Semaine 4: morcellement initial Flashcards
Lecture 407 à 437 livre bleu: ANALYSE FONCIERE
- examen, souvent minutieux, qui tente de dégager les éléments propre à expliquer une situation.
- partie des opérations ou l,arpenteur geometre étudie et soupese l’ensemble des renseignements recueuillis en vue de formuler son opinion sur la position d’une limite.
Analyse fonciere definition
Partie des opérations ou l,AG étudie et soupese l’ensemble des renseignements recueillis au cours de son enquete dans le but d’expliquer un situation ou de formuler une opinion professionnelle sur la situation fonciere d’un ou de plusieurs immeuble, ce qui inclut une opinion concernant la position des limites de propriété.
Processus d’analyse fonciere
- naviguer entre l’identification de correlations (concordances)
- formulation d’hypothese suivi de validation.
analyse systématique de l’exactitude.
.
analyse de corrélation géomètrique
- Vise à chercher et à identifier des corrélations et ou concordances géométrique.
- doit confirmer ou infirmer si les objets physiques localisés sont bien les memes que ceux mentionnées ou representé au sein des documents.
raisonnement logique (418)
- ne jamais presumer exact ce que l’on trouve sur le terrain. ce n’est pas pcq il y a 4 tuyau monté par un medaillon que c’est des reperes.
- ce n’est pas pcq le titre dit qu’il y a 4 erables au coins du lot, que les erables sont les coins du lot.
Guide pour l’enquête et l’analyse foncière (24-47)
étudie et soupèse l’ensemble des
renseignements recueillis au cours de son enquête dans le but d’expliquer une situation ou
de formuler une opinion professionnelle sur la situation foncière d’un ou de plusieurs
immeubles, ce qui inclut une opinion concernant la position des limites de propriété
l’enquete fonciere
si la limite d’une propriété est visible grace à des reperes physique sur le terrain tel la présence de reperes.
la limite juridique reste invisible.
Présomption de fait
-La présomption « est une conséquence que la loi ou le tribunal tire d’un fait
connu à un fait inconnu »52
- la présomption d’exactitude du plan cadastral édictée à l’article
3027 C.c.Q.
présomption de fait recevable et acceptable
Il est donc prévu à l’article 2849 du Code civil du Québec que les présomptions, qui ne
sont pas établies par la loi (donc les présomptions de fait), « sont laissées à l’appréciation
du tribunal qui ne doit prendre en considération que celles qui sont graves, précises et
concordantes ».
Une présomption serait considérée recevable ou probante notamment :
lorsqu’il est possible d’en dégager des probabilités suffisamment prépondérantes
pour produire une certitude raisonnable permettant de conclure dans un sens précis56;
lorsqu’il est possible de faire naître une certitude suffisante pour justifier la
conclusion que l’on tire des prémisses57;
lorsqu’elle permet d’arriver à la conclusion la plus rationnelle ou à l’acceptation de
la solution la plus plausible ou la plus raisonnable à partir des faits trouvés et après
constatation qu’aucun autre facteur connu ne semble expliquer l’état de fait observé
de manière aussi rationnelle58;
lorsqu’elle est prépondérante au point de mener à une conclusion qui doit dépasser
le seuil de l’hypothèse même vraisemblable59;
lorsque les indices connus doivent rendre probable l’existence du fait inconnu sans
qu’il soit nécessaire d’exclure toute autre possibilité60;
Raisonnement logique (3)
- déduction
- induction
- abduction
Déduction
va du général vers le particulier, allant d’un morcellement plus grand vers le lot en questions
Induction (art_2804)
l’inverse de la déduction, va du particulier vers le général.
- C’est en multipliant et en analysant les faits que l’on peut en induire une théorie générale
- Une conclusion tirée d’un raisonnement inductif est considérée comme étant
plus fragile puisqu’il demeure toujours possible de trouver une exception à la règle, c’està-dire un cas qui ne corrobore pas l’énoncé général.
- la conclusion tire plus de la probabilité que la vérité.
« la preuve qui rend
l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi
n’exige une preuve plus convaincante »(art_2804)
abduction
-un processus visant à formuler des hypothèses
explicatives et de les confronter aux faits collectés, on y va par éliminations jusqu’à en trouver qu’un seul possible. ** est souvent utilisé lorsqu’il y a un manque de données géométrique**
détermination d’une limite séparatrice
on appliquera d’abord la prescription lorsque ses conditions d’application
sont réalisées. À défaut, on appliquera les titres, lorsqu’ils sont d’un auteur commun et qu’ils
comportent des mesures précises ou aboutissants précis. À défaut, on appliquera la
possession, et enfin, les titres, le cadastre et autres documents utiles. Tant que les titres ne
sont pas d’un auteur commun, ils ne sont ni plus ni moins que des actes unilatéraux et
n’engagent pas les voisins. On pourra cependant y trouver des indices utiles
lorsque les titres sont d’un auteur commun
Quand les titres des parties émanent d’un auteur commun, ce sont ces titres qui doivent
servir de base aux opérations de l’arpenteur-géomètre, car l’intention réelle des parties lors
de la première transaction lie les acquéreurs subséquents.
lorsque la preuve de la propriété n’est pas clairement etablie à defaut de bornage
Les marques
d’occupation sont alors considérées comme étant la représentation la plus probable de la
limite séparative, à défaut d’un bornage.
MARQUE D’OCCUPATION
Il n’est pas question alors de possession au-delà du titre mais simplement une manière de transposer la description du titre dans la réalité.
instance ou la possession devient prescription acquisitive
il peut apparaître clairement que la possession effective sur les lieux se situe au-delà de la limite de propriété. Il est possible de détecter ce type de situation lorsque les limites sont certaines et déterminées. La possession devient alors
potentiellement génératrice d’une prescription acquisitive pouvant faire surgir une nouvelle
limite. Dans ce cas, les marques d’occupation ne sont plus considérées comme la représentation la plus probable de la limite séparative, mais plutôt comme une source potentielle de droits pouvant faire naître une nouvelle limite.
si le titre concorde avec des limites bornés
Autrement dit, en présence de limites bornées ou de limites certaines et déterminées, ni la
représentation sur le plan cadastral, ce qui demeure également vrai pour le plan du cadastre
du Québec, ni les marques d’occupation ne devraient influencer l’opinion de l’arpenteurgéomètre qui réalise une mission de constatation.
l’AG ne peut pas faire de nouvelle limites si le client pense avoir une prescription acquisitive sans jusgement… il doit se fier QUE au titres qu’il détient.
Si un propriétaire croit qu’il a exercé, au-delà de son titre, une possession conforme aux
qualités prévues au sein du Code civil du Québec89, pendant une durée suffisante90 et, que
la prescription acquisitive aurait opéré en sa faveur, il devra alors exercer le recours
juridique prévu par la loi91. En l’absence de jugement ou d’un acte juridique, l’arpenteurgéomètre qui réalise une mission de constatation n’a pas la compétence pour statuer sur
une possible prescription acquisitive92 et il devra alors considérer que les titres de propriété.
Reconstitution du morcellement initial
sauf dans le cas d’une limite bornée, la premiere etape est tjrs de construire le morcellement initial.
pk faire cela
L’exercice consiste donc à transposer dans la réalité des mentions ou des éléments de référence mentionnés dans un titre de propriété (informations internes émanant de la description de l’immeuble) ou au sein d’autres documents comme un plan cadastral ou une description technique (informations externes).
types de vestiges
vestiges permettant d’établir la relation entre les éléments théoriques (titre, plan, etc.) et les
éléments physiques (bâtiments, repères, tuyaux, etc.)
deux possibilité pour faire le morcellement, cas ou l’auteur na pas recours à un AG
En
présence d’une limite non arpentée, seules les informations internes au titre (description de
l’immeuble) peuvent être analysées pour valider si le bien-fonds aliéné constitue un corps
certain et déterminé ou, en d’autres mots, si les limites sont certaines et déterminées.
deux possibilité pour faire le morcellement, cas ou l’auteur a recours à un AG
En présence
d’un arpentage préalable, les informations externes au titre (ex. : notes des opérations et
plan de l’arpenteur-géomètre) doivent être analysées pour valider si le bien-fonds aliéné
constitue un corps certain et déterminé ou, en d’autres mots, si les limites sont certaines et
déterminées.
limites non-arpentés
l’exercice de transposition dans la réalité peut mener potentiellement à trois
situations.
- le titre peut contenir des mentions ou des rattachements à des éléments
physiques dont il est possible d’en dégager un corps certain et déterminé ou des limites
précises. Lorsque les éléments physiques sont présents sur les lieux, il en résulte
normalement une ou plusieurs limites certaines et déterminées
limites non-arpentés
l’exercice de transposition dans la réalité peut mener potentiellement à trois
situations.
- le titre peut contenir les mêmes mentions ou rattachements, mais les
éléments physiques auxquels on réfère sont disparus ou absents sur les lieux
que faire:
pour rétablir la position d’un
élément physique disparu, comme d’anciennes photographies aériennes ou d’anciens
documents d’arpentage sur lequel apparaît l’élément recherché. Les documents
d’arpentage peuvent se retrouver au sein de greffes d’arpenteurs-géomètres de pratique
privée mais, selon le contexte, des recherches auprès des autorités peuvent aussi être
profitables97 (ministères, municipalités, Hydro-Québec, Bell Canada, Énergir, etc.). Il ne
faut pas négliger ces sources d’information, surtout celles produites par un arpenteurgéomètre, expert de la mesure, puisque ses opérations mathématiques de localisation sont
présumées exactes, à moins qu’une erreur manifeste soit démontrée
limites non-arpentés
l’exercice de transposition dans la réalité peut mener potentiellement à trois
situations.
3.un titre peut être caractérisé par l’absence de mentions ou de rattachements à
des éléments physiques faisant en sorte qu’il devient impossible d’en dégager un corps
certain et déterminé
que faire:
il faut donc s’en rapporter
aux autres indications comme les marques d’occupation.
L’arpenteur-géomètre peut aussi tenter de trouver des documents d’arpentage de référence
au sein des greffes de ses confrères ayant œuvré dans le secteur concerné. C’est souvent
dans ces situations qu’il est utile de connaître le territoire et l’identité des confrères qui
peuvent y avoir travaillé. Ces documents de référence peuvent devenir un appui important
au soutien de l’opinion professionnelle. La prudence est cependant de mise puisque ces
documents ne sont pas nécessairement au soutien du morcellement initial, auquel cas, ils
correspondent à une opinion que l’arpenteur-géomètre devra valider
Lorsque les limites initiales sont arpentés
il faut “assumer” que le plan de l’arpenteur géomètre d’avant est exact, on veut eviter de changer les limites.
on doit véiter de semer le doute en mettant une limite différente de l’originale.
Il soulève avec raison que l’arpentage initial jouit
d’une autorité et doit toujours demeurer la référence pour tout arpentage ultérieur. Suite à
un arpentage initial, tout autre arpenteur-géomètre (que l’on peut qualifier d’arpenteurgéomètre découvreur ou enquêteur), mandaté sur le même secteur, doit avoir comme
objectif de reconstituer l’arpentage d’origine et non de modifier la position des limites
originales. Comme mentionné à la section précédente, l’arpenteur-géomètre ne doit pas
prendre en considération les arpentages subséquents à moins d’une preuve à l’effet qu’un
arpentage subséquent a été réalisé conformément à l’arpentage d’origine.
le cadastre du QC est supposé exact ou non?
Les coordonnées pouvant être déduites du plan de rénovation cadastrale donnent une idée
approximative de ce que pourrait être la position de la délimitation de la propriété. En aucun
temps, elles ne peuvent être utilisées pour délimiter la propriété sans qu’une étude préalable
du secteur à délimiter, comprenant le levé de repères et des occupations, n’ait été faite. En
cas de discordance entre les coordonnées du cadastre et celles déduites suite au levé des
lieux, ces dernières ont priorité.
soutiennent que les coordonnées géodésiques qui
supportent le plan cadastral n’ont pas pour rôle de définir les limites de propriété ou, du moins, ne peuvent l’être qu’après avoir été comparées à la réalité tant physique que légale des lieux.
COURS EN CLASSE
Morcellement initial
lors de l’analyse
Toujours voir le titre d’origine de l’auteur commun*
Analyse fonciere
bureau de publicité = bureau de la publicité des droits
Comment les tribunaux procèdent?
-on a des faits, des titres, bref des informations, on va commencer à résonner de facon logique= présomption de fait.
présomtpion de fait (art_28811 C.c.Q.)
” la présomption de fait est une conséquence que la loi ou le tribunal tire d,un fait connu à un fait inconnu”= une opinion
- l’opinion (présomption) est prépondérante lorsque les probabilités sont hautes.
- certitude suffisante.
- conclusion la plus rationnelle.
- Repose sur la balance des probabilités. cela n’empeche pas d’autres possibilités, mais elles sont moins PROBABLE.
critères des présomptions
art_2849-0 C.c.Q
critères:
les présomptions de fait doivent etre:
-graves: fait rapport à l’induction, j’ai des faits d’un bord qui sont connus qui mène a des faits inconnus. elles doivent etre ROBUSTESSE
- précises: Les inductions résultent du fait connu établissent directement et ne mène dans aucune autre direction (EXCLUSIVITÉ D’UNE SEULE CONCLUSION)
- concordante: ayant toute une origines commune ou differents elles cherchent a se prouver (mise en commun de plusieurs elements de preuves pour approuver, elles concordent)
= OPINION JUSTIFIÉ
présomption de fait = opinion établi par le tribunal
présomption d’exactitude du cadastre*
présomption 19.2 loi 925
3026 position relative du cadastre
voir video
présomption simple
renversement de la preuve (si client à preuve que le cadastre est erronée pour sa limite).
extraction cadastrale
prendre des coordonnées issu du cadastre…ont peu s’appuyer la dessus? Non, position relative, on a jusqu’à 42 cm d’exactitude pour la rénovation cadastrale à cause de la tolérence graphique.
à quoi sert? intention géométrique.
exercise de cas
on ne va pas plus loin aujourd’hui
grosse différence entre borne et repere
pour la borne il y a un proces verbal qui mets en accord les deux voisins. donc bcp plus important et est difficilement contestable. la portée du repere n’est pas la meme.
déduction général au plus particulier.
deux prémisses (fait connus) mene a fait inconnus.
voir exemple**
exemple: théorie des ensembles ; (le plus solide si les 2 prémises sont solides), pour démonter le cas il faut démonter les prémises
TOUT arpenteur qui assiste à la formation continue sur l’analyse foncière deviendra un expert foncier émérite
induction du particulier au general
exemple**
ca flotte un peu plus (moins solide)
abduction
forme de raisonnement qui consiste à supprimer les solutions impossibles de tenter de trouver la meilleur explications (penser policier, suspect)
PAUSE
…
Dans quels types de mandat l’AG doit-il s’interesser au morcellement initial?
moi: dans tous les dossier
prof: dans tous les dossier ou l’AG à de opiner sur les limites de propriétés (pas mal tous le temps)
importance du morcellement initial
- premier titre guide de AG
2. titre qui emane d’un auteur commun (intention reelle)
cas reelle
dans le cas de construction dans un centre ville avec la marge 0, vaut mieux borner, puisque des fois il y a des imprécisions.
corps certain = limites ou tenants et aboutissants étant des reperes physiques ou topographiques
il y a un caract;re tangible dans la description.
= résultat probable, limite certaine et determinée.
obligations d’analyse des faits, complets
dans le cas de limite initiale non arpenté
rattachement a un element physique absent.
prendre les moyens raisonnables afin de dissiper l’incertitude.
Q:
LIMITE INITIALE NON ARPENTÉ
SANS RATTACHEMENTS À UN ELEMNTS PHYSIQUE
DESCRIPTION FAISANT REFERENCE A DES LOTS CRÉES AU CADASTRE.
la cadastre originaire est pertinent peu importe ca fait combien de temps.
si prescription acquisitive change-t’elle la limite du lot originaire?
Non elle reste toujours la meme dans le cadastre originaire, s’il y a prescription acquisitive il s’agit d’une nouvelle limite, mais il ne faut pas toucher à l’ancienne.
PAUSE
…
art_(19.2) renovation cadastrale.
question a formuler au prof.
découverte de l’intention géométrique
- avec distance constance à des rues parrallele laisse sous entendre qu’il y a du parallelisme (peut deduire angle)
- peut aider avec la cohérence et le degres de concordance (pt un propriétaire a planté un tuyau) avec l’analyse fonciere on peut regler les irregularité.
Q: lors de l’appreciation des écarts-types, quel est le seuil de tolérance de l’AG pour conclure que al correlation est probante?
(limite initiale arpenté)
il n’y en a pas de seuil, tout depend du contexte en question.
en résumé
traces the footsteps of the original surveyor
il y a des bornes, les bornes priment sur le proces verbal si jamais il n’y a pas concordance.
- On tente de respecter ce qu’il y a sur le terrain, ne pas semer la confusion.
- il faut suivre les pas de l’arpenteur geometre précédent.
limite initiale arpentée
Modele géométrique cohérent, mais vestiges absents ou non corrélés.
consulter les notes d’operations du createur.
consultation des documents créeer par createur.
types d’immatriculation cadastrale
-d’identification (droits existants, il y a deja un propriétaire. fait l’objet d’une aliénation par titre).
- limite cadastrale n’est pas necessairement la veritable limite de propriété.
- se raccrocher à ce qu’il y a sur l’acte.
bornes originale n’est pas la meme chose que bornes normal, car il n’y a pas de proces verbal à l’amiable
mais font authorité.
verrifier morcellement vs identification
but: qu’elle ligne prime sur l’autre.
avant il y a avait annulation, mnt il y a remplacement.
ce qui explique des numero etrange à l’original
cas pratique royaume de saguenay
trouver point, faire transformation, eleminer des points pour avoir petits ecarts…si pas assez de points alors regarder ancien C.loC DU CREATEUR, DONC C’EST CORRECT pour avoir plus de “reperes”…pt pas physiques, mais graphique, INDUCTION voir exemple video.
aussi non on ne peut pas utiliser les C.loc comme etant une certitude
différence entre C.loc du CREATEUR vs. DÉCOUVREUR
2941 (C.c.Q.)
le titre prime.
