C6: ZàB, dimensionnement, équipement et remembrement (de terrain)

Question 1

Nécessité de l’AT / LAT + fondement constitutionnel?

Answer 1

Cst. 73

• Sol = denrée limitée = conflits d’intérêts –> il faut une utilisation
  o Judicieuse
  o Mésuré
• Occupation rationnelle
  o Décentralisation concentrée = réseau polycentrique = plusieurs grandes villes/tissus urbains qui sont quant à eux concentré/compact
   ≠ « modèle français » où tout est concentré à Paris
   ≠ San Francisco où le bâti n’est pas du tout concentré

Question 2

Où est réglé la situation acquise et quelle est la date de référence?

Answer 2

LAT 24c + OAT 41

Date de référence: 1ère consécration du principe de la séparation du bâti du non-bâti dans la LPEP en 1971

Question 3

Qu’est ce qui est la conséquence d’une construction érigée hors ZàB en 1975?

Answer 3

pas de garantie ; conséquence juridique dépend des circonstances concrètes

Question 4

Quelles sont les deux raisons typiques pour une construction hors ZàB?

Answer 4

grandes chances que
o Truc pour l’agriculture
o Truc de situation acquise

Question 5

De quoi consiste le principe de concentration/séparation du bâti et du non-bâti et à quoi faut-il penser?

Answer 5

• Interdiction des petites zones à bâtir (sous réserve de l’habitat traditionnellement dispersé, cf. 50a al. 1 lit. A LATC) (ATF 116 Ia 339, consid. 4)
• Obligation de combler les brèches dans le tissu bâti (ATF 132 II 218, consid. 4.2 );
• Attention aux autres buts de l’AT qui peuvent commander solution inverse, par exemple
• pour zones de verdure dans l’espace urbain (cf. art. 3 al. 3 lit. e LAT)
• concentration/densification vs qualité de vie, surtout un issu dans les zones agglo

Question 6

Définition du “zonage”?

Answer 6

• Définition: processus consistant à diviser un territoire en zones et à imposer pour chacune d’entre elles des règles spécifiques d’utilisation -> permet la cohabitation des usages

Question 7

Quel est l’effet indésirable du zonage?

Answer 7

on divise un paysage et on ne peut plus faire de la mixité

o Importance mixité = évite bcp de transport

o Si on pousse le zonage à l’extrême, il faut aller dans une partie de la ville pour travailler, dans une autre pour faire les course, une autre pour habiter, …

o Aussi appelé « Ségrégation spatiale » = un quartier avec villas, un autre avec usine, un autre de banlieu, etc.
–> non plus souhaitable

Question 8

Quels types de zones existent?

Answer 8

• Trois zones primaires de la LAT: zone à bâtir, zone agricole et zone à protéger (cf. art. 14 al. 2 LAT)
• Autres zones et sous-zones sont possibles dans le droit cant (art. 18); p. ex. forêts, etc.
• Notion de droit fédéral qui ne peut être élargie et restreinte en droit cantonal (ATF 116 Ia 197 c. 2b)

Question 9

Quel est la raison et l’enjeux des zones intermédiaires en VD?

Answer 9

Zone intermédiaire ou de réserve = en droit VD qui étaient classées avant LAT ; on voulait pas tout de suite les classer hors ZB ; Confédération a décidé que ces zones sont inconstructibles

Question 10

Qu’est-ce qui prévoit LAT 15 (5)?

Answer 10

o al. 1: ZàB contiennent des terrains qui sont propres à la construction

o al. 1: Terrains qui sont déjà largement bâti ou nécessaire dans les 15 ans à venir

o al. 2: obligation redimensionner zones trop importantes

o al. 3: importance d’une vision régionale

o al. 3: Surfaces d’assolement (Fruchtwechsel)

Question 11

ECO pour classer un terrain en ZàB (= “mise en zone”) (8)?

Answer 11

1) Aptitude à la construction
1. 1. Caractéristiques naturelles ou environnementales
1. 2. Equipement sans frais disproportionnés

2) Calcul du potentiel
3) Prise en compte des possibilités d’utilisation (terrains thésaurisés et réserves internes) (art. 15 al. 4 lit. b et art. 1 al. 2 lit. abis nLAT pour l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti)

4) Protection des surfaces d’assolement (al. 3 in fine) et
5) Interdiction du morcellement des terres cultivables (al. 4 lit. c)

6) Prise en compte d’une perspective supracommunale (al. 3)
7) Disponibilité juridique est garantie (risques de thésaurisation [Hortung]; possibilité de conclure des contrats de droit admin.) (al. 4 lit. d)
8) S’inscrit dans la mise en œuvre du PD (n’est pas contre)

–> EN TOUT: exigences étaient renforcées avec la révision de la LAT

Question 12

ECO du terrain même pour le classer en ZàB (2) ?

Answer 12

Aptitude à la construction =

1) LAT 15: Caractéristiques naturelles (topographiques, géologiques, etc.) ou environnementales (immissions, nuisances, etc.) // presque évident
Ø Exemples de difficultés topographiques : pente trop raide, surélévation par rapport à l’équipement
Ø Exemples de nuisances environnemeentales: bruit d’une route

2) Equipement sans frais disproportionnés
Art. 49 Equipement (LATC)
2 Une zone à bâtir ne peut être prévue que si les équipements sont réalisables sans frais disproportionnés.

Question 13

Qu’est-ce qui est et comment faire le calcul du potentiel?

Answer 13

LAT 15 IV lit. b, But: Même après la déduction des ZàB réservées [Nutzungsreserven], les besoins des 15 ans à venir ne seront pas satisfaits.
= Le terrain est nécessaire de par sa localisation dans le développement des 15 ans à venir

Calcul: Méthode de tendance
= prend le développement des derniers 15 ans et on le projete aux 15 ans à venir (p. ex. commune de 1000 habitants a grandi 100 habitants + 50 nouveaux logements les derniers 15 ans ; on dit qu’il y aura 100 habitants + 50 logements de plus d’ici 15 ans)

Question 14

Quelles sous-zones à bâtir existent?

Answer 14

Nombre indéfini théoriquement (LAT 18)

LATC 29 II: Les zones à bâtir sont affectées notamment

• à l’habitation,
• à l’industrie,
• à l’artisanat,
• au commerce,
• aux constructions
• et installations publiques
• ainsi qu’aux équipements publics et privés destinés à la culture, au sport, au tourisme et au délassement ;

ces types d’affectation peuvent être exclusifs, prioritaires, mixtes, superposés ou limités dans le temps.

Question 15

Pourquoi mitage du sol = problème ?

Answer 15

o Urbanisation non maîtrisée crée des besoins en infrastructure
 Plus on la maîtrise, plus on peut canaliser les conduites de gaz, d’électricité, d’eau, etc. et faire des économies d’échelle
 Moins on le fait, plus ces infrastructures vont coûter chères et plus la collectivité sera chargée
 Aux E-U on fait quand-même du mitage, car la voiture reste l’alpha et l’oméga, surtout par rapport au transport

o Consommation de ressources spatiales : d’autant plus important en CH avec surface (habitable) réduit

o Mobilité/économiser des gaz à effet de serre

• Les constructions hors zone et l’expansion des zones à bâtir (plus que proportionnelle à la population) -> au détriment de la zone agricole

Question 16

Pq y a-t-il du mitage du sol (3 raisons principales) ?

Answer 16

1) Les causes socio-économiques (mobilité, prix de l’énergie, logement, exigences du monde du travail, etc.)

2) Les « carences » [défauts] légales (droit de fond)
- aLAT : peu d’instruments contraignants ; a changé avec nLAT

3) Les « carences » légales (procédure et mise en œuvre)
- Caractère diffus de la mise en œuvre (affectation du sol en mains des autorités en charge de la planification d’affectation) –> les communes ont intérêt à augmenter leurs contribuables
- Peu de mécanismes de surveillance verticaux et surtout pas suffisamment de moyens chez les cantons/Confédération
- Protection juridictionnelle faible (qualité pour recourir; Wo kein Kläger, da kein Richter)

Question 17

Différents systèmes dans les PD cant?

Answer 17

• Le modèle zurichois de la pré-affectation (territoire constructible délimité dans le plan directeur, avec marge de manœuvre de l’ordre de deux profondeurs de construction)
• Les limites cartographiques (ceintures vertes, lignes de démarcation, etc.)
• Les autres formes de restrictions à l’expansion du bâti (avant révisions post-LAT 2013)
• Système de la double limite (AG et SO) –> territoire constructible cantonal et quotas communaux
• Système des limites relatives dans certaines portions du territoire (BL, BE, VD)
• Autres instruments (ex: territoire agricole à TG; projets urbains/logique par projet à GE)

–> cf. p. 163 s. notes du cours

Question 18

Comment le TF a décidé quant à

1) Nouveau complex hôtelier/200 hectares à Arosa?
2) Cressier: pas de problème de surdimension, mais problème avec la projection future?

Answer 18

1) TF : intérêt public au tourisme ; MAIS en l’occurrence, cet intérêt n’était pas suffisant, car la surface était déjà surbâtie
2) TF a anticipé le futur sous l’angle de la LAT = examen à l’échelle régionale, pas que locale  rejet

Question 19

Suite à quelle initiative la LAT actuelle était élaborée?

Answer 19

• Initiative pour le paysage: Prévoyait moratoire de construction pdt 20 ans

– retrait conditionnel

• Contre-projet indirect attaqué par référendum
• Entrée en vigueur le 1er mai 2014 avec nOAT et documents de mise en œuvre (directives techniques sur le dimensionnement des zones à bâtir et guide pour la planification directrice)

Question 20

A quoi faut-il penser, quels sont les ex. et conséquence de non respect de l’ECO n°3 de la mise en zone, la prise en compte des possibilités d’utilisation (terrains thésaurisés et réserves internes)?

Answer 20

Cadre légal:

• art. 15 al. 4 lit. b; et
• art. 1 al. 2 lit. abis nLAT pour l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti

REMARQUE:
-> on attend des commuens qu’elles utilisent leurs réservent au rhitme de 1/3 de réserves par période de 15 ans (rapport nOAT)

EX.:

• > P. ex. on a droit de construire de 2 étages ; on en construit qu’une = réserve interne
• > P. ex. coefficient d’utilisation slmnt 0.6, 0.8 serait possible

CONSEQUENCE:
Signifie que si une commune est connue pour avoir des réserves importantes, les tribunaux ont possibilité d’interdire l’augmentation des ZàB de ces communes

Question 21

Qu’est-ce qui est le contenu du PD?

Answer 21

LAT 8a

Question 22

Quelle forme pour présenter la surface constructible? + Horizon temporel?

Answer 22

• La méthode numérique et la méthode cartographique (cf. complément au guide sur la planification directrice)
-> Cartographique = à l’aide d’une carte, p. ex. modèle ZH ; pp.168 ss. notes du cours

• Horizon temporel de 20-25 ans selon l’ARE
• Territoire constructible peut ainsi constituer la « pré-affectation » des zones à bâtir (modèle zurichois)

Question 23

Qu’est-ce qu’on entend sous la répartition spatiale dans le PD, + quelles sont les maximes constitutionnelles y liées?

Answer 23

Répartition spatiale = Dire combien et où et comment il y aura ZàB dans le PD

Maximes de Cst.75:
o Utilisation mesurée [haushälterisch] = combien
o Utilisation judicieuse [zweckmässig/angemessen] = comment
o Utilisation rationnelle = où on place ces ZàB

Question 24

Quels sont les 4 critères pour la répartition spatiale dans le PD + art. ?

Answer 24

Critères:
• Compacité [kompakt] (cf. art. 75 Cst. et art. 1 al. 2 lit. b LAT)

• Centralité (art. 3 al. 4 LAT) et multipolarité (art. 75 Cst.)
= réseau polycentrique/ « décentralisation concentrée »

• Axialité (cf. BL)
= être axé le long où il fait sens
-> P. ex. BL : carte d’étoile avec un centre et 5 axes mobilité ; développement le long des axes

• Accessibilité en transports publics (cf. « desserte appropriée » prévue à l’art. 3 al. 3 lit. a LAT)
- Remarque: Peut même être sujet de recours

Question 25

Comment, en gros, fonctionne la méthode de calcul pour la surface max de ZàB?

Answer 25

• Variable centrale: surface en mètres carrés utilisée par habitant et par emploi (EPT)
• Une certaine valeur EPT se trouve à chaque commune pour trois types de zones définies (habitation, mixte, centrale)

– je crois savoir ces deux premières étapes, ça suffit ; peut-être encore dernier point, taux cant –

-plafonné à médiane suisse pour les 22 types de communes établies par l’OFS

• capacité cantonale: Calcul en rapportant, par commune et par type de zone, la surface de zone à bâtir utilisée de référence (I.) à la surface de zones à bâtir effectivement légalisée (II.)
• > s’exprime en nombre d’habitants et d’emplois (équivalents plein temps) à accueillir dans chacune des trois zones du canton
• Taux cantonal: La capacité cantonale est comparée au nombre d’habitants et d’emplois prévisibles pour les quinze prochaines années selon les scénarios « haut » démographiques de l’OFD ou un scénario ad hoc du canton (art. 5a al. 2 OAT)
• > Si taux > 100%: potentiel de développement
• > Si taux < 100%: surdimensionnement
• > Si taux < 95%: obligation de prévoir mesures de redimensionnement dans le plan directeur cantonal

Question 26

Quel est le but du régime transitoire de la nLAT?

Answer 26

inciter les révisions des plans directeurs
–> Eviter la « course à la mise en zone »

-> N’a plus bcp de portée ; seul canton encore en régime transitoire est TI

Question 27

Quel est le mode de fonctionnement du régime transitoire de la LAT + art.?

Answer 27

LAT 38a:

• D’abord, si on adopte pas un plan directeur : on peut plus augmenter la surface ZàB, mais compenser avec hors ZB
• Après 5 ans : moratoire complète (= situation actuelle en TI)

OAT 52a: Exception pour infrastructure urgente/nécessaire (à interpréter de façon restrictive)
–> ATF Orbe : usine pour produire pizzas surgélées/autorisation donné sous l’angle d’exception, car importance régionale (emploi etc.)  TF : a rejeté

–> Art. 52a OAT: violation du principe de la base légale?

Question 28

Contrôle préjudiciel des plans d’affectation à l’occasion de la délivrance des permis: sous quelles conditions le tribunal peut-il annuler (ou octroyer) un permis de construire, parce qu’il casse le plan sur lequel l’autorité a fondé sa décision?

Answer 28

De manière générale, 2 ECOS:

1) changement considérable de circonstances
2) pesée des intérêts (stabilité du plan vs garantie de la situation acquise)
• plus plan est vieux, plus on peut pas se fonder là-dessus

TF: en principe, la simple entrée en vigueur de la LAT ≠ changement des circonstances à elle-seule suffisante pour permettre un contrôle préjudiciel ; il faut d’autres éléments :

 Un plan très vieux (>15 ans)
extrême : si plan après introduction LAT, évidemment il sera pas valide

 Plan qui n’a rien à faire avec le milieu bâti = on va pas permettre de construire n’import où

CONCLUSION:
TF a posé le principe, que l’entrée en vigueur de la LAT en soi suffit pas ; mais après cela, il était très réticent
-> très difficile d’anticiper la décision du tribunal

Question 29

Définition et but de la zone réservée?

Answer 29

Art. 27 LAT:

 Permet de geler la situation dans une commune dans l’attente de la révision de la planification

 But : quand on soupçonne qu’une certaine zone va être surdimensionnée, on bloque cette zone pour l’instant

 Mesure limitée dans le temps

 Peuvent être des zones déjà bâties

Question 30

A quoi faut-il penser quant aux zones réservées?

Answer 30

27 LAT est une Kannvorschrift, mais l’autorité compétente a, eu égard à son obligation de planifier, L’OBLIGATION de prononcer une zone réservée lorsque c’est nécessaire

-> Sinon: Tribunaux peuvent rejeter l’octroi d’un permis de construire en se basant sur le fait que la ZàB aurait dû être déclarée en zone réservée
 VD : ça se fait souvent par les autorités cantonales
 = surveillance cantonale de la délivrance des permis

Question 31

Conclusion de l’impact de la révision de la LAT sur la mise en zone (2 + 2 Q juridiques qui restent ouvertes)?

Answer 31

o Conditions rendues plus sévères pour la mis en zone

o Une méthodologie pour calcul qui a changé de paradigme en profit de la nouvelle fédérale (art. 8a),

• > c-à-d précision dans les plans directeur de la surface max de la ZàB
• > au lieu de se baser sur les 15 ans passés afin de projeter les 15 ans à venir

o Questions juridiques qui se posent sont notamment
 Que faut-il faire pour rester dans le plan directeur ?
 Lors des permis de construire : quid des plans qui étaient créés avant l’entrée en vigueur de la LAT ?

Question 32

Définition équipement + origine + caractère + types?

Answer 32

= l’ensemble des aménagements et installations nécessaires à une utilisation de la parcelle conforme à la zone et à la réglementation

• Notion d’équipement est une notion de droit fédéral; dispositions cantonales complémentaires détaillées (pour concrétiser LCAP, LEaux, etc.)
• Caractère: Condition pour la mise en zone vs. obligation d’équiper

Question 33

Quels types d’équipement existent (2)?

Answer 33

1) Equipement général
= tout ce qui sera à la charge de la collectivité publique
= « le gros de l’arbre »

2) Equipement de raccordement [Anschluss]
-> art. 53 LATC; art. 4 loi sur l’encouragement de l’accès à la propriété (LCAP)
= parcelle par parcelle déservir les ZàB en routes, etc.
= « les petites branches »

Question 34

Où est réglé l’équipement au niveau féd et cant?

Answer 34

LAT 19

• > Qui paie quoi lors de l’équipement = compétence cantonale
• -> Jurisprudence tent de plus en plus d’accorder l’équipement au propriétaire à titre exclusif ; aussi en applicant le principe de l’internalisation des coûts
• -> néanmoins: Equipement général reste généralement supporté par la collectivité

LATC 53

Question 35

ECO d’une desserte suffisante?

Answer 35

1) Techniquement suffisante =
- importance de la sécurité (revêtement adapté, visibilité, etc.);
- raccordement aux transports en commun;
- passage nécessaire au sens du CC est subsidiaire

2) Juridiquement suffisante =
- compatibilité avec les lois, n. b. LRoute (visibilité, largeur, angles pour tourner, distances min du troittoir, etc.); mais aussi LPE

Question 36

Y a-t-il une obligation d’équiper?

Answer 36

Prévue en droit fédéral (LAT 19); possibilité de Ersatzvornahme, si collectivité n’agît pas

Implémenté avec LATC 54 s.

• > financé par la collectivité (Gemeinschaft) (LATC 54 I), propriétaires contribuent selon les lois spéciales ou convention (LATC 55)
• > dans un délai max de 10-15 ans

Question 37

Qu’est-ce qui est le remembrement?

Answer 37

En gros: échange forcé entre les propriétaires

• But: modifier dans un périmètre défini l’assiette des propriétés, de manière à donner à chaque parcelle une configuration qui en permet la meilleure utilisation possible (regroupement de parcelles éparses ou de petite dimension, amélioration de la forme de parcelles peu aptes à une utilisation rationnelle, etc.)

• Remaniements parcellaires et améliorations foncières: réglés par le droit cantonal (cf. loi vd sur les améliorations foncières)
-> Syndicats AF, soultes, etc.