Immobilien Lexikon Flashcards
Abgeschlossenheit
Wollen Eigentümer Teile (Wohnungen) einer Immobilie verkaufen, so ist dieses nur möglich, wenn vorher auf der Grundlage einer Bescheinigung über die Abgeschlossenheit, die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, separates Wohnungseigentum gebildet wurde.
Die rechtlichen Grundlagen der Abgeschlossenheit
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung vorliegen muss. Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. II WEG). Abgeschlossenheit ist also eine Voraussetzung um separates Eigentum zu bilden.
Abteilung (Grundbuch)
Ein Grundbuch umfasst drei Abteilungen.
Abteilung I des Grundbuchs
In Abteilung I sind Name, Geburtsdatum und Wohnort des Eigentümers eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer (Eigentümergemeinschaft), ist ihr Anteils- und Gemeinschaftsverhältnis ersichtlich. Bei einer Erbengemeinschaft oder einer GbR steht ein entsprechender Vermerk. Alle hier eingetragenen Eigentümer müssen einem Verkauf zustimmen, indem sie den Kaufvertrag notariell beurkunden.
Abteilung II
In Abteilung II stehen alle Belastungen des Grundstücks ausgenommen sind Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. In dieser Abteilung ist zu sehen, wenn eine Auflassungsvormerkung besteht. Das ist ein Hinweis darauf, dass betreffendes Grundstück bereits verkauft ist. Mit dieser Information in Abteilung II des Grundbuchs wird sichergestellt, dass ein zweiter Käufer kein Eigentum an diesem Grundstück erwerben kann.
Abteilung III
Besonders wichtig sind die aus Abteilung III zu entnehmenden Informationen. Hier sind Belastungen des Grundstücks wie Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Ist das Grundstück bankfinanziert, steht hier eine Grundschuld zugunsten der betreffenden Bank.
Bereits erledigte Belastungen sind kenntlich gemacht, indem sie entweder gestrichen oder gerötet sind. In einer extra Spalte gibt es Vermerke zum Datum der Löschung. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, darf der Käufer darauf vertrauen, dass die Angaben im Grundbuch korrekt sind, da das Grundbuch ein Dokument mit Öffentlichem Glauben ist.
Alleinerbe
Alleinerbe ist diejenige Person, auf die das gesamte Vermögen eines Verstorbenen (Erblasser) übergeht.
Altlastenauskunft
Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist ein wesentlicher Faktor zur Bestimmung des Kaufpreises. Für den Fall das Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann es sinnvoll sein sich näher mit diesem Thema zu beschäftigen. Der Untergrund eines Grundstücks kann sehr verschieden sein. Geologische Besonderheiten wie lockerer Untergrund durch Sandschichten oder durchfließende Wasseradern erfordern besondere Fundamente.
Wurde das Grundstück in der Vergangenheit mit Bauaushub oder gar Müll verfüllt, muss die Bodenstatik angepasst oder das Füllmaterial entfernt und möglicherweise mit hohem Kostenaufwand entsorgt werden. Für den Verkäufer als Eigentümer des Grundstücks besteht das Risiko, dass er sich des Vorwurfs des arglistigen Verschweigens ausgesetzt sieht und auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Für den Käufer besteht das Risiko darin, dass er vielleicht über Jahre hinweg seine Rechte einklagt und den Ausgang des Rechtsstreits kaum prognostizieren kann.
Wer als Verkäufer und Käufer eines Grundstücks derartige Altlastenprobleme vermeiden möchte, sollte eine Altlastenauskunft einholen. In Berlin wird nach Maßgabe des Berliner Bodenschutzgesetzes das Bodenbelastungskataster geführt. Allein in Berlin sind 8000 Flächen erfasst. In diesen Katastern werden Daten, Tatsachen und Erkenntnisse über altlastenverdächtige Flächen und schädliche Bodenveränderungen erfasst. Als Immobilienmakler für Berlin und Umgebung beraten wir Sie diesbezüglich gerne.
In Betracht kommen stillgelegte Deponien und Industriestandorte, Militär- und Rüstungsstandorte, in Betrieb befindliche Standorte und Flächen aus Produktion und Weiterverarbeitung und Infrastruktureinrichtungen, bei denen das Risiko einer Bodenverunreinigung besteht. Die Kataster werden fortlaufend fortgeschrieben.
Anbauwand
Eine Anbauwand ist eine Wand, die der Grundstückseigentümer an die Wand seines Nachbarn anbaut. Laut § 6 des Berliner Nachbarrechtsgesetzes spricht man von der „Nachbarwand“ wenn diese als eine Wand, „die den auf der Grenze zweier Grundstücke errichteten oder zu errichtenden Bauwerken als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung zu dienen bestimmt ist“.
Da die Anbauwand hälftig auf dem Nachbargrundstück steht, bedarf sie der Einwilligung des Nachbarn. Der Nachbar darf die Anbauwand für eigene bauliche Maßnahmen nutzen. Die Nachbarrechtsgesetze anderer Bundesländer stimmen in der Definition weitgehend überein.
Unterschied zwischen Anbauwand und Grenzwand
Eine Grenzwand ist nach § 14 Berliner Nachbarrechtsgesetz „die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand“. Der bauliche Unterschied besteht darin, dass die Nachbarwand (Anbauwand) auf der Grenze zweier Grundstücke errichtet wird, während die Grenzwand unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet wird.
Die Nachbarwand bedarf des Einvernehmens beider Nachbarn. Der Erbauer muss sie so errichten, dass sie den Anforderungen des eigenen Bauvorhabens entspricht. Er darf also keine schlechtere Qualitätsmaßstäbe anwenden, braucht aber auch keine höheren Maßstäbe zu berücksichtigen.
Angebotspreis
Unter dem Angebotspreis versteht man den Preis, zu dem ein Objekt tatsächlich zum Verkauf angeboten wird. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, so ist dies der Wert, auf den Sie besonderes Augenmerk zu richten haben.
Angebotspreis – unterschiedliche Begrifflichkeiten
der Regel immer mehrere Begriffe. Verkehrswert, Marktpreis, Bestpreis, (Ver-)Kaufpreis und eben auch Angebotspreis. Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert und meint den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften gewöhnlich zu erzielen wäre.
Es handelt sich um einen theoretischen Wert, der nach vorgegebenen Verordnungen von speziellen Sachverständigen ermittelt wird. Er spielt bei steuerlichen und gerichtlichen Angelegenheiten eine große Rolle. Der Marktpreis ist ein Synonym für den Verkehrswert.
Als Bestpreis wird allgemein der Wert verstanden, der unter Ausschöpfung aller Möglichkeiten den maximal erzielbaren Verkaufspreis darstellt. Der Bestpreis ist wohl der am meisten strapazierte Begriff rund um den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Der Kaufpreis erklärt sich eigentlich von selbst. Das ist der Preis, der am Ende im Kaufvertrag notariell beurkundet wird.
Arglistige Täuschung (Kaufvertrag)
Käufer von Immobilien versuchen hin und wieder, den Immobilienkaufvertrag mit Bezug auf eine arglistige Täuschung anzufechten. Der Tatbestand der arglistigen Täuschung (§ 123 BGB) ähnelt dem strafrechtlichen Tatbestand des Betruges. Will ein Eigentümer eine Immobilie verkaufen und verschweigt bewusst ihm bekannte Mängel des Objekts, obwohl er diese kennt, handelt er arglistig. Der im Gesetz benutzte Begriff „Arglist“ ist heute nur noch wenig gebräuchlich, heute wird umgangssprachlich von „Vorsatz“, also einer vorsätzlichen Täuschung, gesprochen. Die Anfechtung von Kaufverträgen erfolgt in diesen Fällen meist durch einen Rechtsanwalt.
Was ist eine arglistige oder vorsätzliche Täuschung?
Arglistige Täuschung wird als das „vorsätzliche Hervorrufen oder Aufrechterhalten eines Irrtums durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen“ definiert. Die Täuschung entsteht dadurch, dass der Verkäufer dem Käufer Eigenschaften suggeriert oder vorenthält, die so nicht gegeben sind. Dies muss arglistig, also vorsätzlich, geschehen. Derjenige Verkäufer, der täuscht, braucht keine Bereicherungsabsicht zu haben. Auch kommt es nicht darauf an, dass die Täuschung den Käufer geschädigt hat.
Ausgangslage beim Immobilienkaufvertrag
Grundsätzlich ist es nicht Aufgabe des Verkäufers einer Immobilie, alle Details seines Objekts zu kennen und diese unaufgefordert zu präsentieren. Im Gegenteil, erst einmal ist es Aufgabe des Käufers, sich alle wichtigen Informationen über den Kaufgegenstand zu verschaffen. Der Verkäufer, oder auch ein von ihm beauftragter Immobilienmakler, muss sich aber davor hüten, Dinge zu behaupten, die unzutreffend sind. Fragen der Käuferschaft hat der Verkäufer wahrheitsgemäß zu beantworten. Fakten über die Immobilie, die der Käufer redlicher Weise als Aufklärung erwarten darf, müssen unaufgefordert zur Verfügung gestellt werden. Ansonsten riskieren Sie die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages und müssen Schadensersatz fürchten.
Arglistig täuschen versus arglistig verschweigen
Die Täuschungshandlung kann auch darin begründet sein, dass Tatsachen nicht ausdrücklich behauptet, sondern arglistig verschwiegen werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung eine Aufklärung erwarten durfte und sich damit für den Verkäufer eine Aufklärungspflicht ergab. Vorsätzlich handelt auch derjenige, der „Angaben ins Blaue hinein“ macht und Dinge behauptet, von denen er wissen musste, dass sie nicht oder nicht so zutreffen. Entscheidend kommt es darauf an, dass die Täuschungshandlung ursächlich für die Kaufentscheidung des Käufers war und ohne die Täuschung gar nicht oder nicht so abgegeben worden wäre.
Beispiel: Arglistige Täuschung beim Hauskaufvertrag
In einem Fall des BGH (Urteil v. 22.6.2016, V ZR 23/15) hatte der Verkäufer eines Neubauwohnhauses verschwiegen, dass beim Umbau des Gebäudes Teile der Altbausubstanz verwendet wurden. Der Käufer beanstandete, dass die Altbausubstanz schadensanfälliger und wärmedurchlässiger sei als die Neubauwände und focht den Hauskauf wegen arglistiger Täuschung an. Der BGH stellte darauf ab, ob das Haus durch die Altbausubstanz derart geprägt wurde, dass es nicht mehr als Neubau hätte bezeichnet werden dürfen. Arglist liege zudem nur vor, wenn der Verkäufer in Kenntnis der Gegebenheiten gewusst oder es für möglich gehalten hätte, dass ein Kaufinteressent maßgeblichen Wert auf eine Aufklärung gelegt hätte.
Auflassungsvormerkung (Grundbuch)
Auflassung bedeutet im Grundstücksrecht so viel Eigentumsübergang oder Eigentumsumschreibung. Der Begriff bezeichnet die Einigung des Verkäufers einer Immobilie mit dem Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§ 873 BGB). Da das Grundbuch rechtlich bedingt nicht unmittelbar reagieren kann, wird die Auflassungsvormerkung benötigt.
