Bostadsrätt - Del 2 Flashcards
Vad gäller i anknytning till den ekonomiska planen? (5)
- Måste upprättas innan upplåtelsen
- Mycket viktigt för köparen
- Två oberoende granskare (t. ex revisorer) ska godkänna, utses av Boverket
- Den ekonomiska planen ska granskas, godkännas och registreras vid Bolagsverket
- Den ekonomiska föreningen KAN ändras under byggnationen
Uppgifter som den ekonomiska planen ska innehålla (6)
- Allmänna förutsättningar (namn på föreningen, när beräknas inflyttning ske, när beräknas upplåtelse ske)
- Beskrivning av fastigheten (storlek, VA, gemensamma lokaler, garage etc)
- Beskrivning av byggnad
- Anskaffningskostnad för fastigheten
Om det är NYPRODUKTION köper föreningen marken av byggaren
Om föreningen bygger själv, SKA BYGGKOSTNADERNA anges
Om det avser OMBILDNING, köper BRF hela hyresfastigheten av fastighetsägaren och då ska den anskaffningskostnaden finnas med
- Finansiering och budget (hur man tänker finansiera sitt köp av fastigheten t. ex via lån eller medlemmarnas insatser och upplåtelseavgifter
Budgeten ska omfatta en längre period om 12 år
- Lägenhetsredovisning (alla lägenheter som ingår i föreningen, storlek i kvm, antal rum, kostnad för respektive lägenhet, årsavgift för lägenheten)
Ska även finnas med eventuella lokaler och garageplatser som upplåts med hyresrätt
Handlingar hos BRF (5)
- Stadgar
- Årsredovisning/ekonomisk plan
- Medlemsförteckning
- Lägenhetsförteckning
- Budget
- Underhållsplan (vissa föreningar är skyldiga att ha men inte att tillhandahålla till dig som mäklare)
Vilka föreningar är SKYLDIGA att ha en underhållsplan?
De föreningar som gör avskrivningar enligt gamla K2-reglerna
K2-reglerna innebär att man tar hela byggnaden och skriver av på ett visst antal år
Vad menas med K3-avskrivningar?
Kallas även komponentavskrivningar
Skriver av fasaden på ett visst antal år, skriver av tvättmaskiner och hissar på ett visst antal år
Man bryter ner för att få en rättvisare nivå på de årliga avskrivningarna
Vilka avgifter har en bostadsrättsförening rätt att ta ut? (6)
- Insats (det man betalar för bostadsrätten när bostadsrätten upplåts för första gången)
- Upplåtelseavgift (skillnaden mellan marknadsvärde och insats)
- Årsavgift
- Överlåtelseavgift
- Pantsättningsavgift
- Andrahandsuthyrningsavgift
Vilka avgifter har en BRF lagstadgad rättighet att ta ut? (2)
- Insats
- Årsavgift
De resterande 4 avgifterna MÅSTE FRAMGÅ AV STADGARNA
Vad gäller för medlemskap i en bostadsrättsförening? (5)
- Förutsättning att inneha en bostadsrätt är att vara medlem i brf
- Styrelsen i brf som beslutar om vem som ska bli medlem i föreningen
- Styrelsen får inte godtyckligt (hur som helst) bestämma vem som får/inte får medlemskap
- Om man uppfyller villkoren i stadgarna, får man INTE NEKAS MEDLEMSKAP
- Medlemskapet är ett villkor för överlåtelsen (får inte betala ut handpenningen till säljaren, får inte ta ut provision och inte genomföra tillträde förrän medlemskapet är beviljat
Vad händer om en köpare blir nekad till medlemskap? (2)
- Köparen har dock laglig rätt att få beslutet överprövat i Hyresnämnden
- Om en köpare blir nekad till medlemskap i brf, ska köpet på laglig grund ÅTERGÅ (blir ingen affär)
Kopplingen mellan att inneha en bostadsrätt och medlemskapet följer ut av lag
Villkor som INTE ÄR OKEJ att ha med i stadgarna enligt BRL (3)
- Att en köpare måste ha en viss förmögenhet
- Att köpare måste ha en viss inkomst
- Diskriminerande skäl t. ex etnicitet, sexuell läggning och kön
Villkor som ÄR OKEJ att ha med i stadgarna (1)
Åldersklausul
Att en köpare måste ha uppnått en viss ålder, oftast 55 eller 65 år (seniorboenden)
Om syftet är seniorboende, ska det anges i stadgarna och yngre kan därmed nekas (om syftet ej uppfylls = inte okej att neka yngre)
Undantag till när en brf FÅR NEKA till medlemskap i föreningen (6)
- Bostadsrättsföreningen kan påvisa att den sökande inte har ekonomi för att sköta sina ekonomiska åtaganden gentemot föreningen (har betalningsanmärkningar)
- Får neka till medlemskap i anknytning till andelsägande - om det är mer än en person som äger (BRL)
OBS - undantag om man är sambo eller gift
- Kan ALLTID neka till medlemskap till juridiska personer (anser inte att personen bor där)
- Får neka om det uppenbart handlar om ett spekulationsköp (kan vara aktuellt vid nyproduktion)
- Om köparen inte kan visa att man har någon taxerad inkomst åren innan man ansöker om medlemskap (går oftast att lösa mha ett arbetsgivarintyg och dylikt)
- Kan neka om den sökande personen har varit störande vid tidigare boende
Vad är mäklarens skyldigheter i anknytning till medlemskap i en bostadsrättsförening? (2)
- Att se till att en ansökan om medlemskap kommer in till föreningen
- Ansökan om utträde för säljaren går igenom
Hur kan man värdera en bostadsrätt? (6)
- Värdet av nyttjanderätten + andel i BRF (hur stort ekonomiskt värde finns det att få använda en specifik lägenhet)
- Genomlysning (bostadsrättens nettoskuld)
- Kapitalisering (vad kostar det att hyra en likvärdig hyresrätt och hur mycket lägre är månadsavgiften till föreningen)
- Kvadratmeterpris (trubbigt)
- Historik t. ex värderingsdata (hur mycket har det sålts för tidigare, i området och i föreningen)
- Marknadskunskap (vad bedömer man att en köpare är beredd att betala för bostadsrätten)
Värdepåverkande faktorer för köpare i anknytning till en bostadsrätt (5)
- Byggnadernas skick
- Lägenhetens skick
- Området
- Status (rykte)
- Hiss, balkong, öppen spis, bilplats
Ange fem frågor som kan vara väsentliga att ställa till bostadsrättsföreningen (5)
- Är den pantsatt?
- Vem äger bostadsrätten?
- Övriga utrymmen
- Planeras renovering
- Planeras höjning av avgiften
Formkrav vid överlåtelse av en bostadsrätt (4)
- Skriftlig handling
- Underskrift at köpare och säljare
- Ange vilken lägenhet som överlåts
- Ange köpeskillingen
Krävs det en överlåtelseförklaring vid överlåtelse av bostadsrätt?
NEJ
Gäller enbart för FASTIGHETER
Vad händer om formkraven vid en överlåtelse av bostadsrätt inte uppfylls?
Om formkraven inte uppfylls = ogiltigt
OBS - ogiltigheten varar enbart i 2 år, om ingen klandrar affären
Efter 2 år blir köpet GILTIGT även om det föreligger brister i formkraven
Hur går det till att pantsätta en bostadsrätt? (3)
- Krävs en pantsättningshandling
- Köparen skriver under pantsättningshandling som sedan skickas till BRF (blir underrättade)
- BRF är slutligen skyldig att föra in pantsättningen i lägenhetsregistret och därefter är bostadsrätten pantsatt för lånet
Hur länge har säljaren ansvaret för bostadsrätten?
Regleras enligt Köplagen
Till tillträdesdagen (fram till varan har levererats)
OBS - Köplagen är dispositiv
Vad gäller avseende köparens undersökningsplikt vid bostadsrätt?
Ingen lagstadgad undersökningsplikt
Får dock en undersökningsplikt, om säljaren UPPMANAR köparen att undersöka
Vad innebär det om bostadsrätten överlåts i “befintligt skick”?
En form av friskrivning för säljaren
I samband med det, får säljaren en upplysningsplikt att informera om de fel och brister som säljaren vet om
Köparen kan ENBART rikta anspråk om fel i bostadsrätten, om felet VÄSENTLIGT AVVIKER från vad köparen haft anledning att förutsätta
Reklamationstid för bostadsrätt och småhus/villafastighet
Bostadsrätt: Max 2 år
Fastighet (JB): 10 år
