CONTRATO DE PROMESA Flashcards
CONTRATO DE PROMESA
Es aquel contrato por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato en el futuro un contrato definitivo dentro de determinado plazo o sujeto a determinada condición, cumpliéndose los requisitos legales.
CARACTERÍSTICAS
- BILATERAL nada obsta a que estemos en presencia de un contrato de promesa unilateral sobre un contrato unilateral (promesa de comodato), si hay inconvenientes en un contrato de promesa unilateral de un contrato bilateral. ES UN CONTRATO AUNQUE NADA SE SEÑALE.
- ONEROSO
- PRINCIPAL
- SOLEMNE debe constar por escrito.
- CREA OBLIGACIONES DE HACER; celebrar en el futuro el contrato prometido.
- PREPARATORIO: prefigura o anticipa la celebración de otro contrato, el cual se denomina contrato definitivo. ES INDEPENDIENTE DEL CONTRATO DEFINITIVO. OTROS CONTRATOS PREPARATORIOS: EL MANDATO, EL PACTO DE RETROVENTA, EL CORRETAJE
- SUJETO A MODALIDAD: necesariamente tiene que existir un plazo o una condición que fije la época de celebración del contrato prometido.
- DE APLICACIÓN GENERAL: Es un contrato de aplicación general por lo que se pueden celebrar contratos de promesa de cualquier contrato, pero se discute su aplicación en contratos consensuales ya que el artículo 1554 N°4 hace referencia al contrato real y al solemne y se pensaba que se confundía la voluntad del contrato de promesa con el prometido. La doctrina moderna entiende que es posible porque las partes no celebran el contrato de promesa por existir un impedimento (embargo) y porque no se debe confundir la voluntad del contrato de promesa con el contrato prometido.
PROMESA UNILATERAL DE CONTRATO BILATERAL: ¿SE PUEDE OBLIGAR UNA PARTE A CELEBRAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?
Alessandri y parte de la jurisprudencia: NULO No se perfeccionaría porque falta el requisito del consentimiento del comprador o vendedor dependiendo del caso y porque sería una condición meramente potestativa de la voluntad del deudor la cual es nula.
Abeliuk-Claro Solar y la mayoría de la doctrina: Los requisitos del N°4 son de especificación y no se manifiesta el consentimiento en la promesa y en este caso seria una condición meramente potestativa de un acreedor. Además hay libertad contractual.
REQUISITOS DE LA PROMESA
Debemos efectuar una precisión, el contrato de promesa por regla general no es válido, es decir no produce efecto alguno, salvo si reúne todos los requisitos legales del art. 1554, por lo anterior es un contrato de derecho estricto, así se desprende del inc. 1º del art. 1554,
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes”.
Que la promesa conste por escrito
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato
Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban
QUE LA PROMESA CONSTE POR ESCRITO
Se trata de un contrato solemne.
La solemnidad consiste en que deberá constar por escrito: puede constar por un instrumento público o privado, se recomienda que sea por escritura pública dado que éste instrumento tiene pleno valor probatorio, es decir, produce plena fe.
Si no se cumple con esta solemnidad, la sanción aplicable es la nulidad absoluta.
PROMESA DE CONTRATO SOLEMNE ¿DEBE RESPETARSE LA ESCRITURA PÚBLICA?
El supuesto típico de esta discusión es la compraventa de un bien inmueble. La jurisprudencia y la doctrina en este caso han concluido que no debe confundirse el contrato de promesa con el contrato prometido, por tanto, los requisitos de validez de la promesa son autónomos de los requisitos propios del contrato prometido. Luego no es necesario que la promesa de un contrato solemne cumpla con la solemnidad del contrato respectivo.
Además considérese que el Nº 4 del art. 1554 prescribe que el contrato de promesa debe ser específico, de modo tal que al contrato prometido sólo falte para su perfección la tradición de la cosa o la solemnidad respectiva, es decir, puede celebrarse un contrato de promesa y dejar pendiente la solemnidad del contrato prometido. Por último, si la intención del legislador fuese que la solemnidad de la promesa fuese la escritura pública, debió haberlo establecido expresamente de ese modo.
QUE EL CONTRATO NO SEA DE AQUELLOS QUE LAS LEYES DECLARAN COMO INEFICACES
La opinión más aceptada sostiene que lo más razonable sería exigir que el contrato prometido fuese eficaz no al momento de celebrar la promesa, sino al tiempo de perfeccionarse el contrato prometido.
Este requisito se relaciona con la utilidad del contrato de promesa, la que permite asegurar la celebración de un contrato que de momento no se quiere celebrar, como en el supuesto de bienes embargados, en el futuro el embargo puede ser alzado, entonces a través del contrato de promesa se podrían las partes obligar a celebrar una compraventa futura.
¿SE PUEDE CELEBRAR UNA PROMESA SOBRE UN BIEN INMUEBLE EMBARGADO?
No, ya que adolecería de objeto ilícito, por no poder enajenarse los bienes embargados por decreto judicial sin autorización del juez que conoce el litigio (art.1464)
La compraventa de un bien embargado no es válida en virtud de lo que expone el artículo 1810.
Es una norma prohibitiva que indica un imperativo. Un sector de la doctrina señala que el artículo 1464 en este punto no es prohibitivo porque no señala un absoluto (requiere autorización del juez) y por eso una parte minoritaria de la doctrina señala que si sería posible la promesa de compraventa de una cosa embargada. No es tan categórico porque la promesa busca precisamente celebrar un contrato en el futuro respecto de un bien que presenta impedimentos como el embargo.
QUE CONTENGA UN PLAZO O CONDICIÓN
Definición de plazo:
Definición de condición:
Condición Indeterminada: no se sabe si ocurrirá ni cuándo. Parte de la doctrina entiende que si la condición está indeterminada la promesa no, ya que hay un plazo para verificar el cumplimiento (10 años plazo en que se consolidan las relaciones jurídicas).
QUE SE ESPECIFIQUE DE TAL MANERA EL CONTRATO PROMETIDO QUE FALTE PARA QUE SEA PERFECTO LA TRADICIÓN DE LA COSA O LAS SOLEMNIDADES QUE LAS LEYES PRESCRIBAN
Se exige una especificación respecto del contrato prometido, sobre el particular existen dos posiciones;
Para la primera posición es necesario configurar el contrato prometido con un elevado grado de especificidad, es decir, deben incluirse todos y cada uno de los aspectos del contrato prometido incluyendo sus elementos de la esencia y de la naturaleza, faltando sólo la tradición o entrega o bien las solemnidades, Alessandri señalaba que hasta los deslindes del bien que se prometía vender debían indicarse en el contrato de promesa.
Una segunda posición indica que basta con individualizar suficientemente el contrato prometido, es decir, habría que indicar sólo los elementos esenciales del contrato que se pretende celebrar, respecto a los elementos de la naturaleza ¿Será necesario establecerlos?, la respuesta es no, dado que se subentienden incorporados en el contrato, ¿Y los elementos accidentales?, éstos pueden o no ser introducidos por las partes, no es necesario que se expresen en la promesa, así opina Fueyo, posición compartida por la Corte Suprema.
Al tenor de este Nº 4 se ha discutido la procedencia de la promesa de un contrato consensual, ya que se exige que se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Se ha pretendido que el contrato prometido sólo podría ser real o solemne, pero no consensual, ya que la entrega o las solemnidades respectivas para perfeccionar un contrato se exigen respecto de los contratos reales y solemnes respectivamente, pero en realidad tal conclusión en errónea, dado que hay una confusión entre el contrato preparatorio y el contrato prometido. A mayor abundamiento, el consentimiento en el contrato de promesa se encamina exclusivamente hacia una obligación de hacer, en otras palabras consentir en una promesa no significa necesariamente consentir en el contrato prometido; ambos consentimientos son independientes y pueden verificarse en distintos momentos.
La jurisprudencia ha concluido que el contrato de promesa regulado en el art. 1554 puede referirse a toda clase de contrato, incluso los consensuales, en la medida que se cumplan, desde luego, con los requisitos legales.
LA COMPRAVENTA EN VERDE Y SU REGULACIÓN
Hay una ley en el sistema chileno que tiene por objeto la regulación de la planificación urbana de las ciudades: La Ley general de urbanismo y construcción. El DFL 458 en materia de promesa regula aspectos importantes como la responsabilidad por vicios de la construcción. Se introduce a este respecto el art. 138 bis, por la Ley 19.932 de 2004 y después el 2005 se vuelve a modificar por la Ley 20.007. Lo que trata de hacer el art. 138 bis es introducir una regulación especial para las promesas de compraventa en verde
¿CÓMO SABEMOS QUE UNA CONSTRUCCIÓN ESTÁ EN ETAPA DE EJECUCIÓN? Cuando no tiene recepción municipal definitiva de las obras. que es una resolución que emana de la municipalidad que da cuenta de que se ha cumplido con las normas de construcción de acuerdo al permiso de construcción.
¿QUÉ SITUACIÓN REGULA LA NORMATIVA DE LAS COMPRAVENTAS EN VERDE?
sta ley trata de proteger al promitente comprador que, en muchos casos, antes de la entrada en vigencia de esta norma: corría un riesgo financiero muy alto.
En la promesa al promitente vendedor el promitente comprador le suele adelantar el pie, esa es la práctica, que puede consistir en un 10%, 20% o incluso entregando todo el precio, ya que mucha gente pensaba que celebrando contratos de promesa, el bien prácticamente era de ellos. Pasaba que la empresa usaba ese precio para la operación y a veces esa empresa caía en quiebra, y no estaba garantizada la devolución del dinero. Por lo tanto, muchas personas quedaban sin dinero y sin el bien.
Art. 138 bis
MODIFICACIÓN DE LA LEY 19.932, 3 DE FEBRERO DE 2004
En primer lugar, introduce una modificación al art. 1554 N°1. Este art. exige que la promesa debe constar por escrito, tratándose de las promesas en verde que regula este art. no basta con eso. Es necesario, según la norma, que la promesa se otorgue al menos mediante instrumento privado autorizado ante notario.
Lo anterior no es una escritura pública y como en derecho existe el viejo aforismo de “quien puede lo más puede lo menos”, si además se otorga por escritura pública se satisface sobradamente el requisito. Un instrumento privado autorizado ante notario quiere decir que el notario da fe de las personas que intervienen en el documento y puede dar fecha cierta, pero no constituye claramente una escritura pública.
Lo segundo, que a objeto de proteger a la parte que se considera débil en este contrato, el promitente vendedor tiene que caucionar el contrato con una póliza de seguro o una boleta bancaria de garantía en favor del promitente comprador. ¿Qué es lo que tiene que caucionar? Aquella parte que recibió en virtud de la promesa. Lo anterior salvaguarda que la persona, frente a la imposibilidad de cumplimiento del contrato, pueda rescatar su dinero. Se hace exigible si no se cumple con la condición o plazo pactado.
La protección que brinda esta norma es una hiperprotección, porque no sólo permanece la caución en tanto se celebra el contrato definitivo, que debería ser lo lógico, sino que la caución permanece mientras se inscribe la propiedad en el Registro del Conservador. Se entiende que es una promesa de compraventa de inmuebles. Entonces, no sólo se extiende a la celebración de un contrato definitivo, sino que, además, ese contrato hay que inscribirlo. El vendedor tiene que cumplir con su obligación de entrega conforme al art. 1824 del CC.
Art.138 bis
LEY 20.007, DE 11 DE ABRIL DE 2005
Esta ley viene a modificar, en el sentido de que agrega determinadas prestaciones. Le da otras alternativas al promitente vendedor para garantizar la devolución del precio y también le ofrece otras alternativas al promitente comprador. Una posibilidad es que el promitente comprador le entregue el dinero y el promitente vendedor garantiza con una póliza de seguros o con una boleta bancaria de garantía. Esta ley ofrece la posibilidad de que el promitente comprador deposite el precio o parte del precio en una cuenta de ahorro de la que no se pueda girar. ¿Por qué en ese caso el promitente vendedor no tiene que garantizar? Porque en este caso el dinero no pasa al promitente vendedor, eso es lo que quiere salvaguardar la ley. Lo que pasaba con las inmobiliarias es que parte del precio que recibían lo comenzaban a ocupar en sus operaciones. La segunda posibilidad es que el promitente comprador, en vez de entregarle el dinero, haga un depósito a plazo con instrucciones a un notario de entrega en caso que se cumpla la condición o plazo pactado en la promesa. Incluso, la ley va más allá, porque la exigencia de entrega depende de la inscripción, entiende la garantía en este sentido. Ejemplo: Yo hago un depósito a plazo en favor suyo del pie del precio de la promesa. Entonces ese pie se va a entregar no sólo cuando se celebre la compraventa sino cuando esté inscrita en el Registro en favor del promitente comprador.
Además, existe una modificación al art. 1554 N° 3. Como hemos visto la promesa debe contener un plazo o condición que fije la época, pero aquí la ley interviene directamente en los casos anteriores. Cuando hay cuenta de ahorro o existe depósito a plazo, la promesa contiene el plazo de un año, no sólo para celebrar la compraventa sino para inscribir en el registro. La ley se pone rigurosa, porque aquí existe derechamente un contrato dirigido, ya no es una norma de orden público de protección, la ley interviene directamente en el pacto contractual.
La norma es demasiado amplia porque también la hace aplicable a los casos de vivienda, locales comerciales, oficinas, etc., que al momento de celebrar el contrato de promesa tengan una hipoteca, mientras no se alce la hipoteca. El plazono es sólo para inscribir sino también para alzar los gravámenes que pueda tener la cosa. Es una norma muy rigurosa y protectora de los derechos del promitente comprador.
