partie 1: LES CONTRATS RELATIFS A UNE CHOSE titre 2: Le bail, section 1 : Les éléments constitutifs du bail Flashcards
les points communs entre vente et bail
1: L’objet du contrat: une chose
2: l’onérosité de ces contrats
3: des équivalents d’obligations de délivrance conforme ou de garantie des vices cachés.
quel catégorie est le bail
c’est une forme de contrat de louage,
Les éléments constitutifs du bail
sont à 1709 actuel et futur :
4 éléments essentiels qui permettent de caractériser le bail :
- Jouissance de la chose
- Assuré par un bailleur à un locataire
- Pour une certaine durée
- Moyennant un prix que l’on va nommer loyer
grande différence entre bail et vente
la vente transporte dans le patrimoine de l’acquéreur un droit réel : grâce et par la vente l’acheteur a un droit direct sur la chose et est titulaire d’un droit réel sur la chose, tel n’est pas le cas du locataire qui n’a aucun droit direct sur la chose.
–>Le locataire a en effet un droit personnel mais pas réel
quel est l’objet de la jouissance
1713 éclaire et est relativement large : on peut louer toute sorte de bien meuble ou immeuble.
–>Donc tout peut être objet de bail, des meubles ou des immeubles.
est-ce que des choses peuvent par nature ne pas pouvoir faire l’objet d’un bail ?
Pour les choses consomptibles par exemple ça n’est pas possible : comme les denrées alimentaires : on peut pas louer une côte de bœuf.
aussi: les choses hors commerce ne peuvent pas faire l’objet de contrat ou de location, d’un bail. C’est sur ce fondement que la Cour de cassation a dans une décision de 1991 a interdit les conventions de mère porteuse, on ne peut pas louer son corps.
un usufruitier a-t-il le pouvoir de faire jouir ?
L’article 595 du code civil prévoit que « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit réel démembré qu’est l’usufruit à titre onéreux ou gratuit »
–>Il y a des exceptions : si le bail est supérieur à 9 ans, si c’est un bail rural dans ce cas-là il faut l’accord du nu propriétaire.
le sous locataire a-t-il le pvr de faire jouir ?
Article 1717 : « le preneur a le droit de sous louer et même de céder son droit à un autre (cession de contrat) si cette faculté ne sui est pas interdite »
–>s’il n’y a rien dans le contrat il peut.
un bien qui relèvent de la communauté de deux époux peut-il être donné à bail?
L’un des époux peut seul donner à bail un bien qui fait partie de cette communauté.
–>L’article 215 al 3 répond : les époux peuvent conclure des baux sans l’accord de l’autre avec les mêmes limites que pour le bail pour l’usufruitier.
est-ce que l’un des coindivisaire peut seul et valablement consentir un bail sur le bien indivis ?
Article 815-3 : il faut une majorité qualifiée des deux tiers des droits indivis pour que le bail soit valablement conclu :
–>si en contravention avec l’exigence un coindivisaire qui détient moins de deux tiers consent ce bail, il sera inopposable aux autres indivisaires et suspendu au résultat du partage.
le bail de la chose d’autrui
sanction particulière : le bail de la chose d’autrui n’est pas nul, il est valable entre les cocontractants,
–>simplement il sera inopposable au vrai propriétaire.
donc :le propriétaire sera fondé à venir revendiquer le bien dans les mains du locataire
sauf : le preneur à réussir à se prévaloir de la théorie de la propriété apparente, la Cour de cassation ayant jugé dans un arrêt du 21 janvier 1981 que cette théorie pouvait s’appliquer dans l’hypothèse du bail de la chose d’autrui.
l’obligation de faire jouir pour le bailleur
Le propre du bail c’est cette obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée. C’est-ce que prévoit l’article 1719 dans son 3 :
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
–>Existe pendant toute la durée du bail, Cette jouissance doit de plus s’exercer librement pour qu’on puisse qualifier ça de contrat de bail
conséquence : si on loue un coffre fort à la banque mais qu’on y a accès qu’à certaines heures ça marche pas du tout
la jouissance doit être comment?
paisible et exclusive
exclusive : si on met à la disposition de plusieurs personnes un jardin ça sera pas un contrat de bail.
paisible : c’est pour le bailleur s’obliger à ne pas perturber la jouissance de la chose par le preneur.
–>Pour que cette jouissance paisible soit assurée il faut que le bailleur satisfasse à son obligation d’entretenir la chose de telle sorte que le preneur puisse profiter de la chose.
Ce qui va essentiellement distinguer bail et vente
nature du droit conféré: le contrat de vente confère un droit réel sur la chose, et le droit de bail confère un droit personnel contre le bailleur mais aucun droit réel direct sur la chose.
distinction bail et de la convention d’usufruit
La convention d’usufruit va transférer des droits réels démembrés et on va donc avoir un droit réel sur la chose, qu’on a pas dans le contrat de bail.
Autre différence : l’usufruit est en principe consacré pour la vie de l’usufruitier alors que le bail est intrinsèquement temporaire.
distinction : le bail et le contrat de dépôt
le dépôt est un contrat réel (contrat qui est conclu par la remise de la chose) : c’est un contrat par lequel le dépositaire s’engage à garder la chose remise par un déposant puis à lui restituer.
–>Peut être à titre gratuit contrairement au bail
Autre différence : s’il est à titre gratuit le contrat de dépôt est unilatérale alors que le contrat de bail est systématiquement synallagmatique.
distinction : le bail et le commodat
La différence fondamentale entre le commodat et le dépôt c’est qu’on peut se servir de la chose qu’on prête.
La principale différence avec le bail c’est que le commodat sera en principe gratuit.
Différence entre bail et licence
on va utiliser ce terme dès lors que la chose est une chose incorporelle
distinction : bail et convention d’occupation précaire
le bail certes est temporaire, mais il s’inscrit dans la durée, cela veut dire que le bailleur ne peut pas mettre un terme au bail avant l’échéance prévu ou d’avoir laissé un délai raisonnable au preneur.
Alors que dans une convention d’occupation précaire il n’y a pas de stabilité et ça peut être résilié à tout moment.
Baux à durée indéterminée
Un bail sera considéré comme à durée indéterminée dès lors que les parties n’ont pas prévu de terme extinctif
–>Mais aussi en présence d’un bail verbal
+
quand on contrat à durée déterminé fait l’objet d’une tacite reconduction il va se transformer en bail à durée indéterminée.
prohibition des engagements perpétuels
1210 :
Les engagements perpétuels sont prohibés.
Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée.
donc : Dans un contrat à durée indéterminée, la faculté de résolution unilatérale est la conséquence de la prohibition des engagements perpétuels.
Baux à durée déterminée
terme extinctif dont un contrat écrit: 1737 du code civil : « Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »
mais: cela n’empêche pas les parties de prolonger le terme qui implique que pour la durée restant à courir le contrat soit reconduit dans les mêmes termes qui furent les siens.
cela n’empêche pas non plus de renouveler le bail
reconduction tacite du bail?
c’est possible 1738 : « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »
la principale cause d’extinction du bail
la destruction de la chose louée, Article 1741 : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée. »
en gros : 1722 : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »
–>Article qui a été invoqué pendant le covid sans succès
