När spekulanten blir köpare Flashcards
Indelning av tre olika steg när en spekulant blir köpare (3)
- Vill köpa (en spekulant som vill köpa)
- Kan köpa (kan spekulanten köpa? Ofta banken som bestämmer om man får låna pengar)
- Får köpa (det är säljaren som bestämmer)
Vem är spekulant?
Någon som har för avsikt att lägga bud eller ingå i ett avtal
För att räknas som spekulant, ska kunden ha lämnat sitt namn och på något sätt visat en vilja att gå vidare med affärer (eller har skrivit upp sig på en lista inför visningen)
En spekulant måste INTE ha varit på en visning (inget krav på att man har varit på en visning)
Viktigt att ta kontakt med alla som har visat något intresse för bostaden
Utmärkande för en spekulant som VILL köpa (5)
- Varit på visning
- Funderat (fråga om att bygga ut, området)
- Pratat med t. ex myndigheter, BRF:s styrelse, kostnad, renovering
- Pratat med bank
- Beslut (om en kund inte är redo att köpa, är det viktigt att ta reda på varför - möjligt att lösa problemet
Utmärkande för en spekulant som KAN köpa (2)
- Finansiering
- Sälja eget
En mäklare måste ta reda på om spekulanten får låna pengar
Om spekulanten inte har varit i kontakt med banken tidigare, är det mäklarens uppgift att ordna den kontakten
Vanligaste kravet som banken ställer, är att den nuvarande bostaden är såld
Exempel på villkor som säljaren eller köparen kan ställa på den andra parten för att det ska bli någon affär (6)
- Tillträde (säljaren kan ha krav på att det ska vara tillträde ett visst datum - snabbt tillträde eller ett tillträde långt fram)
- Förbehåll (spekulanten har krav på vissa förbehåll t. ex behöver sälja sin egna bostad, få lån beviljade, ställer krav att de ska besiktiga huset innan etc)
- Friskrivning (säljaren ställer ibland krav på att det ska finnas med en friskrivningsklausul i kontraktet eller tvärtom, där köparen erbjuder en sådan klausul - BÖR innebära någon form av prisreducering för säljaren)
- Slippa städa
- Besiktning
- Bostad i byte (säljaren vill ha en ersättningsbostad i byte vilket är helt okej, om det avser ägda bostäder t. ex bostadsrätt mot bostadsrätt, bostadsrätts mot en villa etc)
OBS - vid byte av ägt boende mot hyresrätt är INTE TILLÅTET
Utmärkande för en spekulant som FÅR köpa (3)
- Alltid säljaren som bestämmer (kom ihåg Diskrimineringslagen)
- Inte alltid priset som avgör
- Villkor
Hur ska en mäklare agera mot säljaren, om det föreligger en misstänksamhet att det INTE blir en budgivning?
Berätta hur marknaden ser ut för säljaren och de eventuella chanser till om det blir budgivning eller inte
Två olika slags budgivningar och skillnaden (2)
- Sluten budgivning
Spekulanterna har en viss tid att lämna sina bud och oftast sker det skriftligt
Mäklaren redovisar sedan buden till säljaren som slutligen väljer vem som får köpa
Spekulanternas informeras INTE om varandra eller varandras bud
Ganska ovanligt idag
- Öppen budgivning
Väldigt vanligt
Bud lämnas till mäklaren som redovisar dem till säljaren och övriga spekulanterna
Spekulanterna har möjlighet att bjuda över varandra och budgivningen pågår tills det högsta budet har angivits
Information som budgivare INTE får ta del av (4)
- Ej räkna med fortlöpande information
- Ej rätt att få veta övriga budgivare
- Ej rätt att få veta övriga bud
- Ej rätt att få veta övriga villkor
Information som budgivare FÅR ta del av (3)
- Rätt att veta hur budgivning ska genomföras
- Rätt att få sakliga och korrekta uppgifter
- Rätt till att veta om säljaren har några särskilda villkor för försäljningen
- Återkallade bud
Vad MÅSTE man tänka på om man lämnar ut andbudsförteckningen i förväg t. ex vid kontraktsskrivningen?
Ta hänsyn till GDPR
MÅSTE inhämta godkännande från de andra budgivarna, att deras personuppgifter lämnas ut i förväg
Ofta lämnas en anonymiserad anbudförteckning vid kontraktsskrivningen (framgår inga personuppgifter)
Är det möjligt att vara en anonym budgivare?
JA
Man kan lämna ett bud via ett ombud, som lämnar uppgifterna
Problem som kan uppstå i budgivningen (4)
- Spekulant har INTE lån klart
- Bara en har sett bostaden (ibland ingen)
- Stor differens tillträde/övriga villkor
- Deltar i flera budgivningar
Vad ska mäklaren göra om en spekulant deltar i flera budgivningar?
Informera båda säljare och berätta att spekulanten är med i båda budgivningar
Finns det något reglerat om budgivningen i FML?
Nej, inte reglerat i lag men går under GOD FASTIGHETSMÄKLARSED
Mäklarens roll i budgivningen (7)
- Lova någon att få köpa - säljaren bestämmer vem
- Lova någon mer betänketid - säljaren bestämmer när
- Avbryta marknadsföring utan säljarens samtycke - säljaren bestämmer till vilket pris
- Mäklaren får inte medverka till fejkade budgivningar
- Framföra ALLA bud till uppdragsgivaren
- Ingen informationsplikt om vem eller varför säljare valt en viss köpare
- Mäklaren ska ha samlat information om tillträde och övriga villkor
Budförteckningens innehållsuppgifter (6)
Mäklaren ska även upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten
- Anbudsgivarens namn
- Kontaktuppgifter
- Belopp som bjudits
- Tidpunkt för när det lämnades (datum och klockslag)
- Villkor för anbudet
- Återkallade bud
Mäklaren ska överlämna budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts (upphör)
Om bostaden blir såld, ska budförteckningen överlämnas till både säljare och köpare när uppdraget slutförts (på tillträdesdagen)
Vad ska mäklaren göra när budgivning är avslutad? (5)
- Mäklaren ska skriftligen upplysa om undersökningsplikt och verka för att köparen undersöker fastigheten
- Besiktning (stämmer av med köparen om besiktning)
- Erbjud en boendekostnadskalkyl till köparen (ska ALLTID ERBJUDA)
- Fel (gå igenom fel som säljaren har upplyst om t. ex kolla på frågelistan)
- Köpare ska få information om vem som förfogar (säljer) fastigheten
