C2: Demi-journée du droit de l’aménagement du territoire : Présentation sur les résidences secondaires Flashcards
Est-ce que les organisations comme Helvetia Nostra avaient le droit de recourir contre
1) un nouveau classement en zone à bâtir?
2) plan de quartier postérieur à 2012?
3) permis de construire?
pour faire appliquer la loi sur les résidences secondaires?
1) un nouveau classement en zone à bâtir?
oui,
- -> car classement = tâche fédérale, vu que LAT 15 directement applicable
- -> organisation nécessite se référer à LPN 12
2) plan de quartier postérieur à 2012
Non; mais lors du permis de construire
3) permis de construire
du coup, oui
A part cela, aussi les tiers (voisins) et l’ARE ont qualité pour recourir; reçoivent une notification
Comment est réglé le droit intertemporel pour les autorisations de construire délivrées avant ou après de la loi sur les résidences secondaires?
- Octroyé avant l’entrée en vigueur de Cst.75b (11.03.2012): demeure valable
- même si, en raison d’une procédure de recours, elles n’entrent en force qu’après cette date; ou
- si le projet subit des modifications portant sur des points secondaires
- Octroyé entre le 11.3.12 et le 31.12.12: annulables
- Octroyé dès le 1.1.13: nuls
RESERVES:
- protection de la bonne foi
- déni de justice quand l’autorité aurait tardé à statuer sur une demande d’autorisation de construire déposée avant le 11.03.12
Quid du droit intertemporel quant aux plans spéciaux qui augmente de manière essentielle les résidences secondaires dans une commune comptant une proportion supérieure à 20%?
Sans restriction utilisable, si (LRS 26):
- entré en force avant Cst.75b (11.03.12); et
- règle des éléments essentiels de l’autorisation
- -> si très détaillé + approuvé dans une procédure garantissant la participation des personnes intéressées, le plan équivaut presque un permis sur le plan matériel
- -> afin cela: type d’utilisation doit être prévu dans le plan, soit une éventuelle utilisation comme résidence secondaire
- -> pas donné si certaine liberté de manœuvre laissée pour la présentation d’un projet de qualité
- -> donné si un plan règle de manière précise et contraignante l’ensemble des aménagements et des constructions autorisées dans le secteur
–> pondération Cst.75b en fonction n. b. du degré de précision du plan
= Protection de la bonne foi du propriétaire
- en outre: le plan spécial doit être conforme à la réglementation sur l’aménagement du territoire; c-à-d adapté en cas où les circonstances changent, normalement après 15 ans (LAT 21 II)
Quels projets de bâtiment affectés au logement sont autorisés sous la LRS?
- Logements liés à des établissements d’hébergement organisés
- Hébergement touristique (restriction usage au RF)
- Résidences principales (restriction usage au RF)
- Parmi les résidences secondaires:
- si dans commune avec <20% de residences secondaires
- exception: bâtiments protégées
- exception: logements préexistants
Définition
1) résidence principale
2) résidence secondaire?
1) commune d’établissement (Wohnsitzgemeinde) = commune où se trouve le logement
2) toute résidence qui n’est pas une résidence principale ni liée à une résidence principale
Quid si qqn veut déclarer faussement le type de sa construction afin de contourner la loi?
- Un abus de droit manifeste = il faut apparaître d’emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé,
–> notamment en raison de l’insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d’objets concernés, et/ou en présence d’autres indices concrets.
- L’autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l’existence d’une fraude à la loi, ou du moins démontrer l’existence de soupçons sérieux dans ce sens.
- Moment du control: à l’issue des travaux (à la fin)
Quelles sont d’autres possibilités que la fausse déclaration du type de logement lors de la demande du permis pour contourner la loi?
LRS 14: circonstances particulières permettent la suspension de la restriction d’utilisation, n. b.:
- décès
- changement de domicile
- changement d’état civil
Quels indices mettent d’emblée en doute la volonté ou la possibilité d’utiliser l’immeuble comme résidence principale?
- la situation de l’immeuble,
- -> p. ex. extrêmement éloigné d’infrastructures nécessaires (écoles, …)
- sa conception,
- son prix,
- -> Prix : du marché usuel ou extrêmement élevé ?
- la personne qui entend y habiter (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d’intention).
- Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location, promesses de vente), le critère principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 et 142 précités).
- -> p. ex. Verbier: population ca. 3’200; diminution de 44 entre 2013 et 2016 = l’achat par des habitants doit être confirmé par des engagements sérieux et concrets avant la construction
- -> un engagement sérieux et concret = p. ex. une promesse de location, si pas d’indices opposants
ECO pour qu’un logement soit réputé affecté à l’hébergement touristique?
LRS 7 II:
1) mis de manière durable à la disposition d’hôtes
2) pour des séjours de courte durée,
3) aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local.
Il doit de plus :
• soit être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal (let. a),
• soit ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé (let. b).
Que faut-il pour prouver le caractère touristique d’un hébergement?
Des éléments objectifs et contrôlables
–> Le fait que l’hébergement soit proposé sur une plateforme de placement exploitée commercialement ne suffit pas
Que dit l’ORSec sur les conditions qui constituent un
Art. 4, cumulatif (selon l’Office fédéral du développement territorial):
a. il comprend des services et des infrastructures de type hôtelier standards utilisés par la majorité des clients;
b. il est organisé selon une conception d’exploitation de type hôtelier;
c. l’exploitation se fait dans le cadre d’une entreprise homogène.
Ex. d’établissements d’hébergement organisé? Casuistique de projets non conformes (2)?
Il s’agit par exemple de résidences hôtelières telles que les complexes hôteliers (hôtels avec chambres et appartements) et les résidences et villages de vacances qui proposent un hébergement pour de courts séjours de vacances et des prestations de type hôtelier.
Casuistique:
1er Projet non conforme, en bref:
– périodes supérieures à trois mois, sans limite de temps et sans paiement réel (bons de vacances);
– équipés au choix des propriétaires, avec des cuisines;
– indépendants par rapport au bâtiment central.
En détail:
les propriétaires de parts de PPE cèdent la jouissance de leurs appartements à l’exploitant, mais peuvent séjourner pour des périodes supérieures à trois mois, sans limite de temps et sans paiement réel (bons de vacances), de sorte qu’il n’y a pas de mise à disposition durable des logements pour des séjours de courte durée. Les appartements seront équipés au choix des propriétaires, avec des cuisines et la société de gestion hôtelière n’est pas été créée avant l’obtention du permis de construire. Les chalets sont indépendants par rapport au bâtiment central comprenant certaines commodités (TF 1C_422/2018 du 4 novembre 2019 Crans-Montana VS).
2ème projet non conforme, en bref:
- L’exigence d’une entreprise homogène fait défaut en raison de la grande distance séparant les résidences secondaires projetées de l’hôtel;
- Le contrat d’exploitation passé avec l’hôtel ne suffit pas;
En détail:
L’exigence d’une entreprise homogène fait défaut en raison de la grande distance séparant les résidences secondaires projetées de l’hôtel; il est douteux que leurs occupants fassent dès lors usage des infrastructures et des prestations offertes par cet établissement. Le contrat d’exploitation passé avec l’hôtel ne suffit pas, car il peut être résilié et le contrôle de leur respect n’est guère praticable pour les communes (ATF 145 II 354 Vals GR; cf. aussi TF 1C_144/2015 du 4 janvier 2016 Vulpera/Engadine GR)
Casuistique de projets conformes (1) et indécis (1)?
1) La CDAP VD a confirmé la validité d’un concept d’hébergement touristique organisé: aucun des logements projetés n’était équipé d’une cuisine ni ne permettait du reste une telle réalisation; la transformation du chalet existant en une réception comportait la surface suffisante pour l’organisation d’une salle à manger et la préparation des petits déjeuners avec tous les services liés à une réception hôtelière (AC.2016.0206 du 24 octobre 2017 Les Diablerets VD).
2) En raison d’autres irrégularités de police des constructions du projet, la CDAP a laissée indécise la conformité à la LRS du projet de quatre chalets de cinq appartements chacun. Deux chalets disposent d’un sous-sol commun, comprenant caves, locaux communs à skis et pour vélos, une salle de jeu, un sauna/wellness/fitness, un carnotzet et une réception (AC.2017.0394 du 31 juillet 2019 Villars VD)
ECO pour logements en relation avec des établissements d’hébergement organisés (LRS 8)? // très compliqué; pas forcément nécessaire à étudier je crois; sinon cf. illustration, notes du cours, p.23.
a. l’établissement ne peut être exploité de manière RENTABLE qu’au moyen des revenus produits par la création de tels logements;
b. le propriétaire ou l’exploitant est en mesure, sur demande, de prouver que les revenus réalisés par ces logements sont INVESTIS dans la construction ou l’exploitation de l’établissement;
c. les surfaces utiles principales de ces logements N’EXCEDENT PAS 20% de l’ensemble des surfaces utiles principales des chambres et des logements (exception en bas);
d. il existe une UNITé architecturale et fonctionnelle entre ces logements et l’établissement, à moins que des motifs afférents à la protection des monuments ou des sites ne s’y opposent;
e. aucun intérêt prépondérant ne s’y oppose (art. 8 al. 1 LRS).
–> Une expertise indépendante doit apporter la preuve que les conditions prévues aux al. 1 ou 4 sont remplies.
Exception des 20%:
Pour les logements créés en vertu de l’al. 1 qui restent durablement la propriété d’un établissement d’hébergement organisé et sont loués par celui-ci, la surface utile principale au sens de l’al. 1, let. c, peut atteindre 33 % au plus de l’ensemble des surfaces utiles principales. Une telle restriction du droit d’aliénation doit être mentionnée au registre foncier.
Si l’établissement crée des logements tant au sens de l’al. 1 que de l’al. 2, la proportion maximale de 33 % est réduite de la valeur obtenue en multipliant par 13 % le quotient de la surface des logements au sens de l’al. 1 et de la somme des surfaces des logements au sens des al. 1 et 2 (art. 8 al. 2 et 3 LRS).
Droit intertemporel:
ECO si un établissement qui existait déjà le 11 mars 2012 doit être réaffecté en logements?
Possible sans restriction d’utilisation au sens de l’art. 7, al. 1, à hauteur de 50 % de sa surface utile principale au plus, si les conditions suivantes sont remplies:
a. il est exploité depuis 25 ans au moins;
b. il ne peut plus être exploité de manière rentable ni être transformé en logements affectés à l’hébergement touristique;
c. le fait qu’il ne peut plus être exploité de manière rentable n’est pas imputable à un comportement fautif du propriétaire ou de l’exploitant;
d. aucun intérêt prépondérant ne s’y oppose (art. 8. al. 4 LRS).
