partie 1: LES CONTRATS RELATIFS A UNE CHOSE titre 1: La vente Flashcards
définition de la vente
1582 : convention par laquelle l’un s’obliger à livrer une chose, l’autre à la payer.
–>Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé
élément fondamental de la vente
contrat par lequel la qualité de propriétaire va changer
définition finale de la vente
contrat par lequel, en contre partie d’un prix, le vendeur cède au profit de l’acheteur la propriété d’un bien corporel ou incorporel
–>c’est pas un simple contrat de transfert de propriété
le transfert est comment
solo concensu : automaticité du transfert
les avants contrats de vente
- Le pacte de préférence
- la promesse unilatérale
- la promesse synallagmatique
particularité des avants contrats
ce sont des contrats
la définition du pacte de préférence
dans le code depuis 2016 à 1123 :
Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter
–>convention dans laquelle on va faire du cocontractant un privilégié auquel, si et seulement si je déicide de contracter (c’est à dire de vendre), je m’engage à proposer prioritairement le bien.
à quoi donne accès le droit de préférence
une forme de droit de préemption
–>Obligation de faire : le promettant n’a l’obligation de vendre mais à partir du moment où le vendeur se décide à vendre il y a une priorité qui s’opère
–>Le promettant n’a jamais l’obligation de vendre
pour le bénéficiaire: il est libre ou non d’accepter l’offre
comment le pacte de préférence peut-il devenir synallagmatique
s’il est accordée en contre-partie d’un prix
–>Pas prévu expressément pas le code mais avant-projet de réforme: 1585 : Lorsque les parties concluent un pacte de préférence, elles peuvent convenir d’une somme à verser par le bénéficiaire, en contrepartie de la priorité qui lui est accordée par le promettant.
type de contrat pacte de préférence
contrat consensuel indépendamment de la forme du contrat projeté
–>même si le pacte de préférence porte sur un contrat solennel c’est un contrat consensuel
différentes formes de contrats
consensuel :formé du seul fait de la volonté indépendamment de tout aspect formel et d’un écrit
solennel: il faut une forme particulière notamment un écrit (donation mariage)
réel : il leur faut la remise de la chose pour qu’il soit formé, c’est un contrat au sujet duquel la remise de la chose est une condition de validité du contrat
les conditions de validité classiques pour le pacte de préférence
droit des contrats commun: consentement, capacité, la chose doit être précisément déterminée (contenue et objet du pacte doivent aussi être clairement déterminés).
le prix de la possible vente ultérieure est il une condition de validité du pacte de préférence ?
3ème civ 15 janvier 2003 : la prédétermination du prix du contrat envisagé n’est pas une condition de validité du pacte de préférence quant bien même si le contrat envisagé est une contrat de vente qui nécessitera le prix
la détermination durée du pacte de préférence est-elle une conditions de validité du pacte de préférence ?
3ème civ 15 janvier 2003: la stipulation de la durée n’est pas une condition de validité
les façon d’envisager la durée d’un pacte de préférence
- Les parties ont décidé expressément d’enfermer le pacte dans un délai et dans ce cas-là il est à durée déterminée
- Les parties n’ont pas entendu octroyer un terme à ce pacte qui est alors un pacte à durée indéterminée–>Obligation assez lourde.
–>Donc : si durée déterminée les parties doivent l’exécuter jusqu’à son terme mais si durée indéterminée, faculté de résolution unilatérale d’un contrat à la condition que l’auteur de la rupture en informe le cocontractant en lui laissant un délai de préavis raisonnable.
l’avant projet et la durée du pacte de préférence
1585 al 2 : le pacte est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, dans ce dernier cas le pacte ne peut être résilié unilatéralement avant l’expiration d’un délai raisonnable et sous réserve d’un préavis conforme à l’article 1211.
–>sous réserve de 1211: article qui prévoit qu’en cas de résiliation unilatérale d’un contrat à durée indéterminée l’auteur de la résiliation doit laisser à son partenaire un préavis raisonnable
seule obligation qui lie le promettant tant que la chose n’est pas vendue pacte de préférence
obligation de ne pas consentir à un tiers, en fait le pacte de préférence ne fait peser des obligations que s’il y a décision de vente mais oblige pas à vendre
–>Le pacte de préférence sur achat existe aussi c’est le même principe
les délais de l’offre pour le pacte de préférence
dépend que ce soit avec ou sans délai:
si le délai était prévu: on doit s’y tenir, c’est l’hypothèse où on précise dans l’offre de vente que l’offre est valable un certain temps, ou alors que le pacte lui même prévoit un certain délai
si pas de délai prévu nul part: actuellement c’est les règles du droit commun qui s’applique mais avant projet de réforme: 1586 : si le promettant établis une offre de vente il la notifie au bénéficiaire, si aucun délai n’a été convenu le promettant fixe un délai qui doit être raisonnable. (délai raisonnable donc)
condition de vente à un autre pour le pacte de préférence si le bénéficiaire a refusé
si on propose à un autre d’acheter une maison on ne peut que le proposer aux même conditions ou à des conditions moins favorables.
–>D’où 1586 de l’avant-projet : le promettant est libre de vendre à un tiers aux mêmes conditions ou à des conditions moins avantageuses
l’action interrogatoire pour le pacte de préférence
1123 al 3 : “Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. »
–>permet pour le tiers de se sécuriser
al 4 : L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat
hypothèse dans laquelle le tiers méconnaît le pacte en contractant avec un tiers au mépris des droits du bénéficiaire.
Cour de cassation chambre mixte 26 mai 2006 : à condition de rapporter une double le bénéficiaire du pacte pouvait solliciter l’annulation et la substitution dans les droits du tiers
–>Le et est une erreur de la CDC, à remplacer par ou
donc double preuve :
1 : que le bénéficiaire puisse rapporter la preuve de ce que le tiers avait connaissance de l’existence du pacte.
2 : de que ce que le tiers avait connaissance de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir de ce pacte
sanction finale : annulation ou substitution
concrétisé par al 2 de 1123 dans la réforme de 2016 : Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également (donc ça se cumule avec des dommages et intérêts) agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
quel est l’intérêt de la nullité du pacte de préférence
imaginons qu’on était bénéficiaire d’un pacte de préférence sur des actes d’une société qui ont donc été vendus à un tiers, mais au moment où on apprend la cession et on agis en justice on veut pas acquérir les parts sociales mais on ne veut pas non plus que le tiers monte au capital.
–>Donc ici ça a un intérêt mais problème : ici il y a une incompatibilité entre « l’intention de celui-ci de s’en prévaloir » et le fait de solliciter la nullité.
–>Ce à quoi on peut répondre : oui actuellement j’ai pas l’intention de m’en prévaloir, mais à l’époque j’avais l’intention.
différence/ressemblance pacte de préférence et promesse unilatérale
Une promesse unilatérale peut porter sur n’importe quel type de contrat comme le pacte de préférence
différence: dans la promesse unilatérale, le promettant est d’ores et déjà engagé. La conclusion de ce dernier ne dépendant alors que de la volonté potestative du bénéficiaire qui lui jouit de l’entière liberté de lever ou non l’option que met à sa disposition la promesse.
def de la PU
1124 depuis 2016 : contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
–>Le consentement ne manque donc pas
–>Tous les éléments essentiels du contrat projeté sont déjà prévus dans la promesse, à défaut, il n’y a pas de promesse
–>elle peut faire l’objet d’une contrepartie, ça s’appelle l’indemnité d’immobilisation
principe PU
Le bénéficiaire pourra alors choisir dans le délai s’il veut conclure le contrat ou non (c’est pas une condition au sens du régime général des obligation plutôt au sens commun du terme), le vendeur est lié alors que l’acheteur non mais ça peut avoir un prix.
–>Donc en principe c’est unilatéral mais s’il y a indemnité d’immobilisation ça devient synallagmatique
indemnité d’immobilisation
Indemnité d’immobilisation = somme versé qui sera soit donné définitivement si on lève pas l’option, soit qui amputera le prix du prix s’il est levé
1590 de l’avant-projet :
Une somme peut être convenue dans la promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.
Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire choisit de ne pas se porter acquéreur. En cas de conclusion de la vente, cette somme vaut acompte, sauf clause contraire.
–>Quand le montant de la somme convenue porte une atteinte manifestement excessive à la liberté du bénéficiaire de ne pas se porter acquéreur, la promesse unilatérale est requalifiée en une vente assortie d’une clause de dédit.
–>l’indemnité devient alors une clause de sortie
indemnité d’immobilisation hyper chere dans une PU
La Cour de cassation a jugé que lorsque l’indemnité d’immobilisation atteint une certaine valeur en contemplation du contrat projeté en réalité ce montant était tel qu’il trahissait le fait que le promettant n’avait plus le choix de lever ou non l’option, la promesse unilatérale devient alors une promesse synallagmatique de vente
requalification : en acceptant de verser une indemnité d’immobilisation il fallait considérer que le bénéficiaire avait déjà acté d’acheter vu la somme importante versée
régime classique PU
le droit commun classique : consentement, la capacité… pour la capacité : elle va s’analyser différement selon qu’on s’intéresse au promettant ou au bénéficiaire
- Le promettant puisqu’il a déjà consenti on va analyser sa capaciter au moment de la promesse
- Le bénéficiaire : on va analyser sa capaciter non pas au moment de la promesse mais au moment de la levée d’option
–>Dans certaines matières et notamment en immobilier des textes spéciaux prévoient un droit de rétraction (L271-1 et -2 du code de la construction et de l’habitation) du promettant d’un délai de 7 jours.
le délai d’option PU
est possible qui peut être à durée déterminé ou indéterminée
–>Si au terme du délai il n’y a pas eu de levée d’option la promesse devient caduque et la durée d’option après l’expiration du délai ne permettra pas la formation de la vente donc.
est ce que délai est une conditions de validité? non ça sauf dans certains droits super spéciaux qui exigent un délai pour la validité de la promesse et là encore.
–>Même régime que pour le pacte de préférence pour les délai en fonction de durée indéterminé ou déterminé
1589 : Si la durée de la promesse unilatérale est indéterminée, le promettant ne peut la résilier qu’après avoir mis le bénéficiaire en demeure de lever l’option dans un délai raisonnable, qu’il fixe lui-même
forme pour la PU
contrat consensuel donc pas de forme en principe : mais il y a un formalisme qui est d’origine fiscale prévu à 1589-2 du CC : Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n’est pas constatée par:
- un acte authentique ou
- par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
–>Donc en principe c’est consensuel mais si ça porte sur un immeuble ça devient solennel
finalité de la PU
Pendant le délai d’option, qu’elle soit à durée déterminée ou indéterminée, le promettant est tenu à ne pas consentir d’autres PUV à des tiers ni de vendre l’objet à un tiers.
–>Si l’option est pas levée, la PUV meurt et disparait et devient caduque
–>si le bénéficiaire manifeste sa volonté le contrat de vente est conlu car tous les éléments essentiels de la sont dans le contrat de PUV.
–>En principe si indemnité d’immobilisation il y a eu, elle viendra s’imputer sur le prix restant dû sauf si stipulations contraires.
hypothèse particulière dans laquelle alors que le délai d’option à CDD ou CDI court encore et n’a pas expiré alors qu’il n’avait pas le droit il vend le bien à un tiers et le bénéficiaire lève l’option pendant le délai mais après soit la vente, est-ce que la rétractation anticipée pendant le délai empêche la levée d’option de former le contrat finale ?
dans un premier temps : consort Cruz 15 décembre 1993 3ème civ : la rétractation anticipée de la promesse par le promettant empêche la formation du contrat quand bien même l’option aurait été levée ultérieurement et pendant le délai consenti.
–>sur le fondement de 1124 : la non-exécution des obligations de faire ne pouvait se transformer qu’en dommages et intérêts
–>Donc énorme fragilisation de la PU car il fallait juste payer pour sortir
evolution de la jp : les parties peuvent par une stipulation particulière contrarier ce principe : s’il y a rétractation avant fin du levée d’option mais levée d’option avant la fin du délai ça empêchera pas la formation du contrat
maintenant : réforme de 2016 : 1124: La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis
+ al 3 : Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.
l’arrêt complètement honteux de la CDC sur la PU
23 juin 2021 et 15 mars 2021 : les affaires avaient traits à des contrats conclus avant le premier octobre 2016 donc 1124 pas applicable
la Cour de cassation revire sa jurisprudence en considérant en application du droit antérieur à la réforme que la rétractation anticipée n’empêche pas la conclusion du contrat dès lors que la levée de l’option intervient pendant le délai imparti.
transition de 2016
3 périodes pendant la réforme de 2016 : avant, on applique le droit antérieur, après 2018 on applique la droit de la ratification
Et entre 2016 et 2018 : il y a eu des modifications et notamment des nouveautés dans le loi de ratification de 2018 : toute les dispositions où il n’a fait que dire mieux ce qui était déjà dis, toute ces dispositions interprétatives contenues dans la loi de ratification s’appliquent aux contrats à compter du premier octobre 2016. En revanche les éléments de la loi de ratification qui créent des choses ou ajoutent ou modifient, elles ne s’appliquent qu’à compter du premier octobre 2018.
la promesse synallagmatique
on a pas grand chose dans le code : 1589 : La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
la promesse de vente et les consentements
si les consentements sont déjà donnés : 1589 : la promesse de vente vaut vente
Si retardement : c’est la réalisation de l’évènement qui viendra consacrer la vente.
régime de la PS pour l’avant projet de réforme
1587 :
La promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur le bien et sur le prix.
Les parties peuvent néanmoins s’obliger à réitérer leur accord dans une certaine forme. Dans ce cas, le refus de réitérer par l’une des parties est sans effet sur la vente.
Est nul le contrat conclu en violation de la promesse, avec un tiers qui en connaissait l’existence
avant projet de réforme pour le PS et la réitération de l’accord des parties
1587-1
Quand la formation de la vente a été expressément subordonnée par les parties soit à la réitération de leur accord, soit à leur accord sur un autre élément que le bien ou le prix, le défaut de réitération ou d’accord rend la promesse caduque
Si l’absence de réitération lui est imputable à faute, l’une des parties peut être tenue de verser à l’autre des dommages et intérêts sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat
1587-2 :
La réitération ou l’accord complémentaire envisagés à l’article 1587-1 doit intervenir dans l’année qui suit la conclusion de la promesse ou tout autre délai convenu entre les parties.
À défaut de réitération ou d’accord dans ce délai, la promesse est caduque.
Les conditions de la vente PS
Pour qu’une vente soit valablement formée il faut que l’acquéreur ait pu contracté de manière libre et éclairée, il faut que la chose existe, qu’elle soit suffisamment déterminée, et il y a aussi des conditions quant au prix
comment est la vente
contrat consensuel : 1583 avant projet : « Si la loi n’en dispose autrement, la vente est consensuelle. »
–>Ainsi la seule rencontre des volontés sur les éléments essentiels que sont la chose et le prix suffisent à former le contrat de vente.
–>faut quand même prendre en compte la règle des 1500 pour la preuve
comment est la vente pour un immeuble
elle est soumise au principe du consensualisme donc dès qu’on se tape dans la main elle est valide
mais :
l’opposabilité de la propriété mobilière est soumise à une publicité, et on ne peut publier au registre que des actes authentiques et c’est la raison pour laquelle on ira plus tard devant un notaire.
