Semaine 8: servitudes

Question 1

NOTES POWERPOINT

DÉFINITION D’UN CERTIFICAT DE LOCALISATION

Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, art. 2

Answer 1

Définition d’un certificat de Localisation
“Le certificat de localisation est un document en minutes comportant un
rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur‐géomètre exprime son opinion sur
la situation et la condition actuelles d’un bien‐fonds par rapport aux titres de
propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne
peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est
destiné.”

Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, art. 2

Question 2

AG doit vérifier les divers éléments concernant ou affectant le bien-fonds qui fait l’objet du certificat

Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, art. 9

Answer 2

Toute servitude active et passive inscrite comme telle au registre foncier.

toutes servitudes contenues dans le dernier acte d’acquisition.

Toute servitude apparente ou toute charge qui devrait normalement faire l’objet d’une servitude qui peut affecter le bien fond? POSER QUESTION

Question 3

Constitution d’une servitude

Code civil du Québec, art. 1181

Answer 3

-S’établit par contrat (droit réel), par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi.

• ELLE NE PEUT PAS S’ÉTABLIR SANS TITRE,
• la possession ne suffit pas à cet effet.

Question 4

Constitution de la servitude

• Article 1181, al. 2 C.c.Q*
• Article 1181 C.c.Q.*

Answer 4

• Nulle servitude ne peut s’établir sans titre. * Article 1181, al. 2 C.c.Q*
• La disposition ci haut oppose a l’acquisition d’une servitude par l’effet de la simple tolérance du propriétaire voisin, Article 1181 C.c.Q. elle s’oppose à l’acquisition d’une servitude par prescription

Question 5

Servitude apparente

Code civil du Québec, art. 1180

Answer 5

Les servitudes apparentes se manifeste par un signe extérieur, autrement elle est non apparente.

Question 6

Servitude apparente suite

art. 1180 C.c.Q.

Answer 6

Les servitudes apparentes sont celles qui se constatent par des ouvrages extérieurs et matériels
Ex: servitude de vue et fils électriques pour Hydro-Québec
art. 1180 C.c.Q.

Question 7

Servitude NON-apparente

Answer 7

ne relèvent d’aucun signe corporel, ils ne sont détectable qu’à la suite d’un examen des titres.
ex: servitudes de non-construction, de non construction en hauteur ou de coupe de bois.

Question 8

Fardeau de la preuve pour servitudes.

Answer 8

repose sur la partie qui invoque la constitution d’une servitude réelle, le doute doit être interprété contre la création d’un droit réel et en faveur du propriétaire qui s’y oppose.

autrement dit, tu dois faire valoir que la servitude est bel et bien réelle.

Question 9

Assiette de la servitude

Code civil du Québec, art. 1186

Answer 9

le propriétaire du fond dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant.

le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode.

toutefois s’il à un intérêt pour le faire, il peut déplacer à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. avec l’accord du propriétaire du fond dominant.

Question 10

Fin de la servitude

Answer 10

1- Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant.

2- Par la renonciation expresse du propriétaire du fond DOMINANT.

3- Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée

4- Par le rachat

5- Par le non-usage pendant 10 ans. PQ

Question 11

Fin de la servitude parce que le motif qui a justifié sa création ne vaut plus

Answer 11

• UNE SERVITUDE NE CESSE PAS D’EXISTER PARCE QUE LE MOTIF QUI A JUSTIFIÉ SA CRÉATION NE VAUT PLUS OU QUE LA SERVITUDE CESSE D’ÊTRE UTILE OU NÉCESSAIRE.
• Cependant, l’extinction d’une servitude peut être déduite du comportement des parties et de leur intention en découlant.

Question 12

Fin de la servitude

art. 1191(5°) C.c.Q

Answer 12

le non-usage pendant 10 ans mets fin à la servitude, on présume qu’après 10 ans de non-exercice, il y a renonciation à la servitude.

art. 1191(5°) C.c.Q

Question 13

AG PEUT positionner l’assiette:

Answer 13

• d’une servitude ou d’une charge apparente.

- d’une servitude non apparente lorsqu’elle est décrite précisément au sein du titre constitutif.

Question 14

AG ne peut PAS se prononcer

Answer 14

• sur la validité juridique d’une servitude

- sur les droits concernant l’exercice d’une servitude.

Question 15

AG DOIT et ne doit PAS

Answer 15

• DOIT procéder à son propre examen des titres afin de déceler les servitudes pouvant affecter un bien-fonds.
• DOIT investiguer sur le terrain afin de localiser l’assiette de la servitude telle qu’exercée dans la réalité.
• NE DOIT PAS se fier sur les recherches effectuées par un notaire
• NE DOIT PAS agir sur la base d’un avis juridique donné par un notaire.

Question 16

QUESTIONS

Answer 16

COMPLÉMENT AUX NOTES

Question 17

Si une servitude n’est pas mentionnée au sein d’un acte de vente, est-elle quand même opposable au détenteur de ce titre?

Answer 17

OUI

ex: servitude de stationnement, même si pas mentionnée dans l’acte de vente cela ne peut pas faire échec de son existence.

Question 18

Si un notaire vous avise que la servitude est invalide, devez-vous l’indiquer quand même au sein de votre certificat de localisation?

Answer 18

OUI

Question 19

AG peut-il se fier aux servitudes indiquées dans un titre de propriété pour conclure sur les servitudes qui affectent un immeuble?

Answer 19

NON, il doit aller voir l’acte de servitude même.

Question 20

À l’inverse, est-ce que la simple mention d’une servitude dans un acte emporte une reconnaissance du droit à l’exercice de la servitude

Answer 20

NON
“Dans cette affaire, on peut lire que la simple mention des servitudes dans un acte d’acquisition ou dans un certificat de localisation n’emporte pas une
reconnaissance du droit à l’exercice de la servitude”

Question 21

Est-ce que le fait pour un AG de ne pas indiquer la bonne largeur d’une servitude au sein de son C.loc constitue une faute professionnelle?

Answer 21

OUI

Question 22

Est-ce qu’un AG excède les limites de sa compétence en donnant son opinion sur le mode d’exercice d’une servitude?

Answer 22

OUI

Question 23

S’il s’avérait que le titre de propriété de Noël Gadoury était
déclaré invalide (# 126 917), est‐ce que la servitude consentie au
sein de l’acte # 136 585 serait quand même valide ?

Answer 23

NON

Question 24

Fonds enclavé

Answer 24

La jurisprudence admet toutefois que l’assiette du droit de passage pour fonds
enclavé puisse se prescrire par l’écoulement du temps. L’impossibilité juridique de
constituer une servitude sans titre ne saurait s’appliquer au droit de passage qui
résulte de l’enclave puisque ce dernier ne constitue pas une servitude
conventionnelle, mais une servitude établie par la loi, découlant d’une règle
particulière inhérente au droit de propriété immobilière. Dans ce dernier cas, la
possession du passage ne fait pas naître le droit (la loi l’établit déjà); elle établit
simplement une présomption que le choix du site a été réglé entre les parties ». Cette
application particulière de la prescription de l’assiette d’un droit de passage se limite
strictement au cas d’enclave. D’aucune manière elle ne devrait être étendue aux cas
de servitude contractuelle.

autrement dit: meme lorsque fond enclavé, le droit de passage NE PREND PAS VIE a cause d’une prescription ou d’une possession.

Question 25

Désignation insuffisante

Answer 25

« L’acte constitutif doit, en outre, préciser l’assiette de la servitude, soit l’endroit où
elle s’exercera et son étendue. À défaut d’une telle désignation, la servitude n’est pas
invalide; l’assiette se confond alors avec l’ensemble du fonds servant ou de la zone
désignée dans l’acte constitutif (par exemple, le boisé). Toutefois, avant de conclure en
ce sens, le tribunal doit chercher l’intention des parties dans l’acte constitutif en
favorisant une interprétation globale du contrat et en accord avec la configuration des
lieux. En cas de litige, la Cour d’appel est venue confirmer depuis longtemps la
possibilité de fixer judiciairement l’assiette d’une servitude conventionnelle, en
interprétant la volonté des parties. À cette occasion, le tribunal peut tenir compte de
la finalité de la servitude, de la conduite des parties, de l’exercice constant de la
servitude à un endroit précis et de la tolérance du propriétaire du fonds servant ».

Question 26

Si la largeur de 15 pieds mentionnée au sein de l’acte publié sous
le # 349 748 n’est pas complètement utilisée pendant 10 ans, la
portion non utilisée de l’assiette est‐elle éteinte par
prescription?

Answer 26

OUI

Question 27

Réduction de la servitude :

Answer 27

« Sans pour autant l’éteindre, le non‐usage d’une partie de la servitude peut
entraîner sa réduction, c’est‐à‐dire causer une perte partielle de la servitude.
Dans le cas d’un droit de passage, le titulaire qui en fait un usage plus
restreint que celui auquel il a droit voit, avec le temps, l’étendue de l’assiette
de sa servitude diminuer. Le propriétaire du fonds dominant qui passe
toujours sur la même lisière de terrain pendant dix ans limite son droit à cette
lisière et perd le bénéfice du reste de l’assiette. Il ne peut plus, après
l’expiration de ce temps, exercer la servitude dans sa plénitude »

Question 28

Celui qui bénéficie de la prescription extinctive à l’égard de
l’assiette d’une servitude peut‐il y renoncer ?

Answer 28

OUI

Question 29

Est‐ce l’arpenteur‐géomètre qui doit conclure sur une éventuelle
prescription extinctive d’une portion de l’assiette d’une
servitude?

Answer 29

NON

Question 30

Desroches et Desroches Inc. et Maurice Rondeau décide de
déplacer l’assiette de la servitude par une convention verbale
non publiée, la nouvelle assiette de la servitude est‐elle
opposable aux acquéreurs subséquents ?

Answer 30

NON

Question 31

Si le déplacement de l’assiette par une convention verbale est
indiquée au sein d’un certificat de localisation, est‐ce que cette
mention est suffisante pour constituer une mesure de publicité
adéquate de la nouvelle servitude?

Answer 31

NON, le Cloc doit être utilisé a ses fins UNIQUEMENT ce qui n’est pas le cas ici, il faut un acte de servitude.

« La mention de l’arpenteur géomètre à l’effet que le tuyau est situé à
l’extérieur de la servitude ne constitue qu’une description graphique de la
réalité des lieux et n’est pas suffisante pour établir, vis‐à‐vis d’un tiers
acquéreur que l’assiette a été déplacée ».