Intag Flashcards
Viktiga saker att ta reda på vid första samtalet (6)
- Vilken typ av bostad det avser och var den är belägen?
- Kundens planer/situation (har de redan köpt eller funderar de enbart på att flytta, skilsmässa, har någon gått bort)
- Kontrollera hur ägarförhållandena ut (vem eller vilka är det som äger fastigheten och har rätt att sälja den)
- Kontrollera fastighetens skick och vilka renoveringar som har gjorts
- Tidsbokning (boka en tid för ett besök, viktigt att styra kunderna och använda alternativmetoden)
Berätta även hur lång tid mötet kommer att ta
- Beslutsfattare närvarande
Viktigt att se till att alla beslutsfattare (oftast alla ägare) är med vid intagsbesöket som
Om det inte är med, går det inte att teckna ett förmedlingsuppdrag
Viktigt att få träffa alla beslutsfattare för att alla får samma information och har möjlighet att sälja in till samtliga delägare
Uppgifter att förbereda - VILLA (8)
- Ritning (om ej finns, kan man göra en slarvig skiss - inget som lämnas ut till kunder eller anlita ett företag att rita upp)
- Byggteknisk beskrivning (hur byggnaden är byggd, isolering, bjälklag)
- Senaste låneavier/skuldebrev
- Elräkning (fast + förbrukning)
Om huset värms upp genom fjärrvärme, olja eller ved och pellets, behöver man få veta hur mycket som förbrukas och hur stor kostnaden är
Om elen inte används för uppvärmning, behöver man ÄNDÅ se elräkningen för att ta reda på hur mycket hushålls-el man förbrukar
- VA (vatten, avlopp, sophämtning)
- Eventuellt samfällighetsavgift, vägavgift
- Större renoveringar/reparationer - vad, när och kostnad?
- Årtal på vitvaror? (t. ex kyl/frys, var övertydlig)
Vilka uppgifter MÅSTE en mäklare ta hänsyn till i anknytning till säljarens senaste låneavier/skuldebrev? (6)
- Säljarens lånenummer - krävs för att kontrollera säljarens lån som hör till bostaden
- Kontrollera hur stora lånen är
- Kontrollera om lånen är bundna och i sådana fall, hur länge de är bundna?
- Kontrollera om det är någon lösenkostnad/ ränteskillnadsersättning
- Kontrollera hur stora skulder säljaren har som är kopplade till bostaden eftersom det påverkar det säljarens prisförhoppning
- Om det föreligger bra villkor på lånen, kan det vara fördelaktigt för köparen att ta över dem
Då SKA man redovisa lånen om det kan vara till fördel för köparen att ta över dem, om det är okej med banken
GÄLLER SAMMA FÖR BÅDE VILLA OCH BOSTADSRÄTTER
Vad händer om bostaden är belånad till ett större belopp än vad man räknar med att få ut?
Måste kontakta banken så att man vet, om det är okej att sälja bostaden till det pris som man har tänkt sig
Vad menas med lösenkostnad/ ränteskillnadsersättning?
Om man har bundna lån, har man kommit överens med banken om att man ska låna en viss summa pengar under en viss tid och till en viss räntesats
Om man “bryter” avtalet och löser (betalar) lånen tidigare än vad man har kommit överens om, kan man bli skyldig att betala den här ränteskillnadsersättningen till banken
Storleken på ränteskillnadsersättningen beror på hur räntenivån ser ut i förhållande till den räntesats som man har bundit lånen till (tittar på den dagen som lånen ska lösas
Om det är RÖRLIGA lån, blir det INTE AKTUELLT med ränteskillnadsersättning utan avser enbart vid BUNDNA LÅN
Uppgifter att förbereda - BOSTADSRÄTT (8)
- Avi månadsavgift
- Ritning (finns ofta på nyare och inte äldre)
- Låneavier/skuldebrev (samma som för villa)
- Elräkning (tre varianter)
- Större renoveringar/reparationer (samma som för villa, men viktigt att ha koll på föreningens åtgärder)
- Årsredovisning - ETT MÅSTE
- Stadgar
- Nyhets-/infoblad BRF
Olika varianter i anknytning till elräkning för bostadsrätter (3)
- Ibland ingår elen i månadsavgiften och då tar man inte upp något separat (fast + förbrukning)
- Ibland ingår enbart den FASTA avgiften i månadsavgiften (betalar förbrukning själv)
- Ibland betalar man BÅDA den fasta avgiften och förbrukningen som bostadsrättsinnehavare
Övriga förberedelser som ska göras efter första samtalet och innan mötet (2)
- Utdrag ur fastighetsregistret - VILLA (inteckningar, servitut, GA, taxeringsvärde etc)
OBS - gå inte på de taxeringsuppgifter rakt av gällande boarean som anges i registret
Det är alltid fastighetsägarens egna uppgifter som ligger grund till fastighetstaxeringen
Finns risk för att man har mätt fel, mätt enligt gamla mätnormer etc
Den stämmer inte speciellt ofta
- Lägenhetsförteckning (om man har bra kontakt med BRF, är det möjligt att få det INNAN förmedlingsuppdraget är tecknat)
Om det INTE går, får man respektera det
Behöver fullmakt från säljaren för att hämta ut den (fullmakten uppfylls när förmedlingsuppdraget tecknat av säljaren)
Intagets syfte (4)
- Faktainsamling för prissättning/värdering
- Faktainsamling för objektsbeskrivning (inteckningar, belastningar, fastighetsbeteckning, när är det byggt etc)
- Faktainsamling för “sälj av bostaden” (hitta positiva sidor om bostaden, ska användas som argument vid visningar, ska kunna användas i annonser)
Tips att fråga säljaren vad säljaren tycker är det bästa med bostaden
- Främst att sälja in “Jag AB” (varför ska kunden anlita dig som mäklare, var förberedd och noggrann och visa engagemang)
Rundturens syfte och vad mäklaren ska göra (7)
- Gå runt i bostaden
- Anteckna t. ex vad det är för golv, är det tapetserat/målat, allmänt skick, skador som märks
- Fota som stöd för minnet
- Sälja “Min” mäklartjänst (presentera hur man själv arbetar, hur företaget som man jobbar för arbetar, visa vad man har för slags marknadsföringsplan för bostaden
- Provision (hur mycket tjänsten kostar)
- Skatt (hjälp kunderna att göra en uträkning
- “Kvar i handen” - vad blir över när skatt och mäklararvode etc är betalt och när lånen är lösta
Uppgifter som ska antecknas om köket (4)
- Årtalet på maskinerna
- Skriv ner renoveringsår för våtutrymmen
- Fråga ägaren om våtrummet är renoverat
- Fråga om det är fackmannamässigt utfört (finns det något kvalitetsdokument som påvisar det)
Vad innebär utvärdering av intagsmöten? (5)
- Viktigt att utvärdera alla intagsmöten
- Fundera över vad som kändes bra/mindre bra
- Lärdom inför nästa gång
- Vilken typ av kund man har att göra med? Funderar vilka kunder är man bra på/mindre bra på? Vad kan man göra annorlunda för att bli bättre på alla slags kundtyper?
- Uppföljning (håll kontakt om försäljning inte sker direkt, ring eller maila från och till, skicka nyhetsbrev, bjud in dem till kundträffar
Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid överlåtelse av fastighet
(4)
- Ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen
Ska även i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren AVSER att genomföra försäljningen (råd och upplysningar av allmän karaktär)
- Ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (frågelista till säljare)
- Ska SKRIFTLIGEN upplysa en köpare om det ansvar som köparen har att undersöka fastigheten och ska verka för att hen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning
- Vid misstänksamhet om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om det
