C13: Notions de droit public matériel des constructions Flashcards
Les 4 sujets de ce cours:
1) Règlement sur les distances
a. Entre bâtiment et limite de propriété ;
b. Entre bâtiment et domaine publique
c. Entres bâtiments situés sur une même parcelle
2) Règles sur les longueurs des bâtiments (façades)
3) Hauteur des constructions
4) Coefficient ou indice d’occupation et d’utilisation du sol (COS et CUS)
Les 4 sujets de ce cours:
1) Règlement sur les distances
a. Entre bâtiment et limite de propriété ;
b. Entre bâtiment et domaine publique
c. Entres bâtiments situés sur une même parcelle
2) Règles sur les longueurs des bâtiments (façades)
3) Hauteur des constructions
4) Coefficient ou indice d’occupation et d’utilisation du sol (COS et CUS)
De quel droit relèvent les sujets traité dans ce cours? Quelle est la base générale?
Le droit public (matériel) de la police des constructions
Base légale générale : article 24 LATC-VD.
Sinon, on retrouve les règles principalement dans les règlements
-> fixe les conditions (cumulatives) à respecter pour être autorisé à construire sur une parcelle
= Ces conditions déterminent les possibilités effectives de construire sur un bien-fonds.
-> Elles dépendent du type de zone d’affectation
Comment les communes doivent appliquer LATC 24 I let. c?
Selon CDAP pas d’outil précis (tel que CUS ou COS) obligatoire; la mesure de l’utilisation du sol peut être d’une manière ou une autre
-> LATC 24 I let. c ne dit rien
= La mesure d’utilisation du sol peut être déterminée de manière suffisante avec les règles sur les distances et les hauteurs, p. ex.
= marge pour les communes
A part de LATC 24, trois autres normes à retenir pour les règles matérielles de construction?
LATC 25: harmonisation des notions et méthodes de mesure
LATC 84: constructions souterraines
LATC 86: clause d’esthétique
Quelles sont les 3 questions à se poser quant aux distances d’une construction?
1) Distances à respecter des constructions et la limite de la propriété?
2) Distances à respecter vis-à-vis la route ?
3) Distance à respecter entre les installations sur la même propriété (p. ex. maison/piscine ; maison/abri P; maison/ maison) ?
- > illustration pp.483 s. notes du cours
Distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (privée):
- définition?
- conséquence?
définition
éloignement horizontal
-> minimal
à respecter entre
-> le point extrême d’un bâtiment (déterminé par le règlement communal) et
-> la limite cadastrale de la parcelle qui le supporte.
conséquence
Crée un espace en principe non-constructible entre les bâtiments et les limites de propriété.
Distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (privée):
- buts (3)?
- méthodes (2 + 2 sous-catégories)?
buts
o Préserver un min de lumière, d’air et soleil afin d’un aménagement sain et rationnel
o Empêcher sentiment d’écrasement par le voisin
o Réduire nuisances par les voisins
Méthodes: plusieurs possibles
- « périmètre d’implantation des bâtiments »
- ou règle de distance métrique (fixe ou variable).
Qu’est-ce qui est un « périmètre d’implantation des bâtiments »
= aire délimitée sur un plan d’affectation à l’intérieure de laquelle les constructions doivent obligatoirement s’implanter
= la commune utilise sa marge afin de donner une marge au constructeur
-> cf. ex. p.487 notes du cours
Définition/différence entre les 2 types de règles de distance métrique?
1) Chiffre INvariable ou fixe
= cas le plus fréquent
Ex. RPGA Cossonay: « La distance entre un bâtiment et la limite de propriété voisine est de 7 m au minimum ».
= Distances entre façades et limite de propriété
2) Chiffre variable
- > p. ex. proportionnelle à la hauteur du bâtiment à construire
–> Ex. RPGA Moudon: “La distance min entre les façades et la limite e propriété voisine est égale aux 2/3 de la hauteur de la construction à la corniche mais au min à 7m.”
-> ou distance proportionnelle aux nombres de niveaux
–> Ex. RPGA Blonay: “La distance entre les façades non implantées sur une limite des constructions et les limites de propriétés est de:
x pour les bâtiment d’un niveau 4m;
x pour les pour les bâtiment de deux niveaux 6m
x pour les pour les bâtiment de trois niveaux 8m
-> ou distance en fonction de la plus grande dimension (longueur ou hauteur) du bâtiment
Est-ce que la règle métrique d’éloignement variable peut aussi faire que chaque façade du bâtiment ait une distance différente à la limite de la propriété?
Oui
p. ex. RCATC Prilly: distance en fonction de la hauteur + de la longueur ; et encore plus de critères
Qu’est-ce qui est une façade oblique?
oblique = schräg; schief
≠ parallèle à la limite
p. ex. dans RPGA Cossonay:
- > “Lorsque la façade d’un bâtiment se présente obliquement par rapport à la limite de la propriété,”
- > point de mesure = milieu de la façade
- > puis, perpendiculairement par rapport à la limite de la propriété
- > angle le plus proche de la limite de la propriété peut profiter d’une réduction de la distance minimale de 1m
- > cf. p. 491 s. notes du cours
Que veut dire perpendiculaire/ perpendiculairement?
= senkrecht
Quels sont les éléments du bâtiment à prendre en compte (balcons, terrasses, …?) pour mesurer la distance? (1 général + 2 cas particuliers)?
1) Ils sont déterminés par les règlements communaux.
- > p. ex. Blonay : balcons slmnt si balcons sont pas plus profonds de 1.5m ; sinon, balcon sera considéré
- -> Si alors balcon de 2.5m -> va repousser la façade du bâtiment de 2.5m de plus
- -> Mais si balcon de 1.5m -> façade peut rester
- > illustration p. 494 notes du cours
2) 1er cas particulier: les constructions souterraines - > LATC 84
3) 2ème cas particulier: les « dépendances » (et « autres aménagements assimilés »)
Définition, ex + art. quant au 1er cas particulier, les constructions souterraines?
= ouvrage pouvant s’implanter à l’intérieur des espaces non constructibles entre le bâtiment et limites de propriété
= p. ex. garage sous-terain
LATC 84:
Al. 1 = Communes peuvent consacrer une dérogation pour les distances et dans le COS et CUS pour ces installations dans leurs règlements
Conditions pour une exception a. s. d. LATC 84 I (3) + à quoi penser?
LATC 84 II + jurisprudence:
a. Profil et nature du sol pas sensiblement modifiés
- > Décisive : modification de la configuration (ou de la topographie), n. b.
- -> l’haussement ou
- -> l’abaissement du terrain,
- -> l’aménagement de remblais ou de déblais
- -> l’édification de murs de soutènement
b. Pas d’inconvénient pour les voisins
c. Pas d’impact visuel important
- > let. a, modification du sol, doit pas être rendre l’ouvrage sous-terrain particulièrement visible à l’œil extérieur
CAVE
Règlements communaux peuvent prévoir des critères plus concrets, p. ex.
- > 1/4 de la volume peut au plus émerger du terrain naturel (= à partir de là un “impact visuel important”)
- > la toiture doit être gazonnée (= sinon un “impact visuel important”)
- > la construction doit pas servir ni à l’habitation ni à l’exercice d’une activité professionnelle (= sinon, “inconvénient pour les voisins”)
cf. exemples pp.498 ss notes du cours
Types (2), définition, ex + art. quant au 2ème cas particulier, les « dépendances » (et « autres aménagements assimilés »?
RLATC 39
Dépendances = construction de peu d’importance, dont l’utilisation est liée à l’occupation du bâtiment principal dans les espaces entre bâtiments ou entre bâtiments et limite de la propriété
Types:
- dépendance proprement dite;
- dépendance improprement dite
Définition d’une dépendance proprement dite (3 ECO) + ex?
dépendance proprement dite (RLATC 39 II) :
1) petite construction qui est distincte du bat principal ;
2) occupation doit être liée au bat princ ; et
3) volume doit être petit comparé au bat principal
4) Pas être destiné à l’habitation ou à l’activité professionnelle
= p. ex. telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus
Conditions pour les dépendances et autres aménagements assimilés proprement dit?
1) Soit le règlement comm le prévoie dans son règlement ; soit la Municipalité peut l’autoriser en se fondant directement sur RLATC 39 I
2) Pas pour l’habitation ou l’activité professionnelle¨
3) Pas de préjudice pour les voisins -> nécessite pesée des intérêts (RLATC 39 IV)
Définition dépendances improprement dites?
RLATC 39 III:
“Ces règles sont également valables pour d’autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l’air libre notamment.
Notion d’absence de préjudice pour les voisins:
art. \+ contenu (2) \+ rappel (1) \+ critères (6) \+ cas souvent difficile?
art. 39 al. 4 RLATC
= pas de sacrifice excessif causé par les nuisances de l’aménagement planifié
= exige pesée des intérêts du maître de l’ouvrage vs voisin
RAPPEL: l’ouvrage projeté respecte le droit déjà !
CRITERES POUR LA PESEE:
- situation des différents propriétaires touchés par rapport à l’ouvrage projeté
- intensité des nuisances qui peuvent en résulter
- l’emplacement de la construction
- sa visibilité
- son impact sur l’ensoleillement dont bénéficie la propriété
- les nuisances sonores
SOUVENT DIFFICILE: Garages trop importants (cf. aussi RLATC 39 II, “pour deux voitures max”)
