Besiktning före eller efter kontrakt

Question 1

FÖRDELAR med besiktning FÖRE kontrakt (5)

Answer 1

1. Protokoll på visning, spekulanterna får veta skicket på en gång (så tidigt som möjligt)
2. Säljaren kan åtgärda innan visning
3. Mindre risk för “dubbelprutning” (kan resonera med köparna/spekulanterna och ange att priset har tagits i hänsyn till bristerna)
4. Förutsättning till att kunna teckna en “Dolda fel försäkring”
5. Snabb avslut (kan skriva kontrakt snabbare)

Question 2

NACKDELAR med besiktning FÖRE kontrakt (4)

Answer 2

1. “Fortsatt teknisk undersökning” - (besiktningsmannen har hittat något konstigt men vet inte hur allvarligt det är och vad det beror på)
2. Bortskrämda spekulanter (lägg inte ut besiktningsprotokollen på internet eller lämnar över dem på visningar utan att förklara vad som står i protokollet)
3. Köparen får inte välja typ av besiktning och besiktningstekniker (om besiktningen sker innan, är det säljaren som väljer)
4. Fler frågor till mäklaren (se till att man är väl förberedd)

Question 3

Ska en mäklare verka för att en köpare anlitar en besiktningstekniker?

Answer 3

Nej, mäklaren ska enbart verka för att köparen ska undersöka fastigheten/bostadsrätten innan köpet (INTE att anlita en besiktningstekniker)

I praktiken resulterar det dock indirekt till att en köpare tar hjälp av en besiktningstekniker vid undersökning av bostaden

Question 4

Vad händer med köparens undersökningsplikt, om besiktningen är utförd i förväg på uppdrag av säljaren? Försvinner den?

Answer 4

Nej, köparens undersökningsplikt kvarstår precis som vanligt

Question 5

Vad måste köparen se till att göra, om besiktningen är utförd i förväg på uppdrag av säljaren?

Answer 5

Att besiktningsprotokollet skrivs över på köparen eller att besiktningen på något sätt överlåts på köparen

Då kan köparen i sin tur gå tillbaka och luta sig mot protokollet, om besiktningsteknikern har gjort en miss

Oftast kräver besiktningsföretagen att köparen får en genomgång av besiktningsprotokollet INNAN det skrivs över på köparen (för att se till att köparen förstår vad som står i protokollet)

Om företagen INTE kräver att det ska ske en genomgång, ska mäklaren VERKA FÖR att köpare får en genomgång eller gör en genomgång med en besiktningstekniker

Question 6

Hur ska man hantera en anmärkning? (2)

Answer 6

1. Åtgärd - vem gör vad?
2. Prisreducering - hur mycket?

Question 7

Ska säljaren åtgärda vid anmärkning?

Answer 7

AVRÅDER STARKT IFRÅN

Säljarens intresse “så fort, enkelt och som billigt som möjligt”

Stor risk att det blir tjafs mellan parterna

Question 8

Vad ska mäklaren göra, om det blir relevant för prisreducering? (5)

Answer 8

1. Hjälpa parterna att förhandla
2. Hjälp parterna få fram beslutsunderlag
3. Hjälp parterna räkna
4. Kom ihåg ROT-avdraget
5. FÖRESLÅ INGEN PRISREDUCERING SJÄLV

Question 9

Fortsatt teknisk undersökning - före försäljning eller efter budgivning

Answer 9

Om besiktigat före försäljning:

Se till att besiktningsteknikern förklarar varför hen har skrivet som hen har gjort

Verka för att säljaren bekostar en fortsatt utredning

Om besiktning efter budgivning:

Se till köparen och säljaren är med när besiktningen görs

Uppmana köparen och ställ frågor till besiktningsteknikern

Question 10

Definition av riskanalys

Answer 10

Ett påpekande för risk för framtida skador

Question 11

Vad gäller vid besiktning EFTER budgivning? Ska parterna besiktiga fastigheten först INNAN eller EFTER kontraktsskrivning?

Answer 11

Enligt FMI, ska mäklaren verka för att besiktningen sker INNAN kontraktet skrivs

Om det föreligger en het marknad och parterna av den anledningen vill skriva kontrakt innan en besiktning, ÄR DET OKEJ

Question 12

Definition av en öppen besiktningsklausul

Answer 12

Innebär att köparen kan ångra sig av vilken anledningen som helst

Mer fördelaktigt och bidrar till en mindre risk för problem

FMI rekommenderar en öppen besiktningsklausul

Question 13

Vad ska en öppen besiktningsklausulen ha? (3)

Answer 13

1. Rimliga tidsfrister
2. Ska finnas tydliga anvisningar för hur köpare ska göra för att åberopa sin rätt till återgång

Question 14

Vad anses som en rimlig tidsfrist? (4)

Answer 14

1. Oklart vad en rimlig tidsfrist är (mer än 10 dagar från tidigare fallet, eventuellt kring 2 veckor)
2. Köparen måste hinna anlita en besiktningstekniker
3. Besiktningen ska genomföras
4. Köparen ska dessutom ha tid på sig att ta del av besiktningsprotokollet

Question 15

Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av fastighet
(4)

Answer 15

1. Ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen

Ska även i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren AVSER att genomföra försäljningen (råd och upplysningar av allmän karaktär)

2. Ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (frågelista till säljare)
3. Ska SKRIFTLIGEN upplysa en köpare om det ansvar som köparen har att undersöka fastigheten och ska verka för att hen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning
4. Vid misstänksamhet om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om det