Lei nº 8.245/91 - Locações Flashcards
1
Q
De forma geral, quais locações estão sujeitas à Lei do Inquilinato? Como aferir?
A
As locações prediais urbanas.
O primeiro passo para aferir se a locação está sujeita à Lei 8.245/1991 é ver se o imóvel está enquadrado no conceito de prédio urbano. A distinção entre a espécie urbana e as locações
rurais ocorre não em razão da localização topográfica do bem, mas sim, nos termos do art. 4º, I, da Lei 4.504 (Estatuto da Terra), em vista da destinação do imóvel.
2
Q
Segundo a literalidade do art. 1º da Lei 8245/91, quais matérias continuam reguladas pelo CC e pelas leis especiais (ou seja, não são reguladas pela Lei do Inquilnato)?
A
- As locações:
- de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
- de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- de espaços destinados à publicidade;
- em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
- o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
3
Q
A Lei do Inquilinato traz limite máximo para a cláusula penal nos contratos de locação?
A
Não há previsão expressa.
Todavia, o entendimento dominante é de que, por força do art. 413 do CC, é nula a pena superior a 10% do aluguel para o caso de mero atraso de seu pagamento.
4
Q
O locador pode recusar a devolução do imóvel, pretendendo que o aluguel continue devido, sob a tese de que o bem não está em estado adequado?
A
Não. Ele deverá cobrar todos os prejuízos depois, mas não poderá recusar a devolução do imóvel.
5
Q
O que é o contrato de locação chamado “built to suit”? Possui previsão na Lei do Inquilinato?
A
A locação built to suit é aquela em que o locador constrói ou reforma substancialmente determinado imóvel de sua titularidade, por si ou por terceiros, para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com necessidades empresariais preestabelecidas no instrumento contratual.
Em outras palavras, é “um
modelo de negócio jurídico no qual a parte interessada em ocupar um imóvel para o desenvolvimento de uma atividade (contratante) contrata com um empreendedor: (i) a construção, pelo próprio empreendedor ou por terceiros, de um empreendimento (edificação) em um determinado terreno (imóvel) e/ou a sua reforma substancial, de forma a atender as
especificações e os interesses da contratante; e; após o término da construção ou reforma substancial, (ii) a cessão do uso e fruição (locação) do terreno com o empreendimento, por um valor que permita ao empreendedor remunerar a quana investida na execução da obra, bem como o período de uso e fruição do imóvel, de modo a lhe proporcionar certa margem de lucro.”
Está prevista na Lei do Inquilinato, tendo sido incluída em 2012 (art. 54-A).
6
Q
Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, serão estes solidários?
A
Sim, salvo estipulação em contrário.
7
Q
Como são presumidamente considerados os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares?
A
Presumem-se locatários ou sublocatários.
8
Q
O contrato de locação dependerá de vênia conjugal quando for igual ou superior a que prazo?
A
Igual ou superior a 10 anos.
Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
9
Q
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locador reaver o imóvel alugado?
A
Não.
10
Q
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locatário devolver o imóvel alugado?
A
Sim.
Todavia, em regra, deverá pagar a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
OBS: no contrato built to suit, o locatário deverá cumprir a multa convencionada, que não excederã, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
11
Q
Em que hipótese o locatário estará dispensado de multa em caso de devolução do imóvel na vigência de contrato com prazo determinado?
A
Se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, E se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, TRINTA DIAS de antecedência.
12
Q
A ação do locador para reaver o imóvel é a do despejo, independentemente do fundamento do término da locação?
A
Segundo o art. 5º da Lei do Inquilinato, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Todavia, tal artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
13
Q
De que forma o locatário poderá denunciar a locação na vigência de contrato por prazo indeterminado? Há multa?
A
Mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Nesse caso, não haverá multa.
Todavia, na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição.
14
Q
Como se dá a denúncia da locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso?
A
- Poderá ser denunciada com prazo de 30 dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
- A denúncia deverá ser exercitada no prazo de NOVENTA DIAS contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
15
Q
Se o imóvel for alienado durante a locação, de que forma o adquirente poderá denunciar o contrato?
A
Poderá denunciar o contrato, com o prazo de NOVENTA DIAS para a desocupação, salvo se:
- a locação for por tempo determinado
- e o contrato contiver cláusula de vigência averbado junto à matrícula do imóvel.
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de NOVENTA DIAS contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
16
Q
O promissário compador e o promissário cessionário do imóvel locado também poderão denunciar o contrato de locação?
A
Sim.
Art. 8º, § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
17
Q
O art. 9º da Lei do Inquilinato, utilizado como referência em vários outros artigos do mesmo diploma, traz algumas hipóteses nas quais a locação também poderá ser desfeita. Quais hipóteses são essas?
A
A locação também poderá ser desfeita:
- por mútuo acordo
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
- para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
18
Q
Em se tratando de contrato de locação, o que acontecerá com a morte do locador?
A
Transmite-se a locação aos herdeiros (art. 10).
19
Q
Em se tratando de contrato de locação, o que acontecerá com a morte do locatário nas locações com finalidade residencial?
A
Ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
- o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
20
Q
Em se tratando de contrato de locação, o que acontecerá com a morte do locatário nas locações com finalidade não residencial?
A
Ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
- o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
21
Q
Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, o que acontecerá com a locação residencial?
A
A locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
22
Q
Em caso de sub-rogação dos direitos e obrigações decorrentes de contrato de locação (seja por morte do locatário ou por separação/divórcio/dissolução), quem deverá ser comunicado por escrito?
A
O locador e o fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
23
Q
Em caso de sub-rogação dos direitos e obrigações decorrentes de contrato de locação, o que o fiador deverá fazer caso queira exonerar-se de suas responsabilidades? Nesse caso, por quanto tempo ainda ficará responsável pelos efeitos da fiança?
A
Poderá exornerar-se de suas responsabilidades no prazo de 30 (TRINTA) DIAS contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (CENTO E VINTE) DIAS após a notificação ao locador.
24
Q
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento do locador?
A
Sim, consentimento prévio e escrito.
25
É permitida a estipulação do aluguel em moeda estrangeira?
Não.
26
É permitida a vinculação do valor do aluguel à variação cambial ou ao salário mínimo?
Não.
27
O locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel?
Não, _sob pena de contravenção penal_, salvo nas seguintes hipóteses:
* Locação para temporada
* Art. 42. *_Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades_, o locador poderá exigir
do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o SEXTO DIA ÚTIL do mês vincendo.*
28
Não havendo acordo, o locador ou locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel após quanto tempo de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado?
3 anos.
29
O aluguel da sublocação poderá exceder o da locação?
Não.
Além disso, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao DOBRO do valor da locação.
30
Qual a limitação prevista na Lei do Inquilinato ao valor dos alugueis nas habitações coletivas multifamiliares?
Nesse caso, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao DOBRO do valor da locação.
31
O locador pode fornecer ao locatário recibo de quitação genérica?
Não. O locador é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, _vedada a
quitação genérica._
32
A quem compete pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel?
Compete ao **locador**, _salvo disposição expressa_ em contrário no contrato.
33
Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário poderá recusá-los em alguma hipótese?
Não. O locatário é obrigado a consenti-los nesse caso.
34
Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, em qual hipótese o locatário terá direito ao abatimento do aluguel? E à resilição do contrato?
* Se os reparos durarem **mais de 10 (DEZ) DIAS**:
* o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente
* Se os reparos durarem **mais de 30 (DEZ) DIAS:**
* ****poderá resilir o contrato
35
Em qual prazo caducará o direito de preferência do locatário em caso de alienação do imóvel locado?
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de **30** (**TRINTA) DIAS.**
36
Em se tratando de imóvel sublocado em sua totalidade, quem terá o direito de preferência em caso de alienação?
A preferência caberá ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
37
Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, como incidirá o direito de preferência?
O direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
38
O direito de preferência alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação?
Não.
39
Quais os direitos previstos ao locatário preterido no seu direito de preferência?
Poderá:
* reclamar do alienante as _perdas e danos_; ou
* depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, _haver para si o imóvel locado_, se o requerer no prazo de SEIS MESES, a contar do registro do ato no
cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos TRINTA DIAS antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
40
Havendo condomínio no imóvel, o direito de preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário?
Sim.
41
Em contrato de locação, as benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário serão indenizáveis? Permite-se o exercício do direito de retenção?
Sim e sim.
Todavia, as benfeitorias úteis devem ser autorizadas pelo locador. As necessárias não necessitam de autorização.
42
Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias introduzidas pelo locatário serão indenizáveis? Permite-se o exercício do direito de retenção?
Não serão indenizáveis, todavia poderm ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
43
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as quais modalidades de garantia?
* caução
* fiança
* seguro de fiança locatícia
* cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
44
Pode incidir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação?
Não. É vedada, sob pena de nulidade, MAIS DE UMA das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
45
Em se tratando de garantia do contrato de locação, a caução poderá ser tanto em bens móveis quanto imóveis?
Sim.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
46
Até que momento se estende a garantia da locação?
_Salvo disposição contratual em contrário_, estende-se **até a efetiva devolução do imóvel**, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
47
Quais as diferenças na tratativa legal relacionada à resolução de locações ajustadas por prazo igual ou superior a 30 meses e aquelas inferiores a 30 meses?
* Locações por prazo igual ou superior a 30 meses:
* a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, _independentemente de notificação ou aviso_
* Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado **por mais de _trinta dias_ sem oposição do locador**, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
* Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo **_(DENÚNCIA VAZIA)_**, concedido o **prazo de _trinta dias_ para desocupação**
* Locações por prazo inferior a 30 meses
* findo o prazo estabelecido, _a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado,_ somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses aludidas no art. 47 **_(DENÚNCIA CHEIA)_**.
48
Em caso de prorrogação automática, por tempo indeterminado, de contrato de locação com prazo inferior a 30 meses, em quais hipóteses o locador poderá retomar o imóvel?
* Art. 9º :
* Mútuo acordo;
* Infração legal ou contratual;
* Falta de pagamento;
* Reparações urgentes.
* _Extinção do contrato de trabalho_, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego (ex: zelador).
* Se for _pedido para uso_: uso próprio; uso do cônjuge/companheiro (a) ou uso do ascendente/descendente.
* se for pedido para _demolição e edificação_ licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que _aumentem a área construída_, em, no mínimo, _VINTE POR CENTO_ ou, se o imóvel for desnado a exploração de _hotel ou pensão_, em _CINQÜENTA POR CENTO_;
* se a vigência ininterrupta da locação **ultrapassar cinco anos**.
49
O que se considera locação para temporada?
Considera-se LOCAÇÃO PARA TEMPORADA aquela destinada à residência _temporária_ do locatário, para prátca de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras
em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de _determinado tempo_, e contratada por **prazo não superior a NOVENTA DIAS**, esteja ou não mobiliado o imóvel.
50
O que se considera locação não residencial?
É aquela em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel se destina ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
51
Quais os requisitos cumulativos para que, nas locações de imóveis destinados ao comércio (não residenciais), o locatário tenha direito a renovação do contrato, por igual prazo?
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
* o contrato a renovar tenha sido celebrado POR ESCRITO e com PRAZO DETERMINADO;
* o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de CINCO ANOS;
* o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de TRÊS ANOS.
52
Em se tratando de locação não residencial, o direito de renovação poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação?
Sim, salvo no caso de sublocação total do imóvel, caso em que a renovação somente poderá ser exercida pelo sublocatário.
53
Em se tratando de locação não residencial, em que hipótese o direito a renovação poderá ser exercido tanto pelo locatário quanto pela sociedade?
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio.
54
Em se tratando de locação não residencial, uma vez dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente ficará sub-rogado no direito a renovação?
Sim, desde que continue no mesmo ramo.
55
O direito a renovação do contrato de locação não residencial estende-se às locações celebradas por indústrias? E às sociedades civis com fim lucrativo?
Sim para ambos.
56
Quando decairá o direito a renovação relativa a locação não residencial?
Quando a ação não for proposta no interregno de 1 ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
57
Em locação não residencial, quais as duas hipóteses que excluem a obrigação do locador de renovar o contrato?
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
* I - **por determinação do Poder Público**, tiver que realizar no imóvel _obras_ que importarem na sua _radical transformação_; ou para fazer _modificações_ de tal natureza que _aumente o valor do negócio ou da propriedade_;
* II - o imóvel vier a ser **utilizado por ele próprio** **_ou_** **para transferência de fundo de comércio existente há MAIS DE UM ANO**, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
* _OBS_: o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
58
Em locação não residencial, as hipóteses que excluem a obrigação do locador de renovar o contrato também se aplicam aos shopping centers?
Somente é aplicável a hipótese do art. 52, inciso I, eis que o art. 52, 2º, assim aduz:
***Nas locações de espaço em shopping centers , o locador _não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II_ deste artigo (USO PRÓPRIO).***
Lembrando o que dizem os incisos do art. 52:
*I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
_II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há MAIS DE UM ANO, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente._*
59
Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido em algumas hipóteses. Quais são elas?
* I - nas hipóteses do art. 9º;
* mútuo acordo
* infração legal ou contratual
* falta de pagamento do aluguel e demais encargos
* para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
* II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, **pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de CINQÜENTA** **POR CENTO da área útil.**
60
Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão quais condições?
Prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato.
61
Na locação *built to suit*, haverá direito à revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato?
**Sim**, **_mas_** há previsão expressa no art. 54-A, § 1º, de que **é possível convencionar a renúncia** ao referido direito de revisão.
62
Na locação *built to suit*, o que é previsto em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário?
O locatário pagará a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
63
De que forma o contrato de locação não residencial, por prazo indeterminado, poderá ser denunciado pelo locador?
Por **escrito**, concedendo **30 dias** ao locatário para a **desocupação**.
64
Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os processos se suspendem durante as férias forenses?
Não. Os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas.
65
Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, qual será o foro competente?
O foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato.
66
Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, qual será o valor da causa?
O valor da causa corresponderá a DOZE MESES de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a TRÊS salários vigentes por ocasião do ajuizamento.
*Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a TRINTA MESES, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:*
*_II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;_*
67
Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, de que forma se fará a citação, intimação ou notificação, desde que autorizado no contrato?
Desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á _mediante correspondência com aviso de recebimento_, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma
individual, também mediante _telex ou fac-símile_, ou, ainda, sendo necessário, pelas _demais formas previstas no Código de Processo Civil_.
68
Nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito suspensivo?
Não. Somente terão efeito devolutivo.
69
As ações de despejo seguirão qual rito?
O rito ordinário, com as modificações constantes do capítulo II da Lei do Inquilinato.
70
Qual o valor da caução exigido para obtenção de liminar nas ações de despejo?
Três meses de aluguel.
71
Qual o prazo para desocupação do imóvel nas liminares das ações de despejo?
15 dias.
72
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento o descumprimento de mútuo acordo de que trata o art. 9º, I, da Lei do Inqulinato?
Sim, desde que tenha sido celebrado por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, e que tenha ajustado o prazo mínimo de 6 meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.
73
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a retomada do imóvel em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvelç pelo locatário está relacionada com o seu emprego?
Sim, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho
ou sendo ela demonstrada em audiência prévia.
74
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento o término do prazo da locação para temporada?
Sim, desde que tenha sido proposta a ação de despejo em até **30 (TRINTA) DIAS** após o vencimento do contrato.
75
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a morte do locatário?
Sim, quando não tiver deixado sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei.
76
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel?
Sim, desde que determinadas pelo poder público e que não possam ser normalmente executadas com a permanência no locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
77
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a extinção da garantia prestada no contrato de locação?
Sim, desde que transcorrido o prazo notificatório previsto no art. 40 (30 dias), sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato.
78
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento o término do prazo da locação não residencial?
Sim, desde que proposta a ação em **até 30 (trinta) dias** do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
79
É possível a concessão de liminar na ação de despejo que tenha por fundamento a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento?
Sim, _desde que o contrato esteja desprovido de qualquer garantia_, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
80
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, de que forma o locatário poderá elidir a liminar de desocupação?
Se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
81
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação?
Sim. Nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
82
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, de que forma o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação (purga/emenda da mora)?
Efetuando, no prazo de **15 (QUINZE) DIAS, contado da citação**, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
* os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
* as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
* os juros de mora;
* as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em _dez por cento_ sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
83
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, uma vez efetuada a purga da mora, o que poderá fazer o locatário caso o locador alegue que a oferta não é integral, justificando a diferença?
O locatário poderá complementar o depósito no prazo de **10 (DEZ) DIAS,** contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador.
84
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, qual o destino dos aluguéis que forem vencendo até a sentença? Poderá o locador levantá-los?
Deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los _desde que incontroversos._
85
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel?
Sim, caso ambos tenham sido acolhidos.
86
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, em que hipótese não se admitirá a purga/emenda da mora pelo locatário?
Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos **24 (VINTE E QUATRO) MESES** imediatamente anteriores à propositura da ação.
87
A execução provisória do despejo dependerá de caução?
Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução **NÃO INFERIOR A 6 (SEIS) MESES NEM SUPERIOR A 12 (DOZE) MESES DO
ALUGUEL**, atualizado até a data da prestação da caução.
Lembrando o que diz o art. 9º:
*A locação também poderá ser desfeita:*
* *por mútuo acordo*
* *em decorrência da prática de infração legal ou contratual*
* *em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos*
* *para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.*
88
Havendo falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel, o despejo não poderá ser executado por quanto tempo?
Até o trigésimo dia seguinte do falecimento.
89
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o que a petição inicial deverá especificar, além dos requisitos exigidos pelo CPC?
Deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores.
90
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, uma vez determinada a citação do réu, a que será intimado o autor?
Será intimado a, no prazo de **24 (VINTE E QUATRO) HORAS**, efetuar o **depósito judicial da importância indicada na petição inicial**, sob pena de ser extinto o processo.
91
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito?
Sim, até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos.
92
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, não sendo ofereceida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o que fará o juiz?
O juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de VINTE POR CENTO do valor dos depósitos.
93
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, a lei do inquilinato limita as matérias de fato que poderão ser alegadas pelo réu em sua contestação. Desse modo, quais são estas matérias de fato que poderão ser alegadas na contestação?
A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
* não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
* ter sido justa a recusa;
* não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
* não ter sido o depósito integral;
94
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o réu poderá pedir o despejo em reconvenção?
Sim. Além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado
não ser o mesmo integral.
95
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, alegando o réu não ter sido o depósito integral, em que prazo e de que forma o autor poderá complementá-lo?
No prazo de CINCO DIAS contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de DEZ POR CENTO sobre o valor da diferença.
96
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, havendo reconvenção com cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, qual o requisito para que tenha início a execução desta?
Havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, **a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.**
97
Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia?
Sim. (art. 67, parágrafo único).
98
No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado?
Sim. Será reajustado **na periodicidade pactuada ou na fixada em lei**.
99
Na ação renovatória de contrato de locação, além dos requisitos exigidos pelo CPC, com o que a petição inicial deverá ser instruída?
A petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
* prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51 (requisitos do direito a renovação da locação não residencial);
* **prova do exato cumprimento do contrato em curso;**
* prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
* indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
* indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
* prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
* prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
100
Proposta a ação renovatória de contrato de locação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, quem será citado?
Serão citados **o sublocador e o locador, como litisconsortes**, **_salvo se_**, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
101
Na ação renovatária do contrato de locação, a lei do inquilinato limita as matérias de fato que poderão ser alegadas pelo réu em sua contestação. Desse modo, quais são estas matérias de fato que poderão ser alegadas na contestação?
A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
* não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
* não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
* ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
* não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
102
Na ação renovatária do contrato de locação, o que deverá fazer o réu ao alegar em contestação que a proposta do locatário não atende o valor locativo real do imóvel?
Deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compativeis com o valor locativo real e atual do imóvel.
103
Na ação renovatária do contrato de locação, o que deverá fazer o réu ao alegar em contestação que existe proposta de terceiro para a locação, em condições melhores?
O locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por DUAS testemunhas, _com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário_.
Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
104
Na ação renovatária do contrato de locação, o que o juiz determinará caso não seja renovada a locação?
O juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (TRINTA) DIAS para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
105
O fiador na locação responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu?
A responsabilidade dos fiadores, em caso de **prorrogação automática** do contrato de locação, ainda que por tempo indeterminado, **independe de previsão contratual** que estabeleça sua manutenção até a devolução das chaves, consoante se depreende do art. 39 da Lei n° 8.245/1991:
*Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.*
Situação diversa é aquela decorrente de **aditamento do contrato** – _que não se confunde com prorrogação automática_ –, na qual se impõe a **prévia anuência do fiador**, nos termos do Enunciado 214 da súmula do STJ:
*O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.*
Por fim, importante destacar que a disposição da lei não afasta a possibilidade de o fiador se exonerar do encargo, mediante notificação resilitória (art. 40, IV e X, Lei n° 8.245/1991).
106
O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo responde pela execução do julgado?
Não. Súmula 268/STJ.
107
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção?
Sim. Súmula 335/STJ.
108
É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação?
Sim. Súmula 549/STJ.
109
O locatário possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado? E para repetir indébito desses tributos?
Não para ambos os casos. Súmula 614/STJ.
110
O adquirente de imóvel responde pelas benfeitorias do locatário?
Não, salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário.
Súmula 158/STF.
111
Na retomada de imóvel para construção mais útil, é necessário que a obra tenha sido ordenada pela autoridade pública?
Não. S. 374/STF.
112
O locador que já ocupe outro imóvel próprio para residência ou atividade comercial, deverá provar a necessidade caso peça o imóvel locado para uso próprio?
Não. A necessidade é presumida. S. 410/STF.
113
O locatário autorizado a ceder a locação está também autorizado a sublocar o imóvel?
Sim. S. 411/STF.
114
A inscrição do contrato de locação no registro de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, exige a transcrição também no registro de títulos e documentos?
Não. É dispensada. S. 442/STF.
115
A que corresponde o valor da causa na ação de consignação de aluguel?
Uma anuidade. S. 449/STF.
116
É dispensável a prova da necessidade, na retomada do prédio situado em localidade para onde o proprietário pretende transferir residência?
Sim, salvo se mantiver, também, a anterior.
117
Nos contratos de locação em que se verifique situação de vulnerabilidade econômica, podem ser aplicadas excepcionalmente as regras jurídicas constantes do Código de Defesa do Consumidor?
Não. Está cristalizado na jurisprudência do STJ que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado a relações jurídicas estabelecidas com base em contratos de locação, para as quais há legislação específica, qual seja a Lei 8.245/91.
118
O rol de hipóteses para concessão de liminar de desocupação do imóvel locado previsto na lei de locações é taxativo?
Não. É exemplificativo, segundo o STJ, uma vez que o magistrado pode se valer, desde que preenchidos os requisitos legais, do quanto disposto no art. 300 do CPC para concessão da antecipação da tutela na ação de despejo.
(REsp n° 1.207.161/AL, Rel.: Min. Luis Felipe Salomão, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 08.02.2011, p. em DJe 18.02.2011)
119
Na ação revisional de aluguel, o aluguel fixado na sentença é devido a partir de que momento? E as diferenças devidas durante a demanda?
* o **aluguel fixado na sentença** é devido a partir da **citação**
* as **diferenças** devidas durante a demanda, são exigíveis a partir do **trânsito em julgado** da sentença que fixar o novo aluguel
## Footnote
*Art. 69, Lei 8245/91. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.*
120
Na locação residencial de imóvel urbano, será admitida a denúncia vazia se o prazo de trinta meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação?
Não. O STJ (REsp 1.364.668-MG) entende que o prazo igual/superior a 30 meses, necessário para a Denúncia Vazia, não pode ser alcançado mediante a cumulação dos períodos de renovação contratual.
Esquematizando:
* Contrato escrito + prazo maior/igual a 30 meses (consecutivos, previstos num único instrumento contratual)
* Cabe denúncia vazia (art. 46, Lei de Locação)
* Contrato escrito + prazo que, com sucessivas prorrogações, se tornou maior/igual a 30 meses
* Não cabe denúncia vazia (REsp 1.364.668-MG)
121
Em ação revisional proposta pelo locatário, o aluguel provisório poderá ser inferior ao aluguel vigente?
Sim, todavia até o piso de 80% do valor deste.
## Footnote
* Art. 68, II, b, Lei nº 8.245/1991*
* b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;*
122
O despejo decorrente de decisão judicial conforme previsto na lei de locações de imóveis urbanos é irreversível?
Sim, no sentido de que, uma vez reformada a decisão, o inquilino não terá o direito de recuperar a posse do imóvel, mas apenas de ser indenizado por perdas e danos, com base na caução existente.
## Footnote
* Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.*
* [...]*
***§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.***
123
Nas locações comerciais, exige-se a anuência do locador no trespasse empreendido pelo locatário?
Sim.
REsp n° 1.202.077/MS, Rel.: Min. Vasco Della Giustina, Órgão Julgador: 3ª Turma, j. em 1°.03.2011)
124
Os juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir de que momento?
Fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, inclusive para o fiador. Trata-se da aplicação das regras da mora ex re (art. 397, CC/2002).
(REsp 1.264.820/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 13.11.2012, p. em DJe 30.11.2012)
125
O antigo proprietário de imóvel locado tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel?
Sim. Caberá ao novo proprietário (adquirente) direito sobre tais parcelas somente caso esteja disposto no contrato de compra e venda do imóvel.
(REsp 1.228.266/RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 10.03.2015, p. em DJe 23.03.2015)
126
Na hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto?
Sim. A multa deverá incidir sobre o valor do aluguel com desconto (quantia reduzida), por ser esse o efetivo montante cobrado no vencimento normal da obrigação.
(REsp 832.293/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Órgão Julgador: 4ª Turma, j. em 20.08.2015, p. em DJe 28/10/2015)
127
Qual é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário de sentença que determine a desocupação de imóvel alugado?
É a **data da intimação pessoal do locatário** realizada por meio de mandado de despejo.
* A Lei n. 12.112/2009, que modificou o art. 74 da Lei n. 8.245/1991, encurtou o prazo para a desocupação voluntária do imóvel e retirou do ordenamento jurídico a disposição dilatória de aguardo do trânsito em julgado constante da antiga redação do referido artigo, a fim de evitar o uso do processo como obstáculo ao alcance da efetividade da jurisdição.*
* (REsp. 1.307.530/SP, Rel.: Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ ac.: Min. Sidnei Beneti, Órgão Julgador: 3ª Turma, j. em 11.12.2012, p. em DJe 11.03.2013)*
128
Nas locações *built to suit* é possível a estipulação simultânea de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador?
Sim.
Embora as locações em geral sigam a regra de vedação de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato (art. 37, parágrafo único Lei 8.245/1991), o art. 54-A, caput, da citada lei prevê que **nos contratos de locação sob medida prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo**. Logo, nas locações built to suit é possível sim a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.
129
## Footnote
A cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário em locação *built to suit* não poderá exceder a que montante?
Não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
130
Qual o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória?
O prazo da prorrogação de contrato de locação estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste anterior, **observado o limite máximo de cinco anos.**
(Recurso Especial 182713 RJ 1998/0053718-0)
131
É admissível a reconvenção em ação renovatória, caso o proprietário deseje exercer o direito de retomada do imóvel para seu próprio uso?
Não, tendo em vista que esta ação já se reveste de caráter dúplice. Desse modo, não concordando o locador com a proposta apresentada pelo locatário na renovatória, ou pretendendo retomar o prédio, **deve formular o pedido na própria contestação.**
132
A ocupação do imóvel por pessoa diversa do locatário altera a legitimidade passiva para a ação de despejo?
Não. A ação de despejo **deve ser movida contra o locatário**, mas a ocupação do imóvel locado por pessoa diversa não altera a legitimidade passiva para a ação de despejo.
133
Quando se tratar de débito locatício, o locatário pode se valer do depósito extrajudicial para desonerar-se da obrigação?
Sim.
Apesar da controvérsia doutrinária acerca da possibilidade ou não de se manejar o depósito extrajudicial quando se tratar de débito locatício, eis que a Lei nº 8.245/91 não prevê expressamente tal instituto no rito próprio da Ação de Consignação em Pagamento de Aluguel e Acessórios de Locação, o Superior Tribunal de Justiça considerou que o locatário pode valer-se do instituto do depósito extrajudicial do Código de Processo Civil para desonerar-se da obrigação.
134
Via de regra, o mandado de despejo determinará qual prazo para desocupação voluntária do imóvel? Em quais hipóteses o prazo será diverso?
* **Via de regra**, o mandado de despejo determinará o **prazo de 30 (trinta) dias** para desocupação do imóvel (art. 63, caput, da Lei 8.245/92)
* **TODAVIA**, o prazo será de **15 (quinze) dias** se:
* _entre a citação e a sentença_ de primeira instância houverem decorrido _mais de quatro meses_
* o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no §2º do art. 46
* Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
* art. 46, §2º: denúncia vazia do locador em caso de prorrogação de contrato com duração igual ou superior a 30 meses
135
Para aferição do prazo mínimo legal exigido para a renovação das locações empresariais, permite-se a flexibilização do termo "ininterruptos" inscrito no inciso II do art. 51 da Lei 8245/91?
* Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:*
* I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;*
*_II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;_*
*III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.*
Sim. A jurisprudência tem entendimento de que **se breve** for o interregno entre os contratos escritos, é permitido o "acessio temporis" para viabilizar o perfazimento do prazo minimo legal.
(TJ-SP - AI: 2990746320118260000 SP 0299074-63.2011.8.26.0000, Relator: Artur Marques, Data de Julgamento: 13/02/2012, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/02/2012)
136
Em se tratando de locações, no que consiste o direito de inerência?
O direito de inerência é aquele que busca assegurar permanência do locador no imóvel objeto do contrato de locação.
Nesse sentido, o direito de inerência apenas é assegurado para as locações comerciais, estando previsto no art. 51 que lista os requisitos cumulativos que, uma vez preenchidos, darão ao locatário o direito à renovação do contrato.
137
Qual será o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos?
Depende:
* **Se, na sentença, for prevista uma data para pagamento:**
* o termo inicial dos juros será esse dia.
* **Se, na sentença, não for prevista data para pagamento:**
* os juros serão contados a partir da data em que o devedor for intimado para pagar na fase de cumprimento de sentença.
138
Na execução de contrato locatício, é possível a inclusão dos aluguéis vencidos no curso do processo com base em valor fixado provisoriamente em anterior ação revisional?
Sim, segundo o STJ. Se o aluguel definitivo for superior ao provisório, como ocorre quase sempre, o locatário pagará as diferenças apuradas e corrigidas, ao final da ação, e nos mesmos autos. Se for inferior, poderá o locatário reclamar, em ação própria, de repetição de indébito, a devolução das diferenças pagas a maior, também corrigidas, podendo ainda haver a compensação com as parcelas vincendas, se assim ajustarem as partes
139
O valor estabelecido em ação revisional de aluguel de imóvel não residencial tem sua incidência limitada ao período compreendido entre a citação e o termo final do contrato original de locação?
Não, uma vez que é possível incidir até a efetiva entrega das chaves caso a locação venha a ser prorrogada por prazo indeterminado em razão da permanência do locatário no imóvel.
140
Configura julgamento ultra petita a fixação de aluguel em valor superior ao pleiteado pela parte na ação revisional?
Segundo o entendimento do STJ, não configura julgamento ultra petita a fixação de aluguel em valor superior ao pleiteado pela parte na ação revisional, pois a quantia requerida é meramente estimativa, a depender de laudo pericial e da fixação pelo juiz.
