en predios urbanos, que debe inscribirse; minas por inscripción en el conservador de minas
Cómo se realiza la entrega de la cosa (CV)
la cosa debe ser materialmente puesta a disposición del comprador, no basta la inscripción. La falta de entrga material autoriza al comprador para reclamarla o para pedir la resolución del contrato
época en que debe efectuarse la entrega
1826 inc 1: el vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él
plazo puede ser tácito (resultar de las circunstancias del contrato)
derecho de retención del vendedor. casos
1) cuando el comprador no le ha pagado
2) cuando el vendedor se vea en peligro de perder el precio como consecuencia de una disminución considerable de la fortuna del comprador
Lugar de la entrega (CV)
reglas generales: en el lugar convenido. Si no lo estipularon:
- si la cosa es una especie, en el lugar donde existía al tiempo del contrato
- si es otra cosa, en el domicidio del deudor al tiempo del contrato
gastos de la entrega (CV)
de cargo del vendedor los que demande la entrega en el lugar debido, y del comprador los que signifique su transporte una vez entregada
qué comprende la entrega (CV)
el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, acreedor no puede ser obligado a recibir una cosa distinta. La cosa debe ser entregada con accesorios y frutos*
*excepciones:
- las partes han señalado un plazo para la entrega
- las partes han señalado condición para la entrega
- las partes han estipulado cláusulas especiales
Excepciones a la teoría de los riesgos en CV
riesgo de la especie o cuerpo cierto es del comprador, salvo:
- venta sujeta a condición suspensiva
- venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones tienen por objeto determinar la cosa vendida
- venta al gusto (riesgos del comprador desde que expresa la cosa que le gusta)
Entrega de predios rústicos
1831 inc 1: un predio rústico puede venderse en relación con su cabida o como una especie o cuerpo cierto
ojo con situaciones donde cabida es menor o mayor a la expresada
consecuencias de la falta de entrega de la cosa
Art. 1826 inc. 2º CC. “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.”
requisitos:
- mora del vendedor
- que el comprador haya pagado o esté pronto a pagar el precio, o haya plazo
Saneamiento de la cosa vendida
Art. 1837 CC. “La obligación de saneamiento comprende dos objetos:
(1) amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y
(2) responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.”
La cosa debe entregarse en condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y utilmente:
- no tendrá la posesión tranquila cuando se vea turbado en dicha posesión a consecuencia de los derechos que terceros hagan valer sobre la cosa
- no tendrá la posesión util si la cosa adolece de defectos que la hacen inadecuada para el objeto que se tuvo a la vista
recurso para subsanar esta situación: acción de saneamiento
caracteres de la obligación de saneamiento
a) elemento de la naturaleza del contrato de CV
b) obligaciones de garantía
c) eventuales: puede o no hacerse exigible
d) su renuncia no es válida cuando se realiza con dolo
saneamiento de la evicción
ampara al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa (1837). Se desarrolla en 2 etapas:
1) defender al comprador contra terceros que reclaman derechos sobre la cosa
2) indemnizar al comprador si la evicción, no obstante, se produce
naturaleza jdca del saneamiento de la evicción
i) defender al comprador: obligación de hacer, individible
ii) indemnizarlo: obligación de dar, divisible
requisitos exigibilidad del saneamiento de la evicción
i) que el comprador se vea expuesto a sufrir la evicción de la cosa comprada
ii) que el vendedor sea citado de evicción (1843 inc 1)
concepto de evicción
1838: “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.”
la evicción es la privación que experimenta el comprador de todo
o parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.
Elementos de la evicción
1) privación total o parcial
2) sentencia judicial
3) causa anterior a la venta
citación de evicción
El vendedor, para quedar obligado al saneamiento, debe tener noticia del juicio que amenaza con privar de la cosa al comprador. La falta de citación le exonera totalmente de responsabilidad (Art. 1843 inc. final CC).
forma y oportunidad de la citación de evicción
reglas art 584 a 586 (1843 inc 2)
1) Debe solicitarse por el comprador, y para que el juez la ordene, deben acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud.
2) Debe hacerse antes de la contestación de la demanda.
3) Una vez decretada, se paraliza el juicio por 10 días, aumentado
por el emplazamiento si el citado vive en otro departamento.
4) Si el demandado no hace practicar la citación en ese plazo, el demandante puede pedir que se declare caducado el derecho de exigirla, o que se le autorice para llevarla a efecto, a costa del
demandado.
5) Practicada la citación, los citados disponen del término de
emplazamiento para comparecer en juicio. Mientras, se suspende el
procedimiento.
citación procede en todo tipo de juicios, no solo el ordinario
a quién puede citarse de evicción
vendedor y antecesores de este
actitudes del vendedor una vez citado de evicción
no comparece: procedimiento continua y vendedor queda responsable por la evicción que se produzca (salvo que evicción se produzca como consecuencia de que el comprador no opuso una excepción suya)
comparece: se sigue el juicio con él, asumiendo el rol de demandado. Comprador sigue actuando como coadyuvante
actitudes del vendedor que comparece al juicio de evicción
allanarse: el comprador puede seguir por su cuenta el juicio.
Si sobreviene la evicción, el vendedor debe indemnizarle, pero no se incluyen las costas del pleito ni los frutos percibidos durante el juicio, pagados al
demandante (Art. 1845 CC).
asumir defensa del comprador
obligación de indemnizar al comprador evicto
sentencia favorable al comprador: vendedor cumplió su obligación de defender al comprador, quedando exhimido de indemnizarlo
sentencia adversa: se produce la evicción, vendedor habría incumplido obligación de defenderlo, a la que sucede la obligación de indemnizarlo
indemnizaciones evicción total
- restitución del precio
- costas legales del contrto
- valor de los frutos que el comprador hay sido forzado a restituir al dueño (excepción del vendedor que se allana)
- costas del juicio (misma excepción anterior)
- aumento del valor que la cosa haya experimentado en poder del comprador (ojo acá porque hay particularidades
indemnizaciones evicción parcial
1) Si la parte evicta es de tal magnitud que permita presumir que sin ella no se habría comprado la cosa: el comprador tiene derecho opcional de pedir la
rescisión de la venta o el saneamiento de la evicción (Art. 1852 inc. 4º CC).
Si opta por la rescisión (Art. 1853 CC):
* Debe restituir al vendedor la parte no evicta (se lo considera de buena fe).
* El vendedor le debe restituir el precio, abonar los frutos que el comprador haya debido restituir, y todo otro perjuicio por la evicción.
- Si la parte evicta no es de tanta magnitud (Art. 1854 CC): el comprador sólo tiene derecho para pedir el saneamiento de la evicción parcial.
