Att läsa årsredovisning BRF Flashcards
Mäklarens skyldighet i anknytning till årsredovisning
Att tillhandahålla bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning
EGENTLIGEN ingen skyldighet att läsa den, tolka den, förstå den och besvara frågor
OBS, svårt att förmedla bostadsrätter om man inte kan besvara frågor om bostadsrättsföreningens ekonomi
Vad är det viktigt att kolla på i en årsredovisning? (9)
- Resultat
- Skulder
- Renoveringsplaner och skicket
- Likviditet - VIKTIGT
- Yttre fond (renoveringsfond eller reparationsfond som finansierar föreningens yttre underhåll som exempelvis fasad, målning av trapphus etc)
- Avgiftsförändringar
- Tomträtt - VIKTIGT (äger föreningen marken eller är marken upplåten med tomträtt och kontrollera tomträttsavgälden)
Om föreningar har marken upplåten med tomträtt, är det bra att göra ett utdrag ur fastighetsregistret och kolla när det är villkorsändring
- Lånekonverteringar (hur ser lånen ut i föreningen, vilka räntor kan man förutse att föreningen kan tänkas få när det är dags för omsättning)
- Äkthet (är den äkta dvs ett privat bostadsföretag)
Definition av årsredovisning
En sammanställning av föreningens ekonomiska ställning och resultat för året som har gått
Alla föreningar är SKYLDIGA att lämna in en årsredovisning (enligt ÅRL)
Vad är styrelsens respektive medlemmarnas ansvar i anknytning till årsredovisningen?
Det är alltid STYRELSENS ANSVAR att sätta ihop årsredovisningen efter ett avslutat räkenskapsår
Det är MEDLEMMARNA på årsstämman som behandlar årsredovisningen och beslutar om ansvarsfrihet för styrelsen etc
Vilka fyra delar består en årsredovisning av? (4)
- Årsberättelsen/ Förvaltningsberättelsen
- Resultaträkningen
- Balansräkningen
- (Eventuella noter)
Årsberättelsen/ Förvaltningsberättelsens omfattning (4)
Innehåller uppgifter om…
- Hur många medlemmar och/eller lägenheter föreningen har
- Vilken fastighet/tomträtt man äger
- Uppgifter om styrelseledamöter och eventuella förvaltningsbolag
- Ibland även renoveringsplaner och avgiftsförändringar
Övriga uppgifter som kan vara relevanta att ha med i en årsredovisning (3)
- Budget
- Revisionsberättelse
- Årsmötesprotokoll
Balansräkningens omfattning (3)
- Föreningens resultat över hela föreningens verksamma liv
- Uppgifter om tillgångar och skulder, balanserade resultat
- Utläsa likviditet och soliditet
Resultaträkningens omfattning (2)
- Gick föreningen med vinst eller förlust?
- Vad är det som har kostat pengar?
Vad är det unika med avskrivningar i resultaträkningen?
Enbart är en bokföringspost
Påverkar resultatet negativt men det kostar inga pengar (dvs påverkar inte kassaflödet)
Noternas omfattning
Ibland räcker inte informationen till om de olika posterna i resultat- och balansräkningen för att förklara vad siffrorna innebar
I samband med det, finns där därmed noter som är mer SPECIFIKA FÖKLARINGAR till vad som finns “bakom sifforna”
Fyra andra nyckeltal som media lyfter fram, i anknytning till avgöra om en bostadsrätt är prisvärd eller inte (4)
- Försäljningspris/kvm
- Årsavgift/kvm
- Belåning/kvm (indirekta nettoskuld)
- Taxeringsvärde/kvm
Utifrån vilka faktorer sätter man årsavgiften? (2)
Föreningens utbetalningar och inbetalningar (dvs kassaflöde)
Vad menas med att en bostadsrättsförening bedrivs enligt självkostnadsprincipen?
Att föreningen inte har ett vinstsyfte
Syftet är inte att tjäna pengar utan att förvalta fastigheten till en sådan låg kostnad som möjligt för medlemmarna
Vad består föreningens utbetalningar av? (3)
Föreningens kostnader
- Ränta
- Amorteringar
- Driftkostnader
Vad består föreningens inbetalningar av? (2)
- Medlemmarnas avgifter
- Eventuella hyror för lokaler och garage
Vad är skillnaden mellan K2 och K3- avskrivningar som en bostadsrättsförening kan använda sig av?
K2-avskrivningar
- Samma avskrivningsstid på allt
K3:
- Kallas för komponentavskrivningar
- Skriver av byggnadens beståndsdelar på olika livslängd t. ex värmeanläggning håller i 36 år
- Det här sättet är rekommenderat och anses ge en mer rättvisande bild
Underhållskostnadernas påverkan i resultaträkningen
Kan variera stort mellan olika år för en bostadsrättsförening och kan därmed göra att resultatet skiljer sig från år till år
Om resultatet är negativt, kan man därmed kolla om underhållskostnaderna har varit ovanligt stora
I noterna finns det även mer detaljerad information om vilket underhåll som har gjorts
Vad är utmärkande för underhållsfonden/yttre reparationsfonden?
Det är inget konto där det finns pengar
Det är en bokföringspost och föreningen är skyldig att göra årliga avsättningar till fonden, men bara som bokföringspost (gör INGEN utbetalning)
För att kontrollera om pengarna faktiskt finns, ska man kolla likviditeten i BR
Om det finns en “över likviditet” som är minst lika stor som bokförda beloppet i underhållsfonden - då kan man säga att pengarna som är bokförda i underhållsfonden FINNS
Uppdelning av skulder (2)
- Långfristiga skulder t. ex banklån
- Kortfristiga skulder t. ex leverantörsskulder men även kommande års amortering på banklånen (förfaller till betalning inom 1 år)
Hur mycket skulder är OK att ha i en förening?
Svårt att säga
Mycket beror på byggnadernas skick, är det väldigt bra skick har det kostat pengar och därmed en högre skuldsättning
En förening med kommersiella intäkter, kan ha en högre skuldsättning men lägre avgifter
Vad ska man tänka på om man är fundersam om månadsavgiften är bra eller dålig? (3)
- Vad ingår i avgiften?
- Hur ser underhållet på byggnaderna ut?
- Vilka renoveringsplaner har man?
Definition av omsättningstillgångar
Tillgångar som snabbt kan omsättas till likvida medel (pengar)
Vad måste en bostadsrättsinnehavare göra om hen är medlem i en OÄKTA BRF?
Man har en årlig förmånsbeskattning om man äger en oäkta bostadsrätt
